10/12/2025

ARRÊT N° 25/471

N° RG 24/00111

N° Portalis DBVI-V-B7I-P5YS

SL – SC

Décision déférée du 22 Novembre 2023

TJ de SAINT GAUDENS – 22/00349

C. COMMEAU

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 10/12/2025

à

M^e Jean Hubert ROUGE

M^e Claire FAGES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [E] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [H] [R] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean Hubert ROUGE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CENTRAL GARAGE,

représenté par son syndic en exercice la SARL PYRENEES IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La copropriété Central Garage est un immeuble édifié sur un terrain sis à [Localité 1] (Haute-Garonne), station des [4], à savoir un ensemble de garages couverts et de parkings. Elle comprend 68 lots d’emplacements de garage couverts et d’emplacements de parkings, répartis sur trois niveaux.

Cette copropriété est contiguë à deux résidences composées d’appartements, la résidence des Corneilles et la résidence du Sarrat. Depuis le niveau supérieur de la copropriété Central Garage (cote 1585,28), on peut accéder aux immeubles voisins.

La copropriété Central Garage II a été créée par la suite. Elle consiste en un immeuble non bâti, comprenant des places de parking aérien. Elle comprend 31 lots.

M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] sont propriétaires d’une place de stationnement, constituant le lot n° 31 au sein de la copropriété Central Garage.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2021 réceptionnée le 23 novembre 2021, M. [E] [I] a demandé à ce que la résolution suivante soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle : 'Constatant que plusieurs dispositions prises sont en violation du règlement de copropriété, l’assemblée demande l’annulation des mesures précédentes, l’application de l’article 11 du règlement de copropriété et le paiement des servitudes dues par les quatre copropriétés depuis 2009". Ceci concernait la participation des copropriétés riveraines aux frais de Central garage, au titre des servitudes de passage. Ceci avait une incidence sur les comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021.

L’assemblée générale ordinaire de la copropriété Central garage a été convoquée le 29 novembre 2021 pour se tenir le 29 décembre 2021. Le courrier de M. [I] étant parvenu trop tard pour reprendre les comptes et pour les présenter au conseil syndical, la résolution n°2 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice clôturé le 30 septembre 2021 a été retirée de l’ordre du jour, et il a été décidé d’organiser une assemblée générale extraordinaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 31 janvier 2022, M. [I] a demandé que soit inscrite à l’ordre du jour une résolution tendant à voir annuler la résolution n°13 de l’assembl­ée générale de la copropriété Central garage du 27 décembre 2016, concernant les conditions de pose des barrières rabattables sur les parkings.

Une assemblée générale extraordinaire de la copropriété Central garage s’est tenue le 21 mai 2022, à l’ordre du jour de laquelle étaient inscrites notamment :

— la résolution n° 2 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021,

— la résolution n°3 portant sur la demande de M. [E] [I] tendant à voir annuler la résolution n°13 de l’assembl­ée générale de la copropriété Central garage du 27 décembre 2016, concernant les conditions de pose des barrières rabattables sur les parkings.

La résolution n°2 a été adoptée. La résolution n°3 a été rejetée.

M. et Mme [I] étaient absents et non représentés lors de cette assemblée générale.

Par acte du 20 juillet 2022, M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Central Garage devant le tribunal judiciaire de Saint Gaudens, aux fins de :

— voir juger que la résolution n° 2 et votée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022 n’est pas conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— établir en conséquence une répartition conforme aux dispositions de cet article ;

— prononcer l’annulation de la résolution n° 3 votée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022, en ce qu’elle est non conforme au règlement de copropriété ;

— juger qu’en l’absence de modification de l’article 6 du règlement de copropriété, la résolution n°13 votée lors de l’assemblée du 27 décembre 2016 est réputée non écrite.

Par jugement du 22 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

— débouté M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires Central Garage de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires Central Garage la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé qu’il résultait de l’examen de la résolution n°2 telle qu’adoptée au cours de l’assemblée générale du 21 mai 2022 et de l’état de répartition des charges joint à la convocation à cette assemblée générale que la copropriété Central garage II ne participait pas aux charges décrites à l’article 11 du règlement de copropriété.

Néanmoins, il a relevé que le règlement de copropriété Central garage ne comportait aucune indication quant à sa date d’établissement, ni quant à sa publication au bureau des hypothèques ; que dès lors, il n’était pas démontré la publication de ce règlement au bureau des hypothèques alors que seule cette formalité permet d’opposer le règlement de copropriété aux tiers.

Il a ajouté qu’était produit le règlement de copropriété Central garage II, publié au bureau des hypothèques de Saint Gaudens le 17 novembre 2012, sous le volume 2013 P n°195, donc opposable aux tiers, et que par rapport au règlement de copropriété précédemment publié le 31 juillet 2009, le passage de l’article 5 relatif à la participation aux charges de copropriété de la copropriété Central garage avait été supprimé, de sorte que la servitude de passage précédemment consentie au profit de la copropriété Central garage II, et ses conséquences sur la répartition des charges de copropriété de la copropriété Central garage, n’étaient plus en vigueur.

Il a considéré que dans ces conditions, la résolution n°2 ne contrevenait pas aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a estimé que le moyen tiré de la persistance de la servitude de passage était inopérant, en ce que non seulement les époux [I] ne justifiaient pas de la publication du règlement de la copropriété Central garage au bureau des hypothèques, mais qu’en outre cette servitude et sa contrepartie n’étaient plus mentionnées dans le règlement de copropriété Central garage II.

S’agissant de la demande de nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 21 mai 2022, il a estimé que cette résolution visait à remettre en cause la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 ; que cependant, le délai de recours de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était expiré, de sorte que la résolution n°13 ne pouvait plus être remise en cause, sauf dans des cas exceptionnels, non invoqués explicitement en l’espèce. Il a débouté les époux [I] de leur demande d’annulation de la résolution n°3.

S’agissant du caractère réputé non écrit de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016, il a relevé que la demande de la juger non écrite ne constituait pas une prétention, et qu’en outre, les époux [I] procédaient par affirmation, s’abstenant de démontrer l’illicéité de cette résolution au regard des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et qu’ils devaient être déboutés de leur demande formée à ce titre.

Par déclaration du 10 janvier 2024, M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires Central Garage la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I] aux dépens.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 avril 2024, M. [E] [I] et Mme [H] [R] épouse [I], appelants, demandent à la cour de :

— rejeter toutes conclusions adverses comme non fondées ou en tout cas mal fondées,

— infirmer le jugement rendu le 22 novembre 2023 en ce qu’il a débouté les époux [I] :

— de leur demande d’annulation de la résolution n°2 votée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022 non conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de leur demande d’établissement d’une répartition conforme aux dispositions de cet article,

— de leur demande d’annulation de la résolution n° 3 votée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022 en ce qu’elle viole les dispositions de l’article 6 du règlement de copropriété ainsi que les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement rendu le 22 novembre 2023 en ce qu’il a condamné les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires Central Garage la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— annuler la résolution n° 2 votée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022 pour n’être pas conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— établir en conséquence une répartition conforme aux dispositions de cet article,

— annuler la résolution n° 3, en ce qu’elle est non conforme au règlement de copropriété,

— juger qu’en l’absence de modification de l’article 6 du règlement de copropriété, la résolution n° 13 votée lors de l’assemblée du 27 décembre 2016 est réputée non écrite,

— condamner le syndicat des copropriétaires Central Garage aux dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires Central Garage à payer aux époux [I] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ils font valoir que le règlement de copropriété Central garage, en son article 11, prévoit des servitudes de passage sur le niveau supérieur (cote 1585,28) au profit des copropriétés riveraines : Sarrat, Corneilles, centre commercial [6] et celles à édifier sur sa bordure. Ils font valoir que la copropriété Central garage II a été créée par la suite, et que ses lots étaient des places de parking situées le long des chemins d’accès ; qu’ainsi, elle bénéficie de la servitude. Ils ajoutent que cet article 11 prévoit les critères de répartition des charges, pour les lots de copropriété, et pour les copropriétés bénéficiant des servitudes. Ils font valoir que le règlement de copropriété Central garage II du 30 juin 2009 mentionne la servitude.

Ils se plaignent que l’état de répartition des charges montre que les copropriété Sarrat et Corneilles participent aux charges décrites dans cet article 11, mais pas la copropriété Central garage II.

Ils soutiennent que le règlement de copropriété Central garage a fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques de Saint Gaudens le 4 novembre 1974 volume 3451 n°7, et que le même jour a été publiée une servitude de passage, accordée par la copropriété Central garage aux copropriétés riveraines Sarrat, Corneilles, centre commercial [6] et celles à édifier sur sa bordure, sous les références volume 3451 n°7.

Ils soutiennent que le fait que cette servitude et sa contrepartie ne soient plus mentionnées dans le règlement de copropriété Central garage II n’a nullement pour conséquence sa suppression ni la suppression de l’article 11 du règlement de copropriété Central garage ; que la suppression de la servitude ne pourrait être efficiente que si l’accord de la copropriété Central garage avait été donné par acte authentique ; que les copropriétaires de la copropriété Central garage II continuent de jouir de cette servitude ; qu’aucune mention de la renonciation n’a été actée ni publiée.

Ils font valoir qu’en conséquence la résolution n°2 doit être annulée, et qu’il faut établir une répartition conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent que la résolution n°3 doit être annulée, en ce qu’elle refuse d’annuler la résolution n°13, qui est contraire aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et à celles du règlement de copropriété, et porte atteinte aux droits des copropriétaires. Ils soutiennent que le délai de deux mois a été respecté, et que l’irrecevabilité aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état.

Ils demandent de dire et juger que la résolution n°13 est réputée non écrite, et soutiennent qu’il s’agit bien d’une prétention. Ils soutiennent que la résolution n°13 contrevient à l’article 6 du règlement de copropriété donnant au propriétaire le droit de modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de ses locaux, et contrevient à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément, au libre usage et à la libre jouissance de chaque copropriétaire sur sa partie privative. Ils ajoutent que l’obligation de laisser une clé au concierge est une atteinte à l’usage exclusif de chaque copropriétaire sur son lot prévu à l’article 3 du règlement de copropriété.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires Central Garage, représenté par son syndic en exercice la Sarl Pyrénées immobilier, intimé, demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Par conséquent,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme et M. [I].

Y ajoutant,

— condamner Mme et M. [I] au paiement au bénéfice du syndicat des copropriétaires Central Garage de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme et M. [I] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Il soutient que la copropriété Central garage II, qui est un immeuble non bâti, ne bénéficie pas de la servitude de passage, et que son règlement de copropriété publié aux hypothèques, dans sa version la plus récente, ne fait pas état d’une servitude de passage. Il estime donc que la résolution n°2 ne contrevient pas à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute qu’il n’appartient pas à la juridiction d’établir une nouvelle clé de répartition des charges.

Il soutient qu’au travers de la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 21 mai 2022, M. et Mme [I] critiquent en fait la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016, en violation des délais imposés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 ne doit pas être réputée non écrite, car elle ne contrevient pas aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. En effet, le revêtement de sol du parking est une partie commune, et chaq­ue copropriétaire use et joint librement des parties privatives de son lot, mais sous réserve de respecter les droits des autres propriétaires à accéder à leur emplacement et dans le respect du règlement de copropriété.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 14 octobre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour :

Le chef de jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires Central garage de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts n’a pas fait l’objet d’un appel. En l’absence d’appel incident sur ce point, la cour n’en est pas saisie.

Sur l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale de la copropriété Central garage du 21 mai 2022 :

La résolution n°2 inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété Central garage du 21 mai 2022 portait sur l’approbation des comptes de l’exercice clos le 30 septembre 2021. Cette résolution a été adoptée.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2023 dispose :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

M. et Mme [I] soutiennent que la résolution n° 2 n’applique pas correctement l’article 11 du règlement de copropriété.

L’article 11 du règlement de copropriété Central garage 'répartition des charges’ prévoit une servitude de passage sur le niveau supérieur cote 1585,28 'au profit des copropriétés riveraines : Sarrat, Corneilles, centre commercial [6] et celles à édifier sur sa bordure. Ces servitudes de passage comprennent emménagement, déménagement, livraison à domicile et aux commerces, enlèvement des ordures, visites privées, passage de la clientèle des magasins. Elles sont accordées aux véhicules correspondant, étrangers à la copropriété de même qu’aux piétons également étrangers à celle-ci. En contrepartie de ces servitudes, les copropriétés riveraines acceptent de participer aux charges d’entretien, travaux et réparations, déneigement, éclairage, gardiennage, assurances, fournitures d’eau, honoraires de syndic, frais de gestion, supportés par la copropriété du Central garage.'

M. et Mme [I] soutiennent que la copropriété Central garage II doit participer aux charges de la copropriété Central garage, en contrepartie de la servitude de passage.

La société Central garage II a été créée après la copropriété Central garage. Il s’agit d’une esplanade avec des places de parking aériennes. Le règlement de copropriété de Central garage II déposé entre les mains de Me [K] [V], notaire associé à [Localité 5], le 17 novembre 2012 ne mentionne pas qu’elle bénéficie d’une servitude de passage. Cette copropriété ne revendique donc pas une servitude de passage à son profit, et n’a d’ailleurs aucune utilité d’un passage sur la copropriété Central garage, les emplacements de stationnement de la copropriété Central garage II étant desservis depuis la route. Elle n’est donc pas concernée par la servitude de passage concédée aux propriétés riveraines édifiées comprenant des logements, un centre commercial.

En l’absence de servitude de passage ayant pour fonds dominant la copropriété Central garage II, cette copropriété Central garage II n’a pas à participer aux charges de la copropriété Central garage.

Dès lors, peu importe de savoir si le règlement de copropriété Central garage est opposable ou non aux tiers.

En conséquence, le fait que les comptes clos au 30 septembre 2021 de la copropriété Central garage n’incluent pas la participation de la copropriété Central garage II ne constitue pas une violation de l’article 11 du règlement de copropriété, et l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été violé.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [I] de leur demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 21 mai 2022, et en ce qu’il a rejeté la demande tendant à établir une répartition conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété Central garage du 21 mai 2022 :

La résolution n°3 inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété Central garage du 21 mai 2022 portait sur l’annulation de la résolution n°13, votée lors de l’assembl­ée générale du 27 décembre 2016, concernant les conditions de pose de barrières rabattables sur les parkings.

Cette résolution n°3 a été rejetée.

Les moyens soulevés au soutien de la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété Central garage du 21 mai 2022 critiquent la résolution n° 13 votée lors de l’assembl­ée générale du 27 décembre 2016, en faisant valoir que cette dernière est nulle, comme contrevenant aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété.

Ceci revient à demander au juge de déclarer nulle la résolution n°13 votée lors de l’assembl­ée générale du 27 décembre 2016. Or, le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester la résolution n°13 est expiré. Cette résolution n°13 ne peut donc être déclarée nulle.

En outre, il sera vu ci-dessous que les restrictions mises quant à l’emplacement de la barrière rabattable et l’autorisation à demander ne contreviennent pas à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ni au règlement de copropriété, seule l’obligation de remettre une clé au concierge contrevenant à l’article 3 du règlement de copropriété, et aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution n°13 peut donc produire partiellement effet.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [I] de leur demande de nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété Central garage du 21 mai 2022, fondée sur la nullité de la résolution n°13 votée lors de l’assembl­ée générale du 27 décembre 2016.

Sur le caractère réputé non écrit de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 de la copropriété Central garage :

Le juge est saisi de la prétention tendant à déclarer réputée non écrite la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 de la copropriété Central garage.

Cette résolution porte sur l’autorisation à donner aux copropriétaires le souhaitant de poser sur leur parking une barrière rabattable. Elle 'autorise les copropriétaires le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants :

pose de barrière rabattables anti-stationnement sur les emplacements de parking,

sous réserve de :

— les barrières doivent impérativement être positionnées au milieu de l’emplacement, ceci afin de permettre une meilleure manoeuvre dans le garage ;

— chaque propriétaire souhaitant installer une barrière devra faire une demande préalable au syndic avant l’implantation, avec obligation de laisser une clé au concierge en cas de grosse tempête, afin de rentrer le maximum de véhicules.

Il est bien précisé que la pose de barrières rabattables est absolument interdite au niveau des parkings aériens.

[…]

Il est également demandé aux copropriétaires ayant déjà posé des barrières rabattables anti-stationnement sur leur emplacement de parking de les reculer afin de faciliter les manoeuvres.'

Cette résolution a été adoptée.

M. et Mme [I] soutiennent qu’elle est contraire à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale du 21 mai 2022, au titre des questions diverses, il a été demandé aux propriétaires qui ne souhaiteraient pas que lors d’un événement climatique leur emplacement, libre de toute occupation, puisse être utilisé ponctuellement afin de protéger un véhicule d’en informer le syndic.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020, dispose : 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.'

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020, dispose : 'L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.'

L’article 3 du règlement copropriété stipule : 'Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.'

L’article 6 du règlement de copropriété stipule que chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux.

En l’espèce, les emplacements de stationnement sont des parties privatives. Les restrictions mises pour poser une barrière rabattable n’empêchent pas qu’ils restent à destination d’emplacements de stationnement. Les modalités de jouissance n’en sont pas atteintes, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Par ailleurs, la pose d’une barrière rabattable suppose un percement dans le revêtement de sol, donc concerne une partie commune, ce qui justifie qu’elle soit soumise à autorisation.

Enfin, la localisation des barrières rabattables a une incidence sur le droit des autres copropriétaires d’accéder à leur emplacement de stationnement, en manoeuvrant dans l’espace réduit du parking.

Dès lors, les restrictions mises quant à l’emplacement de la barrière rabattable et l’autorisation à demander ne contreviennent pas à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ni au règlement de copropriété.

Enfin, la résolution critiquée impose l’obligation de laisser une clé de la barrière rabattable au concierge en cas de grosse tempête, afin de rentrer le maximum de véhicules. Cette disposition oblige à mettre l’emplacement de stationnement à la disposition de véhicules autres que ceux appartenant au propriétaire ou au locataire. Ceci constitue une restriction du droit de propriété privative sur l’emplacement de stationnement, qui contrevient à l’article 3 du règlement de copropriété, et aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette partie de la résolution doit donc être réputée non écrite.

Infirmant le jugement dont appel, il y a lieu de réputer partiellement non écrite la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 de la copropriété Central garage en ce qu’elle dispose : 'avec obligation de laisser une clé au concierge en cas de grosse tempête, afin de rentrer le maximum de véhicules'.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires Central garage, partie principalement perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Compte tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint Gaudens du 22 novembre 2023, sauf en ce qu’il a débouté M. [E] [I] et Mme [H] [R], son épouse, de leur demande tendant à déclarer non écrite la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 de la copropriété Central garage, et sauf sur les dépens et les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Répute partiellement non écrite la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 décembre 2016 de la copropriété Central garage en ce qu’elle dispose : 'avec obligation de laisser une clé au concierge en cas de grosse tempête, afin de rentrer le maximum de véhicules’ ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Central garage aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT.