Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01408 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKVSC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 24/57302

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [L] [M], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉE

S.A.S. INNO SOLUTIONS, RCS de [Localité 7] sous le n°883 162 646, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Défaillante, procès-verbal de recherches établi en application de l’article 659 du code de procédure civile le 04.03.2025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 juillet 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 12 octobre 2024, la ville de Paris a fait assigner la société Ino solutions devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de :

Constater l’infraction commise par la société Ino solutions,

Condamner la société Ino solutions à lui payer une amende civile de 50.000 euros,

Condamner, la société Ino solutions à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 25 novembre 2024, la défenderesse n’ayant pas comparu, le tribunal judiciaire de Paris, a :

Débouté la ville de [Localité 9] de ses demandes ;

Condamné la ville de [Localité 9] aux dépens ;

Débouté la ville de [Localité 9] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que la ville de Paris échouait à démontrer l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Par déclaration du 6 janvier 2025, la ville de [Localité 9] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, la ville de [Localité 9] demande à la cour, au visa des articles 481-1, 839 du code de procédure civile, L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Infirmer le jugement rendu le 25 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté la ville de Paris de ses demandes sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Statuant à nouveau,

Condamner la société Ino solutions à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamner la société Ino solutions au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’analyse du premier juge est inexacte en ce que la preuve peut être librement rapportée et que le propriétaire en l’espèce ne se défend pas. Elle considère que le fait que le nom du locataire soit illisible sur la fiche R est indifférent, ce qui importe étant que le bien soit loué, ce dont il peut se déduire qu’il est à usage d’habitation.

Elle se prévaut également d’un acte de vente en date du 1er octobre 2020. Elle soutient que le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur et qu’il a fait l’objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Elle fait état de 132 commentaires de clients depuis le mois de mars 2018 et d’un gain estimé à 75 507,25 euros.

La ville de [Localité 9] a fait signifier sa déclaration d’appel le 4 mars 2025 à la société Ino solutions, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La société Ino solutions n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 9], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en 'uvre.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de constitution d’avocat de la société Ino solutions en première instance comme en appel est indifférente s’agissant de la preuve qui incombe à la ville de [Localité 9].

Aucune déclaration H2 pour justifier de ce que le bien litigieux était occupé au 1er janvier 1970 n’est produite.

La ville de [Localité 9] verse une fiche R revêtue du tampon de l’administration du 21 octobre 1970. Elle vise un bien situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) situé au 5ème étage qui est une « pièce indépendante ou chambre de bonne ».

La fiche modèle R a pour seul objet de décrire la situation de l’immeuble à la date de la souscription, en l’occurrence le 21 octobre 1970 sans donner toutefois d’éléments sur l’habitation au 1er janvier 1970.

Comme l’a relevé le premier juge, cette fiche est en grande partie illisible, les caractères sont effectivement de très petite taille et la ville de [Localité 9] n’explique quelle mention fait état d’un « lot 24 » en cause alors que ce document concerne tout l’immeuble.

La date d’entrée dans les lieux des locataires n’est pas connue, et il n’est pas fait état d’un montant de loyer au 1er janvier 1970 ce qui aurait permis de caractériser son occupation à titre d’habitation à cette date.

Il ne se déduit pas non plus des calepins de propriété que le lot 24 était une chambre de service et la fiche C (octobre 1970), qui mentionne les lots 5, 6 et 24 ne permet pas d’affirmer que la « chambre » constituait une annexe au local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Il résulte de l’article L. 631-7 alinéa 2 précité que les chambres de service constituent, comme les logements de fonctions, des locaux destinés à l’habitation mais encore faut-il que cet usage soit caractérisé au 1er janvier 1970.

A hauteur d’appel, la ville de [Localité 9] verse la copie de l’acte de vente du 1er octobre 2020 aux termes duquel la société Ino solutions a acquis le lot 24 : une chambre de bonne située au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1]. Cet acte ne démontre pas davantage l’usage au 1er octobre 1970, en l’absence de fiche H2 et de tout élément démontrant de manière incontestable que le logement était affecté à usage d’habitation le 1er janvier 1970.

La ville de [Localité 9] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Les dépens seront laissés à la charge de la ville de [Localité 9], perdant en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 9] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE