16/07/2025

ARRÊT N°391/2025

N° RG 23/02292 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PRGE

JCG/KM

Décision déférée du 30 Mai 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5]

( 23/00504)

[N]

[E] [Y]

C/

[D], [R], [I] [M]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [E] [Y]

Assisté de son curateur renforcée l’ANRAS, nommé à ces fonctions par jugement du 27.9.2023 (ajout dans conclusions appelant du 6.6.2024)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Juliane POINTEAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [D], [R], [I] [M]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marie LE BERRE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 21 février 2009, Mme [D] [M] a loué à Mme [E] [Y] un logement situé dans un corps de ferme situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 300 euros.

Mme [D] [M] a mis en demeure Mme [E] [Y], par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2022, de se conformer à ses obligations d’occupation du bien.

Par acte d’huissier en date du 12 octobre 2022, Mme [D] [M] a fait assigner en référé sa locataire, Mme [E] [Y], afin d’obtenir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103 du code civil :

— la résiliation du bail du fait du trouble manifestement illicite généré par l’occupation de la locataire, du dommage imminent et de la dangerosité générée par les conditions d’occupation du logement,

— l’expulsion des occupants,

— la fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 300 euros par mois,

— sa condamnation à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens.

Par ordonnance de référé rendue contradictoirement le 7 février 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté que les demandes excédaient ses attributions, faute de preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, et a ordonné le renvoi de l’affaire au fond à l’audience du 28 mars 2022, la décision valant convocation.

Par jugement réputé contradictoire en date du 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 21 février 2009 entre Mme [D] [M] et Mme [E] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de la défenderesse à la date de la présente décision;

— ordonné en conséquence à Mme [E] [Y] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation du présent jugement ;

— dit par conséquent qu’à défaut pour Mme [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [D] [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [E] [Y] à payer à Mme [D] [M] une indemnité mensuelle d’occupation 'xée à la somme de 300 euros à compter de la présente décision, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

— dit que l’indemnité d’occupation produira intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

— condamné Mme [E] [Y] à payer à Mme [D] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté, au vu notamment d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 13 avril 2022, que si certaines pièces de l’habitation étaient très encombrées, elles n’étaient pas sales, mais qu’une pièce du logement et le grenier étaient souillés par des déjections canines, que Mme [Y] avait reconnu avoir rencontré des rats dans le grenier et que les photographies mettaient en exergue l’absence d’entretien, l’huissier précisant que cette pièce était 'à l’état de décharge’ avec une forte odeur d’urine, alors qu’il était justifié de la rénovation du logement au cours de l’année 2010. Il a considéré que l’état actuel des lieux relevait bien d’un défaut d’usage paisible par la locataire qui perdurait dans le temps. Il a estimé que la gravité des manquements de Mme [Y] à son obligation de jouissance paisible était caractérisée et justifiait la résiliation du bail.

Par déclaration en date du 26 juin 2023, Mme [E] [Y] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Par requête du 10 août 2023, Mme [Y] et l’ANRAS, en qualité de mandataire spécial de Mme [Y] désigné par ordonnance du juge des tutelles du 27 mars 2023, ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse en demandant un délai de 36 mois pour libérer l’immeuble occupé.

Par jugement en date du 20 décembre 2023, le juge de l’exécution a débouté Mme [Y] de ses demandes.

Par arrêt en date du 13 mars 2025, la cour d’appel de Toulouse a infirmé le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse du 20 décembre 2023 et a accordé à Mme [Y] un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt pour libérer le logement de tous les occupants et biens de son chef.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 décembre 2024, Mme [E] [Y], assistée de son curateur renforcé, l’ANRAS, nommé à ces fonctions par jugement du 27/09/2023, appelante, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— infirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

*prononcé la résiliation du bail conclu le 21 février 2009 entre Mme [D] [M] et Mme [E] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de la défenderesse à la date de la présente décision,

*ordonné en conséquence à Mme [E] [Y] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation du présent jugement,

*dit par conséquent qu’à défaut pour Mme [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [D] [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

*condamné Mme [E] [Y] à payer Mme [D] [M] une indemnité mensuelle d’occupation 'xée à la somme de 300 euros à compter de la présente décision, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

*dit que l’indemnité d’occupation produira intérêt au taux légal à compter du présent jugement;

*condamné Mme [E] [Y] à payer à Mme [D] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Madame [E] [Y] aux dépens de l’instance,

*rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

et statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail, et à ses conséquences subséquentes,

— rejeter la demande de résiliation du bail du fait du trouble manifestement illicite généré par l’occupation de la locataire, du dommage imminent et de la dangerosité générée par les conditions d’occupation du logement de Mme [D] [M] qui est défaillante à démontrer que le trouble de jouissance, la dangerosité et le dommage imminent existent et perdurent au moment où le juge statue et ce même au stade de l’appel, contenue dans son acte introductif d’instance du 12 octobre 2022,

— en conséquence rejeter la demande d’expulsion des occupants, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation, et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, contenues dans l’acte introductif d’instance de Mme [D] [M] du 12 octobre 2022,

— prononcer la continuité du bail de Mme [E] [Y],

— condamner Madame [D] [M] à payer à Mme [E] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire du bail était confirmée en cause d’appel,

— accorder à Mme [E] [Y] 12 mois supplémentaires pour quitter son logement,

— débouter Mme [D] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code procédure civile compte tenu des situations respectives des parties et au nom de l’équité,

— condamner Mme [D] [M] aux dépens.

Mme [Y], assistée de son curateur, expose que par courrier du 15 septembre 2016, Mme [M] lui avait rappelé certaines de ses obligations locatives mais qu’elle s’était alors exécutée et qu’aucun trouble de jouissance n’avait ensuite été invoqué par la bailleresse jusqu’à ce que celle-ci fasse dresser un procès-verbal de constat au mois d’avril 2022.

Elle fait valoir que la procédure d’expulsion pour trouble de voisinage a été mise en oeuvre de mauvaise foi par Mme [M] qui lui avait précédemment fait délivrer deux congés pour reprise qui n’étaient pas valables.

Elle précise que contrairement à ce qui a été indiqué dans l’assignation, le logement, qu’elle habitait déjà avec sa mère avant la signature du bail, n’a pas été 'entièrement remis à neuf’ mais seulement mis aux normes pour être valablement loué s’agissant notamment de l’électricité, de la plomberie et de l’isolation, les sols anciens étant restés en l’état.

Elle explique que la pièce attenante à son logement, qualifiée de 'décharge’ par Mme [M], n’a jamais été une pièce à vivre mais est un ancien local où vivaient des animaux de ferme. Elle affirme que cette pièce a été entièrement rangée et nettoyée, que le grenier servait de débarras, qu’elle a donné son chat, que le local vélo est parfaitement entretenu, et qu’en définitive elle a remédié aux désordres dont se plaignait son bailleur.

Elle soutient que le trouble de jouissance invoqué par son bailleur a cessé et qu’il n’existe pas de preuve qu’il persistait au jour où le premier juge a statué. Elle ajoute qu’une expulsion aurait des conséquences manifestement excessives compte tenu de son âge, de sa vulnérabilité et du fait qu’elle est quasiment née dans cette maison où elle a tous ses repères.

A titre subsidiaire, elle demande un délai de douze mois supplémentaires pour quitter la maison en faisant valoir que malgré ses démarches, l’aide de son curateur et du maire de la commune, elle ne parvient pas à obtenir un nouveau logement.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 décembre 2024, Mme [D] [M], intimée et appelante incidente, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail conclu le 21 février 2009 entre Mme [D] [M] et Mme [E] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de la défenderesse à la date de la présente décision,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné en conséquence à Mme [E] [Y] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du jugement ,

en revanche,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 300 euros par mois,

statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel soit 391,83 euros,

— juger Mme [E] [Y] redevable des arriérés dus en conséquence,

— rappeler que la locataire doit poursuivre le paiement de celle-ci jusqu’à son départ effectif des lieux,

en toute hypothèse,

— condamner Mme [E] [Y] à verser à Mme [D] [M] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Mme [E] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [M] expose que le logement litigieux a bien été refait à neuf en 2009 dans l’optique de sa location, qu’elle a été contrainte de faire un premier rappel à sa locataire en 2016 quant au bon usage du bien, et que le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 13 avril 2022 était particulièrement alarmant quant à l’état du bien.

Elle estime que c’est de manière parfaitement justifiée que le premier juge a prononcé la résiliation du bail au vu de ce procès-verbal de constat.

Elle fait valoir que si une pièce semble avoir été désencombrée, il est à craindre que les affaires stockées dans des cartons soient à nouveau empilées dans le logement après la prise de photographies.

Elle sollicite la confirmation du jugement dont appel et s’oppose fermement à l’octroi de nouveaux délais.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduite dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit s’assurer de la gravité, de la récurrence et de la persistance du trouble causé par le locataire invoqué par le bailleur au soutien de sa demande de résiliation.

Mme [Y] était non comparante lors de l’audience de première instance qui a eu lieu le 28 mars 2023 devant le juge des contentieux de la protection.

Au vu des documents produits par Mme [M], et notamment d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 13 avril 2022 et mettant en évidence le défaut d’entretien d’une pièce du logement et du grenier, le premier juge a pu estimer que les manquements de Mme [Y] à son obligation de jouissance paisible du logement étaient caractérisés et justifiaient la résiliation du bail.

Il apparaît que Mme [Y] a été placée sous sauvegarde de justice par ordonnance du juge des tutelles du 27 mars 2023, soit le lendemain de l’audience à laquelle elle n’a pas comparu, et que sa mise sous curatelle renforcée a été prononcée par jugement du juge des tutelles en date du 27 septembre 2023, l’ANRAS étant désignée en qualité de curateur.

Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 12 mars 2024 en présence de Mme [Y] et de sa curatrice que les pièces du logement sont chargées en meubles et en objets mais que le logement est rangé et ordonné.

Il en résulte que si le défaut d’usage paisible et d’entretien des lieux loués a pu exister à la date à laquelle le premier juge a statué, ces troubles n’existent plus à ce jour et ne doivent en principe pas se renouveler, l’assistance dont bénéficie Mme [Y] pour une durée de cinq ans à compter du 27 septembre 2023 constituant pour le bailleur une garantie sérieuse.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux, ordonné l’expulsion de Mme [Y], condamné Mme [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et condamné Mme [Y] aux dépens de première instance et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit en toutes ses dispositions.

La demande de Mme [M] tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer actuel se trouve de ce fait sans objet.

— - – - – - – - – -

Mme [M], partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Compte tenu des circonstances particulières de l’affaire et pour des considérations d’équité, toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 30 mai 2023 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [M] de l’ensemble de ses demandes.

Constate que la demande tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer actuel se trouve sans objet.

Condamne Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette toutes les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA