20/05/2025

ARRÊT N°272/2025

N° RG 24/02186 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QKDT

SG/IA

Décision déférée du 16 Mai 2024

Juge des contentieux de la protection de toulouse

( 24/00243)

G.GRAFFEO

[E] [V]

C/

[D] [S]

[B] [K] épouse [S]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [E] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2024-009751 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉS

Monsieur [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [B] [K] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 07 juillet 2022 à effet du 11 juillet 2022, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] ont donné à bail à M. [E] [V] un appartement à usage d’habitation n°107 et 2 parkings (n°25 en sous sol et n°18 aérien) situés [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 628 euros et 65 euros de provision sur charges.

Par acte du 9 juin 2023, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] ont fait signifier au locataire un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2 062,88 euros.

M. [E] [V] a réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Par acte du 11 septembre 2023, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] ont fait signifier au locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 376,62 euros.

Par acte du 19 décembre 2023, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] ont fait assigner M. [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé, aux fins de voir :

— juger que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 7 juillet 2022 consenti par M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à M. [E] [V], est acquise du fait du commandement du 11 septembre 2023, resté sans effet au jour de l’assignation,

— constater en conséquence, la résiliation du bail à compter du 11 novembre 2023,

— ordonner l’expulsion de M. [E] [V] et de tout occupant de son chef des locaux et des parkings en cause, et ce, au besoin avec assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai, vu l’urgence de sauvegarder la créance, en relouant normalement les lieux et au vu de la mauvaise foi du preneur,

— condamner par provision, M. [E] [V] à régler au profit de M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] la somme de 1 908, 44 euros au titre des loyers et charges exigibles, échéance de décembre 2023 incluse, majorée des intérêts légaux, à parfaire au jour de l’audience, outre les échéances ultérieures jusqu’à remise des clefs, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises soit la somme de 714,94 euros (loyer et charges) actualisable selon les stipulations contractuelles,

— le condamner au paiement d’une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer précités.

Par ordonnance réputé contradictoire en date du 16 mai 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 11 juillet 2022 entre M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] d’une part et M. [E] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation numéro 107 et 2 parkings (numéro 25 en sous-sol et numéro 18 aérien) situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 novembre 2023,

— ordonné en conséquence à M. [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] pourront 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— condamné M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 1 906,32 euros (décompte arrêté au 21 février 2024, mensualité de février 2024 incluse),

— condamné M. [E] [V] à payer à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2023 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la réception des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés telle que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— débouté M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 27 juin 2024, M.[E] [V] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [E] [V] dans ses dernières conclusions en date du 20 juillet 2024, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer M. [E] [V] recevable et bien fondé en son appel de l’ordonnance de référé rendue le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

y faisant droit,

— infirmer la décision en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 11 juillet 2022 entre M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] d’une part et M. [E] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation numéro 107 et 2 parkings (numéro 25 en sous-sol et numéro 18 aérien) situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 novembre 2023,

* ordonné en conséquence à M.[E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

* dit qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] pourront 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* condamné M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 1 906,32 euros (décompte arrêté au 21 février 2024, mensualité de février 2024 incluse),

* condamné M. [E] [V] à payer à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2023 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée.

Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la réception des clés,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés telles que si le contrat s’était poursuivi,

* condamné M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [E] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

statuant à nouveau de ces chefs,

— accorder les plus larges délais de paiement à M. [E] [V],

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] dans leurs dernières conclusions en date du 21 janvier 2025, demandent à la cour au visa de l’artice 24 paraphe V et VII de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 560 du code de procédure civile, de :

— débouter M.[E] [V] de toutes ses demandes,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance prononcée par le juge des contentieux et de la protection le 16 mai 2024 en actualisant le montant de l’ariéré locatif et la date de l’indemnité d’occupation :

* constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 11 juillet 2022 entre M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] d’une part et M. [E] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation numéro 107 et 2 parkings (numéro 25 en sous-sol et numéro 18 aérien) situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 novembre 2023,

* ordonner en conséquence à M. [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

* dire qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] pourront 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* condamner M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à titre provisionnel, la somme actualisée de 5 492,76 euros (décompte arrêté au 20 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse),

* condamner M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2023 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation prononcée ; pour le futur l’indemnité courra du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et restitution des clés,

* fixer cette indemnité mensuelle de l’occupation au montant du loyer et des charges, calculés telles que si le contrat s’était poursuivi,

* condamner M. [E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner M. [E] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

* débouter M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] de toute demande plus ample ou contraire,

y ajoutant,

— condamner M.[E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] une somme de 2 000 euros au visa de l’article 560 du code de procédure civile,

— condamner M.[E] [V] à verser à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, pour la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le montant de la dette locative

Il est constant qu’en application de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 le locataire a pour obligation essentielle de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

À titre liminaire, la cour observe que bien qu’il conclut dans le dispositif de ses écritures à l’infirmation de chacun des chefs de la décision entreprise, M. [V] n’articule aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation portant sur la résiliation du bail, l’expulsion qui en découle, sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation.

La décision doit dès lors être confirmée de ces chefs.

Les époux [S] concluent pour leur part à l’infirmation de la décision de première instance quant au montant de la dette locative en exposant qu’elle a augmenté depuis l’audience de première instance. Ils produisent un décompte arrêté au 20 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, dont il ressort que M. [V], qui ne formule aucune explication ou contestation sur ce point, reste redevable de la somme de 5 492,76 euros en loyers, charges et indemnités d’occupation.

La décision entreprise doit dès lors être infirmée de ce chef et M. [V] sera condamné au paiement de cette somme. Pour le futur, l’indemnité d’occupation courra à compter du 1er février 2025.

2. Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, M. [V] expose avoir rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi et au décès de sa mère. Il propose un plan d’apurement de 50 euros par mois en indiquant que ses revenus, composés du RSA et d’une allocation logement s’élèvent à 825 euros par mois et que sa compagne, qui est accompagnante d’élèves en situation de handicap perçoit un salaire de 900 euros par mois. Il précise avoir deux enfants à charge.

Les bailleurs s’opposent toutefois à juste titre à cette demande, dans la mesure où il ressort du décompte du 20 janvier 2025, support de l’infirmation de la somme qui leur est due, que M. [V] ne remplit pas les conditions des dispositions ci-dessus rappelées, dans la mesure où il n’a pas repris le paiement des loyers au jour auquel la cour statue. Au surplus, sa proposition d’apurement n’est nullement de nature à solder la dette dans le délai légal.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [V].

3. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 560 du code de procédure civile, le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.

En l’espèce, les époux [S] sollicitent le paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en reprochant à M. [V] une légèreté blâmable à défaut d’avoir comparu en première instance sans donner d’explication.

Bien que ce dernier ne formule pas d’observation sur cette prétention, à elle seule son absence de comparution en première instance suivie d’un appel ne caractérise pas une faute.

4. Sur les demandes accessoires

M. [V] perdant le procès en appel, il en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [S] les frais qu’ils ont exposés en appel et M. [V] sera condamné à leur payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 16 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf à actualiser le montant de la condamnation à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 5 492,76 euros(décompte arrêté au 20 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse) et à dire que l’indemnité d’occupation provisionnelle courra du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la réception des clés,

Y ajoutant :

— Déboute M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] de leur demande de dommages et intérêts,

— Condamne M. [E] [V] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [E] [V] à payer à M. [D] [S] et Mme [B] [K] épouse [S] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET