COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 26 JUIN 2025

N° RG 21/04592 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIRX

[A] [E] [W] [M] [P]

[V] [O] [K] épouse [P]

c/

Société CAPA PROMOTION

S.N.C. LES TERRASSES DE PERSEE

S.A.R.L. CAPA PARTICIPATION

SARL PATRIMOINES PARTICIPATIONS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] (chambre : 5, RG : 17/03489) suivant déclaration d’appel du 06 août 2021

APPELANTS :

[A] [E] [W] [M] [P]

né le 16 Juin 1953 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Responsable logistique,

demeurant [Adresse 2]

[V] [O] [K] épouse [P]

née le 23 Juin 1953 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Professeur des écoles,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Gilda LICATA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

Société CAPA PROMOTION

société par actions simplifiée au capital social de 37.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 478 042 674, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, société prise en sa qualité d’associé de la SNC LES TERRASSES DE PERSEE, société dissoute, liquidée et radiée

Représentée par M^e Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LAGRUE

S.N.C. LES TERRASSES DE PERSEE

La société LES TERRASSES DE PERSEE, SNC immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 487 471 849, avant sa dissolution et radiation du RCS en date du 17 mars 2016, et dont le siège était situé [Adresse 9], représentée par la société CAPA PROMOTION, SAS immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 478 042 674 dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son président, Monsieur [U] [D] [I], en sa qualité de mandataire ad hoc désignée à cet effet par ordonnance du Tribunal de grande instance de BORDEAUX du 27 mars 2018

S.A.R.L. CAPA PARTICIPATION

SARLU immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 481 217 719 et dont le siège social est situé [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’associée de la SNC LES TERRASSES DE PERSEE

Représentées par M^e Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CAZAUBON

SARL PATRIMOINES PARTICIPATIONS

prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS sous le numéro 477 646 004,

prise en sa qualité d’associé de la SNC LES TERRASSES DE PERSEE

Représentée par M^e Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e FAURE de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 12 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mademoiselle [J] [H], attachée de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Les époux [P], qui demeurent dans le département de l’Aisne, exposent avoir été démarchés par M. [L] se présentant comme un conseiller en patrimoine et en investissement agissant pour le compte de la société Génération Investissement.

2. Cette société a été placé en liquidation judiciaire et sa radiation du registre du commerce et des sociétés (RCS) a été prononcée le 7 novembre 2012 à la suite de la clôture de la procédure pour insuffisance d’actif.

3. M. [L] a proposé aux époux [P] un rendez-vous à leur domicile pour faire un bilan patrimonial et leur proposer une solution d’investissement permettant une réduction d’impôts.

Il leur a alors proposé un investissement immobilier locatif s’inscrivant dans le cadre de la loi dite 'de Robien'.

En réalité, selon les époux [P], sous couvert d’une analyse objective et indépendante, M. [L] avait pour unique mission de leur proposer un seul produit, celui commercialisé par la SNC Les Terrasses de [Localité 5], à savoir un appartement dans une résidence qui devait être construite à [Localité 7] dans le département de la Gironde.

Ils affirment que l’intéressé leur a fait miroiter qu’ils pourraient ainsi se constituer un capital

qui se valoriserait et que la formule qui leur était proposée incluait la souscription d’un emprunt et la mise en location de l’appartement.

Qu’ainsi, les mensualités de l’emprunt seraient couvertes pour l’essentiel par les loyers et qu’en s’engageant à proposer l’appartement à la location pour une durée minimale de 9 ans, il en résulterait une économie substantielle d’impôts.

4. Il s’agissait donc d’acquérir un appartement T2, de 37,12 m² avec terrasse et parking dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) pour un prix de 100 820 €.

La formule proposée prenait en charge la gestion complète de l’appartement (recherche et sélection des locataires, rédaction des baux, perception des loyers etc.) avec une garantie locative en cas de loyers impayés ou de vacance.

Une garantie de revente était également prévue dans certaines hypothèses dans lesquelles l’acquéreur était contraint de revendre son appartement prématurément.

5. C’est dans ces conditions que les époux [P] ont signé un contrat de réservation, le 14 novembre 2004.

L’emprunt a été souscrit le 5 décembre 2006 et l’acte authentique de vente signé le 6 août 2006.

6. La Snc Les Terrasses de [Localité 5] comportait trois associés : les sociétés Capa Promotion, Capa Participation et Patrimoines Participation.

Elle a fait l’objet d’une dissolution amiable, le 19 novembre 2015.

La clôture des opérations de liquidation a été prononcée le 30 novembre 2015, à la suite de quoi la société a été radiée du RCS.

Cependant, dans le cadre de la présente procédure un mandataire ad hoc a été désigné par le président du tribunal de grande instance de Bordeaux, le 20 décembre 2016.

Il a été procédé à une nouvelle désignation, le 27 mars 2018.

La société Capa Promotion a été nommée à cette fin.

7. À la suite de la livraison du bien, les époux [P] l’ont mis en location.

Ils ont toutefois souffert de plusieurs périodes de carence locative et ont alors fait appel à une agence pour obtenir une évaluation de leur bien.

Le 21 juillet 2016, il a été évalué entre 40 000 et 45 000 euros, soit un prix bien inférieur au prix d’acquisition.

8. Reprochant à la SNC Les Terrasses de Persée un manquement à ses obligations de renseignement et de conseil lors de l’achat d’un bien immobilier avec un rendement qu’ils estiment inférieur à celui attendu ainsi qu’à une valeur qu’ils estiment également inférieure au prix payé, les époux [P] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par l’intermédiaire de son mandataire ad hoc.

Ils ont également assigné la SARL Capa Participation et la SARL Patrimoines participations en leur qualité d’associés de la SNC.

Ils réclamaient pour l’essentiel une somme totale de 81 004,08 € en réparation du préjudice subi en raison de la perte de chance de n’avoir pu renoncer à la vente.

9. Par jugement du 06 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable la demande des époux [P] ;

— dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens ;

— condamné les époux [P] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Charlotte Guespin ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

10. Le tribunal a en effet retenu que le délai de prescription applicable était de cinq ans.

Que s’agissant du potentiel locatif de l’appartement, les époux [P] étaient en mesure de prendre conscience de l’absence de rentabilité de celui-ci dès avant juin 2012, compte tenu des vacances intervenues auparavant.

Que s’agissant de la valeur de l’immeuble, il leur appartenait de faire toutes diligences utiles dès l’acquisition de l’immeuble pour en apprécier la valeur réelle et que le point de départ de la prescription ne saurait être abandonné à leur libre appréciation au gré des évaluations qu’ils jugeraient bon de demander.

Le tribunal en a déduit que la prescription était acquise au moment de l’introduction de l’instance.

11. Par déclaration du 06 août 2021, les époux [P] ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions du 21 janvier 2025, Monsieur et Madame [P] demandent à la cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel qu’ils ont interjeté ;

— infirmer le jugement rendu le 06 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action qu’ils ont engagé sur le fondement d’un manquement à une obligation de renseignements et de conseils à l’encontre des quatre sociétés intimées ;

Statuant à nouveau,

— juger recevable leur action à l’encontre de ces sociétés ;

— juger qu’ils n’ont été en mesure de découvrir leur préjudice que le 21 juillet 2016, date à laquelle ils ont été informés de la perte de valeur de leur bien ;

— juger que leur action introduite par actes d’huissiers du 30 mars 2017 et du 20 mars 2019 est recevable et non prescrite ;

— en conséquence, dire qu’ils sont recevables à agir à l’encontre des quatre sociétés susmentionnées ;

— juger que l’opération qu’ils ont présentée était une opération financière complexe de long terme ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d’impôt procurées par le dispositif d’incitation fiscale Robien avec en complément un effort d’épargne mensuel destiné à permettre, suivant la revente du bien au terme de l’engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d’un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni et donc la constitution d’un capital ;

— juger que la société Génération investissement étant intervenue dans le cadre d’un démarchage pour leur présenter l’opération, elle était tenue à leur égard d’une obligation d’information et à un devoir de conseil ;

— juger que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l’engagement de location revêtaient une importance essentielle dès lors que la possibilité d’atteindre l’objectif assigné à l’opération, à savoir la constitution d’un capital, dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l’engagement de location ;

— juger qu’il appartenait en conséquence à la société Génération investissement de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location, de les informer utilement et de satisfaire à son obligation d’information, de vérifier que l’opération proposée était adaptée à leur objectif de constitution d’un capital et de satisfaire à son devoir de conseil ;

— juger qu’en s’abstenant de réaliser une étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et en leur communiquant une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux (au terme de l’engagement de location) irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la société Génération investissement a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil ;

— juger que la société Génération investissement, nécessairement consciente en sa qualité de professionnelle des risques qu’elle leur faisait courir, aurait dû attirer leur attention sur le caractère purement théorique des informations de l’étude financière relative aux perspectives de réalisation d’un capital et les risques pour elle à s’engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques, qu’à aucun moment cette mise en garde n’a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de cette étude étant insuffisante à caractériser une telle mise en garde ;

— juger que, même s’ils n’ignoraient pas que l’investissement proposé comportait une part d’aléa, l’absence d’étude préalable sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l’engagement de location et la communication sans mise en garde d’une information irréaliste les a conduit à s’exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s’est réalisé ;

— juger que les manquements de la société Génération investissement à son obligation d’information, à son devoir de conseil et de mise en garde ont causé une perte de chance pour eux d’avoir pu souscrire un engagement plus rentable, que la valeur du bien au terme de l’engagement de location ne permet pas de réaliser un capital net supérieur à l’effort d’épargne fourni ni même de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l’établissement ayant financé l’opération litigieuse, qu’ils ont ainsi pendant de nombreuses années fourni en vrain un important effort d’épargne sans constituer le moindre capital ;

En conséquence,

— condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil, les quatre sociétés à leur payer la somme de 118 711,63 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir, les quatre sociétés à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum les quatre sociétés à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— déclarer les intimés infondés en leur argumentation et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

12. Dans leurs dernières conclusions du 17 janvier 2025, la SNC, la société CAPA Promotion (en son nom propre et en qualité de mandataire ad hoc de la SNC) et la société Capa Participation demandent à la cour, sur le fondement des articles 2224 et suivants du code civil, de :

— les déclarer bien fondées en leurs demandes ;

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— déclarer prescrites les demandes des époux [P] ;

— constater que les seules obligations de la SNC ont été remplies à l’égard du code de la construction et de l’habitation et qu’une vente en l’état de parfait achèvement n’implique pas pour le vendeur une obligation d’information sur la valeur, sauf à avoir commis un dol qui n’est pas invoqué en l’espèce ;

— constater qu’en choisissant de poursuivre le contrat, les époux [P] sont irrecevables à se prévaloir de la perte d’une chance de ne pas avoir contracté ;

— condamner les époux [P] à leur payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qui concerne la première instance, la somme de 6 000 euros chacune ;

— condamner les époux [P] à leur payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qui concerne l’appel, la somme de 6 000 euros chacune ;

— condamner les époux [P] aux entiers dépens.

13. Dans ses dernières conclusions du 22 décembre 2021, la SARL Patrimoines participations demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer l’action et l’appel des époux [P] à l’encontre de la SNC irrecevables pour cause de prescription et, par voie de conséquence, de les déclarer irrecevables à son encontre ;

— confirmer le jugement du 06 juillet 2021 en ce qu’il a déclaré prescrites et irrecevables les demandes des époux [P] et les a condamnés à supporter les dépens ;

— en conséquence, déclarer irrecevables, en tant que prescrites, les demandes des époux [P] ;

Subsidiairement,

— déclarer irrecevables l’action et les demandes dirigées par les époux [P] à son encontre en ce qu’elles sont prématurées ;

— déclarer irrecevables l’action et les demandes dirigées par les époux [P] à son encontre en l’absence de toute qualité et d’intérêt à agir à son encontre et de la dette sociale existante ;

— en conséquence, prononcer sa mise hors de cause ;

En toutes hypothèses,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par les époux [P] et leur appel à son encontre en ce qu’ils sont infondés ;

— rejeter les demandes financières présentées par les époux [P];

Très subsidiairement,

— Qualifier le préjudice des époux [P] de perte de chance ;

— en conséquence, réduire à de plus justes proportions et à un préjudice de pur principe et rejeter la demande des époux [P] de sa condamnation in solidum avec la SARL Capa promotion.

En tout état de cause,

— condamner in solidum les époux [P] à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de dépense en appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Leroy Gras, avocat postulant ;

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées.

14. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la prescription de l’action

15. Il n’est pas contesté que le délai de prescription applicable est un délai de cinq ans tel que défini par l’article 2224 du code civil.

16. Il importe au préalable de dissiper une confusion qui règne à la fois dans les écritures des parties et dans le jugement frappé d’appel.

La date de l’introduction de l’instance devant le tribunal de grande instance ne se situe ni au 14 mars 2017 ni au 14 juin 2017 ou au 30 mars 2019 comme le prétendent les intimés (conclusions SNC et sociétés Capa) ni même au 20 mars 2017 comme l’indique le tribunal.

17. Il sera d’ailleurs noté que dans sa motivation, le tribunal adopte un raisonnement qui conduit, contrairement à ce qu’il en déduit, à conclure que l’action n’était pas nécessairement prescrite.

Il indique en effet que l’acte introductif d’instance est du 20 mars 2017 et que l’acquéreur avait connaissance 'd’éléments suffisants de nature à ruiner ses assurances sur la rentabilité de son investissement’ avant juin 2012, soit donc moins de cinq ans auparavant.

18. Les époux [P] ont fait assigner la sarl Patrimoines Participations, le 28 mars 2017et les sociétés Capa Promotion et Capa Participation, le 30 mars 2017.

Pour ce qui concerne la Snc [Adresse 4] de [Localité 5], celle-ci a été assignée en intervention forcée le 20 mars 2019.

19. Pour soutenir que l’action engagée par les époux [P] est prescrite, les sociétés intimées affirment qu’il n’y a pas lieu de fixer le point de départ du délai de prescription à la date à laquelle le bénéfice fiscal lié à l’investissement a été acquis, comme le soutiennent les époux [P], soit en l’espèce, le 1er février 2017.

Qu’en effet, ceux-ci pouvaient parfaitement se convaincre du défaut de rentabilité de leur acquisition bien avant.

Que le logement a subi plusieurs périodes de vacance locative totalisant 31 mois à la date du 14 juin 2012 : de mai 2007 à janvier 2008, de mai 2009 à décembre 2009 et surtout, de février 2011 à avril 2012 soit pendant plus d’un an.

Qu’ils ne pouvaient pourtant ignorer que dès lors, ils perdraient le bénéfice fiscal lié à la loi dite de Robien puisque celle-ci impose à l’investisseur un engagement de location d’une durée de neuf ans et ne tolère une vacance locative que si elle n’excède pas douze mois.

20. Elles considèrent que par ailleurs, les époux [P] qui se prévalent d’estimations immobilières selon lesquelles l’appartement litigieux serait évalué entre 40 000 et 45 000 € (estimations des 21 juillet 2016 et 21 juin 2019), entre 45 000 et 50 000 € (estimation du 13 septembre 2021) ou encore à 55 668,28 € selon une estimation du 31 août 2021, ne sauraient choisir la date du point de départ du délai de prescription à leur convenance au gré des estimations qu’ils jugeraient opportun de solliciter.

21. Selon l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

Il s’en déduit que le point de départ du délai de prescription ne se situe pas nécessairement au jour du dommage mais au jour où le titulaire du droit dispose de tous les éléments nécessaires pour en prendre connaissance.

22. Il n’est pas contesté que le dommage résultant d’un éventuel manquement à l’obligation précontractuelle d’information, de conseil ou de mise en garde ne peut être constitué que par une perte de chance de n’avoir pas contracté ou de n’avoir pu contracter à de meilleures conditions.

Le dommage en question se réalise certes nécessairement le jour de la signature du contrat car la possibilité de ne pas contracter disparaît à ce moment même.

Mais par définition, s’agissant d’un placement ou d’un investissement spéculatif, sa manifestation ne peut s’opérer que plus tard.

La constatation de la rentabilité d’un placement ne peut s’opérer que dans la durée.

23. Plus particulièrement, s’agissant d’un investissement locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. ( Civ. 3, 26 oct 2022, n°21-19.900 et 5 oct 2023, n°23-13.104).

24. En l’espèce, la plaquette de présentation de l’investissement auquel ont souscrit les époux [P] leur proposait :

— de constituer un capital,

— de percevoir pendant toute la durée de l’opération des revenus locatifs garantis, dont le montant mensuel ne ferait qu’augmenter année après année,

— de générer une substantielle économie d’impôt grâce aux dispositions de la défiscalisation permise par la loi dite 'de Robien'

— de régler l’essentiel des mensualités de remboursement du prêt, grâce aux revenus locatifs et à l’économie d’impôt

et une simulation, dans l’hypothèse où les intéressés conserverait leur bien pendant dix ans laissait prévoir le bénéfice :

— d’un gain fiscal total de 14.369,39 euros,

— d’un capital réalisé de 45 037,59 euros,

— d’une épargne totale de 12 054,41 euros.

25. La rentabilité de l’opération ne pouvait donc s’apprécier qu’au regard des différents facteurs conjugués tels que l’évaluation de la valeur acquise par l’immeuble, les revenus procurés par les locations et les avantages fiscaux obtenus.

L’acquisition de la prescription ne peut donc s’apprécier en considérant isolément la valorisation obtenue par le bien immobilier, la rentabilité purement locative ou le bénéfice des avantages fiscaux.

En effet, une mauvaise rentabilité locative pouvait être contrebalancée par une valorisation très importante de l’immeuble ou des avantages fiscaux eux-mêmes très significatifs si les investisseurs étaient fortement imposés ou inversement.

26. C’est la raison pour laquelle, contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ne peut être seulement pris en considération le fait qu’à compter d’une certaine date, le bénéfice fiscal pouvait être considéré comme perdu en raison du non respect par les bailleurs de leurs obligations à cet égard.

27. Il s’en déduit qu’en règle générale, dans la mesure notamment, où les avantages fiscaux supposaient d’une part un engagement consistant à offrir l’immeuble à la location pendant une durée minimale de 9 années et pouvaient d’autre part, être remis en cause, avant l’expiration de ce délai, ce n’est au minimum qu’au terme de cette durée que le bilan global de l’opération pouvait être réalisé.

Il est cependant exact que dans certains cas, les acquéreurs sont susceptibles d’acquérir la conviction du défaut de rentabilité globale avant même l’expiration de ce délai lorsque celui-ci paraît évident.

28. C’est d’ailleurs le cas en l’espèce puisque les époux [P] admettent avoir acquis cette conviction dès le 21 juillet 2016 lorsqu’ils ont découvert que la valeur de leur bien n’était plus estimée qu’à 40 000 ou 45 000 euros.

Il n’est pas possible en revanche de fixer ce point de départ à une date antérieure.

En effet, s’il est exact que l’appartement litigieux a connu des vacances importantes dont une d’une durée supérieure à un an, rien n’indique que les époux [P] auraient perdu le bénéfice de leurs avantages fiscaux, d’autant moins qu’il ne s’agissait que d’une situation subie de leur part.

Il est légitime, par ailleurs que, comme ils l’indiquent, ils ne se soient préoccupés de connaître la valeur de leur appartement qu’à l’approche de la date à laquelle ils seraient libérés de leur engagement de location, le 1er février 2017 ou après celle-ci.

29. C’est donc à juste titre que les époux [P] soutiennent que le point de départ du délai de prescription ne saurait être antérieur à la date du 21 juillet 2016.

Par conséquent, quelle que soit la date de l’assignation en question, l’action engagée par eux n’était pas prescrite.

30. À titre purement superfétatoire, il apparaît qu’à suivre le raisonnement proposé par les intimés, l’action ne serait pas plus prescrite au moins à l’égard des sociétés Patrimoines Participations, Capa Promotion et Capa Participation.

En effet, selon elles, c’est au plus tard en avril 2012 que les époux [P] aurait dû prendre conscience de la perte inéluctable de leurs avantages fiscaux et de la rentabilité locative médiocre de leur appartement.

Or, dans cette hypothèse, les assignations délivrées les 28 et 30 mars 2017, c’est-à-dire moins de cinq ans plus tard, n’étaient donc pas prescrites.

II- Sur la recevabilité de la demande dirigée contre la société Patrimoines Participations

31. Il est constant que les époux [P] dirigent leurs demandes contre la Snc Les Terrasses de [Localité 5], représentée par son mandataire ad hoc, la société Capa Promotion, d’une part, contre les sociétés Patrimoines Participations et Capa Participation d’autre part, ces dernières en leur qualité d’associés de la société en nom collectif et donc indéfiniment responsables de ses dettes.

32. La société Patrimoines Participations invoque l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre au motif que selon l’article L. 221-1 du code de commerce, les créanciers d’une société en nom collectif ne peuvent poursuivre le paiement de ses dettes contre un associé qu’après avoir vainement mis en demeure la société elle-même par acte extrajudiciaire et au motif que seules les dettes sociales peuvent donner lieu à de telles poursuites, notion qui ne concerne que les dettes de cotisations sociales.

33. Il est exact que selon le texte susvisé, 'les associés en nom collectif ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé, qu’après avoir vainement mis en demeure la société par acte extrajudiciaire'.

34. Il ne peut cependant être reproché aux époux [P] d’avoir omis de mettre en demeure la Snc [Adresse 4] de [Adresse 6] préalablement aux poursuites engagées contre les associés dès lors que cette société n’avait plus de personnalité morale après avoir fait l’objet d’une liquidation clôturée et avoir été radiée du RCS.

Quant à la nature des créances qui peuvent ainsi donner lieu à poursuites contre les associés d’une SNC, il va de soi que la notion de dettes sociales ne se rapporte en aucune façon aux seules dettes de cotisation sociale mais bien à l’ensemble des dettes de la société!

III- Sur la responsabilité de la société Génération Investissement et ses conséquences

35. Les époux [P] soutiennent que la société Génération Investissement était tenue à leur égard d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques essentielles de l’opération financière proposée.

Que cette obligation trouve son fondement légal dans l’article L. 111-1 du code de la consommation.

Que par conséquent, cette société ne pouvait se borner, comme elle l’a fait, à délivrer une information univoque qui omettait les aspects défavorables de l’opération et ses risques.

36. Les sociétés intimées font valoir que la snc Les Terrasses de [Localité 5] n’était qu’un simple vendeur.

Qu’elle n’a jamais proposé un placement quelconque et que par conséquent, il ne saurait lui être reproché les agissements de la société Génération Investissement dans son activité de conseiller en patrimoine.

Elles affirment que la SNC Les Terrasses de [Localité 5] a parfaitement rempli les obligations qui étaient les siennes en tant que vendeur en l’état futur d’achèvement et que tous les documents requis par la loi sont exempts de reproches : contrat de réservation, projet d’acte, l’acte lui-même…

Que ces actes ne portent aucune mention relative à des avantages fiscaux et qu’il ne saurait lui être imposé des obligations d’information et de conseil étrangères à son activité.

37. Mais il n’est pas contesté que la société Génération Investissement s’était vue confier par la SNC le mandat de commercialiser les appartements qui devaient être construits par celle-ci.

Même s’il peut être considéré qu’il était évident que cette société n’agissait pas de manière neutre et indépendante et qu’elle était avant tout chargée de placer les produits d’une société déterminée, ayant de fait plus une fonction de commercialisation que de conseil en patrimoine, elle n’en n’était pas moins tenue d’une obligation de conseil et d’information qui incluait le devoir de rappeler les risques inhérents à ce type de placement.

Ces appartements étaient essentiellement destinés à des investissements locatifs intégrés dans les dispositifs fiscaux destinés à favoriser l’investissement locatif tels la loi dite 'de Robien'

Les plaquettes présentées aux époux [P] par le représentant de la société Génération Investissement comportaient une 'étude personnalisée de Madame et Monsieur [P]' et un document Intitulé Les Terrasses de [Localité 5]' avec, en sous-titre 'investissement immobilier défiscalisable en de Robien'.

Cette plaquette comportait le logo du groupe 'Patrimoines de France'.

Il et évident que, quoiqu’elle s’en défende, cette plaquette a été rédigée en collaboration avec la SNC Les Terrasses de [Localité 5].

Il s’agit en effet avant tout d’une plaquette de présentation du programme dont elle est le promoteur et sur laquelle la société Génération Investissement n’apparaît à aucun moment.

38. Or, cette plaquette comportait toute une partie intitulée 'package investisseur’ dans laquelle était présenté, notamment le gestionnaire qui se chargerait de la gestion locative, la société Élience et les différentes garanties associées.

Il n’est pas contesté non plus que la société Génération Investissement n’agissait pas comme un conseiller de gestion en patrimoine indépendant et n’assurait donc que la commercialisation des programmes élaborés par la SNC Les Terrasses de [Localité 5] ou d’autres sociétés du groupe 'Patrimoine de France’ .

Au demeurant, il est soutenu par les époux [P], sans qu’ils soient contredits, qu’en effet, la Société Génération Investissement ne leur a proposé que ce seul placement.

Par conséquent, loin de se cantonner à réaliser un programme d’appartements mis en vente en l’état futur d’achèvement, la SNC Les Terrasses de [Localité 5] avait une politique active de commercialisation de ces appartements dans une perspective d’investissement défiscalisé qu’elle avait confiée à la société Génération Investissement.

39. Or, comme l’affirment les époux [P], la société Génération Investissement leur avait présenté cet investissement de manière à les persuader qu’il n’existait aucun risque et qu’il suffisait de se reposer entièrement sur les différentes entités qui se chargeaient de tout.

Ainsi n’était-il pas nécessaire de se rendre sur place, ne serait-ce que pour signer l’acte notarié puisqu’on leur proposait le nom d’un notaire chargé d’établir une procuration et ce d’autant plus que le placement proposé se situait à des centaines de kilomètres de leur domicile.

40. De même, une société de gestion se chargeait de chercher les locataires et de procéder à toutes les formalités nécessaires à cette fin tandis qu’une assurance était proposée à la fois en cas de vacance de l’appartement et en cas de défaut de paiement des loyers.

Il était même proposé une assurance 'garantie revente’ avec garantie de valeur en cas de revente dans certaines hypothèses.

41. Dans ces conditions, les époux [P] étaient nécessairement conduits à accorder une confiance complète au placement en question puisque tout paraissait être prévu et qu’aucune initiative de leur part ne leur était réclamée.

En réalité, comme ils l’affirment, tout cela se présentait comme s’il s’agissait d’endormir leur vigilance et de les dissuader de trop se pencher sur l’investissement proposé.

42. Mais en contrepartie, aucun élément du dossier ne comportait une mise en garde quelconque quant au caractère aléatoire à divers titres de ce type de placement.

Aucun document ne présentait le fonctionnement et les conditions exactes du dispositif mis en place par la loi pour bénéficier de réductions fiscales.

L’étude personnalisée était extrêmement succincte.

43. Il est donc établi que la société Génération Investissement n’a pas respecté son obligation générale précontractuelle de conseil, d’information et aussi de mise en garde.

En sa seule qualité de mandant, ayant de surcroît fourni l’argumentaire et conçu le dispositif mis en place en vue de la commercialisation de l’appartement vendu aux époux [P], la société Les Terrasses de [Localité 5] doit en être déclarée responsable.

44. Par voie de conséquence, en application de l’article L. 221-1 du code de commerce susvisé, ses associés sont eux-mêmes tenus aux dettes de la société.

Et, contrairement à ce qu’elles affirment, cette obligation à la dette est solidaire et indéfinie.

Elle n’est nullement calculée au prorata de leur part dans le capital social, cette répartition n’ayant vocation à s’appliquer que dans les rapports entre associés.

IV – Sur l’évaluation du préjudice

45. Étant établi que l’appartement a été vendu, le 9 septembre 2024, pour un prix de 49 000 € alors que les époux [P] l’avait acquis pour un prix de 100 820 € et qu’ils ont donc subi une perte de 51 820 € ceux-ci y ajoutent les sommes suivantes pour évaluer le total des charges de l’opération qu’ils chiffrent à 178 323,63 € :

— au titre du contrat de prêt (l’ensemble des intérêts et frais) soit la somme de 42.368,46 euros,

— au titre du contrat d’assurance (la totalité des échéances versées) soit la somme de 9.955,58 euros,

— au titre des charges de copropriété, soit la somme de 18.533,21 euros,

— au titre des frais de vacance locative, soit la somme de 2.971,12 euros

— au titre des frais de garantie de loyer, soit la somme de 1.312,04 euros

— au titre des frais d’assurance PNO, soit la somme de 1.896 euros

— au titre des frais de gestion, soit la somme de 8.446,76 euros,

— au titre des frais d’expulsion, soit la somme de 2.114 euros

— au titre des frais de courtier, soit la somme de 1.000 euros

— au titre des frais administratifs, soit la somme de 6.456,61 euros

— au titre des travaux de rénovation, soit la somme de 2.133,35 euros

— au titre des taxes foncières, soit la somme de 4.358 euros

— au titre des pertes de loyers, soit la somme de 18.184 euros

— au titre des loyers impayés, soit la somme de 6.774,50 euros

46. Les époux [P] indiquent avoir bénéficié de revenus fonciers représentant un montant de 44 320 € et de réductions d’impôts d’un montant total de 15 292 € de sorte que leurs recettes s’élèvent à 59 612 € et qu’en définitive, leur préjudice s’élève à 118 711,63 € dont ils sollicitent la réparation.

47. Il convient de relever à cet égard que les époux [P] ne peuvent à la fois inclure dans leurs pertes des loyers impayés ou non perçus et déduire des revenus qui, nécessairement, ne les incluent pas ce qui revient à les déduire deux fois.

En revanche, contrairement à ce qu’affirme la sarl Patrimoines Participations, il y a bien lieu de tenir compte des charges de copropriété, des frais de gestion, des frais d’assurances et, de manière générale, de tous les frais afférents à la gestion et à l’entretien ou au financement du bien immobilier en question puisqu’ils permettent d’en évaluer la rentabilité.

Il en résulte donc que sur la base des montants indiqués par les époux [P] dont le calcul n’est pas contesté, ce bilan s’élève à la somme de :

59 612 – (178 323,63 – 18 184 – 6 774,50 ) = – 93 753,13 €.

48. Cependant, cette somme ne saurait leur être allouée en totalité puisque leur préjudice s’analyse en une perte de chance.

Ils l’admettent d’ailleurs et affirment, comme le fait également la société Capa Promotion, qu’il s’agit d’une perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Mais en réalité, il résulte clairement des documents qui leur étaient présentés que les conditions de souscription étaient fixées à l’avance et qu’il s’agissait d’un contrat d’adhésion.

Que la seule alternative qui s’offrait à eux, dans l’hypothèse où la société Génération Investissement avait correctement exécuté son obligation précontractuelle d’information, de renseignement et de conseil, était, soit de souscrire, soit de décliner l’offre.

Leur préjudice est donc constitué par une perte de chance de ne pas contracter.

Celle-ci doit être évaluée à 50 % de sorte qu’ils sera alloué aux époux [P] la somme de 46 876,57 €.

49. À l’appui de leur demande de réparation de leur préjudice moral, les époux [P] invoquent à juste titre l’inquiétude provoquée par les difficultés de location et la découverte de la moins-value importante enregistrée lors de la revente de l’appartement.

Il leur sera donc alloué à ce titre la somme de 3000 €.

50. Conformément à ce que prévoient les articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, les intérêts au taux légal seront dus à compter de la présente décision et seront capitalisés par années entières.

V- Sur les demandes accessoires.

51. Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge des intimés qui verseront en outre la somme de 4000 € aux époux [P] par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 6 juillet 2021 en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes formées par les époux [P] tant au regard de la prescription extinctive qu’en ce qu’elles sont dirigées contre la société Patrimoines Participations;

Condamne solidairement la SNC Les Terrasses de [Localité 5] représentée par son mandataire ad hoc, la société Capa Promotion, la société Capa Participation et la société Patrimoines Participations à payer aux époux [P] les sommes de 46 876,57 € à titre de dommages et intérêts et de 3000 € au titre de leur dommage moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, capitalisables par années entières;

Condamne solidairement la SNC Les Terrasses de [Localité 5] représentée par son mandataire ad hoc, la société Capa Promotion, la société Capa Participation et la société Patrimoines Participations à payer aux époux [P] la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,