ARRET N°

du 17 juin 2025

R.G : N° RG 24/01414 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FRJI

[R]

c/

S.A. PLURIAL NOVILIA

CH

Formule exécutoire le :

à :

M^e Jacques LEGAY

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 JUIN 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 06 août 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

Monsieur [C] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 51454-2024-003479 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Représenté par M^e Jacques LEGAY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEE :

S.A. PLURIAL NOVILIA société anonyme d’HLM inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 335 480 679 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Frédérique ROULLET, greffier lors des débats et Lucie NICLOT, greffier, lors du délibéré.

DEBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon acte sous seing privé en date du 17 mars 2023, la SA Plurial Novilia a consenti a Mme [E] [P] et M. [C] [R] un contrat de bail portant sur un appartement de type 5 situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer principal de 499,32 euros outre les charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 juillet 2023 alors que la dette s’élevait à 2 199,86 euros.

Ce commandement, notifié à la Préfecture, est resté sans suite.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, le bailleur a fait assigner les locataires afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer leur expulsion et les voir condamnés à lui payer les loyers impayés et des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement rendu le 6 août 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a :

— déclaré recevable l’action de la société d’HLM Plurial Novilia,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre la société d’HLM Plurial Novilia et Mme [E] [P] et M. [X] [R] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) à [Localité 9], sont réunies à la date du 19 septembre 2023,

— rejeté la demande de M. [C] [R] tendant à se voir octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation,

— ordonné en conséquence à M. [C] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dés la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d’HLM Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse, aux frais et risques des expulsés,

— condamné solidairement Mme [E] [P] et M. [C] [R] à verser à la société d’HLM Plurial Novilia la somme de 5 814,81 euros (cinq mille huit cent quatorze euros et quatre-vingt-un centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 juillet 2024 (date du dernier décompte), incluant le loyer du mois de juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum Mme [E] [P] et M. [C] [R] à verser à la société d’HLM Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, a compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— rejeté la demande de M. [C] [R] tendant à se voir accorder des délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil,

— condamné Mme [E] [P] et M. [C] [R] in solidum à verser à la société d’HLM Plurial Novilia Ia somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [E] [P] et M. [C] [R] in solidum aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code de procédures civiles d’exécution.

M. [X] [R] a interjeté appel le 9 septembre 2024 contre l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans ses dernières conclusions, M. [R] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré par la SCP Larcher huissier de justice à Vitry-le-Francois, le 18 juillet 2023,

En conséquence,

— réformer le jugement déféré,

— juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre la société d’HLM Plurial Novilia et Mme [P] ne sont pas réunies et qu’il n’y a pas lieu de libérer les lieux et de restituer les clés.

Subsidiairement,

— lui accorder termes et délais pour s’acquitter du solde des loyers restant éventuellement dû,

— déclarer la société Plurial Novilia en toutes ses demandes, fins moyens et conclusions,

— condamner la société Plurial Novilia aux entiers dépens dont recouvrement aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions, la société Plurial Novilia demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M. [R] à lui payer une somme de 11 669,47 euros au titre du dépôt de garantie, des loyers et des charges impayés arrêtés au 24 avril 2025,

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

Motifs

— Sur l’exception de nullité du commandement de payer

— sur la recevabilité de cette exception

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En vertu de l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. [R], assisté par un avocat en première instance, n’a pas soulevé la nullité du commandement de payer, cependant, il a demandé dans le dispositif de ses conclusions que la SA Plurial Novilia soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, ceci incluant nécessairement celle visant à voir statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences.

La cour considère donc que l’exception de nullité du commandement de payer invoqué pour la première fois en appel est recevable, celle-ci étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

— sur l’exception de nullité

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Pour soulever la nullité du commandement de payer, M. [R] invoque son imprécision quant aux sommes dues en ce qu’il est uniquement précisé que l’impayé de 2 199,86 euros concerne le dépôt de garantie, le loyer et les charges, sans en indiqué la ventilation et que cette imprécision l’empêche de vérifier la réalité et l’étendue de la dette invoquée.

La SA Plurial Novilia estime quant à elle que le commandement de payer est régulier puisque toutes les prescriptions légales y sont mentionnées et que contrairement à ce qu’affirme M. [R], le décompte annexé au commandement est suffisamment précis permettant ainsi d’identifier la nature de la dette et de vérifier le montant des sommes appelées.

En l’espèce, il ressort de l’examen de cet acte qu’il fait état d’une dette de 2 199,86 euros au titre du dépôt de garantie et des loyers et charges impayés de mars à juin 2023 et qu’y est annexé le décompte des sommes dues au 11 juillet 2023 lequel reprend les émissions de loyer et charge de mars à juillet 2023, les règlements effectués et les impayés.

Dans ces conditions, le commandement de payer signifié le 18 juillet 2023 n’est pas nul en ce qu’il répond aux exigences formelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé qu’une éventuelle erreur sur le montant des sommes réclamées ne peut entraîner sa nullité.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, après avoir signifié aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail par acte d’huissier en date du 18 juillet 2023 faisant état d’un impayé de loyers et charges de 2 199,86 euros remis à étude, la SA Plurial Novilia a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative dans la Marne ( CCAPEX) par notification du 19 juillet 2023.

L’assignation signifiée le 21 novembre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX et elle a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 janvier 2024.

La demande de résiliation de bail est donc recevable.

Le bail signé le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire prévoyant son acquisition deux mois suivant un commandement de payer non régularisé et il ressort du décompte établi le 18 septembre 2023 que les locataires étaient toujours redevables de la somme de 2 267,72 euros.

Dés lors, comme l’a relevé le premier juge, la clause résolutoire était acquise au 19 septembre 2023.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de constat de la résiliation du bail et de ses conséquences s’agissant de la résiliation du bail et de l’expulsion de M. [R], seul occupant du logement après la séparation du couple [Z].

— Sur le montant des sommes dues

Dans le cadre de la procédure d’appel, la SA Plurial Novilia actualise sa créance et demande le paiement de la somme de 11 669,87 euros arrêtée au 24 avril 2025.

Pour s’opposer à la demande de l’intimée, M. [R] affirme que depuis octobre 2023, il paie régulièrement son loyer.

Cependant, à l’exception d’un chèque de 600 euros établi le 4 juillet 2024 intégré au crédit du dernier décompte établi par la SA Plurial Novilia, il ne justifie d’aucun versement de loyer autre que ceux déjà intégrés dans le décompte du bailleur depuis le 31 mars 2023.

Dans ces conditions, il convient de constater que la créance de la SA Plurial Novilia s’établit à la somme de 11 669,87 euros sa créance due au titre des loyers chargés et indemnités d’occupation dues au 30 avril 2025.

Cependant, alors que Mme [P] n’est pas partie à la procédure d’appel et que ni les conclusions de l’intimée ni le nouveau décompte de la créance ne lui ont été notifiés, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré, à charge pour la SA Plurial Novilia de faire valoir l’évolution de sa créance dans le cadre de l’exécution du jugement confirmé dans la mesure où l’augmentation de la dette correspond exclusivement aux indemnités d’occupation impayées.

— Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pour rejeter la demande de délais de paiement formée en première instance, le juge des contentieux de la protection saisi sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil a indiqué qu’au vu des pièces versées aux débats, il n’était pas en mesure d’apprécier la situation financière des défendeurs.

Devant le cour, M. [R] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire fondant ainsi sa demande sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Or, force est de constater qu’il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant ni avant l’audience devant le premier juge ni suite au jugement déféré, celui-ci ayant uniquement procédé à des versements épars à hauteur de 700 euros le 25 janvier 2024, de 100 euros le 7 mars 2024, de 150 euros le 18 avril 2024, de 200 euros le 22 mai 2024 et de 600 euros le 11 juillet 2024.

Dés lors, la dette de loyers et indemnités d’occupation ayant plus que doublé depuis le jugement rendu le 6 août 2024 et sans même qu’il ne soit nécessaire d’examiner sa situation financière, il y a lieu de constater que M. [R] ne remplit pas les conditions légales permettant de lui accorder des délais de paiement.

Le jugement qui l’a débouté de sa demande sera donc confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [R] succombant en son appel, le jugement qui l’a condamné solidairement avec Mme [P] à payer les dépens et la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé et il sera tenu à supporter les dépens exposés en appel.

En outre, l’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SA Plurial Novilia l’intégralité des sommes qu’elle a exposé dans la procédure d’appel si bien que M. [R] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 6 août 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [R] à payer les dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [C] [R] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président