03/09/2025

ARRÊT N°404/2025

N° RG : N° RG 25/00223 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QYUK

EV/IA

Décision déférée du 11 Mai 2020 – Tribunal paritaire des baux ruraux de CARCASSONNE (51.17.1)

[W] [L]

C/

S.C.I. SCI DU [Adresse 10]

G.F.A. GFA DU [Adresse 10]

CONFIRMATION PARTIELLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

SUR RENVOI APRES CASSATION

DEMANDEUR A LA SAISINE

APPELANT A LA PROCEDURE D’APPEL

Monsieur [W] [L]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Stéphane CABEE, avocat plaidant au barreau de CARCASSONNE

DEFENDEURS A LA SAISINE

INTIMES A LA PROCEDURE D’APPEL

S.C.I. SCI DU [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par son liquidateur amiable, Monsieur [C] [O], selon PV d’AG en date du 5 novembre 2021

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e François MOULIERE, avocat plaidant au barreau de RENNES

G.F.A. GFA DU [Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par son liquidateur amiable, Monsieur [C] [O], selon PV d’AG en date du 5 novembre 2021

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e François MOULIERE, avocat plaidant au barreau de RENNES

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, et après audition du rapport l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 22 mars 1985, M. [P] [L] et Mme [I] [E] épouse [L] ont fait l’acquisition du domaine Le [Adresse 10] et créé le GFA du [Adresse 10] ainsi que la SCI du [Adresse 10] dont M. [P] [L] a été nommé gérant.

Par acte notarié des 22 mars et 11 avril 1985, le GFA du [Adresse 10] a donné à bail rural à M. [W] [L], agriculteur, des parcelles situées à [Localité 2] et des parcelles situées à [Localité 11], pour une durée de 25 ans, à compter du 1er novembre 1984.

Le fermage annuel a été fixé à 180 quintaux métriques de blé froment de première qualité payable le 1er novembre.

Mme [I] [E] épouse [L] est décédée le 13 septembre 1998.

Par document non daté, M. [P] [L] en qualité de gérant a donné à son fils [W] les terres de la SCI du [Adresse 10] en bail à fermemoyennant un fermage de « 6 quintaux hectares » .

Par document non daté, M. [P] [L] précisait que le loyer de la maison était inclus dans le montant initial du bail.

Le 24 mai 2005, le GFA du [Adresse 10] a fait signi’er à M. [W] [L] un congé avec prise d’effet au 31 octobre 2001 et un commandement de payer les fermages des années 2000 à 2004.

Le 29 février 2008, M. [P] [L] est décédé.

Par lettre recommandée adressée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne le 25 janvier 2017, le GFA du [Adresse 10] et la SCI du [Adresse 10] ont engagé une procédure à l’encontre de M. [W] [L] aux fins d’obtenir, à défaut de conciliation, sa condamnation au paiement de diverses sommes au titre de l’usage de leurs terres, de la maison d’habitation et de l’usage des bâtiments de la SCI.

Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal a :

— rejeté l’exception de litispendance soulevée par M. [W] [L],

— déclaré le GFA du [Adresse 10] et la SCI du [Adresse 10] recevables en leurs demandes en paiement des fermages,

— déclaré M. [W] [L] recevable en sa contestation du congé du 24 mai 2005,

— prononcé la nullité du congé du 24 mai 2005,

— dit que le bail à long terme des 22 mars et 11 avril 1985 s’est tacitement renouvelé à son expiration le 1er novembre 2009, sans limitation de durée,

— constaté la prescription des demandes en paiement des fermages antérieures à 2012,

— ordonné une expertise avant dire-droit sur les demandes en paiement des fermages.

Le 3 septembre 2018, le GFA du [Adresse 10] et la SCI du [Adresse 10] ont délivré un congé à M. [L] à effet au 31 octobre 2022.

Le 21 janvier 2019, l’expert a déposé son rapport d’expertise.

Par jugement du 11 mai 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne a :

— condamné M. [W] [L] à payer au GFA de [Adresse 10] la somme de 22 053,87 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017 et de 1 288, 40 € au titre des taxes foncières de 2012 à 2018,

— condamné M. [W] [L] à payer à la SCI de [Adresse 10] la somme de 50 400 € au titre des loyers des bâtiments d’habitation de 2012 à 2018, la somme de 10 500 € au titre des loyers des bâtiments d’exploitation de 2012 à 2018, la somme de 7 382,57 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017, la somme de 474, 24 € correspondant aux contributions aux taxes foncières de 2012 à 2018 et la somme de 1 356 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2012 et 2013,

— condamné M. [W] [L] à payer au GFA du [Adresse 10] et à la SCI du [Adresse 10] la somme de 1 000 € sur le pfondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples des parties,

— condamné M. [W] [L] aux dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 1er juillet 2020, M. [L] a relevé appel de la décision.

Par arrêt réputé contradictoire du 23 mars 2021, la cour d’appel de Montpellier a :

— confirmé le jugement rendu le 11 mai 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne, en toutes ses dispositions,

— condamné M. [W] [L] aux dépens de l’appel.

M. [W] [L] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 12 septembre 2024, la cour de cassation a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 mars 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Toulouse,

— condamné la SCI du [Adresse 10] et le Groupement foncier agricole du [Adresse 10] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la SCI du [Adresse 10] et le Groupement foncier agricole du [Adresse 10] les a condamnés à payer à M. [L] la somme globale de 3 000 €,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Pour se déterminer ainsi la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 468 du code de procédure civile, que:

— il résulte de ce texte que, si, sans motif légitime, l’appelant ne comparait pas, seul l’intimé peut requérir une décision au fond, à défaut, le juge peut soit renvoyer l’affaire à une audience ultérieure, soit, même d’office, déclarer la citation caduque,

— pour confirmer le jugement, l’arrêt retient que tant l’appelant que les intimés n’étaient ni comparants ni représentés, que la cour d’appel n’était saisie d’aucun moyen critiquant la décision attaquée,

— en statuant ainsi, alors qu’elle n’avait pas été requise par l’intimée de statuer sur le fond, la cour a violé le texte visé.

Par déclaration du 20 janvier 2025, M. [L] a saisi la cour d’appel de Toulouse.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025,

M. [W] [L] a poursuivi oralement par l’intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions du 3 mars 2025 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— dire et juger, en application des baux à ferme liant la SCI du [Adresse 10] et le GFA du [Adresse 10] à M. [W] [L], et en vertu de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt définitif du 14 décembre 2011 de la cour d’appel de Montpellier, que le fermage dû par M. [W] [L] à la SCI du [Adresse 10] est équivalent à la valeur de 6 quintaux de blé, et que le fermage dû par M. [W] [L] au GFA du [Adresse 10] est équivalent à la valeur de 180 quintaux de blé,

— dire et juger notamment que les loyers de la maison d’habitation et des bâtiments d’exploitation sont inclus au montant des fermages sus visés,

— dire et juger que M. [W] [L] est débiteur envers la SCI du [Adresse 10] d’une somme de 852,39 €, et envers le GFA du [Adresse 10] d’une somme de 25.578,15€, au titre des fermages 2012 à 2018,

— donner acte à M. [W] [L] de ce qu’il ne s’oppose pas à participer au paiement de la taxe foncière à hauteur de 20% dès lors que la SCI et le GFA auront justifié du montant de cette taxe foncière et de son paiement effectif,

— dire et juger que la SCI du [Adresse 10] et le GFA du [Adresse 10] sont solidairement débiteurs envers M. [W] [L] de la somme de 35.990 € à titre d’indemnité de sortie de fermage, et de la somme de 6.227 € au titre du coût de remplacement de la chaudière,

— ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

— rejeter tous autres chefs de demandes de la SCI et du GFA,

— condamner la SCI du [Adresse 10] et le GFA du [Adresse 10], solidairement, à payer à M. [W] [L] une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le GFA et la SCI du [Adresse 10] aux entiers dépens.

La GFA du [Adresse 10] et la SCI du [Adresse 10] ont poursuivi oralement par l’intermédiaire de leur conseil leurs demandes contenues dans leurs dernières conclusions du 17 mars 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de:

— confirmer la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne en date du 11 mai 2020 (n°RG 51.17.1) en ce qu’elle a :

* condamné M. [W] [L] à payer au GFA du [Adresse 10] :

** la somme de 22.053,87 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017,

** la somme de 1.288,40 € correspondant aux contributions aux taxes foncières de 2012 à 2018,

* condamné M. [W] [L] à payer à la SCI du [Adresse 10] :

** la somme de 50.400,00 € au titre des loyers des bâtiments d’habitation de 2012 à 2018,

** la somme de 10.500,00 € au titre des loyers des bâtiments d’exploitation de 2012 à 2018,

** la somme de 7.382,57 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017,

** la somme de 474,24 € correspondant aux contributions aux taxes foncières de 2012 à 2018,

** la somme de 1.356,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2012 et 2013,

* condamné M. [W] [L] à payer au GFA du [Adresse 10] et à la SCI du [Adresse 10] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [L] aux dépens y compris le coût de l’expertise judiciaire d’un montant de 2.060,55 €,

— infirmer la décision du Tribunal paritaire des Baux Ruraux de Carcassonne en date du 11 mai 2020 (n°RG 51.17.1) en ce qu’elle a :

* débouté les concluants de leur demande de condamnation de M. [L] à verser au GFA du [Adresse 10] la somme de 3.524,31 € au titre du loyer des terres pour l’année 2018,

* débouté les concluants de leur demande de condamnation de M. [L] à verser à la SCI du [Adresse 10] la somme de 1.179,77 € au titre du loyer des terres pour l’année 2018,

* débouté les concluants de leur demande de condamnation de M. [W] [L] à verser aux concluantes la somme de 2.940 € à titre d’indemnisation du préjudice subi réparti de la manière suivante : 2.117 € pour le GFA et 823 € pour la SCI,

Par conséquent, statuant à nouveau sur ces chefs :

— condamner M. [W] [L] à payer les sommes suivantes :

* au GFA du [Adresse 10] la somme de 10.709,38 € au titre des fermages dus pour l’occupation des terres pour les années 2018 à 2020,

* à la SCI du [Adresse 10] la somme de 20.984,95 € au titre du loyer des bâtiments d’habitation et d’exploitation et au titre des fermages dus pour l’occupation des terres pour les années 2018 à 2020,

* à la SCI SCI du [Adresse 10] la somme de 143,44 € au titre des taxes foncières 2019 et 2020,

* à la SCI du [Adresse 10] et au GFA du [Adresse 10] la somme de 2.940 € à titre d’indemnisation du préjudice subi réparti de la manière suivante : 2.117 € pour le GFA et 823 € pour la SCI,

— et y ajoutant, aux fins d’actualiser la dette à la date de la décision à intervenir :

* condamner M. [W] [L] à payer les sommes suivantes :

** au GFA du [Adresse 10] la somme de 15.586,56 € au titre des fermages et indemnités d’occupation dus pour l’occupation des terres pour les années 2021 à 2024,

** à la SCI du [Adresse 10] la somme de 31.817,64 € au titre du loyer des bâtiments d’habitation et d’exploitation, au titre des fermages et au titre des indemnités d’occupation dus pour l’occupation des terres pour les années 2021 à 2024,

** au GFA du [Adresse 10] la somme de 558,40 € au titre des taxes foncières 2021 à 2024,

** à la SCI du [Adresse 10] la somme de 249,80 € au titre des taxes foncières 2021 2024,

** à la SCI du [Adresse 10] la somme de 1.636,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2023,

— débouter M. [W] [L] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner M. [W] [L] à verser aux concluantes la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 5.000 € pour GFA du [Adresse 10] et 5.000 € pour la SCI du [Adresse 10],

— condamner M. [W] [L] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée.

MOTIFS

Sur le paiement des fermages et indemnités d’occupation:

L’article L411-11 du code rural dans sa rédaction applicable en l’espèce disposait : «Le prix de chaque fermage évalué en une quantité déterminée de denrées est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une clause de reprise éventuelle en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué.

Cette quantité doit être comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, régionales et nationale, dans des conditions fixées par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article L. 411-16. En cas de carence desdites commissions, l’autorité compétente fixe elle-même, dans un délai d’un mois, les quantités de denrées prévues au présent alinéa.

Les quantités de denrées font l’objet d’un nouvel examen dans une période n’excédant pas neuf ans ; elles peuvent être éventuellement modifiées, selon la procédure fixée à l’alinéa précédent. En cas de modification, et sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, le prix du bail en cours ne peut être révisé, à l’initiative de l’une des parties, que lors du renouvellement, sauf s’il s’agit d’un bail à long terme, auquel cas la révision peut intervenir à chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord, le tribunal fixe le nouveau prix du bail. ».

— sur la demande de loyer pour la maison d’habitation :

M. [W] [L] fait valoir que l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 14 décembre 2011a définitivement considéré que les loyers de la maison qu’il occupe sont inclus dans le prix du fermage, sans supplément, en application du document signé par son père, M. [P] [L] à effet à compter de mars 1999, loyer correspondant à la valeur de 180 quintaux métriques de blé froment, le congé qui lui a été délivré le 3 septembre 2018 confirmant cette analyse, l’arrêté préfectoral N°2012258-0012 du 5 octobre 2012, intervenu postérieurement à cette décision ne pouvant recevoir application.

Le GFA et la SCI du [Adresse 10] opposent que:

— la cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 14 décembre 2011 ne s’est pas prononcée sur le caractère licite de l’intégration du loyer de la maison d’habitation dans le montant fixé et au contraire de ce que prétend l’appelant, a énoncé à plusieurs reprises qu’il n’était pas dispensé de loyer pour le bâtiment d’habitation et l’expert désigné n’a commis aucune erreur en distinguant le loyer dû pour les bâtiments d’exploitation et les terres de celui dû au titre des bâtiments d’habitation, distinguant les sommes dues à la SCI de celles dues au GFA,

— les dispositions de l’article L 411-11 du code rural sont d’ordre public et il est impossible d’y déroger.

Sur ce:

Par acte du 23 juin 2006, la SCI du [Adresse 10] a fait assigner M. [L] devant le tribunal paritaire des ruraux de Carcassonne aux fins de voir prononcer la résiliation du bail verbal qui lui a été consenti à compter du 1er avril 1999, ordonner son expulsion, et le voir condamner à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 450 € par mois à compter du 1er avril 1999 et jusqu’à la libération des lieux.

Ayant été débouté, elle a fait appel et par arrêt du 14 décembre 2011, la cour d’appel de Montpellier a :

' rejeté toutes les exceptions d’irrecevabilité soulevées par M. [L],

' débouté la SCI du [Adresse 10] de toutes ses demandes.

Pour se déterminer, la cour d’appel a interprété un acte non daté rédigé par M. [P] [L] en qualité de gérant de la SCI par lequel il précisait que le loyer de la maison «que le fermier, M. [W] [L] occupe, est désormais inclus dans le montant initial du bail sans supplément de loyer et ce, à compter du mois de mars 1999.».

La cour de Montpellier a considéré que l’acte ne dispensait pas M. [W] [L] de loyer mais incluait ce loyer dans le montant initial du bail, le « bail initial » ne pouvant être que le bail à ferme rédigé par M. [P] [L] prévoyant un fermage en nature de « 6 quintaux hectare».

Elle précisait « le prix du fermage intègre depuis mars 1999 le loyer de la maison qu’il occupait qui appartient à la SCI. ».

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4 du même code.

L’article 1355 du code civil dispose : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même'; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.».

Si l’autorité de la chose jugée trouve son siège dans le dispositif du jugement, une décision peut être éclairée par ses motifs.

Seule la démonstration d’événements postérieurs modifiant la situation antérieurement reconnue en Justice est de nature à faire obstacle à l’autorité de chose jugée.

En l’espèce l’autorité de la chose jugée attachée au rejet de la demande de la SCI du [Adresse 10] d’obtenir la condamnation de M. [W] [L] en paiement de sommes correspondant à l’occupation de la maison d’habitation objet du litige est éclairée par l’interprétation par la cour du document établi par M. [P] [L] à effet à compter de mars 1999.

Pour rejeter le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée, les premiers juges ont retenu que l’acte rédigé par M. [P] [L] incluant le loyer de la maison dans le montant initial du bail contrevenait aux dispositions d’ordre public de l’article L 411-11 du code rural imposant une distinction de loyer des bâtiments d’habitation d’une part et du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues d’autre part ainsi, ne s’est pas prononcé au regard de la régularité de cet acte au regard du droit rural et n’a pas statué sur le caractère licite de l’intégration du loyer de la maison dans le montant initial du bail.

Cependant, il appartient à une partie de présenter dès l’instance initiale l’ensemble des moyens qu’elle estime de nature à justifier la demande qu’elle présente.

La demande en paiement de loyers au titre de la maison d’habitation présentée dans le cadre du présent litige est identique à celle tranchée par la cour d’appel de Montpellier le 14 décembre 2011 en ce qu’elle oppose les mêmes parties et a le même objet .

En conséquence, la décision rendue par cette cour ne peut être remise en cause par un nouveau moyen, peu importe que la cour d’appel de Montpellier ne se soit pas prononcée sur le caractère licite de l’intégration du loyer de la maison d’habitation dans celui qui était initialement prévu alors qu’il appartenait à la SCI du [Adresse 10] de soulever ce moyen devant cette cour.

M. [L] demande de voir :

— dire et juger, en application des baux à ferme liant la SCI du [Adresse 10] et le GFA du [Adresse 10] à M. [W] [L], et en vertu de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt définitif du 14 Décembre 2011 de la Cour d’Appel de Montpellier, que le fermage dû par M. [W] [L] à la SCI du [Adresse 10] est équivalent à la valeur de 6 quintaux de blé, et que le fermage dû par M. [W] [L] au GFA du [Adresse 10] est équivalent à la valeur de 180 quintaux de blé,

— dire et juger notamment que les loyers de la maison d’habitation et des bâtiments d’exploitation sont inclus au montant des fermages sus visés, et de déclarer la demande en paiement au titre des loyers des bâtiments d’habitation irrecevable, par l’infirmation de la décision déférée.

Il appartient à la cour de redonner à ces demandes leur véritable qualification juridique et, en application de l’article 122 du code de procédure civile de déclarer la demande de la SCI du [Adresse 10] au titre de loyer pour la maison d’habitation irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée, par infirmation de la décision déférée.

— sur la demande de loyer pour les bâtiments d’exploitation :

M. [L] fait valoir que le bail à long terme notarié signé les 22 mars et 11 avril 1985 incluait « toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve'» et précisait « Bâtiments d’exploitation : faire auxdits bâtiments les réparations locatives ou de menu entretien en application de l’article L 415-4 du code rural ».

Les intimés opposent que:

' le montant de 9000 € a été fixé par l’expert désigné par le premier juge au regard de la demande de ce dernier qui lui demandait de préciser les différents fermages (maison d’habitation, bâtiments d’exploitation, terres),

' le document manuscrit « bail à ferme » concernant la SCI ne porte que sur les parcelles cultivables et ne porte aucune mention sur des bâtiments d’exploitation.

Sur ce

Par jugement du 17 mai 2018 le tribunal paritaire des baux ruraux de Carcassonne a ordonné une expertise aux fins de chiffrer le prix du fermage conformément aux dispositions de l’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime et aux accords intervenus, en distinguant d’une part le loyer des bâtiments d’habitation et d’autre part le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

L’expert a déposé son rapport le 21 janvier 2019 différenciant chacun de ces trois postes.

Le bail à long terme notarié signé les 22 mars et 11 avril 1985 entre le GFA du [Adresse 10] et M. [L] ne concerne pas les bâtiments d’exploitation pour lesquels un loyer est réclamé qui sont implantés sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant à la SCI du [Adresse 10]. Or, le document manuscrit concernant le bail liant l’appelant à la SCI ne fait pas mention de bâtiments et ne mentionne que les numéros des parcelles. C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le locataire était redevable à la SCI d’un loyer au titre de ces bâtiments.

Par ailleurs, l’expert a chiffré le montant du loyer dû pour ces bâtiments à 1500 € par an et M. [L] qui conteste le principe d’un loyer ne conteste pas précisément cette évaluation.

En conséquence, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [L] à verser à la SCI du [Adresse 10] la somme de 1500 X 6 = 10'500 € pour la période 2012/2018, conformément à la demande des intimés.

De plus, il sera fait droit à la demande de la SCI du [Adresse 10] pour la période 2019 à 2023 soit 1500X5 = 7500 € pour la période 2021 à 2023 outre 500 € pour l’année 2024 en raison de la vente de certains bâtiments, cette réduction n’étant pas en elle-même contestée, soit un total de 8000 €.

— sur le loyer des terres:

L’acte notarié de bail à long terme conclu avec le GFA concerne une superficie totale de 32 ha 69 ares 53 centiares et prévoit un fermage annuel représenté par la valeur de 180 quintaux de blé froment de première qualité, sain, loyal et marchand.

Le document manuscrit liant M. [L] à la SCI prévoit un fermage de 6 quintaux l’hectare pour une superficie de 10 ha 99 ares 17 centiares.

Pour la période 2012 à 2017, et conformément à l’expertise, il sera fait droit à la demande du GFA du [Adresse 10] à hauteur de 22'053,87 € qui n’est pas contestée par les parties, par confirmation de la décision déférée.

M. [L] considère que le montant dû à la SCI doit être fixé à 734,94 €, considérant que le loyer était fixé à 6 quintaux pour la totalité des parcelles. Cependant, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la formule « prix du fermage 6 quintaux hectare» devait être interprétée en ce que le fermage était de 6 quintaux par hectare.

Par ailleurs, l’expert après avoir analysé que conformément aux baux la surface totale louée par la SCI d’une part le GFA d’autre part était de 45,7227 ha a relevé qu’une partie des parcelles était en nature de pinède et de sol, justifiant que la surface de terre exploitée soit réduite à un total de 43,6401 ha.

Les intimés ne contestent pas cette analyse, de même que la répercussion sur le montant des loyers.

En conséquence, la décision déférée sera aussi confirmée en ce qu’elle a condamné M. [L] à verser la somme de 7382,57 € au bénéfice de la SCI pour la période 2012 à 2017.

Pour 2018, les parties s’accordent à retenir au bénéfice du GFA un fermage de 3524,31 €, et M. [L] ne conteste pas les montants réclamés pour les années suivantes, soit 3582,79 € pour 2019 et 3602,28 € pour 2020, soit un total de 10'709,38 € pour les années 2018 à 2020.

De même, M. [L] ne conteste pas spécialement le montant total réclamé par le GFA de ce chef pour les années 2021 à 2024 pour un montant total de 15'586,56 €. Il sera en conséquence fait droit à l’ensemble des demandes du GFA de ce chef.

Enfin, pour la SCI, la seule critique de M. [L] réside dans le fait qu’il persiste à considérer que le fermage était limité pour la totalité des 6 quintaux, analyse qui n’est pas retenue par la cour.

En l’absence de critique du calcul du fermage, il sera donc fait droit à la demande de la SCI à hauteur pour les années 2018 à 2024 de :1179,76+1199,33+1205,86 + 1219,03+ 1262,31+ 1333,29+ 1403,01= 8802,59 €.

Sur les taxes foncières et taxes d’ordures ménagères:

M. [L] souligne qu’il appartient à ses adversaires de justifier de la réalité du paiement du montant de la taxe foncière et que sous cette réserve il accepte de participer à hauteur de 20 %.

Le GFA et la SCI ne s’opposent pas à ce que la contribution de M. [L] soit fixée à 20 %.

Ils justifient parla production des avis d’imposition du montant des taxes foncières pour les années 2012 à 2024 et produisent des bordereaux de situation pour chacun confirmant l’absence de sommes dues au 11 avril 2025.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en ce que, pour la période 2012 à 2017 elle a condamné M. [L] à verser à ce titre la somme de 1288,40 € au GFA et 474,24 € à la SCI. Par ailleurs, au vu des justificatifs produits, il sera condamné à verser au GFA la somme de 558,40 € et à la SCI 249,80 € ,pour la période 2021/ 2024.

Les montants réclamés au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par les intimés sont justifiés par les avis d’imposition versés.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a octroyé la SCI la somme de 1356 € à ce titre et il sera fait droit à la demande de la SCI à hauteur de 1636 € pour la période 2021/2023.

Sur la demande de M. [L] en paiement d’une indemnité de résiliation du fermage :

M. [L] réclame à ce titre la somme de 35'990 € telle qu’estimée par un expert agricole et foncier au regard des améliorations apportées aux terres.

Les intimés opposent que les factures produites au titre de travaux de drainage effectués en 1988 sont en tout état de cause amorties comme indiqué par l’expert et que les indemnités au preneur sortant ne sont dues que pour les travaux non amortis réalisés en cours de bail et avec autorisation alors qu’en l’espèce M. [L] ne justifie d’aucune autorisation.

Sur ce :

L’article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : «Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. ».

L’article L 411-71 précise : «L’indemnité est ainsi fixée :

1° En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 p. 100 par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d’Etat, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d’amortissement déterminées à partir d’un barème national. En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ;

2° En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ;

3° En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 p. 100, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans… ».

Par ailleurs, l’article L 411-73 prévoit que les travaux d’amélioration non prévus ne peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur sauf en cas de dispense légale non invoquée en l’espèce.

En tout état de cause, même dispensé d’autorisation, le preneur doit impérativement, deux mois avant leur exécution, communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif des travaux.

Le bailleur peut alors soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

À défaut, les travaux réalisés ne peuvent pas être pris en considération pour le calcul de l’indemnité due au preneur sortant.

Enfin, les dispositions visées excluent pour le preneur sortant toute autre forme d’indemnisation que l’indemnité égale au coût des travaux et améliorations évalués à l’expiration du bail après déduction d’un amortissement par année d’utilisation.

Le délai d’un an pour agir est un délai de forclusion.

En l’espèce, le 3 septembre 2018, le GFA et la SCI ont donné congé à M. [L], à effet au 31 octobre 2022.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que la demande du locataire était prématurée lorsqu’il a statué alors que les baux consentis étaient toujours en cours, ce qui n’est plus le cas.

Pour justifier sa demande, M. [L] produit un document établi par M. [H] [Y] le 14 septembre 2012 au terme duquel M. [L] a amélioré les terres du GFA et de la SCI données à bail par :

' le drainage sur environ 11 ha: ce drainage a été réalisé par un professionnel en 1990 pour un montant actualisé de 2200 € HT amorti sur 25 ans,

' épierrage et broyage sur environ 10 ha: selon l’expert amiable ces parcelles étaient incultes et l’exploitant a acquis un extirpateur de pierres et fait procéder au broyage par une entreprise spécialisée, l’expert amiable a évalué la plus-value apportée à la parcelle BE [Cadastre 9] à 20 % de sa valeur, soit 8000 €

' le curage du lac: les travaux ont été effectués en 2009 par l’entreprise Bac moyennant 14'000 € HT,

' l’arrachage et la mise en culture de vignes obsolètes sur 2 ha: selon les experts amiables la plus-value apportée aux parcelles concernées cadastrées A [Cadastre 6],[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 1] s’élève à 700 € par hectare, soit 1400 €

' fumures et arrières-fumures: l’expert a renvoyé aux protocoles d’expropriation pour évaluer l’indemnisation due à M. [L] à 6782,46 €.

M. [L] ne justifie d’aucune autorisation pour réaliser les travaux d’amélioration dont il sollicite l’indemnisation, ni même d’une information aux bailleurs, ce qui par principe exclut toute possibilité d’indemnisation.

Par ailleurs, il résulte du document produit par M. [L] lui-même que le montant réclamé au titre du drainage est amorti.

L’expertise amiable a chiffré pour l’épierrage et le broyage (facture du 8 janvier 2006) ainsi que pour l’arrachage des vignes une indemnisation en plus-value en choisissant de faire abstraction de l’amortissement ce qui est contraire aux textes visés alors qu’au regard de l’ancienneté des travaux réalisés, il convient de considérer que ces travaux ont été amortis.

Enfin, l’expert est particulièrement vague pour le poste des fumures évoquant des protocoles d’indemnisation en cas d’expropriation alors qu’en l’espèce l’amélioration des terres n’est pas démontrée notamment par des analyses et aucune facture n’est produite.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande d’indemnisation de M. [L] doit être rejetée par confirmation de la décision déférée.

Enfin, M. [L] sollicite la condamnation de ses adversaires à lui verser 6227 € correspondant au coût de la chaudière de la maison qu’il occupait. S’il présente à ce titre une demande indépendante, celle-ci est bien présentée dans le titre sur «l’indemnité de sortie due au fermier » et relève donc de l’application des mêmes textes.

Ses adversaires opposent que M. [L] ne justifie pas du règlement de cette chaudière, ni de son entretien, qu’en tout état de cause le remplacement d’une chaudière suppose l’accord du bailleur qui n’a jamais été sollicité.

En l’espèce, si M. [L] justifie avoir fait changer la chaudière de la maison selon facture du 6 décembre 2013, il ne démontre ni avoir sollicité ce remplacement de la bailleresse, la SCI du [Adresse 10], ni s’être vu opposer un refus ou avoir agi dans l’urgence et à moindre coût.

À défaut, ces travaux ne peuvent être pris en considération pour le calcul de l’indemnité due au preneur sortant.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de M. [L] ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts des intimés:

La SCI et le GFA considèrent avoir subi un lourd préjudice en raison des défauts de paiement de M. [L] depuis 2008 et avoir dû assumer des frais et charges sans disposer des ressources provenant des loyers et fermages. Ils évaluent leur préjudice à hauteur des intérêts au taux légal ayant couru depuis 2012 sur la somme de 13'606 € correspondant à la moyenne sur les six années des loyers retenus par l’expert, soit 2940,15 €, et moyennant un partage de ce montant entre elles au prorata du nombre d’hectares dont chacune est propriétaire .

M. [L] oppose que l’objet du litige est un contentieux connexe à un autre pendant devant la cour d’appel de Montpellier concernant la liquidation partage des successions des parents des parties par ailleurs associées dans le GFA et la SCI et que pour faire pression sur leur frère et l’obliger à quitter le domaine ses s’urs présentent des demandes exorbitantes.

Sur ce

L’article 1231-6 du Code civil dispose : «Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

Les intimés sollicitent l’indemnisation du préjudice financier qu’ils estiment subir en raison des impayés de leur locataire depuis plusieurs années qui mettraient en péril leur situation financière, et correspondant aux intérêts qui seraient dus depuis 2012.

Cependant, il n’est pas justifié de la mise en demeure qui aurait été adressée à M. [L] le 15 décembre 2016, alors qu’il n’est produit qu’une copie sans accusé réception dont l’envoi n’est donc pas démontré. De plus, ils ne produisent pas de pièces comptables justifiant de difficultés financières. Enfin, la mauvaise foi du locataire n’est ni invoquée ni établie.

En conséquence, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur les demandes annexes :

M. [L] qui succombe principalement sera condamné aux dépens exposés devant les juridictions du fond conformément aux dispositions de l’article 639 du code de procédure civile, cela inclut le coût de l’expertise judiciaire.

L’équité commande d’infirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter l’ensemble des demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a:

— condamné M. [W] [L] à payer au GPA du [Adresse 10] la somme de 22 053,87 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017 et de 1 288, 40 € au titre des taxes foncières de 2012 à 2018,

— condamné M. [W] [L] à payer à la SCI du [Adresse 10] la somme de 10 500 € au titre des loyers des bâtiments d’exploitation de 2012 à 2018, la somme de 7 382,57 € au titre des loyers des terres sur la période de 2012 à 2017, la somme de 474, 24 € correspondant aux contributions aux taxes foncières de 2012 à 2018 et la somme de 1 356 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2012 et 2013,

— implicitement rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la SCI du [Adresse 10] et le GFA du [Adresse 10],

— implicitement rejeté les demandes en paiement d’une indemnité de sortie de fermage et au titre de la chaudière présentées par M. [W] [L],

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant:

Déclare irrecevable la demande de la SCI du [Adresse 10] au titre d’un loyer portant sur la maison d’habitation,

Condamne M. [W] [L] à payer à la SCI de [Adresse 10] :

—  8000 € au titre des loyers des bâtiments d’exploitation pour la période 2019 à 2024

—  143,44 € au titre des taxes foncières 2019 et 2020,

—  249,80 € au titre des taxes foncières 2021 à 2024,

—  1636 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et 2023,

Condamne M. [W] [L] à payer au GFA de [Adresse 10]:

—  10'709,38 € au titre des fermages dus pour l’occupation des terres pour les années 2018 à 2020,

—  15'586,56 € au titre des fermages et indemnités d’occupation dues pour l’occupation des terres pour les années 2021 à 2024,

—  558,40 € au titre des taxes foncières 2021 à 2024,

Condamne M. [W] [L] à tous les dépens exposés devant les juridictions du fond comprenant ceux de la décision cassée et le coût de l’expertise,

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET