Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 29 avril 2025, n° 24/00142

TGI Toulouse 20 décembre 2023

CA Toulouse
Infirmation partielle 29 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Absence de justification de l'exécution des obligations par le bailleur
La cour a constaté que le bailleur n'avait pas démontré que les nuisances avaient cessé et a liquidé l'astreinte à 7000 euros, en tenant compte des infractions constatées.
Rejeté
Modification du taux de l'astreinte définitive lors de sa liquidation
La cour a confirmé que le taux de l'astreinte ne peut être modifié lors de sa liquidation et a limité l'astreinte à 4000 euros, en raison des difficultés techniques rencontrées par le bailleur.
Rejeté
Nécessité d'une nouvelle astreinte pour garantir l'exécution des obligations
La cour a estimé qu'il n'était pas nécessaire d'assortir d'une nouvelle astreinte, la précédente étant suffisante pour garantir l'exécution des obligations.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en tant que partie partiellement gagnante
La cour a jugé équitable d'allouer des frais irrépétibles à la locataire, en raison de sa position dans le litige.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 29 avr. 2025, n° 24/00142
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	24/00142
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, JEX, 20 décembre 2023, N° 23/01457
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frederic SIMONINClaire FAGES
Cabinet(s) :	CLFCABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS
Parties :	S.A.S. BIEROGRAMONT c/ S.C.I. GABARDIE

Texte intégral

29/04/2025

ARRÊT N°220/2025

N° RG 24/00142 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P573

PB/IA

Décision déférée du 20 Décembre 2023

Juge de l’exécution de Toulouse

( 23/01457)

S.SELOSSE

S.A.S. BIEROGRAMONT

S.C.I. GABARDIE

S.E.L.A.S. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES

S.E.L.A.R.L. [N] [J]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. BIEROGRAMONT

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.C.I. GABARDIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.E.L.A.S. ARVA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES

[Adresse 2]

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.R.L. [N] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5] / FRANCE

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Bierogramont est locataire en vertu d’un bail commercial signé le 24 décembre 1998 d’un local professionnel sis [Adresse 6], propriété aujourd’hui de la SCI Gabardie.

Arguant de troubles de jouissance, la SAS Bierogramont a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse la SCI Gabardie pour obtenir, notamment, sa condamnation sous astreinte à effectuer des travaux.

Par ordonnance de référé du 2 février 2021, la SAS Bierogramont a été déboutée de ses demandes et a été condamnée reconventionnellement à payer une certaine somme au titre d’un arriéré de loyer.

Par arrêt du 10 mai 2022, signifié le 17 mai 2022, la cour d’appel de Toulouse a:

— infirmé l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 2 février 2021 sauf en ce qui concerne la condamnation de la SAS Bierogramont à payer à la SCI Gabardie la somme de 3329,48 euros à titre du loyer et des charges du mois de septembre 2020 et le rejet de la demande de la SCI Gabardie de condamnation de la SAS Bierogramont en paiement des loyers d’avril et mai 2020,

— condamné la SCI Gabardie sous astreinte de 1.000 ' par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision à intervenir, à entreprendre les travaux visés à titre de 'mesures palliatives’ préconisés par l’expert Baduel en page 25 de son rapport,

— condamné la SCI Gabardie à prendre toute mesure de son choix de nature à faire cesser les nuisances dues au défaut de collecte des déchets par ses autres locataires sous astreinte de 500' par infraction constatée,

— débouté la SAS Bierogramont de ses demandes d’entretien du parking et du local poubelle, de réparation et fermeture à clef du placard électrique et de consignation des loyers,

— condamné la SCI Gabardie aux dépens de première instance et d’appel,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI Gabardie à verser à la SAS Bierogramont la somme de 3500',

— dit n’y avoir lieu à se prononcer sur les frais et honoraires d’huissier pour l’exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l’avance auprès de lui.

En exécution de cet arrêt, la SAS Bierogramont a, par acte du 13 juillet 2022, fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse la SCI Gabardie en liquidation de l’astreinte prononcée.

Par jugement du 1er février 2023, le juge de l’exécution a, notamment :

— liquidé les astreintes prononcées par l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 10 mai 2022 à l’encontre de la SCI Gabardie au profit de la société BieroGramont pour la période ayant couru du 27 mai 2022 au jour de l’audience, aux sommes de :

*30.000 ' pour le retard pris dans les mesures palliatives du problème d’évacuation des eaux, en exécution de la décision de la cour d’appel de Toulouse du 10 mai 2022, *15.000 ' pour le retard pris dans la gestion des poubelles et ordures ménagères entre les locataires, en exécution de la décision de la cour d’appel de Toulouse du 10 mai 2022,

— fixé deux astreintes définitives, qui courront à compter du dixième jour suivant la signification de la décision, à savoir :

*750 ' par jour de retard pris dans les mesures palliatives du problème d’évacuation des eaux en exécution de la décision de la Cour d’appel de Toulouse du 10 mai 2022 et sur une durée de six mois,

*400 ' par jour de retard sur la gestion des poubelles et ordures ménagères entre les locataires, en exécution de la décision de la cour d’appel de Toulouse du 10 mai 2022 et sur une durée de six mois.

— condamné la SCI Gabardie à verser à la SAS Bierogramont la somme de 9.733,60 ' au titre des constats d’huissier.

Arguant d’une absence d’exécution complète de l’arrêt du 10 mai 2022, la SAS Bierogramont a, par acte du 31 mars 2023, fait assigner devant le même juge de l’exécution la SCI Gabardie en liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par la cour d’appel, liquidation de l’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution et fixation d’une nouvelle astreinte définitive.

Par jugement du 20 décembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire a :

— déclaré irrecevable la demande de liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 10 mai 2022,

— rejeté la demande de liquidation d’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant de la gestion des poubelles,

— liquidé et fixé forfaitairement à la somme de 4.000 ' l’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant des travaux palliatifs d’évacuation des eaux usées,

— rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

— condamné la SCI Gabardie à la somme de 1.500' en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

La SAS Bierogramont a interjeté appel de cette décision le 12 janvier 2024 en ce qu’elle a:

— rejeté la demande de liquidation d’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant de la gestion des poubelles,

— rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

— condamné la SCI Gabardie à la somme de 1.500' en application de l’article 700 du Code de procédure civile et l’a débouté de ses demandes plus amples.

La SAS Bierogramont, ainsi que la Selas Arva et la Selarl J. [J], dans les dernières conclusions en date du 30 janvier 2025, auxquelles il est fait référence pour un exposé plus complet de l’argumentaire, demandent à la cour de :

— prendre acte de l’intervention volontaire de la SELAS Arva, administrateurs judiciaires

associées prise en la personne de M^e Alexandra Blanch,12 [Adresse 7]

Toulouse et de la SELARL [N] [J], mandataire judiciaire, prise en la personne

de M. [N] [J],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*rejeté la demande de liquidation d’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant de la gestion des poubelles,

*liquidé et fixé forfaitairement à la somme de 4.000 ' l’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant des travaux palliatifs d’évacuation des eaux usées,

*rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

*condamné la SCI Gabardie à la somme de 1.500' en application de l’article 700 du Code de procédure civile et l’a débouté de toute demande plus amples,

— statuant à nouveau,

— liquider l’astreinte ordonnée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse le 1er février 2023 au titre des travaux palliatifs à la somme de 135 750 ',

— condamner en conséquence la SCI Gabardie à payer à la SAS Bierogramont la somme de 135 750 ',

— liquider l’astreinte ordonnée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse le 1er février 2023 au titre des travaux sur le local poubelle à la somme de 72 400 ' sauf

à parfaire au jour de l’audience,

— condamner en conséquence la SCI Gabardie à payer à la SAS Bierogramont la somme de 72 400 ' sauf à parfaire au jour de l’audience au titre de l’astreinte liée aux

travaux et actions à mener sur le local poubelle et la gestion des containers,

— condamner la SCI Gabardie à faire cesser les nuisances dues au défaut de collecte

des déchets de ses autres locataires sous astreinte définitive de 750 ' par infraction

constatée,

— condamner en conséquence la SCI Gabardie à fournir 4 conteneurs supplémentaires

sous astreinte de 100 ' par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Gabardie à marquer les containers au nom de ses locataires sous astreinte de 100 ' par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Gabardie à payer a à la SAS Bierogramont la somme de 6.646 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI Gabardie aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Claire Fages.

La SCI Gabardie, dans ses dernières conclusions en date du 29 janvier 2025, auxquelles il est fait référence pour un exposé plus complet de l’argumentaire, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*rejeté la demande de liquidation d’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant de la gestion des poubelles,

*rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

*condamné la SCI Gabardie au paiement de la seule somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*débouté la société Bierogramont de toutes demandes plus amples ou contraires,

— débouter la société Bierogramont de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -condamner la société Bierogramont au paiement de la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera donné acte de l’intervention volontaire de la SELAS Arva, administrateur judiciaire, et de la SELARL [N] [J], mandataire judiciaire à la procédure collective ouverte au profit de la société appelante.

La cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 10 mai 2022.

Elle n’est pas saisie non plus par l’intimée d’une demande d’infirmation de la décision en ce qu’elle a liquidé l’astreinte définitive à la somme de 4000 '.

Sur la liquidation des astreintes définitives prononcées par le juge de l’exécution le 1er février 2023

*sur la pose du bungalow

L’appelante fait valoir que le premier juge ne pouvait modifier le taux de l’astreinte définitive lors de sa liquidation, que l’intimée n’avait effectué aucune démarche utile pour mettre en place les mesures palliatives auxquelles elle avait été condamnée, que l’Algeco préconisé par l’expert judiciaire n’avait été installé, au surplus au mauvais endroit, qu’un an et demi après le rapport.

Elle ajoute que les difficultés d’un des co-gérants de la société, qui n’était pas en charge du dossier, n’était pas une cause étrangère exonératoire.

Elle expose que la production d’un devis, qui ne concernait pas toutes les mesures palliatives, n’était pas de nature à établir le respect de l’obligation dans les délais, que l’installation d’un bungalow sanitaire provisoire n’avait été effective que le 25 août 2023.

L’intimée fait valoir qu’elle avait fait, en janvier 2023, établir un devis par le cabinet Rigual ayant pour objet l’ensemble des mesures palliatives à sa charge, que ce cabinet avait contacté des entreprises, que des visites avaient été effectuées sur les lieux.

Elle expose encore l’indisponibilité de l’Algeco chez son fournisseur, l’impossibilité de l’installer à l’endroit fixé par l’expert judiciaire, indiquant que le constat du commissaire de justice du 25 août 2023 et celui du 6 septembre 2023, établissaient bien la mise en place de sanitaires fonctionnels, le bungalow ayant aujourd’hui été remplacé par des sanitaires pérennes et en état de marche.

Aux termes de l’article L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

La charge de la preuve du respect de l’obligation est à la charge de l’assujetti.

En l’espèce, le jugement du juge de l’exécution du 1er février 2023 fixant des astreintes définitives a été signifié à la SCI Gabardie le 8 février 2023 (pièce n°28) de sorte que l’astreinte commençait à courir à compter du dixième jour suivant la signification de la décision, c’est à dire du 19 février 2023.

L’arrêt de la cour d’appel du 10 mai 2022, qui fonde la liquidation de l’astreinte, a condamné l’intimée à entreprendre les travaux visés à titre de 'mesures palliatives’ préconisés par l’expert Baduel en page 25 de son rapport.

L’obligation était d’entreprendre les travaux et non de les terminer.

Le rapport d’expertise, daté du 7 février 2022, préconisait à cette page, notamment, des mesures correctives, à savoir une reprise complète du réseau de collecte des eaux usées, une réfection du dallage béton, de corps de chaussée du parking, un raccordement de l’ensemble des sanitaires du restaurant et préalablement à ces travaux, une mesure palliative consistant principalement en la pose d’un bloc sanitaire préfabriqué adossé au bâtiment (pièce n°6 rapport Baduel).

Pour exciper d’un respect des obligations à sa charge, l’intimée produit un devis détaillé du cabinet Rigual du 17 janvier 2023, accepté le 01 février 2023, avant le début de la période d’astreinte définitive, pour une mission de maîtrise d’oeuvre, comportant analyse des devis des entreprises, assistance à la passation des marchés et direction des travaux.

Elle produit également un rapport dressé le 22 juin 2023 par le maître d’oeuvre, le cabinet Rigual, qui atteste de contacts pris avec des entreprises ainsi que d’une 'proposition de location pour le bungalow sanitaire', suivant devis du 9 juin 2023 (pièce n°5 de l’intimée).

Il s’en déduit qu’à la date du 22 juin 2023, les travaux n’avaient pas été exécutés.

Le rapport du 22 juin 2023 mentionne toutefois que l’adossement au bâtiment du bungalow ne pourra être réalisé ou demandera beaucoup plus d’aménagements que prévus (p.8/20) ainsi que la sollicitation sans retour d’une société pour le raccordement du bungalow, ou des difficultés pour les entreprises, compte tenu de leur planning, d’intervenir dans des délais contraints.

Le maître d’oeuvre poursuit en page 17 de son rapport que la mise en place du bungalow provisoire adossé au bâtiment principal, tel que préconisé par l’expert judiciaire, coté nord 'gêne l’entrée ou la manoeuvre des véhicules sur le parking, en particulier les camions de livraison’ et que les mêmes difficultés se trouvent coté nord- est.

Cette difficulté a conduit à la mise en place d’un bungalow non adossé.

Il indique également l’indisponibilité rapide du produit Algeco.

Contrairement à ce qu’indique l’appelante, le maître d’oeuvre évoque bien les mesures palliatives, notamment la construction provisoire d’un bungalow, et non pas seulement les mesures correctives plus pérennes.

Il est donc établi l’existence de difficultés techniques ayant retardé la réalisation tant des mesures correctives que des mesures palliatives et provisoires, comme le déploiement du bungalow sanitaire par la pose d’un Algeco, ce qui constitue une cause étrangère à l’assujetti.

Le constat du commissaire de justice du 25 août 2023 établit une mise en place effective et fonctionnelle du bungalow sanitaire provisoire à cette date (pièce n°6 de l’intimée).

Dès lors que l’existence de difficultés techniques, extérieures à l’intimée, est établie, que la bailleresse a contacté des entreprises et contracté avec un maître d’oeuvre avant le début de la période d’astreinte, ce qui était préconisé par l’expert judiciaire en page 27 de son rapport, la cour, qui n’est pas saisie d’une demande de suppression, confirmera le jugement en ce qu’il a limité l’astreinte à la somme de 4000 '.

*sur la gestion des déchets

L’appelante fait valoir, s’agissant de la gestion des déchets, que l’intimée ne justifiait pas de l’intervention effective d’une société de services pour prétendre à un enlèvement des déchets.

Concernant les déchets, l’intimée expose avoir mandaté la société Sud Ouest Nettoyage pour procéder à l’enlèvement des containers poubelle, que le litige devant la cour d’appel sur le fond ne portait que sur l’accessibilité du local poubelle, qui devait être fermé, ce qui avait été fait, de sorte qu’il n’y a pas lieu à liquidation de l’astreinte de ce chef.

La cour d’appel a condamné le 10 mai 2022 la SCI Gabardie à prendre toute mesure de son choix de nature à faire cesser les nuisances dues au défaut de collecte des déchets par ses autres locataires sous astreinte de 500' par infraction constatée.

Les motifs de l’arrêt explicitent la notion d’infraction constatée en ce que des poubelles d’une autre société ont été retrouvées dans les containers habituellement utilisés par Bierogramont.

Le juge de l’exécution a assorti, dans une première décision, l’obligation fixée par la cour d’une astreinte définitive par jour de retard pour indiquer, dans la décision dont appel, que l’obligation avait été respectée.

L’appelante produit des constats de commissaire de justice datant des 30 juin,12 juillet, 22 août, 14 septembre et 29 septembre 2023 où ce dernier a marqué des containers

au nom de 'B’ et constaté que des poubelles d’un autre locataire se retrouvaient dans ces containers 'B'.

La bailleresse produit un devis émanant de Sud Ouest Nettoyage pour l’entrée et la sortie des containers deux fois par semaine.

D’une part, il n’est pas établi que cette prestation est réalisée.

D’autre part, ce devis est étranger à la cessation des nuisances résultant du dépôt de déchets sans considération d’une attribution amiable des containers.

Il n’est toutefois pas démontré que cette nuisance est permanente, le seul fait que 5 constats de commissaire de justice l’aient constatée étant inopérant alors que l’infraction cesse par le ramassage des poubelles, deux fois par semaine.

La cour, par voie d’infirmation, liquidera l’astreinte définitive comme suit : 400 ' X 5 X 3,5 j = 7000 '.

Sur la demande de nouvelle astreinte

Il n’y a pas lieu d’assortir d’une nouvelle astreinte, à un taux majoré, l’obligation faite à la bailleresse de gérer l’attribution des poubelles alors que la précédente fixation par le juge de l’exécution est suffisamment dissuasive.

De même, la cour, statuant sur appel d’un jugement du juge de l’exécution, ne pouvant ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni ajouter des obligations non comprises dans ce dispositif, les demande en condamnation de la SCI Gabardie à marquer les containers au nom de ses locataires ou à fournir de nouveaux containers, sous astreinte de 100 ' par jour de retard, seront écartées.

Sur les demandes annexes

Partie partiellement perdante, la SCI Gabardie supportera les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS Bierogramont les frais irrépétibles exposés en appel.

Il lui sera alloué la somme de 4000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Vu la procédure collective ouverte au bénéfice de la SAS Bierogramont,

Donne acte de l’intervention volontaire de la SELAS Arva, administrateur judiciaire, et de la SELARL [N] [J], mandataire judiciaire.

Confirme le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse du 20 décembre 2023 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de liquidation d’astreinte définitive prononcée par le juge de l’exécution de Toulouse par décision du 1er février 2023 s’agissant de la gestion des poubelles.

Statuant de ce seul chef,

Liquide l’astreinte fixée par le juge de l’exécution par jugement du 1er février 2023 au titre de la gestion des poubelles et ordures ménagères entre les locataires à la somme de 7000 ' et condamne la SCI Gabardie à payer à la SAS Bierogramont la somme de 7000 ' de ce chef.

Y ajoutant,

Condamne la SCI Gabardie aux dépens d’appel.

Condamne la SCI Gabardie à payer à la SAS Bierogramont la somme de 4000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel.

Déboute la SAS Bierogramont de ses demandes plus amples.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET