ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 16 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01096 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXOU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 janvier 2023

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 17/02121

APPELANT :

Monsieur [T] [V]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 6]

Représenté sur l’audience par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [G] [I]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 11]

Représentée par M^e Coline FRANDEMICHE substituant M^e Mikaël D’ALIMONTE de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substituant sur l’audience M^e Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la MEUSE

S.A.R.L. Oscar Facades

Société à responsabilité limitée au capital de 15 000,00 euros immatriculée au RCS de [Localité 9] n°434 246 484, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée sur l’audience par M^e Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. Assurances du Crédit Mutuel Iard

Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°352 406 748, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

ordonnance de désistement partiel en date du 15 juin 2023

S.C.I. Chaptal

[Adresse 10]

ordonnance de désistement partiel en date du 17 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique du 19 décembre 2012, Mme [G] [I] a vendu à M. [T] [V] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 13] (Hérault).

Une clause de l’acte authentique a précisé que Mme [I] signalait la présence de « fissures » sur la maison qui pouvaient être réparées par la réfaction d’un enduit dont la SARL Oscar Façades avait estimé le coût à un montant de 4 276,97 euros TTC.

M. [V] a souscrit une assurance multirisque habitation auprès de la SA Assurance du Crédit Mutuel.

A la fin du printemps de l’année 2014, M. [V] a constaté d’importantes fissurations avec un affaissement de la bâtisse.

Il a déclaré son sinistre auprès de la SA Assurance du Crédit Mutuel qui a refusé sa garantie après avoir fait diligenter une expertise privée.

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 17 mars 2016 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, à la demande de M. [V].

M. [N], expert judiciaire, a déposé son rapport le 19 mars 2019.

C’est dans ce contexte que par acte du 26 juillet 2016, M.[V] a assigné la SA Assurance du Crédit Mutuel, Mme [G] [I], la SARL Oscar Façades et la SCI Chaptal devant le tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement des articles 1104,1199,1231-1 du code civil ainsi que L.125-1 du code des assurances, en reconnaissance de mise en jeu de l’assurance catastrophe naturelle et responsabilité contractuelle.

Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Reçu M. [V] en ses demandes,

— Débouté M. [V] de ses demandes,

— Condamné M. [V] aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile 2 000 € à Mme [I] et 2 000€ à la société Assurance du Crédit Mutuel,

— Ordonné l’exécution provisoire.

M. [V] a relevé appel de ce jugement le 23 février 2023.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 septembre 2024, M. [T] [V] demande à la cour de :

' Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

Et ce faisant,

I. Sur la responsabilité de Mme [I],

A titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés et des articles 1641 et suivants et 1104 et suivants du code civil,

' Juger qu’il existe des vices cachés sur le bien vendu par Mme [I] à M. [V] à [Localité 13],

' Juger que le caractère évolutif des fissures est un vice caché,

' Juger que ce vice caché était connu de Mme [I],

' En conséquence, juger que Mme [I] a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

A titre subsidiaire, sur le fondement du vice du consentement et des articles 1130 et suivants du code civil :

' Juger que le silence gardé par Mme [I] sur les travaux antérieurement réalisés sur les fissures litigieuses constitue une réticence dolosive,

' Juger que cette man’uvre dolosive a vicié le consentement de M. [V],

' En conséquence, juger que Mme [I] a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil,

A titre infiniment subsidiaire, sur la garantie de délivrance au visa des articles 1603 et suivants, 1103 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil :

' Juger que les fissures présentées comme esthétique dans l’acte authentique de vente sont en réalité des désordres affectant la solidité de la maison,

' Juger que Mme [I] a manqué à son obligation de délivrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles,

' Juger que Mme [I] a manqué à son obligation de bonne foi,

' En conséquence, juger que Mme [I] a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil,

En tout état de cause,

II. Sur la responsabilité de la SARL Oscar Façades, au visa des articles 1104, 1231-1 et suivants, 1199 et 1240 et suivants du code civil:

' Juger que l’entreprise Oscar Façades a commis un manquement à son obligation d’information et de conseil,

' Juger que l’entreprise Oscar Façades a commis une faute professionnelle en préconisant une reprise des désordres inadaptée au cas d’espèce,

' Juger que ce manquement cause à M. [V] un préjudice et que le lien de causalité existe entre les deux,

' Juger que l’entreprise Oscar Façades a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [V].

III. Sur les préjudices,

' Condamner in solidum Mme [I] et l’entreprise Oscar Façades à lui payer les sommes de :

' 413 047,80 € de dommages et intérêts au titre du coût de la réparation des fissures ;

' 71 400 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance depuis l’apparition du désordre jusqu’à la réalisation des travaux, sur la base d’une valeur locative de 2 000 € par mois pondérée à 35 % soit de 700 € par mois, montant arrêté au mois d’avril 2023 ;

' 700 € par mois à compter du mois de mai 2023 sur le fondement du préjudice de jouissance depuis l’apparition du désordre jusqu’à la réalisation des travaux ;

' 8 643,50 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance durant la réalisation des travaux (4 mois);

' 16 680 € au titre du relogement de M. [V] et de sa famille durant la réalisation des travaux ;

' 30 060 € au titre du préjudice moral subi par M.[V] ;

' Juger que les sommes inhérentes aux réparations nécessaires devront bénéficier de l’indexation du coût du marché compte tenu de l’augmentation significative du coût des matériaux de construction et ce faisant en condamner in solidum Mme [I] et l’entreprise Oscar Façades.

' Débouter in solidum Mme [I] et l’entreprise Oscar Façades de l’intégralité de leurs demandes.

' Condamner in solidum Mme [I] et l’entreprise Oscar Façades aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 8 septembre 2023, Mme [I] demande à la cour de :

' Confirmer le jugement prononcé le 5 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

' Subsidiairement, dans l’hypothèse où Mme [I] serait déclarée responsable vis-à-vis de M. [V] ;

' Juger que la SARL Oscar Façades devra la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur les demandes formulées par M. [V] ;

' Condamner M. [V] et, subsidiairement la SARL Oscar Façades, aux dépens et à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 17 octobre 2024, la SARL Oscar Façades demande à la cour de :

' Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel, en la forme et au fond, le rejeter ;

' Confirmer la décision entreprise ;

' Juger que la SARL Oscar Façades n’a réalisé aucun travail sur la maison de M. [V] fondé ou non sur le devis présenté en 2011.

' Juger que la responsabilité de la société Oscar Façades ne saurait, en conséquence, être recherchée, ni retenue ;

' Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

' Condamner M. [V] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le conseiller de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance d’appel et le dessaisissement de la cour :

' à l’encontre de la SCI Chaptal, par ordonnance du 17 mai 2023,

' à l’encontre de la SA Assurance du Crédit Mutuel, par ordonnance du 15 juin 2023.

Vu l’ordonnance de clôture du 29 octobre 2024.

Vu le courrier du 22 novembre 2024 de Maître [Y] [W] transmettant, à la demande de la cour lors de l’audience du 19 novembre 2024, un justificatif de la propriété du bien par le seul M. [T] [V] (avis de taxe foncière pour 2024).

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de résolution de la vente au titre des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur « n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 du code civil ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, « quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente.

Aux termes de l’acte de vente du 19 décembre 2012 (page 12), les parties ont stipulé une clause intitulée « Condition particulière » dans les termes suivants :

' « Le vendeur déclare la présence de fissures sur le bien objet des présentes et avoir obtenu un devis de l’entreprise Oscar façades indiquant la nature des travaux à réaliser relative à ces fissures dont une copie est jointe et annexée aux présentes.

' Le vendeur déclare qu’il en résulte que la solidité de l’immeuble ne peut être affectée et que les travaux à réaliser concernent la réfaction d’un enduit.

' L’acquéreur déclare s’être informé de cette situation et que le prix convenu tient compte de ces fissures.

' Par ailleurs, les parties déclarent que le prix a été négocié en tenant compte de la présence de ces fissures dans le bâti.

' Néanmoins le vendeur reconnaît qu’il reste tenue à la garantie des vices cachés, entrant dans le champ d’application de l’assurance dommage ouvrage et de la responsabilité décennale ».

Quelques mois après l’acquisition, M. [V] s’est plaint de l’apparition d’importantes fissurations avec un affaissement de la bâtisse.

L’expert judiciaire, M. [N], a constaté, dans un rapport clair et dépourvu d’ambiguïté dont il convient d’adopter les conclusions et avis techniques, que':

' Les dommages se manifestent par des fissures verticales, horizontales et en escalier sur les murs et façades de la maison ; ces désordres s’aggravent au fil du temps, et affectent désormais l’intérieur de la maison (page 19 du rapport d’expertise judiciaire);

' Les désordres peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage et le rendre impropre à sa destination, si des travaux ne sont pas réalisés rapidement (page 19),

' Ils sont dus à deux causes, à savoir :

' La construction de la maison sur un sol non homogène (d’après étude de sol réalisée par le sapiteur Abesol) ; les fondations sont ancrées dans un remblai lui aussi non homogène ; de plus, le sol est composé d’argiles gonflantes qui, lors des périodes sèches, peuvent avoir un retrait de l’ordre de 5cm (page 20) ; « il y a non-conformité aux règles de l’art au niveau des sols d’assise de la maison composés en partie de remblais hétérogènes » (page 35) ;

' A ces phénomènes s’ajoute le fait que le bâtiment a été construit sans joint de dilatation entre le « bloc garage » et le « bloc habitation », qui fait que des fissures seraient inévitablement apparues même si le sol avait été bon (page 21) ;

' Le tassement différentiel des fondations est lié principalement à un assèchement des terres dû à la période de sécheresse de juin 2013 (page 32) ;

' Les travaux proposés par la SARL Oscar Façades pour reprise d’enduit de façade et réalisation de joints de dilatation, n’étaient pas de nature à traiter le problème de structure (page 21);

' La grosse fissure entre le « bloc garage » et le « bloc habitation » est une ancienne fissure reprise avec un entoilage d’où la double épaisseur d’enduit relevé (page 38) ;

' La SARL Oscar Façades, professionnel du bâtiment, se devait d’alerter Madame [I] sur l’importance de la fissure et sur le fait qu’en l’absence de joint de dilatation, elle ne tarderait pas à réapparaître ; au lieu de masquer cette fissure, elle se devait de traiter cette fissure en joint de dilatation ; pour cette fissure, la SARL Oscar Façades n’a pas usé de son devoir de conseil (pages 30 et 31) ; la reprise préconisée n’est pas conforme aux règles de l’art (page 36) ; pour les autres fissures, la responsabilité de la SARL Oscar Façades n’est pas retenue (page 31) ;

' La solution de réparation par micro-pieux est la seule pouvant régler définitivement les désordres constatés ; les pieux vont aller s’ancrer dans le bon sol à la profondeur requise préconisée par Abesol avec un minimum de 12 mètres (pages 23 et 33) ;

' Lorsque M. [V] a acquis la maison, il a constaté une légère fissure entre le bloc garage et le bloc habitation, qu’il pensait insignifiante ; après juin 2013, cette fissure s’est très fortement ouverte et d’autres fissures sont apparues sur les différents murs de la maison ; cette grosse fissure entre le « bloc garage » et le « bloc habitation » était une « ancienne fissure reprise avec un entoilage d’où la double épaisseur d’enduit relevé» (page 38).

Les fissures mentionnées dans l’acte de vente étaient connues tant de la venderesse que de l’acquéreur. Elles constituent ainsi des « vices apparents » relevant de l’article 1642 du code civil précité.

M. [V] est mal fondé à prétendre qu’il n’avait pas connaissance du vice dans toute son ampleur alors qu’il a spécifiquement déclaré dans l’acte de vente « s’être informé de cette situation [relative à la présence de fissures] et que le prix convenu tient compte de ces fissures ».

Certes, il reproche à Mme [I] d’avoir déclaré dans l’acte de vente que les fissures ne pouvaient compromettre la solidité de l’immeuble. Toutefois, il savait pertinemment que Mme [I], qui était « déléguée pharmaceutique » (page 1 de l’acte de vente), n’avait aucune compétence pour délivrer un avis technique sur l’état de l’immeuble. L’expert judiciaire ne met, d’ailleurs, pas en cause la bonne foi de Mme [I] qui s’est fiée au diagnostic de la SARL Oscar Façades.

C’est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les fissures ont été signalées à l’acquéreur lors de la vente.

Ces fissures ont pleinement fait partie de la négociation contractuelle, l’acte de vente précisant que « le prix a été négocié en tenant compte de la présence de ces fissures dans le bâti » (page 12 de l’acte de vente).

En ce qui concerne les fissures apparues après la vente, la clause d’exclusion des vices, telle qu’elle figure en page 12, prévoit que seuls sont garantis les vices cachés « entrant dans le champ d’application de l’assurance dommage ouvrage et de la responsabilité décennale ». Or, aucune des fissures n’est apparue dans les 10 ans de la réception des travaux, les désordres ayant été constatés pour la première fois dans le procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2014, alors que l’achèvement des travaux a eu lieu le 10 mai 2003 (page 16 de l’acte de vente).

La venderesse n’est donc pas davantage tenue à garantie pour les vices cachés apparus après la vente.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [V] de ses demandes sur le fondement des vices cachés.

Sur le dol (vice du consentement)

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des «man’uvres » ou des « mensonges ». Constitue également un dol la « dissimulation intentionnelle » par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Sur le fondement de ce texte, M. [V] soutient que Mme [I] lui a délibérément remis le devis de réparation de la SARL Oscar façades pour qu’il n’ait pas l’attention attirée sur la gravité des désordres. Il ajoute qu’elle lui a caché avoir plusieurs fois fait réaliser des travaux de reprise qui se sont avérés inefficaces.

Toutefois, ses affirmations ne sont pas corroborées par des éléments tangibles du dossier. Certes, l’expert judiciaire s’interroge sur la « double épaisseur d’enduit » et sur l’existence d’une « lézarde » avant l’application d’une deuxième couche d’enduit (page 21). Toutefois, il n’en impute pas la responsabilité à Mme [I], mais fustige l’attitude de la SARL Oscar Façades, professionnel du bâtiment, pour ne pas avoir alerté cette non-professionnelle sur l’importance de la fissure.

Aucun dol n’est donc démontré de la part de Mme [I].

M. [V] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la garantie de délivrance

M. [V] soutient que Mme [I] a manqué à son obligation contractuelle de délivrer un ouvrage conforme alors que cette dernière a déclaré que les fissures ne compromettaient pas la solidité de l’ouvrage.

Toutefois, Mme [I] a rempli son obligation de délivrance puisqu’elle a vendu un bien immobilier qui comprenait des fissures signalées, étant rappelé que sa déclaration relative à l’absence d’impact des fissures sur la solidité de l’immeuble n’a pas modifié le contenu de la chose convenue ou de ses accessoires, au sens de l’article 1615 du code civil.

M. [V] doit donc être également débouté de sa demande de ce chef.

Sur la responsabilité de la SARL Oscar Façades

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de cette disposition, il appartient à M.[V] d’apporter la preuve de la faute de la SARL Oscar Façades, de son préjudice et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Certes, la SARL Oscar Façades a établi un devis au profit de Mme [I] intitulé : « enduit de façade à la chaux finition taloché à l’éponge / badigeon sur enduit / réalisation de joints de dilatation encastrés ».

Toutefois, la particularité du dossier réside dans le fait que la SARL Oscar Façades nie être intervenue par la suite, ce qu’aucun élément du dossier ne contredit.

L’expert a vivement critiqué la SARL Oscar Façades pour ne pas avoir donné les conseils judicieux à Mme [I] et pour ne pas l’avoir alertée sur l’importance de la fissure.

Toutefois, le préjudice, né du manquement à l’obligation de conseil de la SARL Oscar Façades, s’analyse au mieux en une perte de chance pour M. [V] de ne pas avoir contracté avec Mme [I]. Or, aucune demande n’est formulée au titre d’une perte de chance.

Par ailleurs, le lien de causalité entre la faute et le préjudice (coût d’intervention de l’ordre de plus de 400 000 euros) n’est pas démontré puisque le devis de la SARL Oscar Façades n’a porté que sur une seule fissure et non sur les autres fissures qui sont apparues postérieurement à son intervention.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M.[V] de ses demandes à l’encontre de la SARL Oscar Façades.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [V] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [T] [V] de ses demandes sur le fondement du dol et de la garantie de délivrance,

Condamne M. [T] [V] aux dépens d’appel,

Condamne M. [T] [V] à payer à Mme [G] [I] et à la SARL Oscar Façades la somme de 2 500€ chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT