14/05/2025

ARRÊT N°264/2025

N° RG 24/02708 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QNAS

EV/IA

Décision déférée du 03 Mai 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 24/00298)

F.BOUKROUNA

[Y] [M]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE

[Adresse 3]

[Localité 2] / FRANCE

Représentée par M^e Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 octobre 2021, l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne a donné à bail à M. [Y] [M], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 361,58 ' et 85,93 ' de provision sur charges.

Par acte du 20 septembre 2023, l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 3 janvier 2025, l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne a fait assigner M. [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de sommes par le locataire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 3 mai 2024, le juge a :

— dit que la demande est recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2021 entre l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne et M. [Y] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 novembre 2023,

— ordonné en conséquence à M. [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [Y] [M] à verser à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel la somme de 2.167,75 ' (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant une dernière facture de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1.152,73 ', sur la somme de 1.488,99 ' à compter du 3 janvier 2024 et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné M. [Y] [M] à payer à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 455,30 ',

— condamné M. [Y] [M] à verser à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne une somme de 50,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la saisine de commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 2 août 2024, M. [Y] [M] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [Y] [M] dans ses dernières conclusions du 27 septembre 2024, demande à la cour au visa des articles 6 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 1104 du code civil, et les articles 567 et 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer dans l’ensemble de ses dispositions l’ordonnance de référé rendue entre les parties par le juge des contentieux et de la protection de Toulouse le 3 mai 2024,

— allouer à M. [Y] [M] des délais de paiement sur 36 mois pour se libérer de sa dette locative,

— ordonner la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement,

— déclarer que la clause de résiliation de plein droit du bail sera réputée ne pas avoir joué si M. [Y] [M] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par la cour,

— débouter l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne de ses autres fins et moyens,

— ordonner que chaque partie conserve par devers elle la charge de ses frais irrépétibles exposés en première instance comme en appel,

— condamner l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel,

— ordonner la distraction des dépens au profit de M^e Nicolas James-foucher, avocat inscrit au Barreau de Toulouse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne (OPH 31) dans ses dernières conclusions du 24 février 2025, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

* dit que la demande est recevable,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2021 entre l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne et M. [Y] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 novembre 2023,

* ordonné en conséquence à M. [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* dit qu’à défaut pour M. [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

* condamné M. [Y] [M] à verser à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel la somme de 2.167,75 ' (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant une dernière facture de février 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1.152,73 ', sur la somme de 1.488,99 ' à compter du 3 janvier 2024 et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

* condamné M. [Y] [M] à payer à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 455,30 ',

* condamné M. [Y] [M] à verser à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne une somme de 50,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la saisine de commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

Statuant à nouveau compte tenu de l’actualisation de la dette,

— condamnner M. [Y] [M] à verser à l’OPH 31 à titre provisionnel la somme de 2.046,13 ' selon décompte arrêté au 19 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1152,73 ', sur la somme de 1488,99 ' à compter du 3 janvier 2024 et à compter de l’ordonnance de référé pour le surplus,

— fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer et des charges conventionnels et condamner M. [Y] [M], au paiement de cette somme soit 468,49 '

— condamner M. [Y] [M] à payer à l’OPH 31 une somme de 1.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [M] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue en date du 3 mars 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [M] fait valoir que :

' il s’est volontairement abstenu de procéder au règlement de la quote-part de loyer restant à sa charge compte tenu de l’APL, faute de réponse du bailleur à ses doléances,

' il a repris le paiement des loyers courants depuis juin 2024 et convenu avec le bailleur d’un plan d’apurement de l’arriéré sur la base de 100 ' par mois en plus du loyer courant,

' il perçoit des aides sociales à hauteur de 1259,80 ' par mois,

' il déplore l’engagement de la procédure par le bailleur pour un si faible reliquat.

L’OPH 31 oppose que :

' M. [M] s’est plaint quelques jours après son entrée dans les lieux de désordres esthétiques n’appelant aucune diligence particulière puis a sollicité un rendez-vous suite à des dégradations volontaires de la part de tiers dont il ne peut être considéré comme responsable en qualité de bailleur,

' si à compter du 9 avril 2024 l’appelant a repris le paiement des loyers et charges courants outre 100 ' par mois aux fins de régularisation de l’arriéré, ce plan n’a été respecté que jusqu’au 12 décembre 2024, dès lors les conditions d’application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne sont plus réunies.

Sur ce

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 7 décembre 2016 comprend une clause résolutoire en sa page quatre au titre « la résiliation par le bailleur » conformément aux articles sus-visés.

L’OPH 31 a fait délivrer à M. [M] le 20 septembre 2023 un commandement de payer la somme principale de 1152,73 ' visant la clause résolutoire.

A défaut pour M. [M] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 20 novembre 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 20 novembre 2023, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés.

En cet état, M. [M] est occupant sans droit des locaux appartenant à l’OPH 31depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail l’OPH 31 est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point, sauf à porter le montant de l’indemnité d’occupation à 468,49 ' à compter du présent arrêt.

Le bailleur produit un décompte des sommes dues arrêté au 19 février 2025 à un montant de 2046,13 ' hors frais de procédure.

Si M. [M] invoque l’exception d’inexécution, il résulte des pièces versées que :

' les parties ont signé un état des lieux d’entrant le 4 novembre 2021,

' selon message du 29 novembre 2021, le locataire a souhaité ajouter à cet état des lieux mention de rayures, fissures et taches ne caractérisant pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

' par courrier daté du 7 juin 2023 le locataire sollicitait un rendez-vous avec le bailleur pour évoquer les «points et les tensions» rencontrés sans évoquer de points précis susceptible d’entraîner la responsabilité du bailleur,

' par courrier du 8 mars 2024, il a sollicité à nouveau un rendez-vous pour évoquer les récentes dégradations subies, sans autre précision évoquant aussi des dépôts de plainte.

L’ensemble de ces pièces n’est pas de nature à constituer une contestation sérieuse à la demande en paiement du bailleur.

En conséquence, M. [M] sera condamné au paiement de la somme réclamée par le bailleur de 2046,13 ' avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur 1152,73 ' et du 3 janvier 2024 sur 893,40 ' et la décision sera réformée de ce chef aux fins d’actualisation

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

M. [M] sollicite des délais de paiements alors qu’il ne conteste pas ne pas avoir réglé le loyer courant des échéances de décembre 2024 et janvier 2025 et ne remplit donc plus la condition de reprise du versement intégral du loyer courant lui permettant d’obtenir des délais de paiement.

Dans ces conditions, la décision sera confirmée en ce que, constatant la résiliation du bail elle a ordonné la libération des lieux.

Les demandes de la bailleresse étant justifiées, M. [M] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d’appel.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile, et de faire droit à la demande présentée à ce titre en appel à hauteur de 300 '.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé sauf à actualiser le montant de la provision et du montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau’de ces chefs et y ajoutant :

Fixe, à compter du présent arrêt, le montant de l’indemnité d’occupation à 468,49 ',

Condamne M. [Y] [M] à payer à l’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne la somme de 2046,13 ' avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur 1152,73 ' et du 3 janvier 2024 sur 893,40 ',

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [Y] [M] à verser àl’EPIC Office Public de l’habitat de Haute-Garonne la somme de 300 ',

Condamne M. [Y] [M] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET