26/06/2025

ARRÊT N°340/2025

N° RG 24/01427 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QF3E

PB/IA

Décision déférée du 26 Mars 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

( 23/00131)

L-A.MICHEL

S.A.S.U. MH

S.A.S.U. FINAUREX

S.C.I. MINIMES 39

C/

[N] [O]

[X], [J], [L] [O]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

S.A.S.U. MH

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S.U. FINAUREX

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. MINIMES 39

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [N] [O]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Nadine QUESADA, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Monsieur [X], [J], [L] [O]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Nadine QUESADA, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [O] est usufruitier d’un immeuble bâti sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 12], situé au [Adresse 3].

La SASU Finaurex a acquis, auprès de M. [T] [U], une parcelle AX n° [Cadastre 10] située à proximité, en indivision avec la société MH et la SCI Minimes 39.

Entre ces parcelles, se trouve une parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 11] en l’état de terrain nu avec une cour commune. Cette parcelle a fait l’objet d’un contentieux judiciaire entre M. [O] et M. [U].

Par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 5 février 2015, publié au bureau des hypothèques le 5 janvier 2017, il a été jugé que cette parcelle correspondait à un pâtus commun en indivision entre M. [O] et M. [U]. Cette décision a été confirmée par la cour d’appeI de [Localité 13] par arrêt du 24 octobre 2016.

Par acte en date du 23 janvier 2023, la SASU MH, exerçant sous l’enseigne AMH Consulting, et la SASU Finaurex ont fait assigner en référé M. [N] [O] aux fins d’obtenir, sous astreinte, l’enlèvement de divers objets et une interdiction de stationner les véhicules sur la cour commune.

La SCI Minimes 39 est intenvenue volontairement à cette procédure enregistrée sous le numéro RG 23/00131.

Par ordonnance d’administration judiciaire du 5 décembre 2023, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Aucune médiation n’est intervenue.

Par acte en date du 15 décembre 2023, la SASU MH, Ia SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 ont appelé en cause M. [R] [O] et M. [X] [O].

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23/02326.

Par ordonnance du 26 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— ordonné la jonction du dossier RG 23/02326 au dossier RG 23/00131,

— déclaré irrecevable l’action engagée à l’encontre de M. [R] [O],

— débouté la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 de leurs demandes de suppression sous astreinte d’un escalier, de jardinières, d’une antenne parabolique et d’un climatiseur, ainsi que de leur demande de cessation de tous stationnements de véhicules sur le pâtus commun,

— fait injonction à la SCI Minimes 39, la SASU MH et la SASU Finaurex de cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’occupation illicite de la parcelle AX n° [Cadastre 11], dans les 48 h suivant la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pendant deux mois,

— condamné in solidum Ia SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 aux dépens,

— condamné in solidum la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 à payer à M. [N] [O], M. [R] [O] et M. [X] [O], chacun, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 25 avril 2024, la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions sauf celles ayant trait à la jonction et à l’irrecevabilité de l’action engagée envers M. [R] [O].

La SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39, dans leurs dernières conclusions en date du 12 décembre 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé complet de l’argumentaire, demandent à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— condamner M. [N] [O] et M. [X] [O] à supprimer sous astreinte de 200 euros par jour de retard :

*l’escalier implanté de manière illicite sur le pâtus commun,

*les climatiseurs implantés de manière illicite en aplomb du pâtus commun.

— condamner M. [N] [O] et M. [X] [O] à faire cesser tous stationnements de véhicules quelconques sur le pâtus commun sous astreinte de 200 euros par infraction constatée,

— débouter intégralement M. [N] [O] et M. [X] [O] de leur demande de condamnation à l’encontre de la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39, -débouter intégralement M. [N] [O] et M. [X] [O] de leurs demandes à l’encontre de la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 d’avoir à cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’occupation de la parcelle AX n°[Cadastre 11],

— condamner M. [N] [O] et M. [X] [O] à payer à la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

M. [N] [O] et M. [X] [O], dans leurs dernières conclusions en date du 13 mars 2025, auxquelles il est fait référence pour l’exposé complet de l’argumentaire, demandent à la cour, au visa de l’article de 835 du code de procédure civile, de :

— débouter la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé du 26 mars 2024 dans toutes ses dispositions,

— condamner in solidum la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 aux entiers dépens,

— condamner in solidum la SASU MH, la SASU Finaurex et la SCI Minimes 39 à verser à chacun des défendeurs la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de condamnation sous astreinte formées par la SASU Finaurex, la SASU MH et la SCI Minimes 39

Les appelantes font valoir que la décision du juge des référés remet en cause le dispositif d’un jugement sur le fond rendu le 5 février 2015, prévoyant notamment l’obligation pour M. [O] de laisser un libre accès au pâtus.

Elles ajoutent qu’en raison du libre accès ordonné par le jugement, la demande de suppression des ouvrages présents sur le pâtus et l’interdiction d’y stationner est fondée, que nonobstant l’enlèvement de certains éléments, il demeure sur le pâtus un escalier et le stationnement des poubelles et des véhicules des locataires des intimés, alors que l’usage commun de ce pâtus doit être ponctuel et non permanent.

Les intimés exposent que l’escalier a été implanté, suivant permis de construire de 2004, depuis des décennies, ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire dans un précédent contentieux, que cet escalier ne fait pas partie de la cour commune mais se situe à l’endroit d’une ancienne construction privative, que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé, que le jugement du 5 février 2015, confirmé par arrêt de la cour, a rejeté la demande formée de ce chef, ce qui a autorité de la chose jugée.

Ils précisent que la destruction de l’escalier, seul moyen d’accéder au logement, aurait, en tout état de cause, des conséquences manifestement excessives, disproportionnées au regard du respect du droit à la vie privée, garanti par l’article 8 de la CESDH.

Ils ajoutent que le bac à fleurs est également très ancien, que les appelantes ont acquis le bien en l’état avec les éléments présents sur la cour commune et qu’elles se sont permises, en cours de procédure, de dégrader les jardinières avec du matériel de chantier, que la climatisation est implantée sur une partie privative.

Ils font valoir que la vente du bien détenu par M. [U] a été effectuée en violation de leur droit de préemption en leur qualité d’indivisaires et que les parties adverses ont toujours refusé un partage de cette cour commune, nonobstant une proposition en ce sens.

Enfin, sur le stationnement des véhicules, ils font valoir qu’il ne s’agit jamais du même véhicule qui stationne alors que la cour commune n’est pas protégée d’un stationnement émanant de tiers et que les seuls véhicules identifiés sont ceux des véhicules professionnels des appelants.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ne sera pas statué sur l’enlèvement des jardinières dont la cour n’est pas saisie, aux termes du dispositif des dernières conclusions, ni sur l’enlèvement de poubelles ou d’une dalle qui aurait été implantée récemment.

C’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a indiqué, au vu du rapport d’expertise judiciaire datant de 2012, dressé dans le cadre d’un précédent contentieux, qu’il n’était pas établi l’existence d’un trouble manifestement illicite concernant l’escalier dont il est acquis qu’il a fait l’objet d’une autorisation de travaux le 18 août 2004 (pièce n°10), que l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 24 octobre 2016, confirmatif du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 février 2015, n’a jamais indiqué que cet escalier était construit sur une partie commune, qu’elle a, au contraire débouté M. [U], aux droits duquels viennent les appelantes, de sa demande de destruction de cet escalier.

La cour observe que la cour d’appel de Toulouse, dans le dispositif de son arrêt du 26 octobre 2016, qui a seul autorité de la chose jugée, n’a pas déclaré irrecevable la demande de destruction de l’escalier mais a débouté sur le fond M. [U], aux droits duquel viennent les appelantes, de sa demande de destruction.

Les appelantes sont donc particulièrement malvenues de faire état, sans en tirer d’ailleurs les conséquences dans le dispositif de leurs conclusions, d’une autorité de la chose jugée qui est à leur détriment.

Il y sera ajouté que les plans de géomètre expert produits par les appelantes (pièces n°7 et 8) destinés à un éventuel aménagement de la cour commune, ne renseignent d’ailleurs pas sur la propriété de l’escalier ou sur un hypothétique empiètement, alors que la charge de la preuve d’un trouble manifeste illicite leur incombe.

Dès lors que les intimés ne soulèvent pas, dans le dispositif de leurs conclusions, l’autorité de la chose jugée tirée de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 24 octobre 2016 et l’irrecevabilité de la demande adverse au titre de l’escalier, que le juge peut la relever sans y être obligé, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté les appelantes de ce chef.

Concernant le climatiseur installé sur un des murs des consorts [O], le premier juge a, à bon droit, indiqué qu’il n’était pas certain que le bloc de climatiseur empiètait sur la parcelle indivise dès lors qu’il surplombait une bande de 0,54 cm semblant appartenir aux intimés et qu’il n’était pas établi un trouble manifestement illicite de ce chef alors que son installation ne gênait en rien l’utilisation du pâtus par les appelants.

La cour rappelle que c’est aux appelantes, qui n’ont fait intervenir aucun géomètre expert pour démontrer un empiètement, d’établir l’existence du trouble et de démontrer en outre son caractère manifestement illicite.

Le premier juge sera également confirmé en ce qu’il a débouté la SASU Finaurex, la SASU MH et la SCI Minimes 39 de leur demande de suppression du climatiseur.

Concernant les véhicules attribués par les appelantes aux intimés ou à leurs locataires, c’est également à bon droit que le premier juge a constaté que les constats d’huissier ou de commissaire de justice versés aux débats par la SASU Finaurex, la SASU MH et la SCI Minimes 39, qui faisaient référence à des véhicules stationnés dans la cour commune, dont l’accès n’était pas fermé, étaient à chaque fois des véhicules différents dont il n’est pas établi qu’ils étaient la propriété des intimés ou de leurs locataires.

Il n’est pas interdit de jouir de biens indivis dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires, aux termes de l’article 815-9 du Code civil, la cour observant que les véhicules stationnés n’empêchaient pas l’accès à la cour commune.

Le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté la SASU Finaurex, la SASU MH et la SCI Minimes 39 de leur demande visant à interdire tous stationnements de véhicules quelconques sur le pâtus commun.

Sur la condamnation sous astreinte de la SASU Finaurex, la SASU MH et la SCI Minimes 39

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu un trouble manifestement illicite imputable aux appelantes, au visa d’un constat d’huissier du 6 décembre 2023, caractérisant l’entreposage à même le sol de divers et nombreux éléments de chantier, engins, véhicules sur la cour commune, sans aucune mesure de sécurisation, ce qui caractérise un usage anormal par les appelantes de cette cour, gênant et rendant dangereux son usage par les autres indivisaires ou leurs ayant-droits.

Les appelantes produisent toutefois un constat de commissaire de justice du 29 novembre 2024 établissant que les travaux ont été achevés, que la cour a été nettoyée , était, à cette date, libre d’accès, et ne faisait plus l’objet d’une occupation illicite.

La cour n’est pas saisie d’une demande en réparation du chef d’une dégradation alléguée par les intimés d’un parterre, de l’existence de gaînes encore apparentes ou du stationnement de véhicules par les appelantes, l’injonction prononcée par le premier juge étant relative à une occupation illicite résultant de travaux ayant une emprise sur la cour commune de manière excessive.

Les photographies produites par les intimés de véhicules n’ont aucune date certaine et ne caractérisent pas un envahissement de la cour commune constaté lors des travaux.

Il n’est pas justifié de la date à laquelle l’astreinte a pu courir, en l’absence de production de la signification de l’ordonnance.

Dès lors que la situation est régularisée, la cour supprimera l’injonction faite à la SCI Minimes 39, à la SASU MH et à la SASU Finaurex de cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’occupation illicite de la parcelle AX n° [Cadastre 11] et l’astreinte y afférente à compter du 29 novembre 2024.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, la SASU Finaurex, la SCI Minimes 39 et la SASU MH supporteront les dépens d’appel et seront déboutées de leur demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de MM [N] et [X] [O] les frais irrépétibles d’appel exposés.

Il leur sera alloué sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5000 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance du 26 mars 2024 du juge du tribunal judiciaire de Toulouse en ses dispositions soumises à appel.

Y ajoutant,

Supprime l’injonction faite à la SCI Minimes 39, à la SASU MH et à la SASU Finaurex de cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’occupation illicite de la parcelle AX n° [Cadastre 11] et l’astreinte y afférente à compter du 29 novembre 2024.

Condamne la SASU Finaurex, la SCI Minimes 39 et la SASU MH aux dépens d’appel.

Condamne la SASU Finaurex, la SCI Minimes 39 et la SASU MH in solidum à payer à MM [N] et [X] [O] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET