17/02/2026

ARRÊT N°2026/67

N° RG 25/01338 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q7OU

VS CG

Décision déférée du 25 Mars 2025

Président du TJ de [Localité 1]

( 24/01793)

M. [B]

S.A.R.L. [U]

C/

[Z] [R] épouse [K]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à M^e Christophe DULON

M^e Nicolas DALMAYRAC

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.R.L. [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [Z] [R] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Faits et procédure':

La Sarl [U], immatriculée en 1982, est une société exploitant neuf établissements dans le centre-ville de [Localité 1] avec pour activité principale celle de vente de vêtements.

Madame [Z] [K] est propriétaire de divers lots privatifs de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé à l’angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 4] à [Localité 1].

Suivant acte sous seing-privé non daté à effet du 1er janvier 2002, Madame [Z] [K] a consenti à la Sarl [U] un premier bail commercial portant sur une cave d’environ 40m2 à usage de réserve située en sous-sol.

Ce bail a été plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois à compter du 4 janvier 2020.

Un loyer de 805,28 euros hors taxe et hors charge a été prévu au bail avant qu’une révision ne porte celui-ci au montant annuel de 932,97 euros hors taxe et hors charge à effet du 1er octobre 2024.

Suivant acte sous seing prive non daté à effet du 1er janvier 2002, Madame [Z] [K] a consenti à la Sarl [U] un deuxième bail commercial portant sur un local de 60 m², qu’elle exploite sous l’enseigne «'[T]'».

Ce bail a été plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois à compter du 4 janvier 2020.

Un loyer de 13'000 euros hors taxe et hors charge a été prévu au bail avant qu’une révision ne porte celui-ci au montant annuel de 15'061,46 euros hors taxe et hors charge à effet du 1er octobre 2024.

Suivant acte sous seing privé non daté à effet du 1er janvier 2002, Madame [Z] [K] a consenti à la Sarl [U] un troisième bail commercial portant sur un local de 75 m² situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5], exploité sous l’enseigne «'Majestic'».

Ce bail a été plusieurs fois renouvelé et pour la dernière fois à compter du 4 janvier 2020.

Un loyer annuel de 9'840 euros hors taxe et hors charge a été prévu'; il n’a pas été révisé.

Suivant acte sous seing-privé en date du 23 octobre 2003, Madame [Z] [K] a consenti à la Sarl [U] un quatrième bail commercial portant sur un vaste local situé au premier étage du [Adresse 5].

Ce bail devait faire l’objet d’une demande spécifique de travaux par le preneur aux termes d’une correspondance en date du 30 mars 2004 qui y a sollicité la possibilité de pouvoir scinder cet espace avec une surface à usage commercial d’un côté et un espace à usage d’habitation de l’autre.

Cette scission a été formalisée par un avenant en date du 14 juin 2004.

La partie commerciale, d’une surface de 64m2, a été renouvelée et pour la dernière fois à compter du 1er octobre 2024.

Le loyer annuel de l’appartement s’est élevé à la somme de 4 861,64 euros hors taxe et hors charge, lequel a été porté à la somme de 6 425,21 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Madame [Z] [K] a assigné la Sarl [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment d’obtenir principalement sa condamnation provisionnelle au paiement du solde locatif de 103'186,70 euros.

Par ordonnance de référé du 25 mars 2025, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— au principal, renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà,

— condamné la Sarl [U] à payer à Madame [Z] [K] la somme provisionnelle de 104'948,66 euros ttc au titre des loyers, accessoires, charges et taxes restant dus au 1er trimestre 2025 (à l’exception de la taxe foncière 2024) pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [Z] [K],

— dit que cette somme provisionnelle sera majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complet paiement,

— débouté la Sarl [U] de ses autres prétentions, y compris sa demande de délais de grâce et sa demande d’injonction judiciaire sous astreinte,

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes,

— condamné la Sarl [U] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 1'500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit,

— condamné la Sarl [U] aux entiers dépens de l’instance en référé.

Par déclaration en date du 16 avril 2025, la Sarl [U] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est l’infirmation de l’ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d’appel critique tous expressément.

La clôture est intervenue le 10 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions d’appelant n°2 notifiées le 3 novembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la Sarl [U] demande, au visa des articles 835 et 834 du code de procédure civile, de :

— Infirmer l’ordonnance rendue le 25.03.2025 (RG n°24/01793) par le Président du tribunal judiciaire de Toulouse, en ce qu’elle a':

— condamné la Sarl [U] à Madame [Z] [K] la somme provisionnelle de 104.948,66 euros ttc (cent quatre mille neuf cent quarante huit euros et soixante six centimes) au titre des loyers, accessoires, charges et taxes restant dus au 1er trimestre 2025 (à l’exception de la taxe foncière 2024), pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [Z] [K] ;

— dit que cette somme provisionnelle sera majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complet paiement ;

— débouté la Sarl [U] de ses autres prétentions, y compris sa demande de délais de grâce et sa demande d’injonction judiciaire sous astreinte ;

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

— condamné la Sarl [U] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

Et statuant à nouveau :

— Constater l’existence de contestations sérieuses et déclarer n’y avoir lieu à référé ;

— Débouter en conséquence Mme [Z] [R] épouse [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de [U],

— Renvoyer Mme [Z] [R] épouse [K] à mieux se pourvoir ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la juridiction retenait que l’obligation de [U] ne serait pas sérieusement contestable,

— Limiter celle-ci à un montant actualisé de 98'116.06 euros (4ème trimestre 2025 inclus),

— Octroyer le cas échéant les plus larges délais de paiement, à savoir un paiement échelonné sur 2 années,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [Z] [R] épouse [K] à remettre en état les locaux loués et sinistrés depuis le 17.06.2023 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivant la notification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner Mme [Z] [R] épouse [K] aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamner Mme [Z] [R] épouse [K] à payer à [U] la somme de 3 000.00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que des contestations sérieuses s’opposent à la demande en paiement des loyers formée par la bailleresse, dans la mesure où une partie des locaux est inexploitable suite à un dégât des eaux.

Le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse, ainsi qu’à plusieurs stipulations contractuelles relatives à la réalisation des travaux dans les locaux donnés à bail, lui permet, selon elle, d’invoquer l’exception d’inexécution devant le juge du fond.

Subsidiairement, elle conteste les montant réclamés au titre des loyers impayés.

A titre reconventionnel, elle rappelle que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou remises en état même en présence de contestations sérieuses, et demande à la cour d’ordonner à la bailleresse de faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser le trouble manifestement illicite.

Par conclusions portant appel incident notifiées le 5 août 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, Madame [Z] [R] épouse [K] demande de':

— Infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Toulouse le 25 mars 2025 en ce qu’elle devait condamner la Sarl [U] à payer à Madame [Z] [K] la somme provisionnelle de 104'948,66 euros ttc au titre des loyers, accessoires, charges et taxes restant dus au 1er trimestre 2025 (à l’exception de la taxe foncière 2024), pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [Z] [K] ;

Statuant à nouveau :

— Condamner la société [U] à la somme de 124'916,22 euros au titre des loyers, accessoires, charges et taxes restant dus au 3ème trimestre 2025 pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [Z] [K] ;

— Mettre à sa charge les entiers dépens de l’instance d’appel ainsi que les émoluments proportionnels de recouvrement prévus à l’article A 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse d’un recouvrement forcé de l’arrêt à intervenir,

— Condamner la société [U] au paiement d’une juste somme de 4'000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que la jurisprudence ne permet pas au preneur d’invoquer l’exception d’inexécution pour un trouble de jouissance, en ce qu’elle exige une impossibilité absolue d’exploiter les locaux.

Elle rappelle par ailleurs que seul le preneur est assuré et susceptible de percevoir une prime d’assurance suite au dégât des eaux'; elle affirme n’avoir commis aucun manquement lié à l’absence de réalisation des travaux nécessaires.

Ainsi, la société preneuse ne justifie pas de contestations sérieuses de ce chef, et ne peut pas exiger d’elle qu’elle fasse réaliser des travaux.

Elle conclut par ailleurs à la réformation du jugement sur le montant des sommes provisionnelles allouées, demandant leur réévaluation à la hausse.

Motifs de la décision':

La cour est ainsi saisie sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile d’une demande de condamnation du preneur à bail commercial à des provisions pour loyers et charges demeurés impayés à défaut de contestations sérieuses et d’une demande reconventionnelle de condamner la bailleresse à faire des travaux sous astreinte pour trouble manifestement illicite.

Saisie de l’appel d’une ordonnance de référé pour provisions ou pour travaux répondant à un trouble manifestement illicite, la cour statue avec les pouvoirs du juge des référés en appréciant les demandes au jour où elle statue.

— Sur la demande de condamnation du preneur à des provisions':

Le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, a rappelé les pouvoirs du juge des référés en matière de condamnation à provisions et la nécessité d’avoir écarté toute contestation sérieuse pour pouvoir allouer des provisions.

En effet, en application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas ou

l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision

au créancier.

Toutefois « Juge de l’évident'», le juge des référés n’a toutefois plus le pouvoir de statuer (cf 3ème Civ., 19 mars 1986, n°84-16.688) en cas de contestation sérieuse. L’existence de celle-ci n’est pas laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond mais est contrôlée par la Cour de cassation (Ass. plén., 16 novembre 2001, pourvoin° 99-20.114, Bull. 2001, Ass. plén., n°13)

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux

prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

A cet égard, il a été jugé que l’existence d’une contestation sérieuse est liée à la présentation d’une exception d’inexécution (cf.3ème Civ., 30 mai 2007, pourvoi n°06-19.068, 3ème Civ., 5 septembre 2012, pourvoi n°11-17.395) et qu’en interprétant les clauses d’un contrat, le juge des référés tranchait une contestation sérieuse et excédait ses pouvoirs (cf 3ème Civ., 9 mars 2011, pourvoi n° 09-70.930 , cf. 3 ème Civ., 22 mars 2018, pourvoi n 17-15.272 ).

Cependant, le juge des référés ne peut se retrancher derrière la seule existence d’une défense au fond pour se déclarer sans pouvoir et doit au contraire passer outre à des

contestations manifestement dépourvues de fondement (cf. 2ème Civ., 25 mars 2010, pourvoi n° 08-13.812).

S’agissant d’un bail commercial, l’exception d’inexécution peut être retenue dès lors qu’il s’agit d’un contrat avec des obligations réciproques et que l’inexécution opposée est d’une gravité suffisante.

Ainsi sur le fondement des articles 1719 et 1728 du code civil et retenant l’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire, obligations qui sont réciproques, la Cour a de longue date admis la possibilité pour une partie au contrat de bail de se prévaloir de l’exception d’inexécution (cf en matière de bail commercial 3ème Civ., 21 décembre 1987, pourvoi n° 86-13.861, Bull. 1987, III, n° 212).

S’agissant de l’exception d’inexécution opposée au bailleur, comme en l’espèce, le juge ne peut reconnaître au locataire la possibilité de se prévaloir de l’exception d’inexécution sans constater l’impossibilité de jouir des lieux loués (cf 3ème Civ., 20 février 1991, pourvoi n° 89-18.372). Et en matière de bail commercial, l’exercice de l’exception d’inexécution est également admise dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés (cf. 3ème Civ., 25 juin 2003, pourvoi n°01-15.364'; 3ème Civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923).

En définitive, la Cour de cassation exerce un contrôle sur la caractérisation par les juges du fond de l’impossibilité de jouir des lieux ou du fait que les manquements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés (cf. 3ème Civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923).

C’est donc à bon droit que le premier juge a rappelé, contrairement aux affirmations du preneur, que ce dernier ne peut solliciter la suspension intégrale de son obligation du paiement des loyers que s’il est dans l’impossibilité absolue d’exploiter les locaux (cf. 3e Civ., 21 décembre 1987, pourvoi n° 86-13.861, Bulletin 1987 III N° 212 la cour de cassation «' Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui condamne le locataire au paiement de loyers sans rechercher, comme il lui était demandé, si celui-ci ne s’était pas trouvé, du fait du bailleur, dans l’impossibilité totale d’exercer son commerce dans les lieux'».)'

La contestation sérieuse soulevée par la société [U] s’appuie sur les dispositions des articles 1217 et 1219 du code civil pour refuser de verser les loyers dus dès lors que la bailleresse n’a pas exécuté son obligation et que cette inexécution est d’une gravité suffisante, en l’espèce un manquement au devoir de délivrance du bailleur à la suite d’un sinistre dégâts des eaux depuis le 7 juin 2023, dégât des eaux en toiture, dénoncée comme la 3ème inondation (cf pièce 11).

Pour en justifier, elle produit des constats de l’état des locaux établis par Me [X], commissaire de justice, du 16 septembre 2024 (pièce 10) et, en cause d’appel, des 17 avril 2025 et 30 septembre 2025 (pièces 14 et 15) ainsi qu’un constat du service IMR (immeuble menaçant ruine) de la commune de [Localité 1] après visite sur site du 26 mai 2025 au [Adresse 6] à [Localité 1] (pièce 18).

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, les loyers, taxes et charges impayés réclamés se fondent sur plusieurs baux commerciaux distincts et l’exception d’inexécution soulevée doit s’analyser pour chaque bail pris distinctement ou en fonction du fonds de commerce qu’ils servent.

Les locaux exploités correspondent à l’établissement [T], sis en rez de chaussée au [Adresse 7], à l’angle des [Adresse 8] et [Adresse 4], un autre local se situe juste au-dessus en 1er étage et un autre local se situe en dessous en cave et pour chacun de ses locaux, les baux sont distincts. La société [U] fait valoir qu’il s’agit du même fonds de commerce exploité avec les 3 baux distincts dans les conditions constatées.

D’autres locaux correspondent à l’établissement Majestic, en rez de chaussée du même immeuble, au [Adresse 9] et donnant sur la [Adresse 4].

La société [U] expose que les locaux du [Adresse 9] avec la cave sont totalement inexploitables depuis le sinistre du 7 juin 2023, consécutif à des infiltrations par toiture et un puits de jour. Et elle précise que les autres locaux loués correspondant au fonds [T] sont demeurés exploités mais sont très affectés par ce même sinistre dégât des eaux.

Dans ses conclusions en cause d’appel, la société [U] ne précise pas ne plus exploiter les locaux du fonds de commerce [T]'; en revanche, elle évoque des désordres qui troublent la jouissance paisible des locaux et produit de nouvelles pièces en appel pour l’établir.

Elle expose qu’à la suite de la déclaration de sinistre du 7 juin 2023, les parties ont été convoquées en réunion d’expertise amiable les 25 août 2023 puis 16 septembre 2024, la propriétaire Madame [K], étant représentée par M. [O], qui représentait aussi le syndic de copropriété, et l’assureur dans son rapport appelait le bailleur à intervenir dans le règlement du sinistre se fondant sur l’article 4 de chacun des baux, intervention qu’elle n’aurait pas faite.

Il est ainsi allégué d’une contestation sérieuse sur la responsabilité des désordres allégués pour chacun des fonds de commerce occupant les locaux pris à bail dont il est demandé le règlement des loyers et désordres qui rendraient difficile l’exploitation des fonds de commerce.

La bailleresse dénonce le caractère manifestement peu sérieux de la contestation soulevée en précisant que le preneur a une obligation d’assurance du risque dégât des eaux dans chacun des baux souscrits, que ces baux comportent une clause de renonciation à recours.

Enfin quant à l’obligation du bailleur d’affecter les indemnités d’assurance à recevoir pour la reconstruction du local prévue au contrat, la bailleresse estime qu’elle ne jouera que pour les parties qu’elle doit assurer en sa qualité de propriétaire non occupant s’agissant de la structure de l’immeuble qui serait touchée et non pas pour les embellissements pour lesquels le preneur est seul responsable et bien assuré.

Elle fait valoir que le dégât des eaux au sein des locaux exploités sous l’enseigne Majestic dont l’origine provient d’une partie ponctuelle de la toiture de cet ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, la reprise de la défectuosité a été effectuée à la requête du syndicat des copropriétaires via son syndic dès le 31 janvier 2024 (pièce 28) et la société [U] couverte par sa Cie d’assurance pour les pertes d’exploitation liées à ce dégât des eaux a été nécessairement indemnisée mais n’a jamais versé les loyers correspondants à la bailleresse.

Elle observe par ailleurs que s’agissant du local exploité sous l’enseigne [T], la dégradation n’avait pas été évoquée en première instance et qu’il est évoqué en appel pour la première fois des locaux affectés d’humidité sans que le sinistre dégât des eaux pour lequel elle est assurée ait été déclaré. Elle ajoute qu’elle continue à exploiter le local alors qu’elle ne règle ni loyer ni charge depuis 2 ans et demi.

Après examen des pièces produites aux débats, il apparaît que la société [U] a produit le constat amiable dégât des eaux de la sarl [U] pour l’établissement [T] au [Adresse 7] pour un sinistre dégât des eaux, puits de jour de l’immeuble et toiture, du 7 juin 2023, déclaré le jour même.

Le constat du commissaire de justice du 16 septembre 2024 ne portait que sur les locaux [Adresse 10] et il y est décrit pour l’essentiel des traces d’humidité dans les locaux avec un plancher en rez de chaussée gondolé et instable avec des murs de la cabine d’essayage humides et dégradés'; par ailleurs, le caisson de la vitrine est dégradé et affaissé et dans la cave, il y a des traces d’humidité et de moisissures aux murs et plafond et le placoplâtre est détruit pas endroits.

Le rapport définitif de l’assurance de la société [U] a été déposé le 2 octobre 2024 et a chiffré l’indemnisation de l’aménagement intérieur à 7.748,37 euros, franchise déduite.

La société [U] a donc été indemnisée des désordres subis pour ce sinistre au sein de l’établissement [T] et pouvait effectuer les travaux.

Par ailleurs, la facture des travaux en toiture évoqués par la bailleresse en pièce 28 correspond à des travaux en toiture au [Adresse 9] à [Localité 1] du 31 janvier 2024 facturés le 9 décembre 2024 pour «'recherche de l’origine d’infiltration dans le local commercial de M. [P] et reprise ponctuelle sur la toiture'» pour un montant total de 748 euros. Cette facture comprend la mention suivante en exergue': «intervention faite le 31 janvier 2024 -'travaux en mesures conservatoires, non soumis à garantie. Si les désordres persistent, des travaux complémentaires seront à réaliser- toiture vétuste'».

Enfin en cause d’appel, s’agissant des constats du commissaire de justice des 17 avril 2025 et du 30 septembre 2025 dans le local [T], le commissaire de justice précise que les dégradations précédemment constatées sont toujours présentes et visibles et que les dégâts sont plus importants dans la mezzanine au sein d’un petit réduit, que les murs sont humides et dégradés, que le sol en parquet est dégradé, boursouflé et en mauvais état, que dans la cave, le plafond s’est effondré par endroit et des traces de moisi sont amplifiées.

Il précise se déplacer dans le local voisin non exploité (locaux de l’établissement Majestic) et constate que dans un petit réduit les dégradations se sont amplifiées, les murs sont humides et le plafond s’est en partie effondré, que dans la cave, les murs sont toujours humides et que le sol présente des traces d’humidité.

Enfin, la société [U] produit un échange de courriels entre le syndic de copropriété et le service IMR de la direction protection des populations de la commune de [Localité 1] du 23 juillet 2025, service qui a effectué une visite sur place le 26 mai 2025 et qui a fait des constats en parties communes de l’immeuble dont les toitures et parties privatives.

Des recommandations à court terme (deux mois) sont énoncées comportant des actions en plomberie sur les réseaux EP, des travaux en charpente couverture avec inspection détaillée des toitures de l’immeuble, la réalisation d’études sur les structures par un bureau d’études spécialisé et la réalisation d’un diagnostic d’un état parasitaire des pièces de bois en charpente et escalier. Il est précisé que si des dégradations ou anomalies majeures étaient constatées des mesures de sécurisation devront être prises.

Cette dernière pièce n’établit pas que les locaux commerciaux litigieux sont inexploitables'; elle ne fait qu’envisager des mesures de diagnostic dans divers secteurs.

Il ressort par conséquent de l’ensemble pièces produites que les divers constats effectués font état de désordres divers, qui éventuellement s’aggravent, mais aucun n’est de nature à rendre les locaux de la société [U] pour les fonds de commerce [T] et Majestic inexploitables. D’ailleurs, la société [U] continue à exploiter l’un d’eux sans régler les loyers et charges depuis de nombreux mois.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a écarté l’exception d’inexécution comme n’étant pas manifestement sérieuse pour justifier la suspension intégrale des loyers par le preneur.

— Sur le montant de la provision':

Subsidiairement, sur le quantum de la provision la société [U] ne conteste pas le montant des loyers et charges versés pour 94 647,50 euros retenu par l’ordonnance critiquée et y ajoute désormais 28.073,75 euros depuis l’ordonnance déférée, soit un total de 122 721, 25 euros depuis le 1er janvier 2020.

Sur les débits du compte locatif, elle admet tous les loyers retenus au titre des locaux commerciaux à l’exception de la partie habitation soit, selon elle, un total de 186.350,98 euros arrêté au 31 mars 2025 et 27.627,60 euros pour les autres trimestres de 2025.

Au niveau des charges dues, elle dénonce le défaut d’inventaire précis et limitatif visé au bail et n’admet que 2.161,73 euros sur les sommes réclamées.

Elle admet enfin les sommes réclamées au titre des taxes foncières sur justifications produites soit 21 028 euros.

[Z] [K] rappelle que le local à usage accessoire d’habitation dont il est critiqué la révision triennale du loyer pratiquée ne peut être soumis au régime des locaux d’habitation alors que la personne morale titulaire du bail est une société commerciale et que la révision pratiquée répondait aux dispositions des articles L145-37 et L145-38 du code de commerce. Sur les charges, elle précise que les relevés de charges ont été versées aux débats et s’élèvent à 9.940,44 euros de 2020 à 2023.

Si la contestation concernant le local d’habitation n’est manifestement pas sérieuse s’agissant d’un bail commercial souscrit par une société commerciale, en revanche, l’examen de charges ne permet pas d’affirmer au niveau du référé qu’elles sont manifestement incontestables.

Eu égard aux versements effectués par la société [U] et aux sommes restant dues et manifestement non contestables (loyers, local d’habitation compris après révision triennale, taxes foncières et charges non contestées), la cour estime que les sommes dues sans contestation s’élèvent à 114 283,19 euros (= 217.930,73 – 103.647,50) et condamne, à titre de provisions, la société [U] à verser à [Z] [K] la somme de 114.000 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 1er janvier 2025 .

— Sur la demande de délais de grâce':

La société [U] demande à bénéficier d’un délai de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil et en tenant compte de la situation du débiteur et notamment des difficultés de trésorerie subies du fait des mouvements sociaux (gilets jaunes), des conséquences de la pandémie Covid 19, des travaux réalisés par la Mairie de [Localité 1] dans la [Adresse 4] pendant 8 mois fin 2022 et du fait de la dégradation des locaux notamment au niveau des locaux du Majestic qui a dû cesser son exploitation en juin 2023 à la suite du dégât des eaux..

[Z] [K] s’oppose au délai de paiement alors que la société [U] admet devoir au mois 91000 euros et ne paye même pas les loyers courants et rappelle qu’elle ne verse plus ses loyers depuis le 21 décembre 2023.

Eu égard au délai déjà subi par la créancière du fait du comportement du preneur alors qu’il reconnaît la majeure partie de sa dette dont le montant est énorme et sans consigner une quelconque somme au titre des loyers en cours de procédure, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délai de paiement de la société [U].

— Sur la demande de condamnation de la bailleresse à des travaux pour trouble manifestement illicite':

La société [U] demande la condamnation de la bailleresse à faire des travaux pour trouble manifestement illicite sans préciser les travaux demandés autrement qu’en sollicitant la remise en état des locaux loués et sinistrés depuis le 17 juin 2023.

En première instance, elle fondait sa demande sur l’article 4 «'assurance de chacun des baux'» liant les parties et nécessitait une interprétation des baux qui dépassait les pouvoirs du juge des référés.

En appel, la société [U] vise l’existence d’un trouble manifestement illicite pour justifier de la mesure demandée même en cas de contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Force est de constater que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé du seul fait que les constats produits ne permettent pas d’imputer avec évidence à la bailleresse la charge des travaux à effectuer pour la remise en état des locaux loués et sinistrés mais surtout du fait que les travaux demandés ne sont pas précisés. Par ailleurs, les dernières pièces produites ne permettent pas de caractériser un péril imminent ni une impossibilité d’exploiter pour établir un trouble manifestement illicite.

Enfin, la société [U] produit une nouvelle assignation en référé du 5 septembre 2025 de la bailleresse en résiliation du bail et dans ses conclusions en réponse, la société [U] a d’ores et déjà demandé une expertise judiciaire afin de déterminer notamment les désordres des locaux, leur origine, les responsabilités encourues et surtout les travaux à effectuer au-delà des préjudices subis par la société [U].

Il ne sera donc pas fait droit à la demande reconventionnelle trop imprécise sur l’obligation sollicitée alors même qu’elle sollicite une expertise judiciaire dans une autre instance pour les déterminer.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la sarl [U] de ce chef.

— Sur les demandes accessoires':

la société [U] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il ne sera pas fait droit à la condamnation des émoluments proportionnels de recouvrement prévus à l’article A 444-32 du code de commerce, s’agissant de frais à venir.

Eu égard à la situation respective des parties, la société [U] sera condamnée à verser à [Z] [K] 1500 euros pour les frais de première instance et 2500 euros pour les frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme l’ordonnance de référé, mais seulement en ce qu’elle a condamné la Sarl [U] à payer à Madame [Z] [K] la somme provisionnelle de 104'948,66 euros ttc au titre des loyers, accessoires, charges et taxes restant dus au 1er trimestre 2025 (à l’exception de la taxe foncière 2024) pour l’ensemble des baux souscrits avec Madame [Z] [K],

Et, statuant à nouveau sur le chef infirmé,

— Condamne la sarl [U] à verser à [Z] [K] la somme de 114.000 euros à titre provisionnel

— Confirme l’ordonnance de référé pour le surplus

— Condamne la sarl [U] aux dépens d’appel

— Déboute [Z] [K] de sa demande au titre de l’article A 444-32 du code de commerce

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la sarl [U] à payer à [Z] [K] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier La présidente

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