16/07/2025

ARRÊT N°390/2025

N° RG 24/03642 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QS7M

SG/IA

Décision déférée du 10 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 24/02145)

A.PIAT

[P] [J]

[I] [G] épouse [J]

C/

S.A. [Adresse 6]

RECTIFICATION ET CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [P] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-17915 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Madame [I] [G] épouse [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-17934 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEES

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 03 octobre 2023, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] un appartement à usage d’habitation n°111 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 507,76 euros et une provision sur charges mensuelle de 196,83 euros.

Ce bail faisait suite à la résiliation d’un premier bail consenti sur le même logement le 22 juin 2018 et ayant donné lieu à une résiliation judiciaire le 26 mai 2023 au motif d’impayés de loyers, dont le montant avait été soldé par les locataires postérieurement à la décision.

Le 6 février 2024, la SA Patrimoine Languedocienne a avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la Haute-Garonne, organisme payeur des aides au logement, d’impayés de loyer.

Par acte du 9 février 2024, la SA Patrimoine Languedocienne a fait signifier à Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, portant sur un montant de 3 220,06 euros en principal correspondant à des loyers partiellement ou totalement impayés depuis le 30 septembre 2023.

Par acte en date du 17 avril 2024, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, avec suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux en raison de la mauvaise foi des époux [J],

— leur condamnation solidaire au paiement par provision :

* de la somme de 3 803,42 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés à la date du 11 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, du 10 avril 2024 à la libération effective du logement,

— leur condamnation in solidum :

* au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire du 09 février 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 18 avril 2024.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 octobre 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2019 entre la SA Patrimoine Languedocienne et Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation n°111 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 mars 2024,

— condamné solidairement Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 3 108,52 euros (décompte arrêté au 26 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise),

— rejeté la demande de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire,

— rejeté la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux,

— ordonné en conséquence à Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Patrimoine Languedocienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné in solidum Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 6 novembre 2024, Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] dans leurs dernières conclusions en date du 21 novembre 2024, demandent à la cour au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1244-1 du code civil et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— réformer totalement l’ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2024 dont appel,

— accueillir l’ensemble des demandes de Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J],

en conséquence,

— accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1244-1 du code civil, étant précisé que l’échéancier remboursera en premier lieu la somme due au principal,

— dire et juger qu’il n’y aura pas lieu à prononcer l’expulsion des lieux, la résiliation du bail ainsi qu’une indemnité d’occupation Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] reprendront le règlement du loyer courant,

— débouter la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 Juillet 1991 sur l’aide juridique ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [J] ne contestent pas le montant de la dette locative évoquée par la SA Patrimoine Languedocienne.

Au soutien de leurs demandes, ils indiquent avoir subi un dégât des eaux et avoir suspendu le paiement des loyers du fait de l’inertie du bailleur qui n’a pas achevé la réalisation de travaux d’embellissement, leur occasionnant un trouble dans la jouissance du bien.

Ils ajoutent se trouver dans une situation financière précaire du fait des faibles revenus dont ils disposent, M. [J] étant retraité et Mme [J] étant sans emploi. Ils font valoir que cette situation délicate les empêche de trouver un autre logement. Afin d’apurer la dette, ils sollicitent les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil, avec imputation du remboursement en premier lieu sur le montant dû en principal, en soulignant qu’ils sont dans l’impossibilité de régler la somme de 3 803,42 euros. Ils demandent par ailleurs à la cour de débouter la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de résiliation du bail, en faisant valoir que leur situation ne leur permet pas d’être privés d’un logement.

La SA Patrimoine Languedocienne dans ses dernières conclusions en date du 23 décembre 2024, demande à la cour au visa de la loi 6 juillet 1989, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 10 octobre 2024,

— débouter en conséquence Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— y ajoutant, actualiser le montant de la provision à la somme de 4 646,26 euros selon décompte arrêté au 26 novembre 2024 et condamner solidairement Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] au paiement de cette somme,

— condamner solidairement Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La société bailleresse expose que les locataires ont fait l’objet d’une procédure d’expulsion antérieure à l’exécution de laquelle elle a renoncé suite à l’apurement de la dette, un nouveau bail ayant été signé. Elle ajoute que dans le mois suivant les époux [J] ont de nouveau constitué une dette locative.

Elle indique que les locataires n’ont effectué aucun virement depuis le jugement de première instance et que la dette n’a cessé d’augmenter, atteignant désormais le montant de 4 646,26 euros auquel elle demande l’actualisation de sa créance.

En outre, la SA Patrimoine Languedocienne expose que les époux [J] ne sont pas fondés à suspendre le paiement des loyers en invoquant l’inertie du bailleur à effectuer les travaux nécessaires, dans la mesure où ils ne démontrent pas que les dégâts seraient de nature à rendre le logement inhabitable et où il leur appartient de prendre l’attache de leur compagnie d’assurance pour les travaux de reprise des embellissements. La SA Patrimoine Languedocienne ajoute qu’elle a fait en sorte d’intervenir afin de faire cesser le sinistre dans les plus brefs délais.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en soulignant la contradiction des époux [J] qui affirment avoir toujours réglé leur loyer tout en indiquant qu’ils en ont suspendu le paiement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025. L’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 05 mai 2024 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

En cours de délibéré, par soit transmis adressé aux parties par message du 08 juillet 2025, les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations au plus tard pour le 11 juillet 2025 à 14 heures quant au fait que l’ordonnance dont appel est susceptible de renfermer une erreur matérielle en ce qu’il a été indiqué dans l’exposé du litige, les motifs et le dispositif de la décision que le bail sur lequel porte la demande de résiliation formée par la SA Patrimoine Languedocienne est en date du 09 août 2019 alors qu’il ressort des pièces que le bail est en date du 03 octobre 2023.

Il n’a été formulé aucune observation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour observe que par une erreur purement matérielle qu’il convient de rectifier d’office en application de l’article 462 du code de procédure civile, le premier juge a retenu, tant dans l’exposé du litige, que dans les motifs, que dans le dispositif de la décision entreprise, que le bail sur lequel portait la demande de résiliation formée par la SA Patrimoine Languedocienne était en date du 09 août 2019, alors qu’il est en date du 03 octobre 2023.

1. Sur la résiliation du bail et la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

Selon l’article 24 I. de la même loi, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il doit toutefois être souligné que le bail consenti aux époux [J] le 03 octobre 2023 prévoit en son article 6.2 que le commandement de payer ne produira ses effets qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant sa délivrance.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune situation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il est constant que le locataire ne peut suspendre son obligation de paiement que si le défaut d’entretien rend l’usage de la chose louée impossible.

En l’espèce, les époux [J] exposent avoir subi un dégât des eaux et soutiennent que face à l’inertie du bailleur pour effectuer les travaux d’embellissement, ils ont été contraints de cesser le paiement des loyers. Les photographies non horodatées qu’ils versent aux débats ne sauraient démontrer que le logement qu’ils occupent a été rendu totalement indisponible. En outre, ils produisent eux-mêmes au soutien de leurs prétentions un courrier du bailleur qui les informe qu’ils doivent se rapprocher de leur assureur pour les travaux de reprise des embellissements, la fuite provenant de l’appartement du dessus ayant été réparée. Les époux [J] ne démontrent pas avoir sollicité leur assureur multirisque habitation à cette fin.

Il n’est pas justifié que les locataires aient suspendu le paiement du loyer au motif d’une carence du bailleur, nullement démontrée.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail au motif que les époux [J] n’avaient pas réglé la somme visée au commandement de payer du 09 février 2024 dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et ces derniers ne versent aux débats aucun élément ni ne développent aucun moyen de fait ou de droit de nature à conduire à l’infirmation de la décision entreprise quant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion des occupants.

Le bailleur produit un décompte arrêté au 30 novembre 2024, dont il ressort qu’à cette date, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 4 646,26 euros. Ce décompte fait apparaître qu’en dehors des virements opérés par la CAF et d’un paiement par chèque d’un montant de 1 900 euros effectués par les locataires en mai 2024, le paiement des loyers courants n’a pas été repris de manière régulière. Les appelants sur lesquels pèse la charge de la preuve d’un paiement libératoire ne produisent aucun justificatif de versement supplémentaire avant l’audience devant la cour.

Ce décompte inclut cependant une somme totale de 701,77 euros correspondant à des frais de procédure et à des 'surloyers’ qui résultent de la facturation de l’enquête sur le SLS non nécessaires dans la mesure où les époux [J] bénéficient d’allocations personnalisées au logement, ainsi que l’a à juste titre retenu le premier juge au visa de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, la dette solidaire en loyers, charges et indemnités d’occupation, doit être actualisée à la somme de 3 944,49 euros au 30 novembre 2024.

2. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (anciennement codifié 1244-1), le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les appelants font état de difficultés financières pour reprendre le paiement du loyer puisque M. [J] est retraité et Mme [J] est sans emploi, sans pour autant produire le moindre élément pour en justifier, ainsi que l’avait déjà souligné le premier juge. Ils ne formulent aucune proposition chiffrée d’apurement de leur dette, se bornant à solliciter des délais sans démontrer qu’ils seraient en mesure de solder la dette locative dans le délai légal de deux années tout en reprenant sans faillir le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement qui ne peut pas plus prospérer à hauteur d’appel.

La décision sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette à la somme ci-avant déterminée.

2. Sur les mesures accessoires

Les époux [J], qui perdent le procès en appel, en supporteront solidairement les dépens.

Il serait inéquitable de laisser la charge de la SA Patrimoine Languedocienne les frais qu’elle a exposé en appel et les époux [J] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Ordonne d’office la rectification de l’erreur matérielle contenue dans l’ordonnance rendue le 10 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé et affectant la date du bail sur lequel portait la demande de résiliation formée par la SA Patrimoine Languedocienne,

— Dit que dans l’exposé du litige, les motifs et le dispositif de ladite ordonnance, en lieu et place de la date du 09 août 2019 il y a lieu de lire la date du 03 octobre 2023,

— Confirme l’ordonnance ainsi rectifiée en toutes ses dispositions,

— Actualise le montant de la condamnation à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 3 944,49 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2024, mensualité de novembre incluse),

Y ajoutant :

Déboute Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] de leur demande de délais de paiement,

Condamne Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] solidairement aux dépens d’appel,

Condamne Mme [I] [G] épouse [J] et M. [P] [J] solidairement à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET