18/12/2025

ARRÊT N° 633/2025

N° RG 25/00766 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q342

SG/KM

Décision déférée du 06 Février 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

( 24/02840)

LEBON

[P] [C]

C/

EPIC [Localité 13] METROPOLE HABITAT TOULOUSAINE

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [P] [C]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexis AHLSELL DE TOULZA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

EPIC [Localité 13] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 4 mars 2021, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat a donné à bail à M. [P] [Z] [K] un appartement à usage d’habitation (n°06) ainsi qu’un emplacement de stationnement (n° 6) situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 323,94 euros et une provision sur charges mensuelle de 51,88 euros.

Par acte du 19 novembre 2021, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat a donné à bail à M. [P] [Z] [K] un emplacement de stationnement situe [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 25 euros et une provision sur charges mensuelle de 2,27 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 5 avril 2024, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat a fait signifier à M. [P] [Z] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires, portant sur la somme de 1 498,22 euros. Le commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la Haute-Garonne par la voie électronique le 08 avril 2024.

Par acte du 15 mai 2024, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat et M. [P] [Z] [K] ont mis en place un plan d’apurement à hauteur de 248 euros en sus du loyer courant pour une durée de six mois.

Par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2024 dénoncé à la préfecture de Haute-Garonne le 16 juillet 2024, l’EPIC Toulouse Métropole Habitat a fait assigner M. [P] [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion immédiate de M. [P] [Z] [K] ainsi que celles de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— la condamnation de M. [P] [Z] [K] au paiement :

* de la somme provisionnelle de 1 366,26 euros, et le paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais et dépens de l’instance.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2021 entre l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat et M. [P] [Z] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 11] [Localité 1] sont réunies à la date du 6 juin 2024,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2021 entre l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat M. [P] [Z] [K] concernant un emplacement de stationnement n° 0352-51-0001 situé au [Adresse 7] à [Adresse 14] [Localité 1] sont réunies à la date du 6 juin 2024, dès lors qu’il est l’accessoire du logement et en suit le sort,

— ordonné en conséquence à M. [P] [Z] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— débouté l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [P] [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné M. [P] [Z] [K] à verser, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat à titre provisionnel la somme de 2 234,47 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise),

— condamné M. [P] [Z] [K] à payer à, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges de chacun des baux, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis,

— condamné M. [P] [Z] [K] à verser à l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] [Z] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par exploit de commissaire de justice du 19 février 2025 dénoncé à la préfecture de Haute-Garonne le 20 février 2025, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat a fait signifier l’ordonnance ainsi qu’un commandement de quitter les lieux à M. [P] [Z] [K]

Par déclaration en date 4 mars 2025, M. [P] [Z] [K] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [P] [Z] [K] dans ses dernières conclusions en date du 17 avril 2025, demande à la cour au visa de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— infirmer l’ordonnance de référés du juge des contentieux de la protection en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2021 entre, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat et M. [P] [Z] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10] à [Adresse 14] [Localité 1] sont réunies à la date du 6 juin 2024,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2021 entre, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat M. [P] [Z] [K] concernant un emplacement de stationnement n° 0352-51-0001 situé au [Adresse 7] à [Adresse 14] [Localité 1] sont réunies à la date du 6 juin 2024, dès lors qu’il est l’accessoire du logement et en suit le sort,

* ordonné en conséquence à M. [P] [Z] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés,

* débouté l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* dit qu’à défaut pour M. [P] [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

* condamné M. [P] [Z] [K] à verser, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat à titre provisionnel la somme de 2 234,47 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise),

* condamné M. [P] [Z] [K] à payer à, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit des baux et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges de chacun des baux, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis,

* condamné M. [P] [Z] [K] à verser à l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [P] [Z] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

et statuant à nouveau :

— débouter l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat de l’intégralité de ses demandes,

— condamner l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat à verser à M. [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.

L’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat dans ses dernières conclusions en date du 16 juin 2025, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 6 juin 2024 pour le bien situé [Adresse 12] ([Adresse 3]),

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle autorise l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Z] [K] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [P] [Z] [K] à payer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [P] [Z] [K] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— débouter M. [P] [Z] [K] de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

— condamner M. [P] [Z] [K] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la métropole toulousaine – [Localité 13] Métropole Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Sorel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a constaté la résiliation du bail intervenue en date du 06 juin 2024 par l’effet de la clause résolutoire au motif que la somme de 1 498,22 euros sollicitée par le bailleur aux termes du commandement de payer délivré le 05 avril 2024 n’avait pas été réglée dans le délai de deux mois visé au commandement et a condamné le locataire au paiement à titre provisionnel du loyer et des charges dus selon le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au 10 décembre 2024 incluant le loyer dû pour le mois de novembre 2024.

Pour conclure à l’infirmation intégrale de l’ordonnance entreprise et solliciter que l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat soit débouté de l’intégralité de ses demandes, M. [P] [Z] [K] expose qu’il n’était ni présent ni représenté lors de l’audience de première instance et reproche à la société bailleresse de ne pas avoir informé le premier juge du règlement total de sa créance alors qu’il a produit en cours de délibéré le bail relatif au garage.

Il indique qu’au 1er janvier 2025, le reliquat d’arriéré de loyers et charges s’élevait à la somme de 623,18 euros, qu’il a soldé le 06 janvier 2025. Il soutient, au visa de l’article 24 V. et VII. de la loi du 06 juillet 1989 que le règlement intégral de la dette avant la décision du premier juge doit lui permettre de se prévaloir de l’absence d’acquisition de la clause résolutoire qui est réputée ne pas avoir joué. Il estime que le bailleur est de mauvaise foi.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat fait valoir que l’absence de régularisation de la situation dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement a entraîné la résiliation de plein droit du bail.

L’intimé conteste toute mauvaise foi de sa part, en indiquant que les premiers incidents de paiement sont apparus au tout début du bail, que M. [P] [Z] [K] n’a pas non plus respecté le plan d’apurement mis en place le 15 mai 2024 et que sa situation n’était pas plus régularisée lors de la délivrance de l’assignation ni au jour de l’audience de première instance. Il fait valoir qu’il ne peut être reproché à sa régie qui gère les paiements de ne pas avoir prévenu le premier juge des paiements réalisés et conclut que c’est à bon droit que ses demandes ont été satisfaites.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I. De la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. […]

Il découle de ces dispositions que l’absence de paiement dans le délai de deux mois de l’arriéré de loyers et charges dû au jour de la délivrance du commandement entraîne de plein droit la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, sans que le comportement postérieur du débiteur puisse être pris en considération par le juge, qui ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation en opportunité sur ce point.

En l’espèce, la somme de 1 498,22 euros réclamée au stade de la délivrance du commandement de payer le 05 avril 2024 ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de M. [P] [Z] [K], elle est justifiée par le décompte locatif, arrêté au 31 mars 2024 qui y était annexé.

L’appelant ne démontre ni même ne prétend avoir soldé les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti et le décompte annexé à l’assignation, arrêté au 30 juin 2024 permet de le vérifier. Dans le même temps, il n’a honoré aucune des mensualités de 248 euros qu’il s’était engagé à verser en sus du loyer courant aux termes du plan d’apurement du 15 mai 2024.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail. La décision ne peut qu’être confirmée de ce chef et de ses suites concernant l’expulsion du locataire et des occupants de son chef, ainsi que le sort de meubles et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; […]

En l’espèce, l’audience de première instance s’est tenue le 10 décembre 2024 en l’absence du locataire qui n’était ni comparant ni représenté. Le premier juge a statué au vu d’un décompte actualisé remis par le bailleur arrêté à la date de l’audience et incluant le loyer du mois de novembre 2024. La somme de 2 234,47 euros au paiement de laquelle l’appelant a été condamné se retrouve à cette date dans le décompte le plus actualisé arrêté au 12 juin 2025 versé aux débats par le bailleur devant la cour.

Selon ce dernier décompte, les paiements effectués par M. [P] [Z] [K] les 26 et 27 décembre 2024 et le 06 janvier 2025 ont été pris en compte par le bailleur à leur date effective. L’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat, même autorisé par le premier juge à produire le bail du garage en cours de délibéré, n’était pas tenu de faire savoir au juge des contentieux de la protection que le locataire avait effectué des paiements postérieurement à l’audience, seul ce dernier supportant, au plus tard le jour de l’audience, la charge de la preuve d’un paiement libératoire.

Il ressort du dernier décompte qu’après avoir été temporairement soldée au 06 janvier 2025, la dette locative a été reconstituée à compter du 13 février suivant, puis qu’elle a alternativement été soldée et reconstituée jusqu’au 12 juin 2025.

La cour rappelle qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, dans le dispositif de ses écritures, l’appelant se limite à conclure à l’infirmation de la décision entreprise et au débouté de l’intimée.

La société bailleresse, bien qu’elle ne conclut ni à la confirmation, ni à l’infirmation de la décision entreprise concernant la dette locative, ne sollicite toutefois pas l’actualisation de sa créance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la débouter d’une demande inexistante devant la cour et que la condamnation provisionnelle en paiement ne peut qu’être confirmée.

Par ailleurs, si dans le corps de ses écritures, l’appelant indique que le fait qu’il ait soldé la dette locative peut lui permettre de bénéficier de délais de paiement, y compris de façon rétroactive de façon à voir paralyser le jeu de la clause résolutoire, il ne sollicite aucun délai de paiement, ni la suspension rétroactive des effets de la clause dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour. En l’absence de dette persistante au 12 juin 2025, la cour ne saurait accorder d’office des délais de paiement au locataire comme l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 le permet. Elle ne saurait pas non plus statuer d’office sur la suspension rétroactive des effets de la clause, l’article 24 VII. de la même loi ne le lui permettant pas.

Il s’ensuit que la décision entreprise doit être confirmée en toutes ses dispositions.

M. [P] [Z] [K] qui perd le procès en appel en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat la charge des frais qu’il a exposés en appel et M. [P] [Z] [K] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 06 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé,

— Condamne M. [P] [Z] [K] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [P] [Z] [K] à payer à l’EPIC [Localité 13] Métropole Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET