28/05/2026

ARRÊT N° 198/2026

N° RG 25/02944 – N° Portalis DBVI-V-B7J-RFHS

EV/KM

Décision déférée du 07 Août 2025

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

( 24/04464)

[A]

[R] [U]

C/

S.A. [Adresse 1]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Caroline BARBOT-LAFITTE de l’AARPI CABINET BARBOT-LAFITTE & DOUMENC, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-15361 du 29/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D’HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat signé électroniquement le 27 octobre 2021, la SA Patrimoine languedocienne a donné à bail à M. [R] [U] un appartement à usage d’habitation (n°11) situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 380,57 € et une provision sur charges mensuelle de 55,91 €.

Le 12 juin 2024, la SA Patrimoine languedocienne a fait signifier à M. [R] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la SA Patrimoine languedocienne a fait assigner M. [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé, aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le constat de la mauvaise foi de M. [U] [R] et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement :

' de la somme de 1 185,74 €, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

' une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

' une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 entre la SA Patrimoine languedocienne et M. [R] [U] concernant un appartement à usage d’habitation (n°11) situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 août 2024,

— ordonné en conséquent à M. [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— débouté la SA Patrimoine languedocienne de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Patrimoine languedocienne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissé sur place,

— condamné M. [R] [U] à verser à la SA Patrimoine languedocienne à titre provisionnelle la somme de 202,34 € (décompte arrêté au 19 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de mai 2025 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 1 185,74 € et de la présente ordonnance pour le surplus,

— condamné M. [R] [U] à payer à la SA Patrimoine languedocienne à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné M. [R] [U] à verser à la SA Patrimoine languedocienne une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration du 3 septembre 2025, M. [R] [U] a relevé appel de cette ordonnance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2025, M. [R] [U], appelant, demande à la cour, au visa de l’article L. 1343-5 du code civil et des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :- infirmer l’ordonnance rendue le 7 août 2025 par le juge des référés en ce qu’elle a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 août 2024,

' ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

' condamné M. [U] à payer à la SA Patrimoine languedocienne à titre provisionnel la somme de 202,34 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 19 juin 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 1 185,74 € et de la présente ordonnance pour le surplus,

' condamné M. [U] à payer à la SA Patrimoine languedocienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

' fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges,

' condamné M. [U] à payer à la SA Patrimoine languedocienne une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Et statuant à nouveau,

— constater que M. [U] a repris le versement intégral du loyer courant au jour de la date de l’audience,

En conséquence,

— ordonner la suspension de plein droit de la clause résolutoire du contrat de bail durant 12 mois,

— octroyer des délais de paiement à M. [U] sur une période de 12 mois, selon des mensualités de 16,86 € pendant 12 mois,

— laisser à la charge de chaque partie ses frais et dépens, précision étant faite que le concluant bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 janvier 2026, la SA Patrimoine languedocienne, intimée, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 7 août 2025,

En conséquence,

— débouter M. [R] [U] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— actualiser la provision due par M. [R] [U] à la somme de 704,10 € selon décompte arrêté au 8 décembre 2025 et condamner M. [R] [U] au paiement de cette provision,

— condamner M. [R] [U] au paiement d’une somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 2 mars 2026.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

M. [U] fait valoir qu’il a repris le paiement de ses loyers et que le 20 mai 2025, avant la date de l’audience il avait presque totalement apuré sa dette. Pourtant à l’audience la bailleresse a produit un décompte duquel il résultait qu’il restait devoir la somme de 202,34 € correspondant à la période durant laquelle la CAF n’avait effectué aucun paiement en raison de la perte de son emploi. Par ailleurs, il rappelle qu’en trois ans et n’a jamais connu d’incident avant la perte de son emploi en mars 2024.

La bailleresse oppose qu’en janvier 2025, lors de la première audience devant le premier juge le locataire avait bien repris le paiement du loyer courant et qu’elle avait sollicité un renvoi afin de lui laisser le temps d’apurer le solde. Pourtant la mensualité de juin 2025 a fait l’objet d’un rejet de prélèvement et il résulte d’un courriel du locataire du 18 juin 2025 que ce rejet est un acte volontaire afin de la contraindre à effectuer des réparations et aucune régularisation n’est intervenue par la suite, empêchant qu’il puisse bénéficier de délais.

Elle souligne que ce rejet de prélèvement n’a toujours pas été régularisé et que le décompte présente un solde débiteur de 704,10 €.

Elle relève enfin que préalablement la présente procédure M. [U] avait contracté en mai 2022 une dette locative importante qu’il a fait l’objet d’un effacement dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel et que la dette à l’origine de la présente procédure, qui s’est constituée en à peine deux mois ne résulte pas d’une suspension des droits à APL, droits qui m’ont été suspendus qu’en novembre 2024.

Elle indique enfin qu’au regard de la reprise actuelle des paiements elle pourra envisager la régularisation d’un protocole permettant la suspension de la procédure d’expulsion dans le cadre de la mise en place d’un échéancier.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Selon l’article 24, I. de la loi précitée, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail, de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article 6.2).

Et par acte visant la clause résolutoire du 12 juin 2024, la bailleresse a fait commandement au locataire de payer la somme de 1368,86 € en principal.

Par conséquent, en l’absence de tout paiement dans le délai de deux mois prévu au commandement, c’est à bon droit que le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 13 août 2024 et l’ordonnance sera confirmée de ce chef. Il en sera de même de l’expulsion et du sort des meubles décidés par le premier juge, ainsi que de la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer des charges.

Par ailleurs, il résulte du dernier historique de compte produit par le bailleur arrêté au 7 décembre 2025 que le solde dû par le locataire s’élevait à cette date à 704,10 €. Ce montant n’est pas contesté par le locataire et l’ordonnance déférée sera actualisée sur ce point.

M. [U] ne peut raisonnablement prétendre que ce solde résulterait d’un impayé d’allocations familiales, alors qu’il résulte du message établi par sa compagne le 18 juin 2025 qu’elle a volontairement suspendu le prélèvement automatique du 7 juin 2025 pour un montant de 457,25 €. Par ailleurs, il ne démontre aucune absence de versement par la CAF.

L’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

En l’espèce, il résulte du dernier historique produit par la bailleresse que le locataire a repris le paiement du loyer courant pour les mensualités d’octobre à décembre 2025. Il peut donc bénéficier des dispositions du texte visé.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande du locataire et la suspension de la clause résolutoire sera ordonnée selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision, le non-paiement d’une seule échéance ou du loyer courant entraînant la déchéance du terme et le jeu de la clause résolutoire. Le montant devant être réglé par le locataire en plus du loyer courant pour apurer son passif sera fixé à 70 € par mois.

Sur les demandes accessoires

La suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement étant prononcés dans l’intérêt du locataire, il doit être considéré comme étant partie perdant le procès en appel et condamné à ce titre à en supporter les dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d’appel.

La décision déférée sera confirmée sur l’article 700 du code de procédure civile et les demandes présentées par les parties à ce titre en cause d’appel seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance rendue le 7 août 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référés sauf à actualiser le montant de la provision,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Condamne M. [R] [U] à verser à la SA Patrimoine languedocienne la somme provisionnelle de 704,10 € au titre des loyers et des charges, montant arrêté au 8 décembre 2025,

Autorise M. [R] [U] à se libérer de son arriéré locatif à compter du mois suivant la signification du présent arrêt en 9 versements mensuels de 70 € en plus du loyer courant, le 10e devant apurer la dette locative s’il y a lieu,

Suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect de cet échéancier par M. [R] [U] et du paiement régulier et à date exacte des loyers courants,

Dit qu’en cas de paiement intégral de l’arriéré à l’issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, notamment quant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire,

Ordonne en ce cas l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir libérer les locaux,

Rejette les demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [U] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET