29/10/2025

ARRÊT N° 25/ 411

N° RG 24/02719

N° Portalis DBVI-V-B7I-QNDV

SL – SC

Décision déférée du 12 Juillet 2024

TJ de [Localité 8] – 23/03610

S. GAUMET

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 29/10/2025

à

M^e Sara RUEDA

M^e Jean-Paul [L]

M^e Frédéric [U]-PALAYSI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [N] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sara RUEDA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-15617 du 20/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMES

Madame [A] [O]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [U] [T], notaire associé au sein de la SCP [J] CAYROU-LAURE [T] D’AMELIO

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

M. [N] [M] et Mme [A] [O] étaient propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 3].

Par acte authentique du 5 septembre 2016, passé devant Maître [U] [T], notaire au sein de la Scp José Ducasse-Davis, [H] [J] et Nathalie Cayrou Laure, notaires à Toulouse, avec la participation de Me [G], notaire à Toulouse assistant le vendeur, M. [N] [M] et Mme [A] [O] ont vendu cette maison d’habitation à M. [S] [F] et Mme [W] [E], son épouse, au prix de 340.000 euros.

L’acte authentique de vente prévoyait que le vendeur s’obligeait, s’il existait un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions, et à en justifier auprès de l’acquéreur. Il précisait qu’un état hypothécaire délivré le 13 juillet 2016 et certifié à la date du 12 juillet 2016 ne révélait aucune inscription. Le vendeur déclarait que la situation hypothécaire était identique à la date de la vente et n’était susceptible d’aucun changement.

Au vu de l’autorisation donnée par M. [M], Me [G] a viré la totalité du prix de vente entre les mains de Mme [A] [O].

Or, une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire avait été effectuée le 25 juillet 2016 par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 8] 31, pour garantir le paiement de deux prêts consentis à M. [M] par acte authentique des 23 et 26 novembre 2012. Le montant garanti était de 126.535,84 euros, outre intérêts au taux contractuel majoré de retard de 7,95% à compter du 24 mars 2016.

Cette inscription a été renouvelée à titre définitif le 12 octobre 2016.

Suite au règlement par la société Mma Iard assurances mutuelles / Mma Iard, assureur de Me [T], de la somme de 133.816,22 euros, intervenu le 6 octobre 2022, le crédit agricole a donné son accord le 28 octobre 2022 pour la radiation totale de l’inscription d’hypothèque provisoire et de l’inscription d’hypothèque définitive.

— :-:-:-

Par acte du 25 août 2023, Maître [U] [T] a fait assigner M. [N] [M] et Mme [A] [O] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à lui payer la somme principale de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, représentant la perte de la franchise, soit 15.000 euros, et 15.000 euros de préjudices complémentaires au titre de la perte de notoriété, des tracas et du temps passé suite à la déclaration de sinistre, en suite d’une omission qu’il estime fautive de leur part de lui révéler, à l’occasion de la vente de leur immeuble à laquelle il a concouru, l’existence d’une hypothèque judiciaire provisoire inscrite par le Crédit agricole.

Par conclusions signifiées le 5 mars 2024, Mme [A] [O] a saisi le juge de la mise en état aux fins de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de Maître [T].

Par conclusions signifiées le 7 mai 2024, M. [M] a soulevé également la prescription des demandes de Me [T].

Par une ordonnance du 12 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [M] et Mme [A] [O],

— déclaré recevable l’action engagée par Me [U] [T],

— condamné M. [N] [M] et Mme [A] [O] in solidum aux dépens de l’incident,

— condamné M. [N] [M] et Mme [A] [O] in solidum à payer à Maître [U] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les demandes et le surplus des dépens,

— ordonné le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du mardi 1er octobre à 8h30, pour laquelle il est fait jonction à Maître [L] d’adresser ses conclusions au fond, à défaut de quoi la clôture partielle sera prononcée à l’égard de Mme [A] [O].

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a retenu que si l’information reçue par le notaire relativement à l’existence de l’hypothèque pouvait lui permettre de s’apercevoir, au plus tard au 31 juillet 2017, du fait que la vente avait été passée sans mention de l’existence d’une hypothèque préalable, ces faits n’étaient pas pour autant constitutifs, pour le notaire, de la manifestation d’un dommage qui fixerait le point de départ de son action puisqu’en juillet 2017, aucune partie n’avait recherché sa responsabilité ni été indemnisée et que sa compagnie d’assurance n’avait pas non plus pris en charge le sinistre.

Le juge de la mise en état a considéré que seul le paiement de la franchise à son assureur, lequel a indemnisé le crédit agricole le 6 octobre 2022, constituait pour Maître [T] la manifestation du dommage, puisqu’il avait seulement été conduit à cette date, avec son assureur, à indemniser partiellement le crédit agricole. Il a jugé que l’action litigieuse ayant été intentée le 23 août 2023, soit moins de 5 années après son point de départ fixé au 6 octobre 2022, elle n’était pas atteinte par l’effet de la prescription quinquennale.

— :-:-:-

Par déclaration du 5 août 2024, M. [N] [M] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. [N] [M] et Mme [O],

— déclaré recevable l’action engagée par Maître [U] [T],

— condamné M. [N] [M] et Mme [A] [O] in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700,

— ordonné le renvoi à l’audience de mise en état électronique du 1er octobre à 08h30.

Par avis du 27 août 2024, l’affaire a été fixée à bref délai selon les modalités des articles 904-1 et 905 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 septembre 2024, M. [N] [M], appelant, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

' rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [M] et Mme [A] [O],

' déclaré recevable l’action engagée par Maître [U] [T],

' condamné M. [N] [M] et Mme [A] [O] in solidum à payer à Maître [U] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' réservé les demandes et le surplus des dépens,

' ordonné le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du mardi 1er octobre à 8h30, pour laquelle il est fait jonction à Maître [L] d’adresser ses conclusions au fond, à défaut de quoi la clôture partielle sera prononcée à l’égard de Mme [A] [O],

En conséquence,

À titre principal,

— accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formulées,

— prononcer l’irrecevabilité de l’action introduite par assignation du 25 août 2023 délivrée par Maître [T] à l’encontre de M. [M] et Mme [O] comme prescrite,

— dire n’y avoir lieu à condamnation de M. [M] aux frais de procédure de Maître [T] en première instance,

À titre subsidiaire,

— déclarer prescrite l’action de Maître [T] en paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner Maître [T] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [T] aux entiers dépens de l’incident et de l’instance d’appel.

Il fait valoir que le 31 juillet 2017, Me [T] a adressé un courriel à sa chambre pour l’interroger quant aux conséquences de l’absence de mention de l’hypothèque dans l’acte authentique ; que dès le 1er juin 2017, l’avocat du crédit agricole a informé Me [T] que sa responsabilité allait très certainement être engagée et l’a invité à informer sa compagnie d’assurance du sinistre en cours, de sorte que la prescription quinquennale court à compter du 1er juin 2017 ; que l’assignation ayant été délivrée le 25 août 2023, la prescription est acquise.

Subsidiairement, il fait valoir qu’à suivre le raisonnement du juge de la mise en état, seul le préjudice lié au paiement de la franchise n’est pas prescrit, le préjudice consistant en la perte de notoriété, les tracas et le temps passé suite à la déclaration de sinistre étant né dès la révélation de la responsabilité du notaire, et étant donc prescrit.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er août 2025, Mme [A] [O], intimée, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions adverses comme injustes ou en tout cas mal fondées,

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause,

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

' rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [M] et Mme [A] [O],

' déclaré recevable l’action engagée par Me [U] [T],

' condamné M. [N] [M] et Mme [A] [O] in solidum à payer à Maître [U] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' réservé les demandes et le surplus des dépens,

' ordonné le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du mardi à 1er octobre à 08h30, pour laquelle il est fait jonction à Maître [L] d’adresser ses conclusions au fond, à défaut de quoi la clôture partielle sera prononcée à l’égard de Mme [A] [O],

En conséquence, statuant à nouveau,

À titre principal,

— accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formulées,

— déclarer irrecevable l’action introduite par assignation en date du 25 août 2023 délivrée par Maître [T] à l’encontre de M. [M] et Mme [O] comme prescrite,

— dire n’y avoir lieu à condamnation de Mme [O] au frais de procédure de Maître [T] en première instance,

À titre subsidiaire,

— déclarer prescrite l’action de Maître [T] au titre du préjudice de notoriété et de perte des clients et ce à hauteur de 15.000 euros,

En tout état de cause,

— condamner Maître [T] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [T] aux entiers dépens de l’incident et de l’instance d’appel.

Elle soutient que Me [T] était informé de l’existence de l’hypothèque judiciaire litigieuse dès le 1er juin 2017, et que le point de départ de la prescription est donc le 1er juin 2017, la responsabilité de Me [T] étant déjà recherchée en juillet 2017, sa compagnie d’assurance étant informée du litige et le prenant en charge dès cette date, et Me [T] connaissant exactement l’étendue de son prétendu dommage, en application de l’article 10 de l’arrêté du 28 mai 1956 relatif à la garantie de la responsabilité professionnelle des notaires modifié par arrêté du 30 mars 2012.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er septembre 2025, Maître [U] [T], intimé, demande à la cour de :

Y venir M. [M] et Mme [O],

— révoquer l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries ;

— déclarer recevables et régulières les présentes conclusions responsives prises par Me [U] [T] en réponse aux conclusions prises par Mme [O] ;

— débouter M. [M] des fins de son appel contre l’ordonnance du 12 juillet 2024,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 12 juillet 2024,

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Mme [O],

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [M],

— débouter Mme [O] et M. [M] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— déclarer recevables puisque non prescrites les demandes de Maître [T],

— condamner in solidum Mme [O] et M. [M] à payer à Maître [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] et M. [M] aux entiers dépens de la présente instance d’appel.

Il soutient que le risque s’est révélé uniquement le 2 mars 2022, date à laquelle il a vu pour la première fois sa responsabilité civile professionnelle recherchée par les acquéreurs, lesquels ont saisi la chambre départementale des notaires en mars 2022. Il fait valoir que ce n’est qu’en mars 2022 qu’il a régularisé une déclaration de sinistre et que ce n’est que le 1er septembre 2022 que l’assureur protection juridique des époux [F] l’a mis en demeure. Il soutient que sa responsabilité civile professionnelle n’était aucunement évoquée en juin 2017.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025. L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 9 septembre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription :

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En matière de responsabilité extra-contractuelle, il est de principe que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

En l’espèce, par assignation du 25 août 2023, Me [T] a agi en responsabilité extra-contractuelle contre M. [M] et Mme [O] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le dommage qu’il invoque est :

— le paiement de la franchise contractuelle d’assurance d’un montant de 15.000 euros

— la perte de notoriété, le temps passé à instrumenter le dossier d’assurance, les tracas issus de la déclaration de sinistre, qu’il chiffre au total à 15.000 euros.

Un relevé hypothécaire a été délivré par les services de publicité foncière le 13 juillet 2016 et certifié à la date du 12 juillet 2016, ne faisant pas apparaître d’inscription d’hypothèque ou de privilège au 12 juillet 2016.

Il ressort d’un courrier de M^e Almuzara, avocat du crédit agricole, à l’intention de Me [H] [J], du 1er juin 2017, que le crédit agricole était créancier de M. [M] en vertu de deux prêts, et qu’il a inscrit le 25 juillet 2016 une hypothèque judiciaire provisoire, puis le 12 octobre 2016 une hypothèque judiciaire définitive se substituant à la provisoire. Dans ce courrier, il est indiqué que même si le crédit agricole bénéficie d’un droit de suite sur le bien immobilier objet de l’inscription, il n’engagera des poursuites au préjudice des acquéreurs que s’il est impossible de trouver une solution amiable. Ce courrier indique que la créance garantie est d’un montant de 126.535,84 euros, outre intérêts au taux contractuel majoré de 7,95 % à compter du 24 mars 2016. Le crédit agricole demande au notaire de bien vouloir lui adresser ses observations et s’il le juge utile, d’informer sa compagnie d’assurance.

Par courrier du 2 mars 2022, M. et Mme [F] ont écrit à Me [J] de la Scp [H] [J] : 'Suite à notre conversation téléphonique de ce jour concernant la demande de levée d’hypothèque judiciaire, vous nous demandez de gérer ce dossier par le biais d’une protection juridique. Nous n’acceptons pas votre demande de prendre à notre charge la gestion de ce dossier par le biais d’une protection juridique.

Historique : 2017, soit presque un an après avoir signé les actes définitifs qui ont eu lieu le 5 septembre 2016, vous nous avez contacté et donné rendez-vous afin de nous faire part de cette hypothèque judiciaire. Vous nous avez dit que ce serait votre assurance qui gérerait cette situation […]. Par votre négligence, à ce jour nous nous trouvons dans l’impossibilité de vendre notre maison si nous devions le faire et nous sommes bloqués pour réaliser nos travaux de chaufferie. […] Nous avons toujours à ce jour l’hypothèque judiciaire définitive sur la maison. […] C’est ainsi que nous vous demandons de régulariser notre dossier dans les plus brefs délais, afin de nous éviter tous ces préjudices dus à votre négligence'.

Dans un courrier du 11 mars 2022 adressé à la chambre des notaires, Me [H] [J] fait suite au courrier du 9 mars 2022 de la chambre concernant la réclamation de M. et Mme [F]. Il dit que par courriel du 31 juillet 2017, la Scp notariale avait avisé la chambre des notaires de cette problématique, et que de même, elle avait saisi Me [V], en sa qualité d’avocat de la compagnie et les Mutuelles du Mans assurances. Le notaire indique que M. et Mme [F] sont revenus vers lui pour connaître les raisons pour lesquelles l’inscription n’a pas été levée et faire état qu’ils risquent de perdre la prime de rénovation, leur taux d’intérêt, les économies que va engendrer le changement de chaudière. Il dit avoir pris attache avec les Mutuelles du Mans assurance pour savoir quelle est leur position mais rester à ce jour dans l’attente d’un retour de leur part.

A ce courrier était joint un courrier adressé à la société Mma assurance le 8 mars 2022.

Dans un courrier du 1er septembre 2022, l’assureur protection juridique de M. et Mme [F] a mis en demeure la Scp notariale d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque, faute de quoi elle l’assignerait en justice.

La question est de savoir quand le dommage s’est manifesté pour le notaire.

La fraude alléguée contre M. [M] n’a pas eu d’incidence sur la connaissance par le notaire du dommage.

Il apparaît que le notaire a saisi les Mma en 2017. Il a à nouveau pris attache avec les Mma le 8 mars 2022, mais à l’époque il ne connaissait pas leur position. Ce n’est qu’après le 8 mars 2022 que les Mma ont accepté de faire jouer la garantie. Le 28 octobre 2022, le crédit agricole a été d’accord pour radier l’hypothèque provisoire et définitive, compte tenu du paiement par les Mma de la somme de 133.816,32 euros effectué le 6 octobre 2022.

Me [T] justifie avoir payé la franchise d’un montant de 15.000 euros aux Mma, par virement à effet du 5 décembre 2022.

Dès lors, il apparaît que ce n’est que quand la garantie de son assureur lui a été accordée que le notaire a eu conscience de l’étendue de son préjudice, notamment qu’il devrait s’acquitter de la franchise contractuelle, en contrepartie du paiement par les Mma le 6 octobre 2022 de la somme de 133.816,32 euros au crédit agricole. Deux types de préjudice sont invoqués, la paiement de la franchise contractuelle d’une part et la perte de notoriété, les tracas et le temps passé suite à la déclaration de sinistre d’autre part. C’est au plus tôt le 6 octobre 2022 que Me [T] a eu une connaissance suffisamment certaine de l’étendue du dommage, pris dans l’ensemble de ses éléments constitutifs.

En conséquence, la prescription n’a pas couru avant le 6 octobre 2022. Elle n’était donc pas acquise le 25 août 2023, date de l’assignation.

L’ordonnance de mise en état déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [M] et Mme [O], et déclaré recevable l’action engagée par Me [U] [T].

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance de mise en état déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [M] et Mme [O] seront condamnés in solidum aux dépens de l’incident en appel.

Ils seront condamnés in solidum à payer à Me [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés au titre de l’incident en appel et non compris dans les dépens.

Ils seront déboutés de leurs demandes sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 juillet 2024 ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Condamne M. [N] [M] et Mme [A] [O] in solidum aux dépens de l’incident en appel ;

Les condamne in solidum à payer à Me [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés au titre de l’incident en appel et non compris dans les dépens ;

Les déboute de leurs demandes sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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