30/04/2025

ARRÊT N°244/2025

N° RG 24/02404 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QLLL

EV/KM

Décision déférée du 21 Décembre 2023

Juge des contentieux de la protection de Castelsarrasin

( 23/000154)

C.AGRY-VERDUN

[R] [L]

C/

[I] [J]

[B] [J]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean françois MOREL de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Madame [I] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ET

Monsieur [B] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

assignés le 06/09/2024 sur le fondemenent de l’article 659 du code de procédure civile, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

N. PICCO, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 21 mai 2020, Mme [R] [T] épouse [L] a donné à bail à M.[B] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 ', charges comprises.

Le 27 février 2023, la bailleresse a fait adresser aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 16 juin 2023, Mme [R] [T] épouse [L] a fait assigner M.[B] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Castelsarrasin aux fins de:

— constater la résiliation du bail consenti le 21 mai 2020 à M.[B] [J] et Mme [I] [J] née [H] sur l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (82), en vertu de la clause résolutoire qui y est stipulée à la date du 27 avril 2023,

— ordonner l’expulsion de M.[B] [J] et Mme [I] [J] née [H] et de tout occupant de leur chef de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], en autorisant le bailleur à avoir recours au concours de la force publique si besoin est,

— condamner, solidairement. M.[B] [J] et Mme [I] [J] née [H] à payer à Mme [R] [L] née [T] la somme principale de 5 100 ' au titre des loyers et charges impayés au 27 avril 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 604.37 ' à compter du commandement de payer du 27 février 2023 et des présentes pour le solde,

— condamner solidairement. M.[B] [J] et Mme [I] [J] née [H] à payer à Mme [R] [L] née [T] une indemnité mensuelle d’occupation de 850 ' à compter du 1er mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M.[B] [J] et Mme [I] [J] née [H] à payer à Mme [R] [L] née [T] la somme principale de 1000 ' par application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. dont ceux du commandement de payer et de la procédure d’expulsion,

— condamner solidairement M.[B] [J] et Mme [I] [J] née [H] à payer à Mme [R] [L] née [T] les intérêts au taux légal,

— ordonner que les intérêts échus pour une année entière produisent eux-mêmes intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au jour de la décision,

— ordonné faute de départ volontaire de M. [B] [J] et Mme [I] [J] du logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— condamné solidairement, M. [B] [J] et Mme [I] [J] à payer à Mme [R] [L] née [T] les sommes de :

—  2 484 ' au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023,

—  850 ' par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit au 21 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, nous

—  300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement, M. [B] [J] et Mme [I] [J] aux dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer et de la procédure d’expulsion.

Par déclaration du 12 juillet 2024, Mme [R] [L] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a : «Condamné, solidairement, M. [B] [J] et Mme [I] [J] née [H] à payer à Mme [R] [L] née [T] les sommes de : 2484 ' au titre des loyers et charges impayées avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2023 ; 850 ' par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit au 21 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision; 300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile . ».

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [R] [L] dans ses dernières conclusions du 6 août 2024, demande à la cour de :

— réformer la décision rendue du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montauban siégeant en sa chambre de proximité de Castelsarrasin en date du 21 décembre 2023 en ce qu’elle a,

— condamné solidairement M. [B] [J] et Mme [I] [J] à payer à [R] [T] les sommes de :

* 2.484 ' au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023,

* 850 ' par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit au 21 décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la décision

* 300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ces chefs,

— condamner solidairement M. [B] [J] et Mme [I] [J] à payer à Mme [R] [L] née [T] les sommes de :

* 3.218 ' au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 avril 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 27 février 2023,

* 13.600 ' au titre de l’indemnité d’occupation due du 28 février 2023 au 30 juin 2024,

* 948,62 ' au titre des frais irrépétibles de première instance,

— complétant la décision entreprise sur les chefs omis,

— constater la résiliation du bail consenti le 21 mai 2020 aux époux [J] sur l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (82), en vertu de la clause résolutoire qui y est stipulé à la date du 27 avril 2023,

— ordonner que les intérêts échus pour une année entière produisent eux-mêmes intérêts,

Ajoutant à la décision entreprise,

— condamner solidairement M. [B] [J] et Mme [I] [J] à payer à Mme [R] [L] née [T] les sommes de :

* 7.465,7 ' à titre de dommages-intérêts pour la réfection du logement après leur départ,

* 148,61 ' correspondant à la moitié des frais d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice,

* 2.400 ' au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner solidairement M. [B] [J] et Mme [I] [J] à payer à Mme [R] [L] née [T] les dépens d’appel,

— ordonner que ces dépens soient recouvrés par son conseil selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner que les intérêts des sommes allouées à hauteur d’appel, échus pour une année entière, produisent eux-mêmes intérêts.

Les époux [J] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [L] fait valoir que :

' les locataires ont cessé de payer les loyers malgré une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 31 janvier 2023,

' le premier juge a commis une erreur de calcul et de fixation de la date d’effet de la clause résolutoire ,

' les locataires sont partis « à la cloche de bois » ce qui l’a obligée à requérir un commissaire de justice pour dresser un état des lieux de sortie,

' les désordres de la maison justifient l’octroi d’une somme de 7465,70 '.

Sur ce

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

…

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ' ».

En l’espèce, l’engagement des locataires à régler le loyer résulte du bail, le loyer ayant été fixé à 828 ' et la provision sur charges mensuelles à 22 '. De plus, le bail prévoyait en son article XII une clause de solidarité entre les locataires.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé le 21 mai 2020 comprend une clause résolutoire en son article XI conformément aux articles sus-visés.

La bailleresse a fait délivrer aux locataires le 27 février 2023 un commandement de payer la somme principale de 3400 ' visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement comporte un décompte des sommes réclamées.

A défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 27 avril 2023, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle a produit ses effets.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail acquise à la date du 27 avril 2023.

Par ailleurs, la bailleresse indique avoir perçu de la part de la CAF: 13 ' le 5 mai 2023, 42 ' le 5 septembre 2023 et 127 ' en décembre 2023 et de la part des locataires 850 ' le 2 août 2023 et le même montant le 28 août 2023.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande de voir condamner les locataires à lui verser en principal au titre des loyers la somme de :

5100-(13+ 42+ 850+ 850+127), soit 3218 ', par infirmation de la décision déférée, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023.

Par ailleurs, les locataires seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge à compter du 27 avril 2023 et non du 21 décembre 2023, par infirmation de la décision déférée.

Cette indemnité d’occupation a couru jusqu’au 30 juin 2024, date établissement de l’état des lieux de sortie, à défaut pour les locataires de justifier de la date à laquelle ils ont restitué les clés. Ils sont donc solidairement redevables à ce titre de la somme de 850 x 6 soit 13'600 '.

Enfin, il résulte de l’état des lieux d’entrée que le bien donné neuf le 30 mai 2020.

L’état des lieux de sortie, établi par huissier, relève un certain nombre de désordres :

' salon : sol en mauvais état, aspect gondolé, murs : état moyen, quelques taches,

volet endommagé,

' cuisine : mur en mauvais état, salissures, volets roulants électriques ne fonctionnent pas, saleté des éléments d’équipement,

' salle de bains : saleté relevée,

' chambre 1 : salissures des murs,

' dégagement : sol parquet en PVC gondole par endroits, salissure des murs,

' chambre 2: quelques taches et quelques traces,

' chambre 3 : mur : six trous, quelques taches et traces.

La bailleresse produit deux devis :

' du 24 juillet 2024 pour la pose de matériaux d’isolation technique, volets isolantes et porte d’entrée donnant à l’extérieur pour un total de 606,10 ',

' du 5 juillet 2024 pour la reprise de la totalité des peinture des pièces pour un total de 6859,60 '.

Si la production de devis et non de factures ne fait pas obstacle à l’indemnisation du bailleur, la cour relève que les travaux de reprise de peinture figurant sur le second devis concernent la totalité des pièces exceptée la chambre 3, alors qu’il n’est pas établi que cette réfection s’imposait pour la totalité des pièces concernées et que les salissures visées ne pouvaient pas se retirer par un simple nettoyage, les photocopies en noir et blanc des photographies figurant au constat ne permettant de détecter la gravité des désordres affectant les murs. Par ailleurs le procès-verbal de constat ne vise ni le couloir ni les WC ni la « pièce cheminée »(différente du salon selon le devis).

Enfin, les locataires étant restés quatre ans, un coefficient de vétusté doit être appliqué.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande de la bailleresse à hauteur de 4000 ' il conviendra de déduire la somme de 828 ' correspondant au dépôt de garantie soit 4000- 828 soit 3172 '.

De plus, il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 148,61 ' correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie.

Enfin, il doit être fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

L’équité commande de confirmer la décision déférée sur l’article 700 du code de procédure civile, et de faire droit à la demande de Mme [L] de ce chef en cause d’appel à hauteur de 1500 '.

Les intimés qui succombent garderont la charge des dépens d’appel.

De plus, Maître Jean-François Morel,conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens d’appel dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision,

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné M. [B] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] à verser à Mme [R] [T] épouse [L] 300 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau pour le surplus et y ajoutant:

Condamne solidairement M. [B] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] de verser à Mme [R] [T] épouse [L] les sommes de :

' 3218 ' au titre des loyers et charges impayées au 27 avril 2023 outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023,

' 13'600 ' au titre de l’indemnité d’occupation due du 28 février 2023 au 30 juin 2024,

' 3172 ' au titre des réparations locatives,

' 148,61 ' au titre de l’état des lieux de sortie,

Constate la résiliation du bail le 27 avril 2023,

Dit que les intérêts échus produiront intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Condamne in solidum M. [B] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] aux dépens d’appel,

Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Jean-François Morel à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens d’appel dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne in solidum M. [B] [J] et Mme [I] [H] épouse [J] à verser à Mme [R] [T] épouse [L] 1500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET