28/05/2025

ARRÊT N° 25/223

N° RG 24/02171

N° Portalis DBVI-V-B7I-QJ7E

MD – SC

Décision déférée du 03 Mai 2024

TJ de TOULOUSE – 22/03925

JP. THEBAULT

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 28/05/2025

à

M^e Marie-Victoire CHAZEAU

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [4]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Sans avocat constitué

Monsieur [Z] [N]

Chez Madame [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Sans avocat constitué

Madame [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [D] [N] née [B], Mme [G] [N] et M. [Z] [N] sont propriétaires indivis des lots n°34 (appartement), 61 (parking) et 62 (parking) dans la résidence [4] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (31).

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] agissant par son syndic, la société l’Atelier de l’Immobilier, a fait délivrer à Mme [D] [N] née [B], Mme [G] [N] et M. [Z] [N] une mise en demeure de payer.

— :-:-:-:-

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], agissant par la société l’Atelier de l’Immobilier, a fait assigner Mme [D] [N] née [B], Mme [G] [N] et M. [Z] [N] en paiement devant le tribunal judiciaire de Toulouse par actes d’huissier des 28 septembre 2022 et 5 octobre 2022.

Après deux renvois, à l’audience du 4 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] – représenté par son conseil – a repris les termes de son assignation et a actualisé sa créance principale selon conclusions d’actualisation signifiées le 24 février 2023 et le 3 mars 2023, pour demander la condamnation de Mme [D] [N] née [B], Mme [G] [N] et M. [Z] [N] à lui régler la somme de 5 984,73 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation ; de les condamner à lui verser également les sommes de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts et de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien que convoqués par actes d’huissier déposés à l’étude les 28 septembre et 5 octobre 2022, Mme [D] [N] née [B], Mme [G] [N] et M. [Z] [N] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

Par jugement avant dire droit du 6 novembre 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour permettre au syndicat de produire des justificatifs manquants ainsi qu’un décompte clair et compréhensible précisant au débit chaque appel de fonds et au crédit chaque versement, expurgé des sommes au débit comme au crédit qui se rapportent à de précédentes condamnations judiciaires.

À l’audience du 4 mars 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] a déposé son dossier sans développer d’observation complémentaire.

Le syndicat indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er trimestre 2023 (5 984,73 euros).

— :-:-:-:-

Par jugement réputé contradictoire du 3 mai 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— rejeté la demande au titre d’un arriéré de charges au 9 janvier 2023 non justifié formée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4],

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] au titre des dommages et intérêts,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] sise [Adresse 1], agissant par la société l’Atelier de l’Immobilier, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] sise [Adresse 1], agissant par la société l’Atelier de l’Immobilier, aux dépens.

— :-:-:-:-

Par acte du 26 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Selon avis d’orientation du 20 août 2024, la procédure a été fixée à bref délai.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété [4], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— ordonner le rabat de clôture de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

— réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse du 3 mai 2024 ' RG 22/03925, en ce qu’elle a :

— rejeté la demande au titre d’un arriéré de charges au 9 janvier 2023 non justifié formée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4],

— rejeté la demande du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] au titre des dommages intérêts,

— rejeté la demande du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] aux dépens,

Statuant à nouveau , y ajoutant,

— condamner l’indivision [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la somme actualisée de 9.557,26 euros, suivant décompte en date du 20 décembre 2024, (Pièce 15),

— condamner l’indivision [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Mme [D] [B] veuve [N], M. [Z] [N] et Mme [G] [N], intimés, n’ont pas consituté avocat. La déclaration d’appel a été valablement délivrée à la personne de Mme [D] [B] par acte d’huissier du 22 août 2024. Elle a été signifié au domicile de M. [Z] [N] le même jour. Elle a été remise à tiers présent à domicile au fils de Mme [G] [N] le 27 août 2024.

L’ordonnance de clôture a été reportée à l’audience de plaidoirie et l’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2025 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour rappelle que selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 474 du même code dispose quant à lui que lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

1. Sur la demande de paiement des charges, le premier juge a retenu que le Syndicat ne justifiait pas, par des documents lisibles et compréhensibles, du montant de sa créance. Il a notamment relevé que le décompte produit en première instance faisait apparaître une créance de 7 024,52 euros désignée comme « douteuse » et que le Syndicat ne justifiait pas de son origine. Le Syndicat soutient qu’il est parfaitement en droit de comptabiliser des créances douteuses s’il l’estime nécessaire, que ces créances sont retracées au sein des grands livres généraux et fait valoir que la créance douteuse est une écriture comptable neutre sans conséquence sur le solde débiteur des consorts [N].

1.1 Aux termes des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 chaque copropriétaire est tenu de régler les appels de fonds exigés du syndic dès lors que les provisions et avances ont été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires tant dans le cadre du budget prévisionnel que lors de l’approbation de travaux non compris dans le budget provisionnel.

1.2 Sur la question de la créance douteuse sont produits au débat des extraits du grand livre général pour la période du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2021 retraçant l’ensemble des opérations effectuées durant cette période. L’extrait du grand livre fait figurer un solde débiteur de 7 827,29 euros au 1er janvier 2018 en ce compris une créance douteuse d’un montant de 6 646,22 euros inscrit au débit des copropriétaires le 1er juillet 2017. Un jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 29 mai 2019 a retenu l’existence de cette créance en partie comptabilisée comme « douteuse » et a condamné les consorts [N] à s’en acquitter de sorte que celle-ci n’est pas contestable. Il ressort des extraits du grand livre produits au débat que les consorts [N] ont versé ces sommes avec intérêts entre le 23 septembre 2020 et le 21 janvier 2022 mais n’ont pas réglé les autres appels de charges pendant cette même période.

1.3 Pour justifier des arriérés de charges, est produit par le syndicat des copropriétaires les procès-verbaux des assemblées générales de 2012 à 2022 approuvant les comptes de l’exercice écoulé et adoptant le budget prévisionnel pour l’exercice suivant ainsi que les décomptes individuels de charges de Mme [D] [N] née [B], Mme [G] [N] et M. [Z] [N] pour les exercices 2012 à 2022 faisant apparaître un solde débiteur d’un montant de 5 610,44 euros. Est également produit un décompte actualisé des charges daté du 20 décembre 2024 retraçant les opérations du 1er avril 2018 au 1er janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 9.557,26 euros. La cour ne saurait toutefois prononcer de condamnations au titre des exercices 2023 et suivants, les appelants ne produisant les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et le budget prévisionnel que jusqu’à l’exercice de 2022.

1.4 Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’un arriéré de charges et provisions dus par les consorts [N] à hauteur de 5.610,44 euros arrêté au 31 décembre 2022. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges et les consorts [N] seront condamnés à lui verser la somme de 5 610,44 euros arrêtée au 31 décembre 2022.Le Syndicat sera donc débouté pour le surplus de ses demandes.

2. Sur les demandes accessoires, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat aux dépens de première instance. Les consorts [N], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées aux dépens d’appel et de première instance. La situation économique des intimés justifie que soit rejetée la demande du Syndicat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statutant publiquement, par décision par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 3 mai 2024 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [D] [B] veuve [N], M. [Z] [N] et Mme [G] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] la somme 5 610,44 euros au titre des arrierés de charges arrêté au 31 décembre 2022.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] du surplus de ses demandes.

Condamne Mme [D] [B] veuve [N], M. [Z] [N] et Mme [G] [N] aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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