26/06/2025

ARRÊT N°338/2025

N° RG 24/01312 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QFGT

PB/IA

Décision déférée du 21 Mars 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 23/04188)

C.[O]

[Z] [L] [S] [E]

C/

S.A. IN’LI SUD OUEST

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [Z] [L] [S] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Séverine FAINE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2024-6414 du 07/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

S.A. IN’LI SUD OUEST

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie COURDESSES de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE – COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte du 14 novembre 2017, la SA IN’IL Sud Ouest (anciennement dénommée CILEO Habitat) a donné à bail à Mme [Z], [L], [S] [E] un appartement à usage d’habitation et une place de parking (n°103-Cage A) situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 545,64 euros pour l’appartement, un euro pour les accessoires, 44,44 euros pour le parking et 64 euros de provision sur charges.

Par acte du 29 avril 2022, la SA IN’IL Sud Ouest a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 avril 2023, la SA IN’IL Sud Ouest a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 octobre 2023, la SA IN’IL Sud Ouest a fait assigner à Mme [Z], [L], [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le 19 décembre 2023, la Commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a été saisie du dossier de surendettement de Mme [Z], [L], [S] [E] suite à la décision de recevabilité de celui-ci.

Par ordonnance contradictoire du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2017 entre la SA IN’IL Sud Ouest et Mme [Z], [L], [S] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking (n°103-Cage A) situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 juin 2023,

— débouté Mme [Z], [L], [S] [E] de sa demande en délai de paiement,

— ordonné en conséquence à Mme [Z], [L], [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— débouté la SA IN’IL Sud Ouest de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour Mme [Z], [L], [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA IN’IL Sud Ouest pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné Mme [Z], [L], [S] [E] à verser à la SA IN’IL Sud Ouest à titre provisionnel la somme de 7300 euros (décompte arrêté au 7 février 2024 mensualité de janvier 2024 incluse) avec les intérêts aux taux légal sur la somme de 3 000 euros à compter du 26 avril 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— condamné Mme [Z], [L], [S] [E] à verser à la SA IN’IL Sud Ouest à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 735,02 €, révisable selon le modalités contractuelles et sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur,

— débouté la SA IN’IL Sud Ouest de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z], [L], [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de leur dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, et qui seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

— débouté la SA IN’IL Sud Ouest de ses demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 17 avril 2024, Mme [Z], [L], [S] [E] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 novembre 2017 entre la SA IN’IL Sud Ouest et Mme [Z], [L], [S] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking (n°103-Cage A) situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 juin 2023,

— débouté Mme [Z], [L], [S] [E] de sa demande en délai de paiement,

— ordonné en conséquence à Mme [Z], [L], [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance.

Mme [Z], [L], [S] [E], dans ses dernières conclusions en date du 5 août 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa de l’article 24, V et VII de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 21 mars 2024,

— et statuant à nouveau,

— accorder à Mme [Z] [E] des délais de paiement sur une durée de trois ans,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,

— en tout état de cause,

— rejeter toute autre demande.

La SA IN’IL Sud Ouest dans ses dernières conclusions en date du 11 juillet 2024, auxquelles il est fait référence pour un exposé complet de l’argumentaire, demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 21 mars 2024 dans toutes ses dispositions,

— condamner Mme [Z] [E] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z] [E] aux entiers dépens de l’appel,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause résolutoire

Le premier juge a indiqué qu’il existait un arriéré locatif de 7300 € au 7 février 2024, a constaté l’application de la clause résolutoire, et a débouté l’appelante de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire motif pris que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris.

Elle a, en outre, indiqué que l’apurement sur 36 mois de la dette ajouterait au loyer courant une somme supplémentaire mensuelle de 202,77 € à payer, incompatible avec les capacités financières de la locataire.

L’appelante fait valoir qu’à la suite de problèmes de santé, elle n’a plus été en capacité de payer son loyer, qu’elle a depuis repris une activité professionnelle salariée en qualité d’assistante de vie, perçoit un salaire de 1024 € par mois, a repris le paiement du loyer courant et bénéficie depuis le 4 avril 2024 d’un rétablissement personnel.

L’intimée expose que la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience devant le premier juge, qu’elle ne pouvait en conséquence bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

La cour observe que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, antérieurement au 29 juillet 2023, était libellé comme suit, en ce qui concerne les délais de paiement et la suspension de effets de la clause résolutoire :

'V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII.-Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

En l’espèce, il est constant que Mme [Z] [E] n’avait pas repris le paiement des loyers courants à la date de l’audience devant le premier juge le 9 février 2024, la dette locative étant arrêtée à 7300 € au 7 février 2024, ainsi qu’il ressort du décompte produit par le bailleur.

Il ne pouvait donc être fait application du VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant la recevabilité d’un dossier de surendettement déposé antérieurement à l’audience, ainsi qu’il ressort d’un courrier de la commission de surendettement du 19 décembre 2023.

Il est cependant établi que Mme [Z] [E] a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 22 février 2024, qui a été validée par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne, suivant courrier du 4 avril 2024, validation dont il n’est pas contesté par le bailleur qu’elle a un caractère définitif.

Dès lors cette mesure a pour effet, au visa de l’article 24 VIII précité, qui n’opère aucune distinction entre une clause résolutoire acquise ou pas, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, c’est à dire à compter du 22 février 2024.

La reprise actuelle du paiement du loyer courant n’est pas contestée à hauteur de cour.

La cour confirmera en conséquence l’ordonnance du 21 mars 2024 mais y ajoutant suspendra les effets de la clause résolutoire, dans les conditions énoncées au dispositif.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, la société IN’IL Sud Ouest supportera les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société IN’IL Sud Ouest les frais irrépétibles d’appel exposés, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance du 21 mars 2024 du tribunal judiciaire de Toulouse.

Y ajoutant,

Suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail du 14 novembre 2017 pendant un délai de deux ans à compter du 22 février 2024.

Dit que si Mme [Z] [E] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans précité, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et la procédure d’expulsion sera poursuivie, dans les termes de l’ordonnance entreprise.

Condamne la société IN’LI Sud Ouest aux dépens d’appel.

Déboute la société IN’LI Sud Ouest de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET