ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06146 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PFW4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 OCTOBRE 2021

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 21/01790

APPELANTE :

SELARL LEX ENIM représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Aude GERIGNY, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. CO2 Société civile immobilière au capital de 1200 €, immatriculée au RCS BEZIERS sous le n° 482 400 140, ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Maître [P] [S] mandataire judiciaire de la SELARL LEX ENIM

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Aude GERIGNY, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte conclu devant Me [L], notaire à Béziers, le 26 juillet 2019, la société civile professionnelle (SCP) Michel Castanie et Françoise Ormieres-Pechdelaclase a cédé à la SELARL Lex Enim un office notarial, en ce compris le droit au bail des locaux d’exercice appartenant à la SCI CO2.

Par acte notarié conclu devant Me [L] le 2 juin 2020, la SCI CO2 a notamment donné à bail professionnel à la SELARL Lex Enim un local à usage de bureau situé [Adresse 1] à [Localité 5] (34), pour une durée de six années commençant à courir le 19 mars 2020, moyennant un loyer annuel de 66 000 euros hors taxe.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 avril 2021, distribué le 9 avril 2021, la SCI CO2 a informé la SELARL Lex Enim de la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires de supprimer le système collectif de production du chauffage/climatisation et leur a indiqué qu’il leur appartenait de procéder à l’installation d’un système individuel pour le local loué.

Par acte d’huissier de justice du 11 août 2021, la SELARL Lex Enim a fait assigner à jour fixe la SCI CO2 devant le tribunal judiciaire de Béziers, en manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée.

Le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déboute la SELARL Lex Enim de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute la SCI CO2 de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la SELARL Lex Enim à payer à la SCI CO2 une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SELARL Lex Enim aux dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que la bailleresse n’avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme ni à son obligation de jouissance paisible, n’étant tenue qu’à la délivrance d’un local « brut de décoffrage ».

La SELARL Lex Enim, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 octobre 2021.

Dans ses dernières conclusions du 3 septembre 2024, la SELARL Lex Enim demande à la cour de :

Rejeter toutes fins, demandes et conclusions contraires ;

Donner acte à Maître [S] [P] de son intervention volontaire en sa qualité de mandataire judiciaire de la SELARL Lex Enim ;

Déclarer la SELARL Lex Enim recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 4 octobre 2021, RG n° 21/01790, par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Infirmer le jugement rendu le 4 octobre 2021, RG n° 21/01790, par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a débouté la SELARL Lex Enim de l’intégralité de ses demandes tendant à :

Dire et juger que la suppression du système de chauffage/climatisation commun a entraîné, au détriment de la SELARL Lex Enim, la perte d’un avantage qu’elle tenait du bail,

Dire et juger que la suppression du système de chauffage/climatisation commun ne permettait pas à la SELARL Lex Enim de jouir paisiblement des locaux loués,

Condamner la SCI CO2 à procéder à l’installation d’un système de chauffage/climatisation effectif, individuel et autonome dans les locaux loués et exploités par la SELARL Lex Enim sous un délai d’un mois à compter du jour de la décision à intervenir, passé lequel délai, et à défaut de disposer d’un système installé et en état de fonctionnement, courra une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du lendemain du jour de signification de la décision à intervenir pendant un délai de trois mois, passé lequel délai le Tribunal se réservera le droit de liquider l’astreinte provisoire et de fixer une astreinte définitive,

Dire et juger qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamner la SCI CO2 à payer à la SELARL Lex Enim la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement rendu le 4 octobre 2021, RG n° 21/01790, par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a condamné la SELARL Lex Enim :

A payer une somme de 2 000 euros à la SCI CO2 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux entiers dépens de l’instance ;

Juger que la suppression du système de chauffage/climatisation commun a entraîné, au détriment de la SELARL Lex Enim, la perte d’un avantage qu’elle tenait du bail ;

Juger que la suppression du système de chauffage/climatisation commun ne permettait pas à la SELARL Lex Enim de jouir paisiblement des locaux loués depuis le 15 mai 2021 ;

Condamner la SCI CO2 au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par la SELARL Lex Enim pendant quinze mois ;

Condamner la SCI CO2 au paiement la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI CO2 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour l’essentiel, l’appelante se fonde sur le fait que les locaux ont été pris à bail climatisés, au terme d’un bail commercial conclu le 2 juin 2020, avec mention d’un système de chauffage/climatisation collectif composé d’un groupe central unique, composé d’une machinerie pour la production d’air chaud et d’air froid, ceci pour l’ensemble de la copropriété, et de réseaux de distribution avec des unités terminales propres à chaque lot, qu’ainsi, à la date du bail, la SELARL Lex Enim bénéficiait non pas de locaux bruts de décoffrage mais de locaux dans lesquels elle bénéficiait d’un système de chauffage de la copropriété.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la SELARL Lex Enim avance que le système de chauffage/climatisation n’a pas été conçu, installé et financé par le précédent locataire, la SCP de notaires, mais que celle-ci n’a fait que financer un système pour donner plus de confort au système de chauffage/climatisation collectif, en permettant à chaque bureau d’adapter la température intérieure en fonction du choix de chacun par ces cassettes.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2024, la SCI CO2, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Rejeter toutes prétentions adverses contraires ;

Confirmer le jugement de première instance dont appel ;

Condamner l’appelante à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la bailleresse avance que le système de chauffage/climatisation a été conçu, installé et financé par le précédent locataire, la SCP de notaires, ce dont le tribunal s’est convaincu au vu des pièces versées au débat.

Elle précise qu’à l’époque, la SCP de notaires avait pris à bail un local « brut de décoffrage » et avait choisi de se charger elle-même de la conception et avait fait le choix d’un raccordement collectif et non individuel, et des aménagements pour diffusion à l’intérieur, et qu’à ce moment, rien ne l’empêchait en effet de mettre en place un système autonome.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la SELARL Lex Enim soutient qu’aux termes du bail commercial conclu le 2 juin 2020, les locaux ont été pris à bail climatisés, avec mention d’un système de chauffage/climatisation collectif composé d’un groupe central unique, machinerie/production air chaud air froid, pour l’ensemble de la copropriété, et de réseaux de distribution avec des unités terminales propres à chaque lot.

Or, de la lecture du bail commercial conclu le 2 juin 2020, la cour ne constate aucunement l’existence d’une telle mention et relève que le bail porte sur un local ainsi désigné :

« Lot numéro cent vingt-trois (123)

Au rez-de-chaussée, un local à usage de bureau d’une superficie de 335,70 m2 portant le numéro 123 du plan

Et les mille cent quarante-trois/dix millièmes (1143/10000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales

Il est ici précisé que ledit local est loué « brut de décoffrage » ».

Si la SELARL Lex Enim soutient au surplus que ce local était effectivement équipé d’un système de chauffage/climatisation à la date du bail, comme l’a justement constaté le premier juge, il ressort des pièces versées au débat que l’aménagement intérieur des locaux, en ce compris les dispositifs individuels de distribution du chauffage/climatisation, a été financé par la SCP de notaires, précédent preneur du local litigieux et que la propriété de ces éléments mobiliers a été transférée à la SELARL Lex Enim, suivant le traité de cession de l’office notarial, rédigé en ces termes : « Le cédant cède les éléments mobiliers ci-après décrits (…) : prestation installation, aménagement et agencements », qu’ainsi, les équipements permettant la distribution du chauffage/climatisation n’étaient pas la propriété de la SCI CO2, bailleresse, mais la propriété de la SELARL Lex Enim.

Ces constats n’étant pas utilement contredits en cause d’appel, c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la décision prise par les copropriétaires, de supprimer l’installation collective de production de chauffage/climatisation, soit une installation n’appartenant pas à la partie bailleresse, la SCI CO2, ne pouvait faire naître à sa charge une obligation de remise en état, dès lors que l’intention des parties au contrat de bail était que le bailleur mette à la disposition du preneur un local « brut de décoffrage », à savoir un local dépourvu de système de chauffage/climatisation, qu’ainsi, la SCI CO2 n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme ni à son obligation de jouissance paisible, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité des prétentions de la SELARL Lex Enim.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELARL Lex Enim sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SELARL Lex Enim, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la SCI CO2 la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

RECOIT l’intervention volontaire de Maître [S] [P], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SELARL Lex Enim ;

CONFIRME le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la SELARL Lex Enim à payer à la SCI CO2 la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SELARL Lex Enim aux dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente