13/05/2026

ARRÊT N° 26/ 191

N° RG 23/04311

N° Portalis DBVI-V-B7H-P4AW

AMR – SC

Décision déférée du 06 Juillet 2023

TJ de [Localité 1]- 20/04972

S. GAUMET

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 13/05/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S. SOL [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentée par M^e Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

INTIMES

Monsieur [J] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, venant aux droits de COVEA RISKS

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A. MMA IARD, venant aux droits de COVEA RISKS

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentées par M^e Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

SMABTP

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.A.S.U. EMP

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentées par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL GRAND SUD IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En 2014, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1] a fait procéder à des travaux.

Le 16 septembre 2014, il a conclu un marché de travaux portant sur la réalisation de travaux de ravalement des façades de l’immeuble, maçonnerie, zinguerie, enduit et peinture, pour un montant de 249 389,09 € Ttc, avec l’Eurl [C] [E] devenue la Sasu Emp, assurée auprès de la Smabtp.

Le 8 janvier 2015, il a conclu un contrat de maîtrise d’oeuvre avec M. [J] [G], architecte.

Par contrat du 10 mars 2015, l’Eurl [C] [E] a sous-traité une partie des travaux, notamment la réalisation des enduits, pour un montant de 82 915,83 € hors taxes, à la Sas Sol [O], assurée auprès de la Sa Covea Risks, aux droits de laquelle viennent la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles et la Sa Mma Iard.

La déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 10 novembre 2015.

La réception de l’ouvrage est intervenue le 6 octobre 2016, avec l’émission de réserves qui ont été levées le 19 juillet 2017 à l’exception de celle concernant l’enduit du pan de mur Nord-Ouest du porche de l’immeuble.

La Sasu Emp a refusé de prendre en charge la reprise de cette réserve en raison de l’ancienneté et de l’humidité des murs, non homogènes.

Le 5 octobre 2017, le Syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, lequel par ordonnance du 7 décembre 2017 a ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder Mme [A] [X]. Le 13 mai 2019, la mission de l’expert a été étendue à des désordres affectant les façades situées dans la cour intérieure de l’immeuble.

L’expert a déposé son rapport le 6 février 2020.

Par actes d’huissier des 7, 8 et 10 décembre 2020, le Syndicat des copropriétaires a assigné M. [J] [G], la Sasu Emp, la Sas Sol [O] et ses assureurs, les Sa Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2022, M. [G] a appelé en cause la Smabtp en sa qualité d’assureur de la Sasu Emp..

Par ordonnance du 1er décembre 2022, les instances ont été jointes.

Par jugement du 6 juillet 2023 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O], in solidum, à payer au Syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic, la somme de 16.838,50 euros et a condamné M. [J] [G] à payer au syndicat la somme de 3.367,70 euros,

— condamné M. [J] [G] à relever et garantir l’Eurl [C] [E] à hauteur de 20% de la condamnation prononcée à son encontre dans l’hypothèse dans laquelle cette partie s’acquitterait de l’intégralité de la somme due,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la chargé finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par l’Eurl [C] [E] et de 20% par la Sarl Sol [O],

— rejeté toute demande et tout recours formés à l’encontre de la Sa Mma iard et de la Sam Mma iard assurances mutuelles et de la Smabtp,

— débouté le syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic à payer, au titre du solde de leurs marchés respectifs :

'la somme de 3.603,57 euros à M. [J] [G] au titre du solde de ses factures,

'la somme de 5.306,72 euros toutes taxes comprises à l’Eurl [C] [E],

— condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O], in solidum, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire et condamne M. [J] [G] à hauteur de 20% de ces frais, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selas Clamens conseil,

— condamné l’Eurl Emp (V., Remarque 1) et la Sarl Sol [O], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic, la somme de 9.711 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’intervention du cabinet [F] (5.871 euros toute taxes comprises) et les frais spécifiques de syndic (840 euros toutes taxes comprises) et condamne M. [J] [G] au paiement de cette somme dans la limite de 20%,

— condamné M. [J] [G] à relever et garantir l’Eurl [C] [E] à hauteur de 20% de la condamnation prononcée à son encontre dans l’hypothèse dans laquelle cette partie s’acquitterait de l’intégralité de la somme due au titre des dépens et frais irrépétibles,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette à ce titre avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par l’Eurl [C] [E] et de 20% par la Sarl Sol [O],

— rejeté toutes autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Par jugement rectificatif d’erreur matérielle du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

— dit qu’il y a lieu de rectifier le jugement n°rg 20-4972 rendu le 06 juillet 2023 de la façon suivante :

— dans les motifs du jugement, en page 13, le paragraphe 'dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par l’Eurl Emp et de 20% par la Sarl Sol [O].'

est remplacé par le paragraphe 'dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par la sarl sol [O] et de 20% par l’Eurl Emp .'

— dans le dispositif du jugement en page 15, la mention 'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par l’Eurl [C] [E] et de 20% par la Sarl Sol [O]' est remplacée par la mention 'dit que ans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par la sarl sol [O] et de 20% par l’Eurl Emp.',

les autres mentions du jugement restant inchangées.

— débouté la Sarl Sol [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de l’État,

— dit que la présente décision rectificative sera à la diligence du greffe transcrite en marge ou à la suite de la décision rectifiée avec laquelle elle fera corps.

Par déclaration du 13 décembre 2023, la Sas Sol [O] a relevé appel de ces deux jugements en ce qu’ils ont :

— condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion son syndic, la somme de 16.838,50 euros et condamné M. [J] [G] à payer au syndicat la somme de 3.367,70 euros,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G], sera conservée à hauteur de 60% par la Sarl Sol [O] et de 20% par l’Eurl [C] [E],

— rejeté toute demande et tout recours formé à l’encontre de la Sa Mma iard et de la Sam Mma iard assurances mutuelles et de la Smabtp,

— condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure de référé et ceux de l’expertise judiciaire et condamné M. [J] [G] à hauteur de 20 % de ces frais en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de la Selas Clamens conseil,

— condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion son syndic la somme de 9.711 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’intervention du cabinet [F] (5.871 euros toutes taxes comprises) et les frais spécifiques de syndic (840 euros toutes taxes comprises),

— condamné M. [J] [G] au paiement de cette somme dans la limite de 20 %, dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette à ce titre avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60 % par la l’Eurl [C] [E] et 20 % par la Sarl Sol [O],

— rejeté les demandes de la Sarl Sol [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2025, la Sas Sol [O], appelante, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], M. [J] [G], la Sas Emp, la Smabtp, les compagnies d’assurance Mma iard assurances mutuelle, venant aux droits de Covea Risks et Mma iard, venant aux droits de Covea Risks de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

à titre principal :

— infirmer les deux jugements rendus par le tribunal judiciaire de Toulouse en date respectivement du 6 juillet 2023 (RG 20/04972) et du 7 décembre 2023 (RG 23/04468) en ce qu’ils ont :

'retenu la responsabilité de la société Sol [O],

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion son syndic, la somme de 16.838,50 euros,

'condamné M. [J] [G] à payer au syndicat la somme de 3.367,70 euros,

'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de

la part due par M. [G], sera conservée à hauteur de 60% par la Sarl Sol [O] et de 20% par l’Eurl [C] [E],

'rejeté toute demande et tout recours formé à l’encontre de la Sa Mma iard et de la société Mma iard assurances mutuelles et de la Smabtp,

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure de référé et ceux de l’expertise judiciaire et condamné M. [J] [G] à hauteur de 20 % de ces frais en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de la Selas Clamens conseil,

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan Immo Gestion son syndic la somme de 9.711 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’intervention du cabinet [F] (5871 euros toutes taxes comprises) et les frais spécifiques de syndic (840 euros toutes taxes comprises) et condamné M. [J] [G] au paiement de cette somme dans la limite de 20 %,

'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette à ce titre avant imputation de la part due par monsieur [J] [G] sera conservée à hauteur de 60 % par la l’Eurl [C] [E] et 20 % par la Sarl Sol [O], rejeté les demandes de la société Sol [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle n’a commis aucun faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Emp et sa responsabilité délictuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à son encontre,

à titre subsidiaire :

— infirmer les deux jugements rendus par le tribunal judiciaire de Toulouse en date respectivement du 6 juillet 2023 (RG 20/04972) et du 7 décembre 2023 (RG 23/04468) en ce qu’ils ont :

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion son syndic, la somme de 16.838,50 euros,

'condamné M. [J] [G] à payer au syndicat la somme de 3.367,70 euros,

'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [G], sera conservée à hauteur de 60% par la Sarl Sol [O] et de 20% par l’Eurl [C] [E],

'rejeté toute demande et tout recours formé à l’encontre de la Sa Mma iard et de la société Mma iard assurances mutuelles et de la Smabtp,

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure de référé et ceux de l’expertise judiciaire et condamné M. [J] [G] à hauteur de 20 % de ces frais en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de la Selas Clamens conseil,

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion son syndic la somme de 9. 711 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile en ce compris le coût de l’intervention du cabinet [F] (5871 euros toutes taxes comprises) et les frais spécifiques de syndic (840 e Toutes taxes comprises) et condamné M. [J] [G] au paiement de cette somme dans la limite de 20 %,

'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette à ce titre avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60 % par la l’Eurl [C] [E] et 20 % par la Sarl Sol [O], rejeté les demandes de la société Sol [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Statuant à nouveau,

— rejeter les devis présentés par le syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de validation par l’expert judiciaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur les devis non validés,

— ramener à de plus justes proportions la répartition des condamnations in solidum prononcées à l’encontre des sociétés [C] [E] et Sol [O],

— Juger qu’aucune condamnation ne pourra être laissée à sa charge,

— condamner la société [C] [E] et M. [J] [G] à la relever et garantir la société de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge, sur quelque fondement que ce soit,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées au titre du coût de l’intervention du cabinet [F] (5.871 euros toutes taxes comprises), des frais spécifiques de syndic (840 euros toutes taxes comprises) et du préjudice immatériel de jouissance (6.000 euros),

— juger que les désordres constatés présentent un caractère décennal,

— condamner les compagnies d’assurance Mma iard assurances mutuelle et Mma iard à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre que ce soit au titre des désordres sous le porche ou ceux dans la cour de l’immeuble,

En toute hypothèse, y ajoutant :

— condamner, in solidum, tout succombant à payer à la société Sol [O] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juillet 2024, M. [J] [G], intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer les deux jugements en date des 6 juillet 2023 et 7 décembre 2023 en ce qu’ils ont :

'retenu la responsabilité de M. [J] [G] à hauteur de 20% sur un quantum de 16.838,50 euros correspondant aux deux désordres dénoncés et l’a condamné au paiement de la somme

de 3.367,70 euros,

'condamné in fine M. [J] [G] dans les rapports entre co-obligés à hauteur de 20% du montant des dépens en ce compris les frais de procédure en référé, de l’expertise judiciaire

'condamné in fine dans les rapports entre co-obligés M. [J] [G] à hauteur de 20% de la somme totale de 9711 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais d’intervention du cabinet [F] ( 5.781 euros).

Par voie de conséquence, statuant de nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses réclamations présentées in solidum à l’encontre de M. [J] [G] sur un quantum de travaux de 16.838,50 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement des sommes de 5.871 euros toutes taxes comprises au titre de honoraires d’expert technique et de celle de 840 euros correspondant aux frais spécifiques de syndic

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses réclamations au titre du préjudice de jouissance revendiqué,

— condamner in solidum la société Emp, son assureur la Smabtp la société Sol [O] et ses assureurs Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à le relever et garantir de toutes éventuelles condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal pour le désordre n° 1 et à hauteur de 80% pour le désordre 2, frais et accessoires en application de l’article 1240 du code civil sur un fondement décennal et pour le cas où le principe du fondement contractuel était reconnu, condamner la société Emp, in solidum avec la société Sol [O] à le relever et garantir dans les mêmes conditions de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et à hauteur de 80% pour le désordre n° 2.

À titre subsidiaire,

— confirmer les jugements dont appel en toutes leurs dispositions en ce qu’ils ont :

' retenu la responsabilité de M. [J] [G] sur un fondement contractuel à hauteur de 20% sur un quantum de 16.838,50 euros correspondant aux deux désordres dénoncés et l’a condamné par voie de conséquence au paiement de la somme de 3.367,70 euros,

'condamné in fine M. [J] [G] dans les rapports entre co-obligés à hauteur de 20% du montant des dépens en ce compris les frais de procédure en référé, de l’expertise judiciaire

' condamné in fine dans les rapports entre co-obligés M. [J] [G] à hauteur de 20% de la somme totale de 9.711 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais d’intervention du cabinet [F] (5.781 euros)

' rejeté toute demande présentée au titre du trouble de jouissance,

En tout état de cause,

— débouter toutes parties de tout éventuel recours à l’encontre de M. [J] [G],

Y ajoutant,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Grand Sud immobilier, intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— dire et juger la demande recevable et bien fondée,

en conséquence,

— confirmer les jugements du tribunal judiciaire de Toulouse des 6 juillet 2023 et 7 décembre 2023.

— condamner in solidum, l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] au paiement de la somme de 16.838, 50 euros au titre des travaux de reprise et M. [J] [G] au paiement de la somme de 3.367,70 euros, sauf à titre infiniment subsidiaire à retenir pour le porche le remboursement des travaux inutiles soit un montant de 8.416,95 euros.

— condamner in solidum, l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] au paiement de la somme de 6.711 euros au titre du remboursement des honoraires d’expert et de syndic, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens dont les frais d’expertise,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande au titre du préjudice immatériel de jouissance,

statuant à nouveau :

— condamner in solidum, l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] et M. [J] [G] à lui payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

y ajoutant :

en ce qui concerne le préjudice matériel,

— dire que les sommes porteront indexation sur l’indice Bt01 entre le 9 juin 2020 et l’arrêt de la cour d’appel ;

— les condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les requérants ayant dû engager des frais pour faire valoir leurs droits en appel,

— les condamner aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de.la Scp Remaury Fontan-Remaury qui sera en droit de les recouvrer directement sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juillet 2024, la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles et la Mma Iard, venant aux droits de Covea Risks, intimées, demandent à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté le recours formé par la société Sol [O] à l’encontre de son assureur, Mma.

Statuer ce que de droit sur les moyens développés par la société Sol [O] au soutien de son appel.

Reconventionnellement, condamner la société Sol [O] à payer au Mma la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

En cas de condamnation des Mma à garantir la société Sol [O] de toute condamnation prononcée à son encontre,

— juger que celles-ci seront en droit d’opposer à leur assurée, au titre de l’assurance obligatoire (décennale) une franchise égale à 20 % du montant des condamnations avec un minimum de 4.123 euros et un maximum de 38.343 euros, leur assurée et aux tiers, au titre de l’assurance facultative (responsabilité civile) 10 % du montant des condamnations avec un minimum de 1.370 euros et un maximum de 5.490 euros (conditions particulières du contrat),

— condamner l’Eurl [C] [E], la société Sol [O], la Smabtp, in solidum, à les relever et garantir à hauteur de 80 % des condamnations prononcées.

— juger que dans les rapports entre co-obligés, confirmant la décision entreprise, la charge finale de la dette sera supportée par M. [J] [G] à hauteur de 20 % et l’Eurl [C] [E] à hauteur de 60 %,

— statuer alors ce que de droit quant aux dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, avocat, qui sera en droit de les recouvrer directement sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juin 2024, la Smabtp et la Sasu Emp, intimées et sur appel incident, demandent à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— infirmer le jugement tel que rectifié rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a:

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic, la somme de 16.838,50 euros et condamne M. [J] [G] à payer au syndicat la somme de 3.367,70 euros,

'condamné M. [J] [G] à relever et garantir l’Eurl [C] [E] à hauteur de 20% de la condamnation prononcée à son encontre dans l’hypothèse dans laquelle cette partie s’acquitterait de l’intégralité de la somme due,

'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par la Sarl Sol [O] et de 20 % par l’Eurl [C] [E],

'condamné le syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic à payer la somme de 5.306,72 euros toutes taxes comprises à l’Eurl [C] [E],

'condamné l’Eurl [C] [E] et la Sarl Sol [O] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire et M. [J] [G] à hauteur de 20% de ces frais, en ce compris les frais de la procédure en référé et ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selas Clamens conseil,

'condamné l’Eurl Emp et la Sarl Sol [O] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Roldan immo gestion, son syndic, la somme de 9.711 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’intervention du cabinet [F] (5.871 euros toutes taxes comprises) et les frais spécifiques de syndic (840 euros toutes taxes comprises) et condamne M. [J] [G] au paiement de cette somme dans la limite de 20%,

'condamné M. [J] [G] à relever et garantir l’Eurl [C] [E] à hauteur de 20% de la condamnation prononcée à son encontre dans l’hypothèse dans laquelle cette partie s’acquitterait de l’intégralité de la somme due au titre des dépens et frais irrépétibles,

'dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette à ce titre avant imputation de la part due par m. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par l’Eurl [C] [E] et de 20% par la Sarl Sol [O].

Et statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des désordres sous le porche,

— pour les désordres dans la cour, limiter l’obligation à réparation de la société Emp au panneau d’enduit cloqué, pour une somme de 416,35 euros toutes taxes comprises,

— en tout état de cause, rejeter les demandes indemnitaires correspondant aux travaux de réalisation d’une barrière étanche telle que prévue dans le devis de la société Tap,

— ramener à de plus justes proportions le montant de la condamnation susceptible d’être prononcée au profit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [J] [G], la société Sol [O] et ses assureurs Mma iard et Mma iard assurances mutuelles à les relever indemne et garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires,

Subsidiairement,

— rectifier la décision du premier juge et appliquer, s’agissant des dépens et frais irrépétibles, le même partage de responsabilité que pour les condamnations en principal,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régler à la société Emp la somme de 14.976,71 euros correspondant à la facture de solde de ses travaux,

— rejeter les appels en garantie formulés à l’encontre de la Smabtp au titre des seuls désordres sous le porche, étant rappelé la non contestation des garanties pour les autres désordres,

En cas de condamnation quelconque prononcée à l’encontre de la Smabtp, faire application de ses franchises contractuelles, vis-à-vis de la société Emp seulement s’agissant de la garantie obligatoire de responsabilité décennale, vis-à-vis des autres parties s’agissant des garanties facultatives, lesquelles s’établissent comme suit :

'au titre des dommages matériels : 10 % du montant des dommages, avec un minimum de 955 euros et un maximum de 9.550 euros,

'au titre des dommages immatériels : 573 euros,

— confirmer le jugement tel que rectifié rendu par le Tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires pour le prétendu préjudice de jouissance,

— condamner tout succombant à régler à la société Emp la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont ceux de l’instance de référés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du 17 juin 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au regard des termes de la déclaration d’appel et en l’absence d’appel incident sur ce point la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement ayant condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] [G] la somme de 3 603,57 € au titre du solde de son marché.

1-Il résulte des marchés de travaux produits au débat qu’il a été réalisé un système de recueil des eaux pluviales, des renforts sur des fenêtres et un balcon ainsi que l’incorporation à perpétuelle demeure d’un treillis qui constitue le socle sur lequel ont été appliqués l’enduit minéral et le badigeon à la chaux, l’architecte des Bâtiments de France étant intervenu dans la définition des caractéristiques des enduits à utiliser, de sorte qu’il doit être considéré que ces travaux sont constitutifs d’un ouvrage.

Le procès-verbal de réception signé le 6 octobre 2016 mentionne, pour le porche d’entrée de l’immeuble, une réserve concernant la présence de taches marquées sur l’enduit de la paroi de droite en sortant (N-O) « traitement en protection du support non réalisé, à corriger » ainsi que le refus de l’entreprise Emp de prendre en compte cette observation «car il s’agit de murs anciens poreux et non homogènes saturés d’humidité ».

L’expert a constaté deux désordres :

— sur le pan de mur côté gauche (en entrant) du porche d’entrée sur rue : des taches d’humidité, efflorescences et décollements entre 2 et 2,5 mètres au-dessus du sol, non reliées au bas du mur,

— dans la seconde cour intérieure : des taches humides au niveau des soubassements-entresol entre le pavage de la cour et le niveau surélevé du rez-de-chaussée, soit sur environ un mètre de haut, l’enduit ayant cloqué à un endroit et commençant à se désagréger.

1-1 S’agissant du premier désordre, réservé à la réception, Mme [X], après diagnostic réalisé par le cabinet Ginger-Cebtp dans le magasin [I] [W] (à l’époque) mitoyen du porche, en a attribué la cause à l’humidité constante du côté du magasin, précisant que ce mur, côté magasin, n’était absolument pas ventilé, ce qui empêchait toute évacuation de l’humidité et favorisait la formation de condensation. Il a été observé dans la cave de cette boutique que le bac à eau du climatiseur était rempli en raison du dysfonctionnement de la pompe de refoulement et qu’un déshumidificateur fonctionnait en permanence.

Mme [X] a formellement exclu, au regard du positionnement des taches non reliées au bas du mur, que ce désordre soit dû à des remontées capillaires, relevant que le pan du mur côté droit du porche, mitoyen avec la boutique L’Egoïste, était exempt de désordre car les briques dans cette boutique ne sont pas habillées. Elle a préconisé le traitement de l’humidité côté magasin [I] [W] et a conclu que l’architecte, même s’il avait mesuré I’humidité de ce mur avant travaux et proposé un traitement contre les remontées capillaires, n’aurait pas traité le problème.

Selon elle, la cause étant déterminée, il appartient au propriétaire de la boutique de remédier aux conséquences de ce désordre causé à la copropriété.

Elle a aussi indiqué que si, dans le porche, les remontées capillaires existent, le soubassement enduit ciment fait qu’il n’y a pas de désordre sur l’enduit des murs.

Pour mettre en jeu la responsabilité contractuelle du maître d’oeuvre et de la Sasu Emp et la responsabilité délictuelle du sous-traitant la Sas Sol [O], il appartient au maître d’ouvrage de démontrer l’existence d’une faute.

Le Syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses conclusions page 8 que les premières taches ne sont apparues qu’à l’issue des travaux.

Elles ont été constatées le 6 octobre 2016, date du procès-verbal de réception, soit près d’une année après l’achèvement des travaux.

Il ressort des constatations de l’expert que l’enduit a été endommagé par l’aménagement intérieur du local commercial [I] [W], dont les défauts ne pouvaient pas être décelés ou prévus par l’entreprise chargée du ravalement des façades de l’immeuble.

Par ailleurs il n’est pas établi que l’humidité de ce pan de mur préexistait aux travaux, le « constat des existants » que le maître d’oeuvre a fait réaliser avant tous travaux démontrant le contraire et l’aménagement et les équipements intérieurs ou les conditions d’exploitation du local commercial [I] [C] [S] ayant pu être modifiés après la réalisation des travaux d’enduit dans le porche d’entrée, provoquant l’apparition ultérieure des taches d’humidité.

Dans ces conditions, nonobstant la remarque erronée de la Sasu Emp notée dans le procès-verbal de réception, aucune faute des constructeurs n’est démontrée de sorte qu’infirmant le jugement le Syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

1-2 S’agissant du second désordre, apparu après réception dans la seconde cour intérieure, consistant en des taches humides au niveau des soubassements-entresol entre le pavage sur un mètre de hauteur, l’expert indique que ces taches sont dues aux remontées capillaires dans les murs en briques qui sont inévitables compte tenu de l’humidité des sous-sols toulousains ; elle précise que du fait de ce phénomène, l’enduit est cloqué à un endroit, commence à se désagréger et ne tiendra pas dans le temps. La solution de reprise réside dans la mise en place au niveau des trois côtés de la cour arrière d’une barrière étanche qui n’existe pas dans ce type d’immeuble ancien et peut être réalisée par injection de produits.

Ainsi que retenu par le premier juge, ce désordre ne présente pas un caractère décennal dès lors qu’il n’est pas établi que ces taches d’humidité, ponctuelles et occupant une partie limitée des façades, ont évoluées dans le délai décennal, expirant le 6 octobre 2026, vers une généralisation, aucune atteinte à l’étanchéité de l’ouvrage n’étant par ailleurs démontrée.

Il apparaît cependant qu’aucune barrière étanche n’a été prévue par l’architecte ni proposée par la Sasu Emp ou son sous-traitant alors même que l’expert souligne qu’au regard de l’humidité des sous-sols toulousains les remontées capillaires sont inévitables.

Le maître d’oeuvre, qui aurait dû spécialement alerter le maître d’ouvrage sur l’existence des remontées capillaires et ses conséquences sur un ravalement de [O] neuf et lui proposer la mise en oeuvre de toute technique destinée à en prévenir les effets négatifs, ainsi que la Sas Sol [O], entreprise sous-traitante, qui aurait dû signaler le risque encouru et ne pas accepter le support en l’état, et la Sasu Emp, qui répond des fautes de son sous-traitant et qui n’a pas elle-même alerté le maître d’ouvrage ou le maître d’oeuvre, ont commis des fautes qui engagent leur responsabilité contractuelle, ou délictuelle pour le sous-traitant, à l’égard du maître d’ouvrage.

L’indemnisation du préjudice doit comprendre le coût de réalisation des travaux non prévus à l’origine mais indispensables à la disparition des désordres, de sorte que la mise en place d’une barrière étanche ne peut constituer, comme le prétendent les constructeurs, un enrichissement sans cause du Syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires produit deux devis des entreprises Tap et [K] datés des 28 mai et 9 juin 2020 établis certes postérieurement aux opérations d’expertise mais qui tiennent compte des critiques formulées par l’expert concernant la surface à traiter sur les deux premiers devis que ces entreprises avaient fournis.

Ils portent, outre l’installation du chantier et la protection des existants, sur les opérations d’assèchement et sur l’application d’un enduit puis d’un badigeon, prestations approuvées par l’expert.

Le coût des travaux de reprise concernant la seule seconde cour doit être fixé à la somme de 2699,98 € Ttc.

Concernant l’obligation à la dette, les manquements fautifs du maître d’oeuvre et des entreprises ont contribué à la réalisation de l’entier dommage mais il doit être tenu compte de l’absence de contestation de l’exclusion de solidarité retenue par le tribunal au profit de M. [G] de sorte que la Sas Sol [O] et la Sasu Emp seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2699,98 € Ttc avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise le 6 février 2020 et le 13 mai 2026, date du présent arrêt, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date.

Concernant la contribution à la dette, la Sas Sol [O] est principalement responsable, ayant accepté le support et n’ayant pas soulevé le risque présenté par les remontées capillaires. La Sasu Emp et le maître d’oeuvre ont pour leur part manqué à leur obligation de conseil à l’égard du maître d’ouvrage.

La répartition de la charge de la dette retenue par le tribunal doit être retenue.

M. [G] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 539,99 € (2699,98x20%) avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise le 6 février 2020 et le 13 mai 2026, date du présent arrêt, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date et dans les rapports entre co-obligés la charge finale de la dette avant imputation de la part due par M. [G] sera conservée à hauteur de 60 % par la Sas Sol [O] et de 20 % par la Sas Emp, le jugement étant confirmé sur ce dernier point.

Le Syndicat des copropriétaires réclame en outre paiement de la somme de 5871 € au titre de frais de l’expertise privée réalisée avant tout procès le 27 septembre 2017 et celle de 840 € au titre des frais de gestion du syndic.

Si les frais engagés préalablement à la saisine du juge pour faire réaliser une mesure non ordonnée par un juge ou n’étant pas rendue obligatoire par un texte mais nécessaire au succès des prétentions peuvent entrer dans les frais non compris dans les dépens couverts par l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile, en l’espèce l’expertise privée porte exclusivement sur le premier désordre réservé à la réception et pour lequel le Syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande.

Infirment le jugement, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

Les frais de gestion du Syndic facturés le 29 mai 2020 840 € Ttc pour 12 heures de « gestion propre à la procédure » se rapporte, eu égard à la date facturation, à la procédure de référé pour laquelle le Syndicat des copropriétaires était représenté par un avocat de sorte qu’ils n’apparaissent pas justifiés.

Infirmant le jugement, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

Enfin en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en déboutant le Syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 6000 € au titre d’un préjudice de jouissance.

2-Les assureurs

2-1 Les demandes formées à l’encontre des Mma, assureurs de la Sas Sol [O] pour ce qui concerne la seule garantie décennale, doivent être rejetées en l’absence de désordre de nature décennale, le jugement étant confirmé sur ce point.

2-2 La Smabtp, assureur responsabilité civile de la Sasu Emp, ne conteste pas sa garantie mais aucune demande n’est formée à son encontre par les autres parties, de sorte qu’infirmant le jugement il sera dit que la Smabtp doit sa garantie à son assurée sous réserve de la franchise contractuelle applicable.

3-La demande reconventionnelle de la Sas Emp

Pour demander paiement de la somme de 14.976,71€, la Sasu Emp soutient que cette somme correspond montant initial du marché (249 389,09€ TTC), augmenté de travaux supplémentaires (1.425,60€ TTC), après déduction de la somme de 235 837,97€ TTC déjà versée.

Elle conteste les conclusions de l’expert sur ce point en faisant valoir d’une part que s’agissant d’un marché forfaitaire il ne doit pas être tenu compte d’une éventuelle diminution de la masse de travaux et ce d’autant qu’il n’a pas été tenu compte de leur augmentation significative pour certains postes et d’autre part qu’en l’absence de la mise en demeure prévue à l’article VI du marché les pénalités de retard ne sont pas dues.

Par mail du 1er novembre 2015 la Sasu Emp a adressé au maître d’oeuvre un devis qu’elle désigne elle-même comme « actualisé suivant les relevés de chantier » indiquant « par rapport au marché initial nous sommes en moins-value de 10 170,40 € Ttc »

Il apparaît que le dernier décompte final des travaux envoyé par la Sasu Emp au maître d’oeuvre est de 240 654 € Ttc représentant le prix du marché initial 249 389,09 € – 10 170,40 € + 1435,40 € Ttc au titre de travaux supplémentaires notés pour accord en réunion de chantier.

Certes aucun avenant n’a été signé, ni pour la diminution du prix ni pour son augmentation, mais il résulte des échanges de mails entre le maître d’oeuvre et l’entreprise qu’il y a eu accord tant sur l’augmentation que sur la diminution du prix.

En revanche les pénalités de retard à hauteur de 935 € Ttc ne peuvent être retenues en l’absence de mise en demeure préalable de l’entreprise comme stipulé à l’article VI du contrat liant les parties.

Dans ces conditions, et compte tenu de l’absence de contestation par le Syndicat des Copropriétaires de ce chef de jugement, ce dernier sera confirmé en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à la Sasu Emp la somme de 5.306,72 € Ttc au titre du solde de sa facture.

4-Les demandes annexes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sas Sol [O] et la Sasu Emp in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure de référé et ceux de l’expertise judiciaire et condamné M. [J] [G] à hauteur de 20% de ces frais et dépens.

Succombant partiellement dans leurs prétentions en cause d’appel la Sas Sol [O] et la Sasu Emp seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et M. [J] [G] sera condamné à hauteur de 20% de ces dépens.

La Sas Sol [O] et la Sas Emp sont redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M. [G] à hauteur de 20 % de cette indemnité, tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

Dans les rapports entre co-obligés la charge finale des dépens et des frais irrépétibles de première instance et d’appel avant imputation de la part due par M. [G] sera conservée à hauteur de 20 % par la Sas Emp et 60 % par la Sas Sol [O].

La Sas Sol [O] sera condamnée à payer aux Mma la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

— Confirme le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse et rectifié par jugement du 7 décembre 2023 sauf sa disposition ayant condamné la Sasu Emp et la Sas Sol [O] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 16 838,50 € et M. [G] à lui payer la somme de 3 367,70 €, celle ayant rejeté toute demande ou tout recours à l’encontre de la Smabtp, celle ayant condamné in solidum la Sasu Emp et la Sas Sol [O] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 9711 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût de l’expertise [F] et des frais de syndic et celle ayant dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale de la dette à ce titre avant imputation de la part due par M. [J] [G] sera conservée à hauteur de 60% par la Sasu Emp et de 20% par la Sas Sol [O] ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre du désordre affectant le porche d’entrée ;

— Condamne in solidum la Sasu Emp et la Sas Sol [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2 699,98 € Ttc avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise le 6 février 2020 et le 13 mai 2026, date du présent arrêt, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;

— Condamne M. [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 539,99 € avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise le 6 février 2020 et le 13 mai 2026, date du présent arrêt, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;

— Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre des frais d’expertise privée et de celle au titre des frais de syndic ;

— Dit que la Smabtp doit sa garantie à son assurée la Sasu Emp, sous réserve de la franchise contractuelle applicable ;

— Condamne la Sas Sol [O] et la Sasu Emp in solidum aux dépens d’appel et condamne M. [J] [G] à hauteur de 20% de ces dépens ;

— Condamne in solidum la Sas Sol [O] et la Sasu Emp à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel et condamne M. [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] 20 % de cette indemnité soit 1000 € ;

— Dit que dans les rapports entre co-obligés la charge finale des dépens et des frais irrépétibles de première instance et d’appel avant imputation de la part due par M. [G] sera conservée à hauteur de 20 % par la Sasu Emp et de 60 % par la Sas Sol [O] ;

— Condamne la Sas Sol [O] à payer à la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles et la Mma Iard la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute la Sas Sol [O], la Sasu Emp, son assureur la Smabtp et M. [J] [G] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d’appel de Toulouse.

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