Cour d'appel de Toulouse, 2e chambre, 24 juin 2025, n° 23/01200

CA Toulouse
Irrecevabilité 24 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Régularité du congé
La cour a relevé que la S.A.R.L. Les Délices d'Inès étant dissoute, la demande de réintégration dans les locaux est inopérante.
Autre
Perte du fonds de commerce
La cour a estimé qu'il est prématuré de statuer sur l'octroi d'une indemnité d'éviction tant que le droit de préemption de la commune n'est pas clarifié.
Rejeté
Droit au renouvellement du bail
La cour a jugé que la demande de réintégration est inopérante en raison de la dissolution de la S.A.R.L.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 2e ch., 24 juin 2025, n° 23/01200
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/01200
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean COURRECHThierry DALBIN
Cabinet(s) :	SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. LES DELICES D' INES, son représentant légal audit siège c/ son Maire en exercice domicilié en cette qualité, Commune DE [ Localité 1, Commune DE [ Localité 1 ]

Texte intégral

24/06//2025

ARRÊT N°2025/

N° RG 23/01200 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PLI3

AC VS

Décision déférée du 14 Mars 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN

( )

Madame RIBEYRON

S.A.R.L. LES DELICES D’INES

Commune DE [Localité 1]

S.E.L.A.R.L. ENJALBERT & ASSOCIES

Avant dire droit

Grosse délivrée

à M^e Thierry DALBIN,

M^e Jean COURRECH

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.R.L. LES DELICES D’INES prise en la personne de son représentant légal audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thierry DALBIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. ENJALBERT & ASSOCIES, prise en sa qualité de mandataure ad hoc de la SARL LES DELICES D’INES

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thierry DALBIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEE

Commune DE [Localité 1] Représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP SCP COURRECH et ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente, chargée du rapport et M. NORGUET, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

Par convention de sous location en date du 2 février 2013 conclue avec Madame [X] [G] épouse [V], la Sarl Les délices d’Inès est devenue sous-locataire d’un local commercial sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte authentique du 6 mars 2013, Monsieur [C] [R] [V] et Madame [X] [G] ont acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] composé de trois lots dont les numéros 1 et 2 de commerce, situés au rez-de-chaussée.

Par déclaration d’intention d’aliéner en date du 6 janvier 2021, Maître [N] [W], notaire, a informé la commune de [Localité 1] de l’intention de son mandant, Madame [X] [G] épouse [V], de vendre à Monsieur [T] [Q] l’ensemble immobilier.

Par décision en date du 6 avril 2021, la commune de [Localité 1] a exercé son droit de préemption sur ces locaux occupés partiellement par la Sarl Les délices d’Inès.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal administratif de Toulouse en date du 4 juin 2021, Monsieur [Q] a demandé l’annulation de la décision de préemption.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2022, la Sarl Les délices d’Inès a sollicité le renouvellement de son bail auprès de la commune de [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice du 25 mai 2022, la commune de [Localité 1] a notifié à la Sarl Les délices d’Inès un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2022.

Par acte d’huissier de justice du 21 juillet 2022, la Sarl Les délices d’Inès a fait assigner la commune de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir prononcer la nullité du congé et, subsidiairement, aux fins de paiement à une indemnité d’éviction et expertise préalable.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge des référés a prononcé l’expulsion des locaux de la Sarl Les délices d’Inès.

La Sarl Les délices d’Inès a interjeté appel de cette décision. Et la Cour d’appel 3ème chambre par arrêt du 18 janvier 2024 a confirmé l’ordonnance de référé.

Par jugement en date du 23 février 2023, le tribunal administratif de Montpellier a annulé la décision de préemption du 6 avril 2021 de la commune de [Localité 1].

Par requête du 20 avril 2023, la commune de [Localité 1] a relevé appel de ce jugement devant la cour d’appel administrative de Toulouse.

Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal judiciaire de Montauban a :

dit que la convention de sous-location conclue le 2 février 2013 entre [X] [G] et la Sarl Les délices d’Inès relève du statut des baux commerciaux,

dit que le congé avec refus de renouvellement de bail délivré par la commune de [Localité 1] à la Sarl Les délices d’Inès est régulier et a mis fin au bail le 31 décembre 2022,

débouté la Sarl Les délices d’Inès de ses demandes,

condamné la Sarl Les délices d’Inès à payer la somme de 2 000 euros à la commune de [Localité 1] en application des dispositions de l’article 700-1° du code de procédure civile,

la condamné aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Le 20 avril 2023, la commune de [Localité 1] a interjeté appel à l’encontre de la décision du tribunal administratif de Montpellier ayant annulé sa décision de préemption.

Par déclaration en date du 31 mars 2023, la Sarl Les Délices d’Inès a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est l’infirmation des chefs du jugement qui ont :

dit que le congé avec refus de renouvellement de bail délivré par la commune de [Localité 1] à la Sarl Les délices d’Inès est régulier et a mis fin au bail le 31 décembre 2022,

débouté la Sarl Les délices d’Inès de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement,

débouté la Sarl Les délices d’Inès de sa demande de poursuite du bail,

débouté la Sarl Les délices d’Inès de sa demande de paiement au titre de l’indemnité d’éviction,

débouté la Sarl Les délices d’Inès de sa demande d’expertise pour évaluer les préjudices au titre de l’indemnité d’éviction,

condamné la Sarl Les délices d’Inès à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile,

condamné la Sarl Les Délices d’Inès aux dépens.

Par jugement en date du 30 avril 2024, le tribunal de commerce de Montauban a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la Sarl Les Délices d’Inès.

Par jugement en date du 15 octobre 2024, le tribunal de commerce de Montauban a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif des opérations de liquidation judiciaire simplifiée de la Sarl Les Délices d’Inès et a ordonné la radiation de la société au registre du commerce et des sociétés.

Par ordonnance en date du 2 janvier 2025, le président du tribunal de commerce de Montauban a nommé la Selarl Enjalbert et Associés en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de représenter la Sarl Les Délices d’Inès dans la présente instance.

La Selarl Enjalbert et Asociés en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de représenter la Sarl Les Délices d’Inès dans la présente instance intervient volontairement dans la procédure.

La clôture était prévue pour le 17 février 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d’intervention volontaires et responsives n°2 notifiées le 23 janvier 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sarl Les Délices d’Inès, représentée par la selarl Enjalbert en qualité de mandataire judiciaire de la société, demandant, au visa des articles L145-14 et L145-17 du code de commerce, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

déclarer recevable l’intervention volontaire de la Selarl Enjalbert et Associes en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de représenter la Sarl Les Délices d’Inès dans la présente instance.

Infirmer partiellement le jugement dont en ce qu’il a :

— dit que le congé avec refus de renouvellement de bail délivré par la commune de [Localité 1] à la Sarl Les Délices d’Inès est régulier et a mis fin au bail le 31 décembre 2022,

— débouté la Sarl Les Délices d’Inès de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement,

— débouté la Sarl Les Délices d’Inès de sa demande d’indemnité d’éviction,

— débouté la Sarl Les Délices d’Inès de sa demande d’expertise au titre de l’indemnité d’éviction,

— condamné la Sarl Les Délices d’Inès à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 1° du code de procédure civile.

— condamné la Sarl Les Délices d’Inès aux entiers dépens,

— débouté la Sarl Les Délices d’Inès de sa demande au titre des frais irrépétibles

— débouté la Sarl Les Délices d’Inès de sa demande au titre des dépens,

et statuant à nouveau,

prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement,

par voie de conséquence, ordonner la réintégration de la Sarl Les Délices d’Inès dans les locaux objets du bail commercial litigieux,

à titre subsidiaire, condamner la commune de [Localité 1] à verser à la Sarl Les Délices d’Inès une indemnité d’éviction,

à cet effet, ordonner une expertise et désigner un expert à l’effet de déterminer le dommage subi par le locataire au titre de la disparition de son fonds de commerce et donc de la clientèle attachée au lieu de situation appelée « indemnité de remplacement », l’indemnité de déplacement ou de transfert, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de 15 mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur, l’indemnité de perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation du locataire, les indemnités pour trouble commercial à titre de réparation du préjudice subi par le locataire au cours de la période de déménagement et de réinstallation ou d’arrêt de l’installation, de frais administratifs, de double loyer et pour perte sur stock,

ordonner la réintégration de la Sarl Les Délices d’Inès dans les locaux objets du bail commercial litigieux au titre de l’article L 145-28 du code du commerce,

condamner la commune de [Localité 1] à verser une somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité résultant de la privation du maintien de la Sarl Les Délices d’Inès dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L 145-28 du code du commerce,

condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la commune de [Localité 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions n°2 d’intimé devant la Cour d’appel de Toulouse avec appel incident notifiées le 16 avril 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Commune de [Localité 1] demandant de :

réformer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 14 mars 2023 en ce qu’il a « dit que la convention de sous-location conclue le 2 février 2013 entre [X] [G] et la Sarl Les délices d’Inès relève du statut des baux commerciaux »,

le confirmer pour le surplus,

débouter la Sarl Les Délices d’Inès de son appel,

la débouter de l’ensemble de ses demandes,

la condamner au paiement d’une somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Motifs de la décision :

La Cour n’ayant autorisé que la production de l’arrêt de la 3ème chambre rendu en appel de l’ordonnance de référé du 15/09/2022, les autres pièces produites en cours de délibéré sont irrecevables.

I- sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la selarl Enjalbert es qualites :

La selarl Enjalbert intervient volontairement à l’instance en qualité d’administrateur provisoire désigné pour représenter la sarl les délices d’Ines dans l’instance après la clôture pour insuffisance d’actifs de la procédure collective.

Son intervention volontaire est donc recevable.

II- sur le fond du litige :

La sarl les Délices d’Ines est désormais dissoute et radiée dès lors que les jugements d’ouverture de la liquidation judiciaire simplifiée et le jugement de clôture de la procédure pour insuffisance d’actifs n’ont fait l’objet d’aucun recours.

La demande tendant à voir la sarl les Délices d’Ines réintégrer les locaux litigieux est donc inopérante.

Le seul enjeu du litige porte sur la régularité du refus par la Commune de [Localité 1], de renouvellement du bail présenté par la sous-locataire, la sarl les Delices d’Ines, et sur la qualité de la Commune à y procéder alors qu’à la date où la cour statue, son droit de préemption, exercé le 6 avril 2021 à l’occasion de la cession par [X] [G] à [T] [Q] de la parcelle commerciale située [Adresse 1] cadastrée section AK[Cadastre 1] au prix de 170.000 euros, a été annulé par le tribunal administratif de Montpellier et que ce litige administratif est en cours d’examen devant la cour d’appel administrative de Toulouse et sur leurs conséquences en terme de perte du fonds de commerce après l’expulsion de la sarl Les Délices d’Ines sur ordonnance de référé confirmée en appel.

La cour relève que le droit de préemption de la Commune de [Localité 1] a été annulé par jugement du 23 février 2023 du tribunal administratif de Montpellier sur requête de M [T] [Q], bénéficiaire de la vente des locaux vendus par [X] [G] et [C] [R] [V] devenus propriétaires depuis le 6 mars 2013 et alors que [T] [Q] est aussi le gérant de la sarl Les Délices d’Ines, sous-locataire d’une partie des locaux vendus et pris à bail depuis 2013.

La Commune de [Localité 1] a relevé appel du jugement administratif en avril 2023.

Dans l’hypothèse où la cour d’appel administrative confirmerait le jugement dont appel, [T] [Q] deviendrait le propriétaire des locaux litigieux et le refus de renouvellement du bail serait pas voie de conséquences annulé, laissant au propriétaire reconnu dans ses droits le soin de décider du sort du bail commercial exploité par la sarl Les Délices d’Ines qui était en cours et dont il était, de surcroît, le représentant.

A la date où la cour statue la sarl Les Délices d’Ines a été expulsée des locaux et a été liquidée avec clôture de la liquidation judiciaire.

La société les Délices d’Ines ayant été radiée, elle ne peut solliciter sa réintégration dans les locaux litigieux ; en revanche, le débat portera sur les conséquences matérielles de la décision administrative annulée et notamment concernant la perte du fonds de commerce et du droit au bail.

Si la cour d’appel administrative de Toulouse infirmait le jugement du tribunal administratif de Montpellier, le débat porterait sur la régularité du congé et l’octroi d’une éventuelle indemnité d’éviction à intégrer à l’actif de la liquidation judiciaire de la société.

Il est donc prématuré de statuer sur l’octroi d’une indemnité d’éviction comme actif à récupérer éventuellement dans le cadre de la liquidation judiciaire de la sarl Les Délices d’Ines alors que le refus de renouvellement du contrat de sous-location peut être annulé par voie de conséquence au profit d’un bénéficiaire qui était le gérant de la société qui exploitait le fonds de commerce, aujourd’hui dissoute.

Il convient de surseoir à statuer jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel administrative de Toulouse sur la régularité du droit de préemption.

Il y a lieu par ailleurs d’éclairer les débats en donnant injonction à la Commune de [Localité 1] de produire l’acte de cession des locaux litigieux entre elle-même et madame [G] et [C] [R] [V] après avoir exercé le droit de préemption et réserver toutes les demandes des parties ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— dit recevable l’intervention de la selarl Enjalbert et associés en qualité de mandataire ad’hoc de la sarl les Delices d’Ines

— dit irrecevables les pièces produites en cours de délibéré non autorisées ;

Avant dire droit,

— sursoit à statuer jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel administrative de Toulouse sur appel du jugement du tribunal administratif de Montpellier du 23 février 2023 (RG 2123348) concernant la nullité du droit de préemption de la Commune de [Localité 1]

— enjoint à la Commune de [Localité 1] de produire la copie de la cession des biens immobiliers litigieux après avoir exercé le droit de préemption entre [X] [G] et [C] [R] [V] et elle-même

— renvoie l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 9 octobre 2025 14h00 pour recueillir les observations des parties sur les suites à donner au litige selon la décision de la cour d’appel administrative de Toulouse

— réserve les demandes des parties

— réserve les dépens.

Le greffier, La présidente,