COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/03170 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3II

[K] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/009286 du 09/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

c/

Commune [Localité 8]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 07 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] (RG : 24/00006) suivant déclaration d’appel du 04 juillet 2024

APPELANT :

[K] [O]

né le 12 Novembre 1977 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Marie-Anaïs CRONEL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Commune de [Localité 8] prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité

demeurant [Adresse 4] / FRANCE

Représentée par M^e Virginie DUPONT DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat date du 21 août 2007, la commune de [Localité 8] a donne à bail à M. [K] [O] un appartement sis [Adresse 10] (logement n°2) à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 323,11 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte du 29 août 2023, la commune de [Localité 8] a fait délivrer à M. [O] un commandement de payer a’n d’obtenir le règlement de la somme de 3714,54 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 28 août 2023.

Par assignation en date du 21 décembre 2023, la commune de Pujols sur Ciron a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé en constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue par le contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et d’assurance, ainsi que d’une demande en paiement provisionnelle et d’expulsion.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— constaté que le bail liant la commune de [Localité 8] d’une part, et M. [O] d’autre part, a été résilié à la date du 29 octobre 2023 ;

— condamné M. [O] à payer en derniers et quittances à la commune de [Localité 8] la somme de 4576,94 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signfication de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 30 avril 2024 ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [O] ;

— ordonné à M. [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 11]) à [Localité 8] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra étre requise selon les normes légales et réglementaires applicables ;

— condamné M. [O] à payer en deniers et quittances à la commune de [Localité 8] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du ler mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [O] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

— constaté que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

Par déclaration électronique du 4 juillet 2024, M. [O] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 23 juillet 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 19 décembre 2024, avec clôture de la procédure au 5 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 juillet 2024, M. [O] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 378 et suivants du code de procédure civile, L742-7 du code de la consommation, 722-6 et suivants du code de la consommation et R722-1 code de la consommation de :

Infirmer l’ordonnance en date du 7 juin 2024 par laquelle le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la demande de sursis à statuer

— constaté que le bail liant la commune de [Localité 8] et M. [O] a été résilié au 29 octobre 2023

— condamné M. [O] à payer la somme de 4576,94€ avec intérêts au taux légal à compter de la signifi cation de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 30 avril 2024

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [O]

— ordonné à M. [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 13] dans un délai de 2mois suivant la notifi cation d’un commandement de quitter les lieux

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique

— condamné M. [O] à payer en deniers et quittances à la commune de [Localité 8] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1 er mai 2024 jusqu’à libération eff ective des lieux

— condamné M. [O] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [O] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement,

— la réformer,

Et statuant à nouveau :

Avant dire droit,

Sur la demande de sursis à statuer :

— juger que le dossier de surendettement de M. [O] a été déclaré recevable et qu’il a été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire

— juger que le bailleur a élevé une contestation devant le juge des contentieux de la protection

— juger qu’il est d’une bonne administration de la justice qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision rendue

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision rendue par le juge des contentieux de la protection et jusqu’à ce que cette dernière soit défi native,

A titre principal,

— juger que le locataire a repris le règlement de son loyer,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder au locataire les plus larges délais de paiement si une quelconque dette subsistait,

— rejeter toutes les demandes, fi ns et prétentions de la Commune de [Localité 8]

— juger n’y avoir lieu, compte tenu de l’équité, au versement d’une quelconque indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, la commune de [Localité 9] demande à la cour de :

— déclarer M. [K] [O] recevable mais mal fondé en son appel et le débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Confirmer purement et simplement l’ordonnance de référé du 07 juin 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— constaté que le bail liant la Commune de [Localité 8] d’une part, et M. [K] [O] d’autre part, a été résilié à la date du 29 octobre 2023,

— condamné M. [O] a payer en deniers et quittances a la Commune de [Localité 7] la somme de 4 576,94 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 30 avril 2024,

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [O],

— ordonné à M. [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 12] a [Localité 8] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux,

— dit qu’a défaut de libération volontaire, il pourra être procédé a l’expulsion de M. [O] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables,

— condamne M. [O] a payer en deniers et quittances a la Commune de [Localité 8] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi a compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamne M. [O] a payer a la Commune de [Localité 8] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement

— actualiser la dette locative de M. [K] [O] à la somme de 7393,74€ arrêtée au mois de novembre 2024 inclus et condamner M. [K] [O] au paiement de la créance locative réactualisée d’un montant de 7393,74€ arretee au mois de novembre 2024 inclus.

— condamner M. [K] [O] à payer à la Commune de [Localité 8] une somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de cette instance d’appel,

— condamner M. [K] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour cet appel au profit de Maître Virginie Dupont-de Freyne, avocat au Barreau de Bordeaux

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer.

Le juge a référé a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [O] au motif que la procédure de surendettement en cours à l’égard de M. [O] n’est pas un obstacle à ce qu’il soit statué sur la procédure d’expulsion formée à l’encontre de M. [O], nonobstant l’issue de cette procédure.

Selon l’article 24-V, VI, VII et VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668, applicable depuis le 29 juillet 2023 et applicable aux contrats en cours s’agissant des demandes de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.'

Les dispositions prévoyant qu’il doit être tenu compte par le juge de la procédure de surendettement en cours supposent d’une part que le juge ait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et d’autre part que le locataire ait repris au jour de l’audience le paiement du loyer en cours.

Il ressort de ces dispositions légales que la demande de sursis à statuer qui tend à tenir compte de la décision qui sera prise dans le cadre de la procédure de surendettement en cours ne présente donc d’intérêt que si M. [O] justifie de la reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [O] a sollicité l’ouverture d’une procédure de surendettement qui a été déclarée recevable le 14 mars 2024, la commission de surendettement ayant décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La commune de [Localité 9] a constesté la décision de recevabilité, la décision sur le recours n’étant pas intervenue au jour de l’audience devant la cour. M. [O] justifie du paiement d’une somme de 128,40 euros au service comptable de la mairie de [Localité 6] correspondant au loyer du mois de février 2024, le solde du loyer étant selon lui couvert par l’allocation de logement ce dont il ne justifie pas. Ce seul paiement ponctuel ne correspond pas à une reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience tel qu’exigé par l’article 24- VI de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur en sorte que M. [O] ne peut en solliciter le bénéfice et que c’est à juste titre que le juge des référés a rejeté la demande de sursis à statuer. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur l’acquisition de la cause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle est d’ordre public, dans sa rédaction applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

C’est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que l’acquisition de la clause résolutoire a été constatée par le juge des référés dès lors que l’arriéré de loyer visé par le commandement de payer signifié le 29 août 2023 s’élevant à 3714,54 euros n’a pas été régularisé, n’étant pas contesté par M. [O] que la clause résolutoire a été acquise au 29 octobre 2023 et que le dossier de surendettement a été déposé postérieurement le 29 février 2024. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision.

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier.

M. [O] qui demande l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’il a été condamné au paiement de la somme de 4576,94 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 30 avril 2024 ne conteste cependant pas être redevable des loyers et charges réclamés par la commune de [Localité 9]. Aucune contestation sérieuse n’étant élevée sur la demande de provision justifiée par le décompte produit, l’ordonnance sera confirmée sur ce point, sauf à actualiser la provision accordée à la commune de [Localité 8] à la somme de 7393,74 euros au 30 novembre 2024. L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [O] a déposé son dossier auprès de la commission de surendettement le 29 février 2024, à une date où les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis. Si la commission a décidé une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le service de comptabilité de [Localité 5] qui perçoit les loyers a formé une contestation de la recevabilité de la procédure de surendettement dont le sort n’est pas connu.

Dans ces conditions, conformément aux dispositions de l’article 24 cité plus haut, la cour ne peut qu’accorder un report de paiement de la dette locative jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la recevabilité.

L’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté M. [O] de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens. Chacune des parties obtenant partiellement gain de cause en cause d’appel, les dépens seront partagés par moitié.

L’équité commandant de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, l’ordonnance étant infirmée e ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement d’une somme sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné M. [O] au paiement d’une somme de 4576,94 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024, en ce qu’elle a débouté M. [O] de sa demande de délais de paiement et s’agissant des dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [K] [O] à payer à la commune de [Localité 8] la somme provisionnelle de 7393,74 euros au titre de l’arriéré de charges et de loyers arrêté au 30 novembre 2024,

Accorde à M. [K] [O] un délai de paiement des sommes dues jusqu’à ce qu’une décision définitive soit intervenue sur la procédure de surendettement en cours au bénéfice de M. [O];

Partage les dépens d’appel par moitié ;

Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,