26/03/2025

ARRÊT N° 176/2025

N° RG 24/03027 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QOQL

JCG/IA

Décision déférée du 04 Juillet 2024

Juge des contentieux de la protection de CASTRES

( 24/00159)

J.MIALHE

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[S] [V]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Monsieur [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marianne MARQUINA-PELISSIER de la SELEURL MMP AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-20033 du 24/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2015, la société Immobilière Midi-Pyrénées SA de la Vallée du Thore, désormais appelée SA 3F Occitanie, a donné à bail à M. [S] [V] un [Adresse 2] situé [Adresse 2] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 229,46 euros.

Par acte du 12 avril 2024, la SA 3F Occitanie, se prévalant du non respect de ses obligations par M. [S] [V], l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, sur le fondement de l’article 1729 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— juger que les nuisances imputables à M. [S] [V] sont consécutives d’un trouble anormal de voisinage,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SA 3F Occitanie et M. [S] [V],

— ordonner l’expulsion de M. [S] [V] ainsi que celle de tous les occupants de son chef,

— juger que faute pour M. [S] [V] de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de M. [S] [V] à une somme égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— condamner M. [S] [V] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [V] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 4 juillet 2024, le tribunal a :

— débouté la SA 3F Occitanie de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SA 3F Occitanie aux dépens de l’instance ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la situation devait être appréciée au jour où la jurdiction rend sa décision et qu’en l’espèce, la condamnation pénale remontait à plus de cinq mois à la date de l’audience et la société bailleresse n’apportait aucun élément objectif justifiant que le trouble de jouissance perdurerait depuis le 19 janvier 2024.

Par déclaration en date du 3 septembre 2024, la SA 3F Occitanie a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 3 janvier 2025, la SA 3F Occitanie, appelante, demande à la cour au visa de l’article 1729 du code civil, de :

— débouter M. [S] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— infirmer le jugement du 4 juillet 2024, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres en ce qu’il a :

* débouté la SA 3F Occitanie

* condamné la SA 3F Occitanie aux dépens de l’instance,

et statuant à nouveau,

— juger que les nuisances imputables à M. [S] [V] sont consécutives d’un trouble anormal de voisinage ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SA 3F Occitanie et M. [S] [V] ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [V] ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;

— juger que faute pour M. [S] [V] de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de M. [S] [V] à une somme également au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— condamner M. [S] [V] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 2 500 euros sur e fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] [V] aux entiers dépens.

A cet effet, la SA 3F Occitanie fait valoir que le contrat de location prévoit la possibilité pour le bailleur de saisir le tribunal en vue de la résiliation du bail lorsque le locataire ne respecte pas son obligation de jouir paisiblement des lieux et occasionne des troubles, et qu’en l’espèce, M.[V] est à l’origine de graves nuisances puisqu’il se livre à un trafic de stupéfiants et qu’il a été condamné par une juridiction pénale pour ces faits. Elle soutient que la gravité du trouble constitue à elle seule un motif de résiliation sans qu’il soit nécessaire de justifier que ce trouble persiste au jour de l’audience.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 décembre 2024, M. [S] [V], intimé, demande à la cour au visa de l’article 1729 du code civil, la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement du 4 juillet 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres ;

— débouter la SA 3F Occitanie de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SA 3F Occitanie au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit du conseil du concluant bénéficiant de l’aide juridictionnelle ;

— condamner la SA 3F Occitanie aux entiers dépens.

M. [V] soutient que pour que la résiliation du bail soit prononcée, il est impératif que le bailleur apporte la preuve que les nuisances sont actuelles et persistent au moment où le juge statue. Il affirme qu’il a cessé toute activité illicite à la suite de sa condamnation. Il ajoute qu’il est atteint d’un handicap et que ses seules ressources sont constituées de l’AAH.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 1729 du code civil dispose que : 'Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

'a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

(…)'

Aux termes de l’article 8 – A du contrat de bail signé par M. [V], 'le locataire s’engage à habiter paisiblement les lieux loués'.

Ce même article précise que 'de convention expresse, le bailleur se réserve le droit de poursuivre en justice la résiliation du présent contrat et la libération des lieux loués dans tous les cas de manquement du locataire à ses obligations'.

En l’espèce, il ressort d’une ordonnance d’homologation du tribunal judiciaire de Castres en date du 19 janvier 2024 que M. [V] était prévenu d’avoir à Aussillon, du 1er janvier 2023 au 18 janvier 2024, offert ou cédé sans autorisation administrative une substance ou plante classée comme stupéfiant, en l’espèce de la résine de cannabis, détenu sans autorisation administrative une substance ou plante classée comme stupéfiant, en l’espèce 31,87 grammes de résine de cannabis, et fait usage de manière illicite d’une substance ou plante classée comme stupéfiant, en l’espèce de la résine de cannabis, que sa culpabilité a été établie et qu’il a été condamné à un emprisonnement délictuel de 18 mois, peine partiellement assortie du sursis probatoire à hauteur de 12 mois pendant 2 ans.

Ces faits ont été commis à l’intérieur de l’appartement pris à bail dans lequel étaient stockés les produits stupéfiants (pièces n° 4 à 9 du bailleur) et ont fortement perturbé les autres locataires de l’immeuble qui ont fait parvenir une pétition au bailleur (Pièce n° 3 du bailleur).

Ces faits constituent incontestablement un manquement de M. [V] à son obligation d’user paisiblement du logement loué et sont d’une gravité telle qu’ils justifient le prononcé de la résiliation du bail à ses torts, peu important que la bailleur n’ait agi en résiliation du bail que postérieurement aux faits délictueux et que le locataire ait ou non cessé son activité délictuelle à la suite de sa condamnation par la juridiction pénale.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel et de prononcer la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation notamment.

— - – - – - – - – -

M. [V], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Castres en date du 4 juillet 2024 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre la SA 3F Occitanie et M. [S] [V].

Ordonne l’expulsion de M. [S] [V] et de tout occupant de son chef.

Accorde à la SA 3F Occitanie le concours de la Force Publique, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M. [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux.

Condamne M. [S] [V] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. [S] [V] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET