11/09/2025

ARRÊT N°436/2025

N° RG 23/03929 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PZ7I

PB/KM

Décision déférée du 20 Septembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 14]

( 21/3440)

M. BERGE

[I] [X]

C/

[C] [V]

[T] [E] DIVORCÉE [V]

[G] [K]

[F] [K]

[Z] [Y]

[R] [P]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [I] [X]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par M^e Olivier MARTIN-LINZAU de la SARL HALT AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [C] [V]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-11309 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Madame [T] [E] DIVORCÉE [V]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [K]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [K]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représenté par M^e Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-11298 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Madame [R] [P]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 février 2019, M. [I] [X] a donné à bail à MM [C] [V], [G] [K] et [Z] [Y] des locaux d’habitation sis [Adresse 5] [Localité 14] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 988,63 € outre 71,37 € de charges.

Le bail stipulait une solidarité des colocataires.

Un état des lieux contradictoire d’entrée a été effectué le 28 février 2019.

Suite aux congés délivrés par les locataires, un état des lieux de sortie a été réalisé le 30 juin 2020.

Arguant de dégradations commises par les locataires, M. [I] [X] a fait assigner, par actes des 2 août et 23 septembre 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, MM [C] [V], [G] [K] et [Z] [Y], ainsi que Mesdames [R] [P], [T] [V] et [F] [K], en qualité de cautions, en paiement d’un arriéré locatif et du coût de remise en état du logement.

Par jugement contradictoire en date du 20 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— dit que les actes de caution de Mesdames [P] [K] et [V] sont réguliers,

— condamné solidairement Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P] [K] et [V] à payer la somme de 2 312,48 € représentant les loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives,

— autorisé Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P] [K] et [V] à payer la somme de 3809,42 € représentant les loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives par 24 mensualités de 105,81€, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du présent jugement et des dépens. A défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois, les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

— débouté Monsieur [I] [X] de sa demande de condamnation de Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P] [K] et [V] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Monsieur [I] [X] à payer à Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi qu’à leurs cautions, Mesdames [P], [K] et [V], à chacun et chacune, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [I] [X] aux dépens.

M. [X] a interjeté appel de la décision par déclaration du 14 novembre 2023 critiquant tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a dit que les actes de caution de Mesdames [P] [K] et [V] sont réguliers.

M. [I] [X], dans ses dernières conclusions en date du 23 avril 2024, demande à la cour de :

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a:

'condamné solidairement Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leur caution Mesdames [P] [K] et [V] à payer la somme de 2312, 48 € au titre des charges impayés et des réparations locatives,

'autorisé Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leur cautions Mesdames [P] [K] et [V] à payer la somme de 3809,42 € représentant les charges impayées et les réparations locatives par 24 mensualités de 105,81 €, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du jugement et des dépens,

'dit qu’à défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois, les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

'débouté Monsieur [X] de sa demande de condamnation de Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P] [K] et [V] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

'condamné Monsieur [X] à payer à Messieurs [V], [Y] et [K], ainsi qu’à leurs cautions Mesdames [P] [K] et [V], à chacun et à chacune, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

'condamné Monsieur [X] aux dépens,

Et, statuant à nouveau :

— débouter Messieurs '[A]' [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P] [K] et '[U]' de l’ensemble de leurs conclusions et fins en ce compris l’appel incident,

— condamner solidairement Messieurs '[A]' [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P] [K] et '[U]' à payer à Monsieur [X] la somme totale de 20676,62 € ventilée comme suit :

*19 360,36 TTC au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 988,63 €,

*1 260,96 € au titre des loyers impayés au 30 juin 2020,

*55,30 € au titre de la régularisation des charges,

— condamner solidairement Messieurs [V] [Y] et [K] à la somme de 1977, 26 € correspondant à deux mois de loyers hors charges à titre de réparation du préjudice financier,

— condamer solidairement Messieurs '[A]' [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P] [K] et '[A]' à payer à Monsieur [X] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

M [G] [K] et Mme [F] [K], dans leurs dernières conclusions en date du 2 avril 2024, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 20 septembre 2023 en ce qu’il a :

*débouté Monsieur [X] de sa demande de condamnation de Messieurs [A], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P], [K] et [A] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté Monsieur [X] de sa demande de condamnation de Messieurs [A], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P], [K] et [A] à lui payer :

**164 € au titre du poste 1

**5.357,33 € au titre des postes 2-3

**308 € au titre du poste 4

**198 € et 962,50 € au titre des postes 5-6

**5.414,88 € au titre du poste 7

**2.685,989 € au titre du poste 8

**669,50 € au titre du poste 9

**1.149,50 € au titre du poste 10

**104,40 € au titre du poste 11

**199 € au titre du poste 13

**221 € au titre du poste 15

*condamné Monsieur [I] [X] à payer à Messieurs [A], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P] [K] et [A] à chacun la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Monsieur [I] [X] aux entiers dépens,

— réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du 20 septembre 2023 en ce qu’il a :

*dit que les actes de caution de Mesdames [P], [K] et [A] sont réguliers,

*condamné solidairement Messieurs [A], [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P], [K] et [A] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 2.312,48 € au titre des loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives,

*autorisé Messieurs [A], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P], [K] et [A] à payer la somme de 3.809,42 € représentant les loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives par 24 mensualités de 105,81 €, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du jugement et des dépens,

En conséquence statuant à nouveau,

— déclarer nul l’acte de caution solidaire de Madame [F] [K],

— juger que les frais relatifs aux travaux à la charge de Monsieur [G] [K] ne peuvent excéder la somme de 1.258,88 €,

— accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [G] [K] et Madame [F] [K] pour s’en acquitter,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [I] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, y compris la demande nouvelle de dommages-intérêts,

— condamner Monsieur [I] [X] à verser à Monsieur [G] [K] et Madame [F] [K], chacun, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

M et Mme [Z] [Y] et [R] [P], dans leurs dernières conclusions en date du 3 juin 2024, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 20 septembre 2023 en ce qu’il :

*déboute Monsieur [I] [X] de sa demande de condamnation de Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P], [K] et [V] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*déboute Monsieur [I] [X] de sa demande de condamnation de Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que de leurs cautions Mesdames [P], [K] et [V] à lui payer :

**164 euros au titre du poste 1

**5.357,33 euros au titre des postes 2-3

**308 euros au titre du poste 4

**198 euros et 962,50 euros au titre des postes 5-6

**5.414,88 euros au titre du poste 7

**2.685,98 euros au titre du poste 8

**669,50 euros au titre du poste 9

**1.149,50 euros au titre du poste 10

**104,40 euros au titre du poste 11

**199 euros au titre du poste 13

**221 euros au titre du poste 15

*condamne Monsieur [I] [X] à payer à Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi qu’à leurs cautions, Mesdames [P], [K] et [V] à chacun et chacune la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamne Monsieur [I] [X] aux dépens,

— réformer le jugement du 20 septembre 2023 en ce qu’il :

*dit que les actes de caution de Mesdames [P], [K] et [V] sont réguliers,

*condamne solidairement Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P], [K] et [V] à payer la somme de 2.312,48 euros représentant les loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives,

*autorise Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leurs cautions Mesdames [P], [K] et [V] à payer la somme de 3.809,42 euros représentant les loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives par 24 mensualités de 105,81 euros, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du présent jugement et des dépens. A défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois, les sommes restantes dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

— en conséquence, statuant à nouveau,

— déclarer nul l’acte de cautionnement de Madame [R] [P],

— si par extraordinaire, la cour jugeait Monsieur [Z] [Y] et Madame [R] [P] débiteurs d’une dette à l’égard de Monsieur [I] [X],

— juger que les frais relatifs aux travaux à la charge de Monsieur [Z] [Y] ne peuvent excéder la somme de 1.258,88 euros,

— accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [Z] [Y] et Madame [R] [P] pour s’en acquitter,

— en tout état de cause,

— débouter Monsieur [I] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires à celles de Monsieur [Z] [Y] et de Madame [R] [P],

— condamner Monsieur [I] [X] à verser à Monsieur [Z] [Y] la somme de 3.000 euros hors taxes, soit 3.600 euros toutes charges comprises, au titre des frais irrépétibles engagés, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile Munoz,

— condamner Monsieur [I] [X] à verser à Madame [R] [P] la somme de 3.000 euros hors taxes, soit 3.600 euros toutes charges comprises, au titre des frais irrépétibles engagés, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile Munoz,

— condamner Monsieur [I] [X] aux entiers dépens.

M et Mme [C] et [T] [V], dans leurs dernières conclusions en date du 2 avril 2024, demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en date du 20 septembre 2023 en ce qu’il a':

*dit l’acte de caution de Madame [V] régulier,

*condamné solidairement Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leur caution Mesdames [P], [K] et [V] à payer la somme de 2.312,48 euros représentant les loyers et charges impayés ainsi que les réparations locatives,

*autorisé Messieurs [V], [Y] et [K] ainsi que leur caution Mesdames [P], [K] et [V] à payer la somme de 3.809,42 euros représentant les loyers et charges impayées ainsi que les réparations locatives par 24 mensualités de 105,81 euros, la dernière mensualité représentant le solde majoré des intérêts dus à compter du présent jugement et des dépens ; A défaut de paiement des mensualités ainsi fixées un seul mois, les sommes restant dues deviendront immédiatement exigibles,

Et statuant à nouveau,

— déclarer nul l’acte de cautionnement de Madame [T] [V],

— débouter Monsieur [I] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [I] [X] à restituer le dépôt de garantie conservé augmenté d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé à compter du 30 août 2020, avec intérêt au taux légal et capitalisation annuelle des intérêts à compter de l’arrêt à intervenir,

— à titre subsidiaire,

— juger que les frais relatifs aux réparations locatives à la charge de Monsieur [C] [V] ne peuvent excéder la somme de 1.253,38 euros,

— ordonner la compensation avec le montant du dépôt de garantie conservé par Monsieur [X],

— accorder à Monsieur [C] [V] et le cas échéant, Madame [T] [V] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leur condamnation

— confirmer le jugement en date du 20 septembre 2023 pour le surplus,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du Code de procédure civile, directement entre les mains de Maître [W] et à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 1° du Code de procédure civile entre les mains de Mme [V], ainsi qu’aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appelant, M. [X], fait valoir que les cautionnements souscrits par Mme [V] et Mme [P] sont parfaitement valables nonobstant le fait que, pour l’un, il ait été signé antérieurement à la signature du bail, dont une copie a été remise à la caution, et que, pour l’autre, la caution s’était engagée à garantir l’ensemble des colocataires.

Il ajoute que le premier juge a fait une appréciation manifestement erronée du coût de remise en état du logement et de l’état dans lequel ce dernier a été laissé par les colocataires, ainsi qu’il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, que l’attestation de complaisance délivrée par un ancien locataire ne peut démontrer le contraire, que l’appartement avait fait l’objet d’un entretien régulier avec, en 2017, une vitrification du parquet, que des dégradations ont été constatées dans toutes les pièces, exclusives de vétusté et dont sont solidairement responsables les colocataires.

Il expose que le dernier locataire ayant quitté les lieux a laissé un arriéré locatif dont les autres doivent répondre solidairement, qu’il a subi un trouble de jouissance caractérisé par l’impossibilité de relouer sans effectuer des travaux, la demande formée à ce titre n’étant pas nouvelle car tendant aux mêmes fins que les demandes formées en première instance, indiquant par ailleurs qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé compte tenu de la mauvaise foi des parties adverses et de l’absence de justificatifs de la situation financière de celles-ci.

Les consorts [K] exposent que le cautionnement souscrit par Mme [K] a été souscrit antérieurement à la signature du bail de sorte qu’au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il est nul, la caution n’étant pas en possession du bail lors de la signature ce qui ne lui permettait pas de connaître la teneur de son engagement.

Ils ajoutent que la cour n’est pas saisie, aux termes de la déclaration d’appel, du chef de jugement ayant partiellement débouté le bailleur de sa demande au titre des réparations locatives, indiquant que MM [K] et [Y] sont entrés dans le logement alors que M. [V] y habitait déjà, que l’état des lieux souscrit en 2019 n’était que la reproduction de celui datant de 2017, date de prise de possession de M. [V], que l’appartement était en état d’usage en 2019, que les demandes du bailleur visent à une rénovation complète du logement pour des dégradations qui ne sont pas établies et qu’il convient par ailleurs d’appliquer un coefficient de vétusté.

Ils font valoir que le bailleur avait convenu que le dernier locataire restant ne paierait que le tiers du loyer, que la demande en dommages et intérêts formée en appel au titre d’un préjudice de jouissance est irrecevable comme nouvelle, et qu’il n’est pas justifié de la date à laquelle le nouveau locataire est entré dans les lieux ni de la durée des travaux, sollicitant confirmation du jugement sur les délais de paiement.

Les consorts [V] font valoir que le cautionnement souscrit par Mme [V] est nul, au visa de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, alors qu’il ne mentionne pas le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Ils ajoutent que la résiliation du bail aurait dû intervenir le 13 avril 2020, suite au préavis du 13 mars 2020 donné par les locataires, juste avant le confinement, que M. [K] n’a pu quitter le logement avant ce confinement, qu’il avait été convenu avec le bailleur de ce fait que le locataire restant ne réglerait que le tiers du loyer.

Ils font valoir, s’agissant de la remise en état du logement, qu’il appartient au bailleur d’établir des dégradations exclusives de toute utilisation normale des lieux, que M. [X] entend faire remettre à neuf aux frais des locataires le logement en ne tenant pas compte de l’amortissement des différents éléments, ajoutant que la demande en dommages et intérêts pour vacances locatives liées aux désordres n’est pas fondée, de telles vacances étant habituelles et aucun lien de causalité ni aucune faute n’étant établi à l’encontre des locataires.

Mme [P] et M. [Y] font valoir que le cautionnement souscrit par la première est nul, au visa de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, alors que l’acte ne mentionne pas le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Ils ajoutent que le bailleur ne peut solliciter que les réparations résultant de dégradations et d’une utilisation anormale des lieux, que l’état des lieux d’entrée ne correspondait pas à l’état d’usage de l’appartement lors de la prise de possession en 2019.

Ils indiquent qu’il n’est pas tenu compte par M. [X] de la vétusté, que les photographies produites ne sont pas probantes, n’étant pas datées, que certains postes de dépenses, pour lesquels sont produits des devis et non des factures, ne correspondent pas à l’état des lieux de sortie, que par ailleurs les sommes sollicitées incluent parfois deux fois la même dépense.

À titre liminaire, la déclaration d’appel critique le chef de jugement ayant alloué une somme de 2312,48 € représentant les loyers et charges impayés ainsi que les réparations locatives alors que les sommes sollicitées par le bailleur appelant étaient supérieures.

La cour est donc saisie de ces chefs de demandes.

Sur la nullité des cautionnements

Trois cautionnements ont été souscrits pour le même bail, à savoir ceux de Mme [P], de Mme [V] et de Mme [K].

Aux termes de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Cette identification n’a de sens que si le cautionnement souscrit ne garantit que certains locataires.

En l’espèce, les cautionnements souscrits par Mme [P] et par Mme [V] respectivement les 15 février 2019 et 2 février 2019 ne mentionnent pas le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Le cautionnement souscrit par Mme [P], établi sur un formulaire type d’acte de caution solidaire en application de l’article 8-1 de la loi précitée identifie les trois locataires pour lesquels le cautionnement est donné, à savoir MM [Y], [K] et [V].

Dès lors que la mention du colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution a été laissée vierge, Mme [P] s’est engagée pour garantir les trois colocataires.

Elle n’est donc pas fondée à soulever une nullité de ce chef.

De même, l’acte de cautionnement de Mme [V] mentionne que celle-ci déclare se 'porter caution solidaire de Mrs [Y] [Z], [K] [G] et [V] [C], avec renonciation au bénéfice de discussion’ ce dont il se déduit que Mme [V] s’était portée caution pour les trois locataires et qu’en conséquence, il n’y avait pas lieu de préciser le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité mettait fin à l’engagement de la caution.

Aux termes de l’article 22 -1, alinéa 5, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location, cette formalité étant prescrite à peine de nullité du cautionnement.

Le fait que les cautionnements de Mme [K] et de Mme [V] aient été souscrits les 2 et 8 février 2019, antérieurement à la signature du bail le 15, ne peut entraîner la nullité des cautionnements dès lors que les cautions ont, chacune, attesté lors de la signature de ces cautionnements qu’elles avaient reçu un exemplaire du bail et qu’il n’est pas prétendu ni démontré que le bail signé était différent de l’exemplaire remis (voir 3e Civ., 11 mai 2022, pourvoi n° 21-12.606).

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la validité des cautionnements.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est prise en compte pour la détermination des réparations locatives à la charge du locataire.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée et un état de lieux de sortie ont été dressés, le 28 février 2019 et le 30 juin 2020, suite au départ du dernier des locataires.

La cour observe en premier lieu que le bailleur ne produit aucun justificatif de travaux réalisés sur le logement avant prise de possession par les locataires.

Il se déduit toutefois de la similitude d’état des éléments entre un précédent état des lieux datant du 31 juillet 2017 (pièce n°26 de l’appelant) et l’état des lieux du 28 février 2019 que tous les éléments avaient un minimum de trois années d’ancienneté en 2019 et qu’en conséquence, il y a lieu à abattement pour vétusté qu’il est légitime d’arbitrer à la somme de 30% pour trois années.

Les photographies versées aux débats par le bailleur n’ont aucune date certaine et ne peuvent être retenues alors qu’elles sont contestées.

Il n’est en revanche pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures, ce qui lui imposerait d’effectuer les travaux avant contentieux, des devis de réparation étant suffisants.

L’état des lieux de sortie du 30 juin 2020 mentionne :

— entrée et couloir : manque miroir, parquet à vitrifier, 2 ampoules en panne, peinture sale… illisible… repeindre trappe… illisible, grille sale

— séjour : manque poignée de porte, ensemble sale, peinture à refaire, tapisserie arrachée 3cm, menuiserie sale, manque détecteur de fumée, parquet à nettoyer… illisible,

— cuisine : parquet à nettoyer et à cirer, tapisseries sales à repeindre, grand nettoyage… illisible… hotte grasse… plan de travail gras… manque 2 plinthes, meuble 3 tiroirs (tiroir arraché), plaque de cuisson dans un état irrécupérable, à changer obligatoirement,

— chambre 1 : nettoyage général, taches tapisserie, parquet… illisible… à recirer, porte d’entrée chambre cassée, enjoliveur cassé électrique, vitre sale, manque penderie,

— chambre 2 : lames parquets rayées et à recirer, tapisserie 2 trous 2 cm, ensemble sale, poignée et serrure sécurité cassées, meuble à nettoyer, menuiseries sales,

— chambre 3: nettoyage général, tapisserie sale et décollée, plafond sale et arraché à 4 endroits, 2 à 5 cm, menuiserie porte arrachée, plinthes écaillées, étagère bloc arrachée,

— grenier : couvercle cassé, 3 ampoules en panne, nettoyage général (…) plaque et barre tordue de l’échelle,

— WC : tapisserie sale et décollée, WC sale entartré, menuiseries vitres à nettoyer,

— SDB : fuite sous vasque avec meuble gonflé, porte d’entrée cassée+ serrure cassée, nettoyage complet, extracteur et menuiserie manque morceau baguette, rampe douche cassée + 2 portes serviettes, silicone à refaire,

— escalier : divers coups sur tapisserie à réparer, ampoule en panne, nettoyage général plus menuiseries,

— buanderie : nettoyage des tapisseries , manque bloc étagère et tiroirs, nettoyer scotch sur porte.

Il s’en déduit que, hors vétusté, les éléments manquants ou les dégradations concernent : un miroir, une trappe, une poignée de porte, un pan de tapisserie, un détecteur de fumée , 2 plinthes, un meuble, une plaque de cuisson, une porte d’entrée, un enjoliveur, une penderie, des lames de parquet, un pan de tapisserie, une poignée et une serrure cassées, des éléments de tapisserie, une menuiserie de porte, et un bloc d’étagère.

L’appelant verse aux débats de nombreux devis et factures dont plusieurs se recoupent, le devis en pièce n°12 incluant par exemple les prestations de la facture n°7 mais aussi partiellement du devis en pièce n°10 -qui y ajoute la mise en place 'optionnelle’ de 5 portes identiques, dont la nécessité ne ressort pas de l’état des lieux ni d’un autre élément.

M. [X] produit un devis de réparation Dos [B] PMA (pièce n°12) qui inclut la réparation des différents éléments dégradés, en ce compris la plaque de cuisson, pour 4877,40 € HT qui, hors parquet, sera retenu sauf à écarter les éléments suivants qui ne figurent pas dans l’état des lieux de sortie :

— la refixation PC antenne détachée du mur 10 € HT,

— le remplacement d’une porte bois fabriquée sur mesure dans l’entrée et le séjour : 540+95 € HT,

— la réparation de la porte forcée dans l’entrée et le remplacement de sa serrure : 22+35 € HT,

— la réparation d’un meuble évier en sus d’un meuble cuisine à tiroirs : 95 € HT,

— la réparation du cadre de la porte des WC : 32 € HT,

Soit une somme à déduire de 829 € HT.

Le devis sera retenu en conséquence pour la somme de 4048,4 € HT soit 4453,24 € TTC, c’est à dire, après abattement pour vétusté de 30 %, pour la somme de 3117,26 € TTC.

L’appelant, qui sollicite à ce titre la somme de 5357 € à la charge des locataires, produit encore un devis peinture de l’EURL Solar (pièce n°8) pour 12681,87 € TTC qui a trait à la réfection de l’ensemble des peintures du logement alors qu’il a été simplement noté le caractère arraché sur quelques centimètres de quelques éléments de tapisserie sur une des chambres, le séjour et l’escalier, les autres tapisseries étant seulement sales.

Les tapisseries peintes étaient en très bon état d’usage en 2017.

Dès lors qu’il n’est mentionné de faibles dégradations des tapisseries que sur trois pièces, que l’état des lieux de sortie ne mentionne dans les autres pièces que la nécessité d’un nettoyage et non d’un remplacement, les réparations locatives se limiteront au 1/3 de la remise en peinture du séjour (1765 € HT), de l’escalier (787,96 € HT) et d’une chambre (1539,80 € HT), soit la somme de 1/3 X 4092,76 € HT = 1364,25 € HT ou 1500,67 € TTC.

Concernant le parquet, l’appelant sollicite son remplacement total par la mise en place d’un parquet flottant pour lequel il produit un devis en pièce n°9 pour 5414,88 € TTC.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, le parquet était simplement noté à nettoyer ou à vitrifier dans l’état des lieux de sortie, et aucun élément technique ne vient corroborer la nécessité, pour quelques lames rayées pour lesquelles aucun justificatif du coût de remplacement n’est produit, d’effectuer un remplacement du parquet dans toutes les pièces et à neuf.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant au titre du remplacement du parquet.

C’est à bon droit que le premier juge a mis à la charge des locataires le remplacement de clés manquantes pour 66 €, au vu de la mention dans l’état des lieux, et a écarté la demande au titre de l’évacuation de meubles dont il n’est pas fait mention dans l’état des lieux, étant observé que le remplacement du meuble de salle de bains est déjà inclus dans le devis produit en pièce n°12.

Enfin, le même devis incluait des interventions dans toutes les pièces, avec pose et dépose d’éléments qui impliquent un nettoyage de chantier, ainsi que des prestations de nettoyage de sorte que l’appelant n’est pas fondé à solliciter d’autres sommes au titre d’un nettoyage.

Le coût des réparations locatives s’établit donc comme suit :

— remise en état des éléments dégradés hors peinture et parquet : 3117,26 € TTC,

— peinture : 1500,67 € TTC,

— remplacement des clés manquantes : 66 € TTC, soit un total de 4683,93 €.

Sur la demande formée en appel par le bailleur au titre d’un préjudice de jouissance

Le dispositif des conclusions des locataires et des cautions, qui seul lie la cour, ne soulève pas l’irrecevabilité d’une telle demande, complémentaire à la demande en réparation du préjudice matériel.

La cour déboutera l’appelant de la demande formée à ce titre alors qu’il n’est pas justifié de la date de commencement et de fin des travaux et donc des diligences du bailleur, d’une proposition de location qui aurait été refusée du fait de ces travaux où de la date de relocation dont fait état M. [X].

Sur l’arriéré locatif

Les locataires ne justifient pas d’un accord du bailleur pour le règlement d’un tiers du loyer par le locataire restant, suite aux départs de deux d’entre eux.

M. [C] [V] a donné congé du logement, remis en mains propres, le 13 mars 2020 à effet du 13 avril 2020.

M [M] a donné congé pour le 30 avril 2020 (pièce n°20 de l’appelant) et M [K] , dans le dernier état de ses demandes, pour le 15 juin 2020.

Il est constant qu’aucune clef n’a été restituée au bailleur avant l’état des lieux de sortie du 30 juin 2020.

Les locataires étant solidairement tenus jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, c’est à bon droit que le premier juge a condamné les locataires et leurs cautions au paiement des termes de loyer impayés jusqu’à la restitution des clés.

En revanche, le bailleur ne produit, comme allégué par les preneurs, aucun justificatif

de régularisation des charges, en contravention avec l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Par voie d’infirmation, M. [X] sera débouté de sa demande de paiement de 55,30 € au titre de la régularisation des charges, les intimés étant condamnés à payer la somme de 1 260,96 € au titre des loyers impayés au 30 juin 2020.

Il sera ordonné compensation entre les sommes dues par les locataires ou leurs cautions (1260,96 € au titre des loyers + 4683,93 € au titre des réparations locatives) et le montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 988,63 €.

Sur les délais de paiement

Demeurant l’absence de règlement volontaire des arriérés de loyers depuis cinq ans, la cour, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, déboutera, par voie d’infirmation, les intimés en ayant fait la demande de tout délai de grâce.

Sur les dépens

Parties perdantes, les intimés, qui demeurent débiteurs de sommes envers l’appelant, supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Sur les frais irrépétibles

Il n’apparaît pas inéquitable, par voie d’infirmation, de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du 20 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a dit que les actes de caution de Mesdames [P] [K] et [V] sont réguliers.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement MM [Z] [Y], [C] [V], [G] [K] et Mmes [T] [V], [F] [K] et [R] [P] à payer à M. [I] [X] les sommes de :

-4683,93 € au titre des réparations locatives,

-1260,96 € au titre des loyers impayés au 30 juin 2020.

Ordonne compensation avec la somme de 988,63 €, montant du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par les locataires.

Déboute M. [I] [X] du surplus de sa demande au titre des réparations locatives et de sa demande formée au titre d’un préjudice de jouissance.

Déboute MM [Z] [Y], [C] [V], [G] [K] et Mmes [T] [V], [F] [K] et [R] [P] de leurs demandes de délai de grâce.

Condamne MM [Z] [Y], [C] [V], [G] [K] et Mmes [T] [V], [F] [K] et [R] [P] aux dépens de première instance et d’appel.

Déboute MM [Z] [Y], [C] [V], [G] [K] et Mmes [T] [V], [F] [K] et [R] [P] ainsi que M. [I] [X] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA