Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/639

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHK3 FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia,

décision attaquée du 28 septembre 2023, enregistrée sous le n° 22/946

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES MINELLI

C/

[K]

[O]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

LES MINELLI à [Localité 6]

représenté par son syndic en exercice,

la S.A.S. le Kalliste, société au capital de 40 000, euros,

immatriculée au RCS de Bastia sous le n° 313 182 271,

poursuites et diligences de son président en exercice,

domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

M. [M] [K]

né le 22 mars 1946 à [Localité 5] (Corse)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Christelle MÉNAGÉ, avocate au barreau d’AJACCIO, substituée par M^e Alexandra BALDINI, avocate au barreau de PARIS

Mme [C] [O], épouse [K]

née le 22 mars 1949 à [Localité 3] (Hautes-Alpes)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christelle MÉNAGÉ, avocate au barreau d’AJACCIO, subsituée par M^e Alexandra BALDINI, avocate au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 septembre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Vhykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [M] [K] et Mme [C] [O], son épouse, sont propriétaires des lots 222 et 232 de la résidence les Minelli à [Localité 6] (Haute-Corse).

Par exploit de commissaire de justice du 22 août 2022, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Minelli devant le tribunal judiciaire de Bastia pour obtenir l’annulation de son assemblée générale du 25 mai 2022.

Par jugement du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a annulé l’assemblée générale litigieuse dans son intégralité.

Par déclaration du 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Minelli, représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Le Kallisté, a interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions.

Par dernières écritures communiquées le 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Minelli sollicite de la cour d’infirmer le jugement appelé, de débouter les époux [K]/[O] de leurs fins et prétentions et de les condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures communiquées le 5 janvier 2024, M. [M] [K] et Mme [C] [O] sollicitent de la cour de :

— Débouter le SDC de la résidence I MINELLI de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions ;

En conséquence,

— Recevoir les époux [K] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de BASTIA en ce qu’il a :

« Annulé dans son intégralité l’assemblée générale du 25 mai 2022 ;

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [C] [O] et

à Monsieur [M] [K] la somme de 1 200 euros sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance ».

— Condamner le syndicat des copropriétaires à régler aux époux [K] la somme de

4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 12 septembre suivant.

SUR CE,

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 mai 2022

Les époux [K]/[O] allèguent que cette assemblée générale doit être annulée pour les quatre motifs suivants qu’il appartiendra à la cour d’examiner :

— Le mandat de syndic ayant expiré, ce dernier n’avait pas qualité pour convoquer.

— La feuille de présence de l’assemblée du 25 mai 2022 ainsi que ses annexes n’ont pas été jointes au procès-verbal notifié aux copropriétaires.

— Des irrégularités affectaient les documents comptables joints aux convocations.

— Les décisions prises par l’assemblée sont constitutives d’un abus de majorité.

Sur l’absence de mandat du syndic

L’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs, et ajoute que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Les intimés soutiennent que le syndic a fait montre d’inconséquence en convoquant une

assemblée générale après l’expiration de son mandat.

Ils exposent que le mandat du syndic avait expiré le 18 avril 2022 de sorte qu’il n’était plus en mesure d’agir entre cette date et celle de sa réélection à l’occasion de l’assemblée générale litigieuse.

Plus précisément, ils relevaient que la S.A.S. le Kalliste n’avait pas qualité pour établir la feuille de présence ou pour assurer la tenue du secrétariat de l’assemblée générale et qu’elle n’a pas été en mesure de faire mention des votes par correspondance intervenus durant la période du 19 avril au 25 mai 2022 ou encore d’écarter les votes intervenus en dehors des délais.

Pour statuer comme il l’a fait et annuler l’intégralité de l’assemblée générale, le premier juge a rappelé que le mandat du syndic avait effectivement expiré à la date de sa tenue et que les élections du président de séance ainsi que des scrutateurs ont eu lieu sans désignation préalable du secrétaire de séance en début de réunion, laquelle aurait du faire l’objet d’une résolution spécifique dans la mesure où, de manière dérogatoire, cette fonction n’était pas dévolue au syndic.

La cour rappelle en premier lieu que la validité de la convocation par le syndic requiert que celui-ci ait qualité pour agir et soit ainsi en exercice au jour de son envoi, ce qui était le cas en l’espèce au regard de la convocation adressée aux intimés le 13 avril 2022.

La S.A.S. le Kallisté n’a par ailleurs exercé aucune fonction lors de l’assemblée générale, M. [X] [D] ayant été élu secrétaire de séance à sa place, et a été seulement été désignée, à nouveau en tant que syndic, au terme de la résolution n°13.

En outre, si l’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence soit émargée par chaque copropriétaire et certifiée exacte par le président de séance, aucune disposition n’impose à peine de nullité qu’elle soit établie par le syndic en qualité de secrétaire de séance.

S’agissant de la carence dans la prise en compte ou le rejet des votes par correspondance qui lui est reprochée, l’appelant soutient qu’il n’a examiné aucun vote postérieurement à l’expiration de son mandat, contrairement à ce qui est soutenu par les intimés.

Il ajoute que ces derniers ne démontrent pas davantage qu’il l’ait fait lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en présentiel.

La cour comprend, à la lecture des écritures des parties, que les intimés ne reprochent pas tant à l’appelant d’avoir examiné des votes par correspondance sans avoir qualité pour le faire, que de ne pas avoir été en mesure de s’assurer de la régularité de ce mode scrutin, faute de disposer d’un mandat encore valable pour le faire.

L’appelant, qui soutient qu’il n’a procédé à aucun décompte, ne peut être tenu à l’administration d’une preuve négative.

Il appartient à l’inverse aux intimés de démontrer que tel a été le cas ou encore, à l’inverse, que des votes par correspondance ont été émis sans être pris en compte du fait de la carence du syndic.

La cour relève cependant qu’ils ne produisent et n’invoquent d’ailleurs pas d’élément susceptible d’établir la réalité de telles affirmations.

Le moyen qu’ils soulèvent à ce titre sera écarté.

S’agissant enfin du motif d’annulation de l’assemblée générale retenu par le premier juge, la cour relève que, bien que la désignation du secrétaire général soit une formalité substantielle, aucune disposition ne prévoit qu’il soit nommé antérieurement au président et aux scrutateurs par résolution distincte.

L’ordre prévu par l’article 15 du décret du 17 mars 1967 suggère à l’inverse que l’élection du président précède celle des scrutateurs ainsi que la désignation du secrétaire, ce qui été le cas lors de la séance du 25 mai 2022 durant laquelle ils l’ont respectivement été suivant les résolutions n°1, n°2 et n°3.

La cour retient que la désignation des différents organes de l’assemblée générale doit intervenir en début de séance, conformément à la lettre du texte, et à tout le moins de manière concomitante en l’absence de prescription plus précise.

En considérant que la désignation du secrétaire de séance devait faire l’objet d’une résolution préalable et spécifique à peine d’annulation de l’assemblée générale dans son entier, le premier juge a ajouté à la loi une condition qu’elle n’édicte pas et sa décision sera infirmée à ce titre.

Il convient dès lors d’examiner les autres motifs d’annulation invoqués par les intimés sur lesquels le tribunal judiciaire n’a pas été amené à statuer.

Sur l’absence de jonction de la feuille de présence et de ses annexes au procès-verbal d’assemblée générale notifié aux copropriétaires

L’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que :

Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT