30/04/2025

ARRÊT N°239/2025

N° RG 24/02297 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QKUK

EV/KM

Décision déférée du 17 Juin 2024

Juge des contentieux de la protection d’ALBI

( 24/00109)

CABANES

[V] [P]

[R] [X] épouse [P]

C/

[O] [K]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [V] [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [X] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assignée le 05/09/2024 à sa personne, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

N. PICCO, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURES

Par acte du 31 mars 2023, à effet au 1er avril 2023, M. [V] [P] et Mme [R] [X] épouse [P] ont donné à bail à Mme [O] [K] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 670 ', provision sur charges comprise.

Par courrier avec accusé réception du 18 septembre 2023, les consorts [P] ont adressé à la locataire une mise en demeure de payer la somme de 1376 '.

Le 30 novembre 2023, les consorts [P] ont fait signifier à Mme [O] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, notifié à la CCAPEX le 1er décembre 2023.

Par acte du 15 février 2024, les époux [P] ont fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection pres le tribunal judiciaire d’Albi, aux 'ns d’obtenir la résiliation du contrat ainsi que l’expulsion des locataires et leur condamnation en paiement des sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juin 2024, le juge a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire 'gurant au contrat de bail conclu le 31 mars 2023 entre d’une part M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P], et d’autre part Mme [O] [K], portant sur le logement situé [Adresse 2], sont réunies au 12 janvier 2024,

— ordonné à Mme [O] [K] de libérer le logement dès la signi’cation du présent jugement,

— dit, qu’à défaut pour Mme [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signi’cation d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné Mme [O] [K] à payer à M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P] la somme de 1997,91 ', au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 2 mai 2024,

— dit que cette somme est assortie des intérêts suivant les termes prévus au contrat de bail, et pour le surplus, des intéréts au taux légal à compter de la date du 30 novembre 2023,

— condamné Mme [O] [K] à payer à M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 12 janvier 2024, et jusqu’à la date de libération complète et effective des lieux.

— dit que ces sommes sont assorties des intérêts suivant les termes prévus au contrat de bail, et pour le surplus, des intérêts aux taux légal à compter de la date du 30 novembre 2023,

— jugé irrecevable le surplus des demandes en paiement,

— condamné Mme [O] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’acte de commandement de payer,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 4 juillet 2024, M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné Mme [O] [K] à payer à M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P] la somme de 1 997,91 ', au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 2 mai 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [V] [P] et Mme [R] épouse [P] dans leurs dernières conclusions

du 22 août 2024, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, de :

— recevoir M. et Mme [P] en leur appel et en leurs demandes, les disant justes et bien fondées,

— rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

En conséquence,

— infirmer partiellement la décision rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi en date du 17 juin 2024, la confirmer pour le surplus, en ce qu’il a condamné Mme [O] [K] au paiement de la somme de 1.997,91 ' au

titre des loyers et charges échus et impayés au 2.05.2024,

— réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

— condamner Mme [O] [K] au paiement de la somme de 6.397,29 ' au titre des loyers et charges échus et impayés au 2 mai 2024,

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner Mme [O] [K] au paiement de la somme de 1.000,00 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] [K] au paiement des entiers dépens d’appel.

Mme [K] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Les bailleurs font valoir que:

' le premier juge a retenu une dette locative au 2 mai 2024 erronée en déduisant les frais d’assurance MRH, les frais de visite dossier Alur et les frais d’état des lieux,

' des erreurs d’imputation ont été commises par le cabinet de gestion qui les a corrigées,

' dans le cadre de la signature du bail la locataire a accepté de prendre une assurance locative groupe récupérable en application de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989,

' les frais « visite dossier Alur et état des lieux Alur» ont été réglés par la locataire le 10 mai 2023 et portées en «compte agence », ne pouvait donc être déduits des sommes dues aux bailleurs.

Sur ce

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que lorsque qu’elle est régulière, recevable et bien fondée.

Lorsqu’une partie ne comparaît pas en appel, elle est réputée s’approprier les motifs des premiers juges en tant qu’ils ont fait droit à sa demande.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;…

… g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;…

… A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.».

La souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire est donc strictement définie par ce texte duquel il ne résulte pas qu’elle peut être imposée dès la conclusion du contrat.

Les bailleurs font valoir que le cabinet de gestion a proposé à Mme [K] de prendre une assurance locative groupe sans viser une disposition précise du contrat.

Or, le texte prévoit que cette assurance pour compte ne peut être souscrite que dans l’hypothèse où le locataire n’a pas justifié d’avoir souscrit une assurance dans le délai d’un mois après une mise en demeure lui ayant d’une part demandé d’en justifier et d’autre part l’ayant informé de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

Le titre IV du contrat sur les conditions financières ne concerne que le loyer, les modalités de sa révision et les charges récupérables ne visant aucune assurance.

Le titre VIII relatif à la clause résolutoire fait parfaitement référence à la résiliation de plein droit possible en cas de non souscription d’une assurance des risques locatifs sans référence à une éventuelle assurance souscrite par le bailleur.

De même, le titre IX sur les honoraires de location et le titre XI du bail, concernant les annexes ne visent pas l’assurance locative.

En tout état de cause, les bailleurs ne produisent aucune mise en demeure adressée à la locataire de justifier d’une assurance et portant mention de la possibilité pour eux de souscrire une assurance locative qui aurait seule pu justifier la souscription par eux d’une telle assurance conformément aux dispositions visées.

Au contraire, les bailleurs produisent un contrat souscrit par Mme [K] auprès de la SA Altima Assurances II par l’intermédiaire de la SA Citya Assurances.

En conséquence, cette assurance ne peut être considérée comme relevant des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le contrat souscrit par la locataire étant indépendant du contrat de bail et les conditions prévues à ce texte n’étant pas réunies et c’est à bon droit que le premier juge a déduit de la créance des bailleurs le montant des sommes au titre de l’assurance locative («MRH »).

S’agissant des « frais de visite dossier Alur et frais d’état des lieux », le bail prévoit à la charge du locataire des prestations de visite, constitution de dossiers rédaction de bail pour un montant de 562,24 ' et de prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée moyennant 210,84 '.

Ces montants ayant été versés à l’agence de location n’ont pas à être déduits des sommes dues aux bailleurs.

Enfin, bien que les bailleurs produisent un décompte arrêté au mois de juillet 2024, ils ne sollicitent pas l’actualisation de leur créance à cette date.

En conséquence, au regard de l’arrêté de compte produit en cause d’appel et arrêté au 4 juillet 2024 la locataire sera condamnée à payer aux bailleurs au titre de l’arriéré au 2 mai 2024:

6397,29 – 317,30 soit 6079,99 '.

L’équité commande de rejeter la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [O] [K] à verser à M. [V] [P] et Mme [R] [X] épouse [P] la somme de 6079,99 ' arrêtée au 2 mai 2024,

Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [K] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET