05/06/2025

ARRÊT N° 25/ 241

N° RG 24/01352

N° Portalis DBVI-V-B7I-QFNP

MD – SC

Décision déférée du 18 Mars 2024

TJ de TOULOUSE – 23/02850

J. POUYANNE

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 05/06/2025

à

M^e Jehan DE LA MARQUE

M^e André THALAMAS

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [M] [V]

[Adresse 6]

[Localité 24]

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 22]

Monsieur [L] [U]

[Adresse 3]

[Localité 38]

Madame [Z] [U]

[Adresse 26]

[Localité 20]

Représentés par M^e Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.A.R.L. [B] ET ASSOCIES, pris en la personne de Maître [A] [B], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS LES TERRAINS TOULOUSAINS

[Adresse 7]

[Localité 21]

S.A.S LM CONCEPT

[Adresse 25]

[Localité 23]

Représentées par M^e Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [X] [H]

[Adresse 8]

[Localité 40]

Madame [R] [E]

[Adresse 8]

[Localité 40]

Représentés par M^e André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 avril 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La Sas Lm Concept a déposé une demande de permis de construire concernant un immeuble collectif de 23 logements avec stationnements associés, sis [Adresse 9] à [Localité 40] (31) sur un terrain non bâti. Le permis a été délivré par arrêté du 20 juin 2022.

La Sas Les Terrains Toulousains qui s’était engagée à les rétrocéder à la société Lm Concept, a signé des promesses de vente à son bénéfice, valables jusqu’au 31 mai 2023, portant sur les parcelles servant d’assiette à la construction projetée, avec divers promettants: M. [S] [V] et M. [M] [V] (parcelles cadastrées section ZE n° [Cadastre 12] et [Cadastre 31]), M. [F] [Y] (parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 29] et [Cadastre 30]) ainsi que M. [L] [U] et Mme [Z] [U] (parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 32]).

Par avenants du 30 mai 2023, ces promesses de vente ont été prorogées au 31 décembre 2023, en raison d’un recours intenté devant la juridiction administrative par M. [X] [H] et Mme [R] [E], propriétaires d’un fonds voisin de l’opération, contre l’arrêté du 20 juin 2022 en se prévalant d’une servitude de passage à leur profit.

Il était soutenu par ces derniers que la construction autorisée impliquerait la modification du tracé d’une servitude de passage existante dont le fonds cadastré section AE n° [Cadastre 14] et AE n° [Cadastre 15] appartenant à M. [X] [H] et Mme [R] [E] bénéficie, et qui s’exerce actuellement sur la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 32] appartenant à M. et Mme [U], selon acte du 6 janvier 2003, annexé à leur acte de propriété du 29 juin 2017. L’assiette de cette servitude de passage et réseaux, en ligne droite, est d’une longueur d’environ 656 mètres et d’une largeur d’environ 5 mètres. Le chemin est en terre.

Le nouveau tracé proposé est destiné à contourner la future construction d’un seul tenant et s’exercerait sur les parcelles actuellement cadastrées section AE [Cadastre 32], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 31], avec deux virages et un revêtement goudronné. Les réseaux passeraient sous la construction.

Par courrier recommandé reçu le 16 mai 2023, le conseil de la Sas Les Terrains Toulousains et des acquéreurs précités a mis en demeure M. [X] [H] et Mme [R] [E] de régulariser par acte notarié la nouvelle assiette du passage. Il précisait qu’en cas de refus, il avait pour instruction de saisir immédiatement la juridiction.

Par lettre officielle du 5 juin 2023, le conseil de M. [X] [H] et de Mme [R] [E] a fait part du refus de ses clients quant à la modification de la servitude proposée en rappelant que le passage actuel se fait en ligne droite, avec réseaux d’eau, de téléphonie et d’énergie, sans restriction de type de véhicules, sur un chemin de terre.

Les positions respectives des parties concernées n’ont pas varié après un nouvel échange de courriers entre avocats.

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Par requête déposée au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse le 26 juin 2023, la Sas Lm Concept, la Sas Les terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [F] [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] ont demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe M. [X] [H] et Mme [R] [E].

Par ordonnance du 28 juin 2023, ils ont été autorisés à les assigner pour l’audience du 18 septembre 2023.

Par actes du 5 juillet 2023, la Sas Lm Concept, la Sas Les terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [F] [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] ont assigné à jour fixe M. [X] [H] et Mme [R] [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins, notamment, de voir déclarer que la servitude de passage vers le fonds des défendeurs pourra être déplacée sur les parcelles AE [Cadastre 32], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 31], et de voir condamner ceux-ci à acquiescer au déplacement de cette servitude.

Par jugement du 20 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a enjoint les parties de rencontrer un médiateur. Les parties ne sont pas entrées en médiation à l’issue de de cette mesure.

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Par un jugement du 18 mars 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré irrecevables en ses demandes la Sas Lm Concept,

— débouté la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U], Mme [Z] [U] et M. [F] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum la Sas Lm Concept, M. [F] [Y], la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] à payer à M. [X] [H] et Mme [R] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sas Lm Concept, M. [F] [Y], la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le tribunal a d’abord considéré que la Sas Lm Concept ne justifiait pas d’une qualité à agir dans le présent litige pour n’être que la bénéficiaire d’un permis de construire dans l’attente de la vente des parcelles concernées et sur les droits desquelles elle ne dispose d’aucun titre.

Le tribunal a ensuite précisé que le propriétaire d’un fonds assujetti ne peut demander la modification de l’assiette de la servitude qu’à la double condition que l’assignation primitive soit devenue plus onéreuse pour lui et que le nouvel endroit proposé au propriétaire de l’autre fonds soit aussi commode pour l’exercice de ses droits, question soumise à l’appréciation souveraine du juge du fond. Les premiers juges ont considéré pour rejeter leurs prétentions que les demandeurs ne les mettaient pas en mesure de pouvoir vérifier, au travers des pièces insuffisantes ou peu lisibles communiquées, la cohérence des plans produits et le maintien des droits issus de la servitude originaire, le sort des droits des consorts [J], absents de l’instance et susceptibles de bénéficier d’une partie de la servitude de passage, et le réglement des charges d’entretien.

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Par déclaration du 19 avril 2024, la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [F] [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U], Mme [Z] [U] et M. [F] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum la Sas Lm Concept, M. [F] [Y], la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] à payer à M. [X] [H] et Mme [R] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sas Lm Concept, M. [F] [Y], la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été instruite selon la procédure à brefs délais.

La Sas Les Terrains Toulousains a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 30 août 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mars 2025, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [Y] [M], M. [U] [L], Mme [Z] [U], appelants, et la Selarl [B] & Associés pris en la personne de Maître [A] [B], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sas Les Terrains Toulousains d’une part et la Sas Lm Concept, intervenants volontaires, demandent à la cour, au visa des articles 697, 698 et 701 du code civil, de :

— constater l’intervention volontaire de Maître [B] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Les Terrains Toulousains et de la société Lm Concept,

— 'dire et juger la société Les Terrains Toulousains, MM. [S] et [M] [V], M. [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U], Me [B] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Terrains Toulousains et de la société Lm Concept recevables et bien fondés en leur appel',

— rejeter toutes conclusions contraires comme mal fondées,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable en ses demandes la Sas Lm Concept,

* débouté la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U], Mme [Z] [U] et M. [F] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

* condamné in solidum la Sas Lm Concept, M. [F] [Y], la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] à payer à M. [X] [H] et Mme [R] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la Sas Lm Concept, M. [F] [Y], la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance,

Les réformant et statuant à nouveau,

— déclarer 'la société Les Terrains Toulousains, Messieurs [S] et [M] [V], M. [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U], Me [B] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Terrains Toulousains et de la société Lm Concept’ bien fondés en leur demande',

— déclarer que la servitude de passage vers le fonds de M. [H] et Mme [E] pourra être déplacée sur les parcelles AE [Cadastre 32], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 31],

— condamner M. [H] et Mme [E] à acquiescer au déplacement de cette servitude devant notaire dans un délai de 30 jours à compter de la notification du jugement à intervenir,

— condamner M. et Mme [H] à payer à la société Les Terrains Toulousains, Messieurs [S] et [M] [V], M. [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U], 'Me [B] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Terrains Toulousains et de la société Lm Concept’ une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 30 jours suite à la notification du jugement à intervenir pour régulariser la servitude de passage sur les parcelles AE [Cadastre 32], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 31],

— condamner M. [H] et Mme [E] à payer à la société Les Terrain Toulousains, Messieurs [S] et [M] [V], M. [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U], 'Me [B] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Terrains Toulousains et de la société Lm Concept’ une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 juin 2024, M. [X] [H] et Mme [R] [E], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 701 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

À titre principal,

— rejeter, comme n’étant pas fondé, l’appel interjeté par les appelants à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 18 mars 2024 sous le n° RG 23/02850,

À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de réformation et statuant à nouveau,

— rejeter comme n’étant pas fondée la demande de modification de l’assiette de la servitude établie au profit du fonds de M. [H] et Mme [E],

En toute hypothèse,

— condamner la Sas Les Terrains Toulousains, M. [S] [V], M. [M] [V], M. [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U] à payer une somme de 3.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 7 avril 2025 à 14 heures.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Il sera tout d’abord constaté que contrairement à ce que la lecture littérale du dispositif des dernières conclusions des appelants pourrait le laisser entrendre, Maître [B] n’est le mandataire liquidateur que de la Sas Les Terrains Toulousains dont l’intervention volontaire à la procédure a valablement repris l’instance interrompue du fait de la liquidation judiciaire de cette société. L’intervention volontaire à l’instance de la Sas Lm Concept, présente en première instance, est également recevable en la forme.

2. Sur la recevabilité de l’action de la Sas Lm Concept que le premier juge a écartée par une disposition qui n’a pas été visée dans l’acte d’appel, il sera relevé que les promesses de vente prévoyaient une faculté de substitution au bénéficiaire par toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réservait de désigner et que par actes du 10 juillet 2024 (pièces n° 15, 16 et 17 du dossier des appelants), la Sas Lm Concept a signé avec les promettants une promesse de vente à son bénéfice de sorte que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir a été régularisée et qu’elle se trouve désormais recevable à soutenir l’action engagée à l’endroit de M. [H] et Mme [E] dans le cadre de son intervention volontaire à l’instance d’appel.

3. L’article 701 du code civil dispose que : 'Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser'.

3.1 Il appartient en conséquence au juge de rechercher si l’assignation primitive du passage est devenue plus onéreuse pour le propriétaire du fonds servant, le changement d’assiette demandé devant répondre à l’utilité réelle de celui-ci, et si le nouveau passage offert en remplacement est aussi commode pour l’exercice des droits liés au fonds dominant (3ème Civ., 2 février 2000, n° 97-17.402).

3.2 Le juge dispose à cet égard d’un pouvoir souverain pour apprécier l’équivalence de commodité entre le passage initial et le passage nouveau revendiqué par le propriétaire du fonds servant (3ème Civ., 19 janvier 2010, n° 09-11.448).

4. En l’espèce, il est indiqué dans l’acte d’acquisition par M. [H] et Mme [E] du 29 juin 2017, l’existence d’une servitude constituée à l’occasion d’un échange de parcelles intervenu le 6 janvier 2003 et concernant les parcelles [Cadastre 37] AE [Cadastre 14] et [Cadastre 15], un plan d’une servitude de passage étant annexé à l’acte d’acquisition ainsi qu’une note descriptive rappelant les termes de l’acte constitutif de cette servitude. Il y est notamment mentionné un accès des parcelles précitées à la voie publique ([Adresse 39]) par un passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 37] AE [Cadastre 17] et [Cadastre 18] appartenant à Mme [U] avec cette précision que 'tous les frais de mise en état, d’entretien ou de réparation dudit passage seront à la charge des utilisateurs au prorata des unités d’habitation. Ce droit de passage emporte également la faculté de desservir lesdites parcelles par tous les réseaux d’eau, d’électricité, de PTT ou de Gaz de Ville, égout, Vannes, etc…[…] les canalisations seront implantées à une profondeur de un mètre maximum […] Tous les frais d’implantation de mise en état, d’entretien ou de réparation desdites canalisations seront à la charge des utilisateurs au prorata des unités d’habitation ; lesquels s’engagent en cas de dégradation lors desdits travaux d’entretien ou de réparation, à remettre expressément et à leurs frais en état le terrain constituant le fonds servant'. Le tracé de la servitude figurant sur le plan annexé à l’acte est rectiligne et ne traverse que le fonds de Mme [U].

5. Dans les promesses de vente signées avec la Sas les Terrains Toulousains puis la Sas Lm Concept, il est prévu que l’acquisition des biens est soumise à la condition suspensive de l’accord des propriétaires des fonds dominants pour la réunion de deux servitudes de passage et leur déplacement sur la propriété des consorts [V], [U] et [J] le long des limites séparatives des parcelles cadastrées section AE n°s [Cadastre 12], [Cadastre 31],[Cadastre 32] et [Cadastre 11], les promettants donnant tout pouvoir au bénéficiaire pour obtenir la modification de l’assiette de ces servitudes.

6. Le projet d’acte authentique de constitution de servitude proposé en 2023 par la Sas Les Terrains Toulousains à M. [H] et à Mme [E] prévoyait celle-ci de la manière suivante:

'Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 5 mètres, pour la partie longeant la limite séparative avec la parcelle cadastrée préfixe [Cadastre 37] section AE numéro [Cadastre 36] puis d’une largeur de 5,5 mètres pour la partie en parallèle avec les limites des parcelles numéro [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 15].

L’emprise du passage est figurée au plan annexé approuvé par les parties. Ce passage part du [Adresse 39] pour aboutir à la propriété de Monsieur et Madame [H], en longeant tout d’abord la limite séparative avec la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 36], puis en parallèle des limites avec les parcelles numéro [Cadastre 5], [Cadastre 11] et [Cadastre 15], avec un retrait de 5 mètres par rapport à ces limites.

Ce passage est en nature de chemin d’accès.

Il ne pourra ni être obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Le chemin d’accès sera établi aux frais du propriétaire du fonds servant.

Frais d’entretien de la servitude de passage

Le chemin sera entretenu :

1°/ Pour la partie commune avec l’assiette de servitude de passage relatée en exposé, au profit des fonds dominants ci-dessous rappelés :

Préfixe [Cadastre 37] section AE numéros [Cadastre 34], [Cadastre 35] et [Cadastre 33],

Section AE n° [Cadastre 10] et [Cadastre 13],

Section AE n° [Cadastre 27] et [Cadastre 28],

Section AE n° [Cadastre 11] et [Cadastre 5],

Section AE n° [Cadastre 12],

Section AE n° [Cadastre 31].

aux frais du fonds servant et du fonds dominant au prorata des habitations desservies à concurrence d’un cinquième (1/5ème).

Etant précisé que la largeur de ce chemin est de CINQ METRES, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

2°/ et pour le surplus de la servitude de passage, uniquement utilisée par les fonds dominants et servants des propriétaires comparants aux présentes aux frais du fonds servant et du fonds dominant au prorata des habitations desservies.

Etant précisé que la largeur de ce chemin est de 5,5 METRES, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

[…]'.

7. Ce projet comporte également une modification de la servitude de passage de canalisation des eaux usées avec une profondeur maximale de 1,90 mètres, exclusivement sur une bande d’une largeur de 3 mètres 'telle que son emprise est figurée au plan ci-annexé approuvé par les parties', cette canalisation partant du [Adresse 39] pour aboutir à la propriété du fonds dominant, en prévoyant qu’elle sera construite aux frais du propriétair du fonds servant et que le propriétaire du fonds dominant l’entretiendra à ses frais exclusifs. Il est aussi prévu une modification de la servitude de passage de canalisation d’eau potable et de réseaux secs (tels qu’EDF et Télécom), il est indiqué que ce droit de passage s’exercera à une profondeur minimale de 1,20 mètres et ce exclusivement sur une bande d’une largeur de 3 mètres en se référant à un plan annexé et sous les mêmes charges d’entretien ou de réparation.

8. Le projet d’acte notarié produit au dossier (pièce n° 13 des appelants) et dont il vient d’être cité le contenu n’est dans cette pièce accompagné d’aucun plan annexé à celui-ci. Les appelants soutiennent que les quatre plans adressés à M. [H] et Mme [E] les 12 mai et 7 juin 2023 sont 'sensiblement identiques mais ne décrivent pas la même chose (un tracé général, un VRD, un réseau EU et un réseau AEP et EDF)'.

9. La cour relève tout d’abord qu’elle est saisie, aux termes du dispositif des dernières conclusions des appelants et intervenants volontaires, d’une demande visant à condamner M. [H] et Mme [E] 'à acquiescer au déplacement de cette servitude devant notaire’ sur les parcelles AE [Cadastre 32], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 31] sous astreinte sans aucune référence à un tracé et à un exposé des conditions de la servitude modifiée. Dans le dernier courrier du conseil de la Sas Les Terrains Toulousain, daté du 6 juin 2023 (et non du 7 juin comme indiqué de manière erronée dans les écritures des intimés), figurent trois plans datés du 5 décembre 2022, comportant toutes les cotes nécessaires à leur compréhension et faisant écho aux différents chapitres de ce projet d’acte faisant chacun référence à un plan annexé selon l’objet des servitudes de passage évoquées dans ce même projet de sorte que leur nombre et leurs variations ne sauraient créer une source d’inintelligibilité de la modification proposée. Il est ainsi produit un plan de voirie (pièce n° 9), un plan des réseaux eaux usées (pièce n° 10) et un plan commun au réseau des eaux potables et réseau EDF (pièce n° 11). Il est vainement recherché des contradictions entre les plans produits. Celui figurant dans le dossier de permis de construire ne révèle aucune contradiction avec les tracés figurant sur les plans discutés, peu important qu’il y ait dans ces derniers une place de parking en moins. Celui annexé à la lettre de mise en demeure du 12 mai 2023 était moins précis de sorte que les trois plans adressés le 6 juin 2023 aux consorts [H]-[E] avaient vocation à répondre à leurs critiques et ne comportaient aucune incohérence avec les indications figurant dans le dossier de permis de construire, lesdits plans ayant pour objet de définir les dispositions prises pour le déplacement d’une servitude privée.

9.1 Il est constant, à l’examen de ces pièces, que le tracé de la servitude de passage pour l’accès des piétons et véhicules à la voie publique n’est plus rectiligne mais comporte deux virages et qu’une partie du passage traverse une zone de parking dédiée à l’ensemble immobilier. Ce tracé d’une largeur équivalente au précédent permet l’usage de véhicules légers ou même de poids lourds, étant relevé qu’en l’état de la servitude actuelle, il n’est décrit aucune largeur minimale mais que le conseil des consorts [H]-[E] décrivait dans un courrier du 5 juin 2023 comme étant de cinq mètres sur toute la longueur d’accès, sans aucune restriction sur le type de véhicule, en dimensions et tonnage, pouvant accéder à leur propriété. Ces virages dont un comporte un angle droit compatible avec la largeur du nouveau chemin de servitude, ne révèlent aucune difficulté d’accès même à des véhicules professionnels ou engins lourds qui n’étaient d’ailleurs que 'tolérés’ dans l’acte initial de servitude, ni n’empêchent des manoeuvres qui auraient été possibles sur un tracé rectiligne.

La voirie sera goudronnée et non plus en terre. Cette modification n’apparaît donc pas moins commode et doit être mise en relation de proportionnalité avec son utilité pour la réalisation d’un projet immobilier autorisé par l’autorité administrative compétente et valorisant des fonds voisins par la réalisation de biens immobiliers auxquels leurs propriétaires contribuent par la vente de parcelles.

9.2 S’agissant du tracé des réseaux alimentant la propriété de M. [H] et Mme [E], il résulte de la lecture du permis de construire qu’il a été émis un avis favorable pour les réseaux EU-EP-adduction d’eau potable en mentionnant une possibilité de raccordement à partir du [Adresse 39] sous les réserves d’usage sur la faisabilité des branchements des propres bâtiments du pétitionnaire. Il est produit un courriel du service concessionnaire d’eau potable déclarant vouloir maintenir le coffret concernant la propriété des consorts [H]-[E]. Il n’est par ailleurs nullement exigé pour l’application de l’article 701 précité un accord préalable des services concernés. L’analyse des plans fait apparaître la prise en compte de tous les réseaux existants en les faisant passer sous le bâtiment en projet, aucune disposition réglementaire (hors canalisation gaz inexistante en l’espèce) n’interdisant un tel passage sous réserve du respect des normes des DTU en vigueur pour de tels travaux. Les compteurs sont accessibles dans des coffrets identifiés et positionnés sur les plans communiqués. Le tracé de ces réseaux passent par le patio central situé sous la galerie de liaison suspendue entre les deux corps de bâtiments tels que présentés dans la notice descriptive annexée au permis de construire. Il n’est donc établi aucune difficulté majeure d’accessibilité en cas de sinistre affectant ces canalisations.

9.3 S’agissant des frais d’entretien, il résulte de la lecture comparée de l’acte initial de constitution de servitude et du projet d’acte de déplacement de cette servitude, que les dispositions relatives aux frais d’entretien et plus généralement aux charges générées par la servitude de passage concernant la voirie ne sont pas modifiées. Les frais des travaux de déplacement de celle-ci sont à la charge intégrale du propriétaire du fonds servant. Les appelants rappellent à juste titre que pour la prise en charge des frais d’entretien et de réparation des ouvrages concernés par la servitude, normalement mis à la charge du propriétaire du fonds dominant, il est de principe que le propriétaire du fonds servant doit contribuer à ces frais dès lors qu’il existe une communauté d’usage de l’assiette de la servitude de passage. La convention initiale prévoyait une charge des frais au 'prorata des unités d’habitation’ et la nouvelle convention prévoit une charge de ces frais au prorata des habitations desservies.

9.4 La convention initiale précisait que les frais d’entretien des canalisations étaient également assumées au prorata des unités d’habitation et le projet de nouvelle convention prévoit désormais de les mettre à la charge exclusive du propriétaire du fonds dominant. Les appelants n’apportent aucune explication sur ce dernier point et si les conditions posées par l’article 701 du code civil sont en l’espèce réunies en termes d’onérosité pour le fonds servant et d’égale commodité du nouveau tracé pour le fonds dominant, il n’entre pas dans les prévisions de ce texte de permettre au juge de modifier les dispositions contractuelles sur la répartition des frais d’entretien. Il sera toutefois constaté que la cour n’est saisie d’aucune demande tendant à voir modifier les termes de la convention initiale sur la charge de ces frais mais seulement d’une demande à voir déplacer la servitude de passage, cette demande devant s’entendre implicitement mais nécessairement selon les tracés figurant aux trois plans communiqués aux propriétaires du fonds dominant par courrier du 6 juin 2023.

10. La cour infirmera donc le jugement entrepris en toutes ses dispositions et fera droit aux demandes reprises par la Sas Lm Concept et les autres appelants visant à déplacer, selon les précisions apportées dans le dispositif du présent arrêt, la servitude de passage tant aux fins d’accès à la voie publique pour la circulation qu’aux fins de raccordement aux divers réseaux sans aucune modification des charges financières liées à ces servitudes de passage telles qu’initialement convenues entre les parties le 6 janvier 2003 et opposables aux ayants-cause du fonds servant.

11. Les dépens de première instance et d’appel seront classiquement mis à la charge des parties qui échouent dans leurs prétentions ou défense. M. [H] et Mme [E] seront donc tenus à l’ensemble de ces dépens.

12. Il n’est toutefois pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties; les frais non compris dans les dépens qu’elles ont pu exposer à l’occasion de la procédure de première instance comme d’appel. Elles seront donc déboutées de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, contradictoirement, publiquement et en dernier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire à l’instance d’appel de la Sas Lm Concept et celle de la Selarl [B] et Associés, prise en la personne de Maître [A] [B], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sas Les Terrains Toulousains.

Déclare la Sas Lm Concept recevable à soutenir l’action engagée par la Sas Les Terrains Toulousains, les consorts [V], M. [Y] et les époux [U] à l’endroit de M. M. [H] et Mme [E].

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 18 mars 2024 en toutes ses dispositions frappées d’appel.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la Sas Lm Concept, MM. [S] et [M] [V], M. [F] [Y], M. [L] [U] et Mme [Z] [U], sont bien fondés à réclamer, en application de l’article 701 du code civil, le déplacement des servitudes de passage et de canalisations fixées par l’acte constitutif du 6 janvier 2003.

Dit que les caractéristiques de ces servitudes seront celles figurant au projet d’acte authentique préparé par Maître [C] [O], notaire associée de la Selarl '[N] [G] et [C] [O]', à [Localité 23], figurant en pièce n° 13 du dossier des appelants, ainsi qu’aux plans figurant en pièces 9, 10 et 11 du dossier des appelants qui seront annexés au présent arrêt, mais à l’exception de ses dispositions relatives aux frais d’entretien des servitudes de passage de canalisation d’eaux usées, d’eau potable et de réseaux secs qui resteront régis par les termes de la convention du 6 janvier 2003.

Dit qu’un acte authentique sera dressé et publié en exécution du présent arrêt aux frais, droits et émoluments supportés par la Sas Lm Concept.

Condamne M. [X] [H] et Mme [R] [E] à comparaître devant le notaire rédacteur de l’acte conforme aux dispositions du présent arrêt, aux fins de signature et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra durant un mois à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la date fixée par le notaire pour la signature de l’acte authentique.

Condamne M. [X] [H] et Mme [R] [E] aux dépens de première instance et d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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