13/06/2025

ARRÊT N°321/2025

N° RG 24/02516 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QMBC

SG/IA

Décision déférée du 04 Juillet 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

( 24/01379)

C.[L]

[U] [M]

C/

[F] [Z]

[K] [D] épouse [Z]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [U] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Océane DESBOEUFS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [K] [D] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat du 8 janvier 2020, M. [F] [Z] a donné à bail à M. [I] [B] et Mme [U] [M] un appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 761 euros provision sur charges comprises.

Par acte du 21 décembre 2023, M. [F] [Z] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes du 27 et du 29 février 2024, M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] ont fait assigner M. [I] [B] et Mme [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme provisionnelle de 6 857,29 euros actualisée à l’audience du 14 juin 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer courant et des charges.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 juillet 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2020 entre M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] d’une part et M. [I] [B] et Mme [U] [M] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 Février 2024,

— ordonné en conséquence à M. [I] [B] et Mme [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [I] [B] et Mme [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné solidairement M. [I] [B] et Mme [U] [M] à verser à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 6 857,29 euros (décompte arrêté le 12 juin 2024 mensualité de juin incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 595,46 euros à compter du 21 décembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— condamné solidairement M. [I] [B] et Mme [U] [M] à payer à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation du loyer et des charges calculés tels que si contrat s’était poursuivi, révisable selon les modalités contractuelles,

— condamné in solidum M. [I] [B] et Mme [U] [M] à verser à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [I] [B] et Mme [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 22 juillet 2024, Mme [U] [M] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 08 août 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, les époux [Z] ont fait signifier à Mme [M] une dénonciation de saisie-attribution.

Par acte du 29 août 2024, Mme [M] a fait assigner les époux [Z] devant le premier président de la cour d’appel de Toulouse aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire

Suivant ordonnance de référé du 08 novembre 2024, Mme [M] a été déboutée de sa demande.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [U] [M] dans ses dernières conclusions en date du 23 septembre 2024, demande à la cour au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [U] [M],

y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau :

à titre principal,

— constater que Mme [U] [M] a donné congé du logement pris à bail à la date du 16 octobre 2023 pour un départ effectif au 31 octobre 2023,

— constater l’application des dispositions de la loi ELAN et de l’article 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 au profit de Mme [U] [M],

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre de Mme [U] [M] étaient réunies à la date du 22 février 2024,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné à Mme [U] [M] d’avoir à volontairement libérer les lieux et à restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— infirmer l’autorisation de procéder à son expulsion ainsi qu’à tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a solidairement condamné Mme [U] [M] à payer à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 6 857,29 euros (décompte arrêté le 12 juin 2024 mensualité de juin 2024

incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 595,46 euros à compter du 21 décembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a solidairement condamné Mme [U] [M] à payer à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— infirmer et anéantir le principe ainsi que les modalités de fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— reformer l’ordonnance en ce qu’elle a solidairement condamné Mme [U] [M] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a solidairement condamné Mme [U] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

en conséquence,

— dire que la désolidarisation du bail conclu le 8 janvier 2020 est intervenue, s’agissant de Mme [U] [M], à la date du 1er novembre 2023,

— débouter M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] de l’ensemble de leurs prétentions formulées à l’encontre de Mme [U] [M],

à titre subsidiaire, si l’ordonnance du 4 juillet 2024 était confirmée, même partiellement,

— constater que Mme [U] [M] a donné congé du logement pris à bail à la date du 16 octobre 2023,

— constater que le logement pris à bail se trouve en zone tendue,

— dire que le préavis de Mme [U] [M] a pris fin le 16 novembre 2023,

en conséquence :

— dire que la désolidarisation du bail conclu le 8 janvier 2020 est intervenue, s’agissant de Mme [U] [M], à la date du 16 mai 2024,

— dire que, pour les sommes dues jusqu’au 16 mai 2024, Mme [U] [M] bénéficiera des délais de paiement fixés sur 24 mois sur toute condamnation à intervenir,

en tout état de cause,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens en cause d’appel.

M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] dans leurs dernières conclusions en date du 22 octobre 2024, demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

— condamner l’appelante à payer aux intimés une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 mars 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 puis prorogée au 12 juin 2025.

Le 19 mai 2025, la cour a sollicité des parties qu’elles produisent tout élément justifiant du montant exact du virement opéré par la banque de Mme [M] suite à une saisie-attribution à laquelle les époux [Z] ont fait procéder le 08 août 2024.

Les parties ont adressé leurs observations par notes en délibéré du 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

À titre liminaire, la cour observe que le litige a évolué en ce que Mme [M] n’était ni comparante ni représentée en première instance.

Le bail comporte, à l’article 2-15 des conditions générales, une clause expresse de solidarité entre les locataires, désignés comme étant M. [I] [B] et Mme [U] [M].

Pour solliciter l’infirmation de la décision quant à la résiliation du bail et à l’expulsion prononcées à son égard, l’appelante se prévaut du bénéfice des dispositions de l’article 8-2 de la loi du 06 juillet 1989 selon lesquelles la solidarité du conjoint victime de violences conjugales prend fin à compter du lendemain du jour où la copie d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale du co-titulaire du bail pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, est portée à la connaissance du bailleur par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

À cette fin, Mme [M] produit la copie d’un courrier reçu le 16 octobre 2023 par l’agence Foncia [Localité 6], gestionnaire locatif de l’appartement loué, dans lequel elle indique quitter ce logement le 31 octobre 2023 et sollicite que son nom soit retiré du bail, M. [B] conservant le logement et devant s’acquitter du loyer mensuel.

Les intimés opposent toutefois à juste titre que Mme [M] n’a pas accompagné ce courrier de la copie d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale pour des violences commises à son encontre par M. [B]. L’appelante ne saurait prétendre a posteriori au bénéfice de ces dispositions, bien qu’elle verse aux débats une ordonnance d’homologation de peine du 08 novembre 2023 faisant suite à une comparution sur reconnaissance de culpabilité par laquelle M. [B] a été condamné à la peine principale de 6 mois d’emprisonnement avec sursis pour des faits de menaces de mort sur la personne de [M] [X] et à une peine de 200 euros d’amende contraventionnelle pour des faits de menaces de commettre des violences contre Mme [U] [M], son ex-compagne, tous commis le 06 novembre 2023, soit à une date postérieure à son courrier de départ anticipé. L’attestation de Mme [O] qui indique l’avoir recueillie, ainsi que son fils, le 12 octobre 2023 suite au fait que M. [B] 'les avait mis à la porte’ ne remplit pas non plus les exigences légales pour bénéficier de ces dispositions.

Dès lors, ainsi que le font valoir les époux [Z] et comme le conclut Mme [M] à titre subsidiaire, seules les dispositions de l’article 8-1 VI. de la loi du 06 juillet 1989 sont applicables, lesquelles prévoient que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Les intimés ne contestent pas que le logement litigieux se situe en zone tendue, de sorte que le délai de préavis d’un mois prévu par les articles 15 et 17 I. de la loi du 06 juillet 1989 est applicable.

Ainsi, le congé donné par Mme [M] et reçu pour le compte des bailleurs le 16 octobre 2023 a produit ses effets le 17 novembre 2023 et les obligations nées de la solidarité ont cessé concernant l’appelante le 17 mai 2024.

Lorsque le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l’initiative des bailleurs le 21 décembre 2023, le loyer des mois de novembre et décembre 2023 n’avait pas été réglé, sans que Mme [M] soit dispensée de leur paiement.

Il n’est pas prétendu par l’appelante que les causes du commandement auraient été soldées dans le délai de deux mois visé au commandement et le décompte locatif produit par les intimés, arrêté au 03 octobre 2024 démontre qu’elles ne l’ont pas été. La résiliation du bail était donc acquise de plein droit au 22 février 2024 comme l’a retenu le premier juge. À la date de l’audience du 04 juillet 2024, M. [B] était décédé depuis le 03 juin précédent. Si la décision de première instance ne permet pas de penser que cette information aurait été portée à la connaissance du juge des référés, il était justifié d’ordonner l’expulsion des locataires du seul fait de la résiliation du bail intervenue antérieurement par l’effet du commandement de payer resté infructueux et à défaut de restitution volontaire des lieux loués.

La décision entreprise n’encourt dès lors aucune infirmation de ce chef.

2. Sur l’obligation de Mme [M] à la dette

Il ne ressort pas de l’ordonnance entreprise que les bailleurs auraient porté la résiliation du bail par Mme [M] à la connaissance du premier juge. Ceux-ci observent à juste titre que cette dernière n’a pas fourni sa nouvelle adresse dans le courrier de résiliation reçu par leur mandataire le 16 octobre 2023. Cette omission était cependant sans incidence sur l’étendue des obligations de Mme [M], limitées au 17 mai 2024 par l’effet de la résiliation, laquelle était connue des bailleurs du fait du courrier transmis à leur mandataire et qu’ils ne devaient pas ignorer dans le cadre de leurs demandes.

Le premier juge a statué au vu d’un décompte arrêté au 12 juin 2024, mensualité de juin 2024 incluse.

La cour trouve dans le dossier des intimés un autre décompte, arrêté au 03 octobre 2024, qui constitue manifestement un décompte de sortie des lieux, faisant suite au décès de M. [B].

Le loyer étant appelé le 1er de chaque mois, Mme [M] est redevable des loyers et charges jusqu’au 17 mai 2024, mais n’aurait pas dû être condamnée au paiement de sommes dues pour la période postérieure, étant désolidarisée des obligations incombant aux locataires.

À cette date et compte tenu de la proratisation du loyer dû pour le mois de mai 2024 sur 17 jours, le montant de la dette locative s’élevait concernant l’appelante à la somme de 5 673,93 euros {5 206,09 + [(825,60 / 30) x 17]}.

La cour observe que les intimés ne tiennent aucun compte dans leurs écritures de la saisie-attribution à laquelle ils ont fait procéder le 08 août 2024 sur le compte de Mme [M]. Le commissaire de justice qu’ils ont mandaté mentionne que la mise à disposition des fonds s’est opérée pour un montant de 635,71 euros, qui ne se retrouve pas sur le décompte locatif établi par la société Foncia, tandis que Mme [M] produit une copie d’écran portant mention d’un 'Blocage saisie-attribution’ pour une somme de 2 729,53 euros.

Au regard de cette distorsion, la cour a sollicité des parties qu’elles produisent en cours de délibéré tout élément justifiant du montant exact de la saisie. Dans leur note en délibéré du 22 mai 2025, les bailleurs, tout en faisant soutenir 'l’infertilité du PV de saisie-attribution’ produisent un décompte établi le 19 mai 2025 par le commissaire de justice y ayant procédé, dont il ressort qu’il a encaissé la somme de 2 738,80 euros le 20 décembre 2024, ce qui exclut toute 'infertilité’ de la mesure d’exécution. Cet élément corrobore les extraits de compte bancaire produits par Mme [M] qui démontrent que cette somme a été débitée de son compte pour être transférée à l’étude d’huissier.

Bien qu’il appartienne au débiteur de rapporter la preuve d’un paiement libératoire, même de façon partielle, les créanciers étaient tenus de prendre en considération l’encaissement de cette somme qui avait pour effet de réduire la dette de moitié plus de deux mois avant l’audience devant la cour.

La décision entreprise sera infirmée quant au montant de la dette solidaire concernant Mme [M], qui reste redevable de la somme de 2 935,13 euros (5 673,93 – 2 738,80).

3. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 al. 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du fait que Mme [M] justifie souffrir d’un syndrome anxio-dépressif sévère, réactionnel au fait qu’elle ait découvert M. [B] décédé dans l’ancien domicile commun dans des conditions qu’elle décrit comme 'atroces’ et au vu de sa situation de handicap, sa dette ayant par ailleurs fortement diminué depuis la décision de première instance, il est justifié de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois, sa capacité financière étant avérée du fait du solde positif de son compte bancaire lors de la saisie-attribution d’août 2024.

Elle devra en conséquence s’acquitter au plus tard le 05 de chaque mois, de 23 mensualités de 130 euros chacune à compter du premier mois suivant celui de la signification de la présente décision et d’une vingt-quatrième mensualité soldant la dette. À défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, la dette redeviendra immédiatement exigible dans son intégralité.

4. Sur les mesures accessoires

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, il était justifié que les locataires soient condamnés aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. La décision n’encourt aucune infirmation de ce chef.

Ll’équité commande d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a condamné in solidum M. [I] [B] et Mme [U] [M] à verser à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Z] perdant le procès en appel, ils en supporteront les dépens et seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 04 juillet 2024, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf en ce qu’elle a :

* fixé à la somme de 6 857,29 euros (décompte arrêté le 12 juin 2024 mensualité de juin 2024 incluse), avec Ies intérêts au taux légal sur la somme de 1595,46 euros à compter du 21 décembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, le montant de la dette provisionnelle que Mme [U] [M] a été condamnée solidairement avec M. [I] [B] à verser à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z],

* condamné in solidum M. [I] [B] et Mme [U] [M] à verser à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— Dit que le montant de la dette provisionnelle que Mme [U] [M] a été condamnée solidairement avec M. [I] [B] à verser à M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] s’élève à la somme de 2 935,13 euros arrêtée au 19 mai 2025, avec Ies intérêts au taux légal sur la somme de 1 595,46 euros à compter du 21 décembre 2023 et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Y ajoutant :

— Accorde à Mme [U] [M] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette,

— Dit que Mme [U] [M] devra en conséquence s’acquitter au plus tard le 05 de chaque mois, de 23 mensualités de 130 euros chacune à compter du premier mois suivant celui de la signification de la présente décision et d’une vingt-quatrième mensualité soldant la dette,

— Dit qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, la dette redeviendra immédiatement exigible dans son intégralité,

— Condamne M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] aux dépens d’appel,

— Déboute M. [F] [Z] et Mme [K] [D] épouse [Z] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET