Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 11 mars 2026, n° 25/01574

CA Toulouse
Infirmation 11 mars 2026

Arguments

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Accepté
Qualité du syndic pour agir au nom du syndicat
La cour a estimé que l'assignation délivrée au syndic en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires est valable, et que la SCI [W] a intérêt à agir contre le syndicat.
Accepté
Délai pour agir
La cour a constaté que l'action a été engagée avant l'expiration du délai de trois mois prévu par la loi, rendant les demandes recevables.
Accepté
Responsabilité des intimés pour les dépens
La cour a jugé que les intimés doivent supporter les dépens de l'incident de première instance et d'appel.
Rejeté
Absence de fondement pour les demandes d'indemnité
La cour a décidé de rejeter les demandes d'indemnité fondées sur l'article 700, considérant qu'il n'est pas équitable d'accorder des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 11 mars 2026, n° 25/01574
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	25/01574
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylviane VASSALVincent PARERA
Cabinet(s) :	ARCANTHE
Parties :	S.C.I. [ W ] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [ W ], S.A.R.L. MARTIN GESTION

Texte intégral

11/03/2026

ARRÊT N° 26/ 93

N° RG 25/01574

N° Portalis DBVI-V-B7J-RA2U

NA – SC

Décision déférée du 11 Avril 2025

TJ de [Localité 1] – 24/00587

G. SINGER

INFIRMATION

Grosse délivrée

le 11/03/2026

M^e Hafida CHTIOUI

M^e Vincent PARERA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.C.I. [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hafida CHTIOUI, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Sylviane VASSAL de l’AARPI CHTIOUI ELKIESS VASSAL, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [W], représenté par son syndic en exercice la Sarl MARTIN GESTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A.R.L. MARTIN GESTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte notarié du 8 novembre 2023, reçu par Me [S] [O], notaire à Montech (82), avec la participation de Me [Q] [R], notaire à Espalion (12), la SCI [W] a vendu à Mme [E] [J] le lot de copropriété n°175 dont elle était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5], [Adresse 6], et [Adresse 7] à Toulouse (31).

Par courriers du 10 novembre 2023, reçus le 16 novembre 2023, Me [O] a notifié à la SARL Martin Gestion, syndic de la copropriété, le transfert de propriété, par application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, et l’avis de mutation du bien, au visa de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

L’avis de mutation précisait : "Pour l’opposition éventuelle du syndic, le domicile spécial est élu en l’office notarial de Me [Q] [R], notaire à [Localité 4] représentant le vendeur, détenteur des fonds".

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, délivré à Me [R], la SARL Martin Gestion a formé opposition au paiement du prix de vente, au nom et pour le compte de son mandant, le syndicat des copropriétaires, en invoquant une créance de 12.556,37 euros au titre de différentes charges de copropriété impayées.

Par acte du 30 novembre 2023, délivré à Mme [E] [J] "ayant élu domicile en l’office Me [R]« , une nouvelle opposition au paiement du prix de vente a été formée, pour la même somme de 12.556,37 euros. Ce deuxième acte mentionne qu’il »annule et remplace le précédent acte signifié le 23/11/2023".

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la SCI [W] a fait assigner 'la SARL Martin Gestion, ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]', devant le tribunal judiciaire de Toulouse, auquel elle demandait de juger que l’opposition du 30 novembre 2023 au paiement du prix de vente du lot de copropriété est irrecevable, pour avoir été faite à une personne qui n’avait pas qualité pour en être destinataire, et que la SARL Martin Gestion, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], est forclose en ses demandes, de juger que l’opposition du 30 novembre 2023 est irrégulière pour ne pas comporter le détail des sommes réclamées, et d’ordonner la mainlevée de l’opposition.

Par conclusions d’incident notifiées le 24 juin 2024, la société Martin Gestion a soulevé l’irrecevabilité des demandes de la société [W] à l’égard de la société Martin Gestion, syndic.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la SCI [W] a fait appeler en cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Martin Gestion.

Par ordonnance du 11 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi des fins de non recevoir soulevées par la société Martin Gestion et par le syndicat des copropriétaires, a :

— déclaré irrecevables les demandes de la SCI [W] à l’encontre de la SARL Martin Gestion et à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

— condamné la SCI [W] aux dépens de l’instance,

— condamné la SCI [W] à payer à la SARL Martin Gestion et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a retenu que l’assignation tendant à contester l’opposition devait être délivrée au syndicat des copropriétaires et non au syndic, que l’action engagée à l’encontre de la société Martin Gestion, qui a été assignée le 24 janvier 2024 en qualité de syndic, est irrecevable faute d’intérêt à agir à l’encontre du syndic, et que l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 17 juillet 2024, après l’expiration du délai de trois mois imparti par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, est irrecevable comme tardive.

Par déclaration du 6 mai 2025, la SCI [W] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Par avis du 16 mai 2025, l’affaire a été orientée à bref délai en application de l’article 906 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 juillet 2025, la SCI [W], appelante, demande à la cour, au visa des articles 18 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— infirmer l’ordonnance en date du 11 avril 2025 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Martin Gestion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],

— déclarer recevable la SCI [W] en ses demandes,

— condamner solidairement la SARL Martin Gestion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à verser à la SCI [W] la somme totale de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société [W] soutient qu’assigner la SARL Martin Gestion en qualité de syndic du syndicat des coproprietaires ou le syndicat des coprcprietaires pris en la personne de son syndic revient au même, et que la procédure a bien été engagée contre le syndicat des coproprietaires, et dans les temps.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL Martin Gestion, et la SARL Martin Gestion, intimés, demandent à la cour, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, les articles 19, 19-1 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 avril 2024 en toute ses dispositions.

Y ajoutant,

— condamner la SCI [W] au paiement au versement de la somme de 2.500 euros à la société Martin Gestion et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Martin Gestion et le syndicat des copropriétaires soutiennent que la demande a été initialement formulée non pas à l’encontre du syndicat des copropriétaires, mais contre le syndic à titre personnel, à l’encontre duquel la société [W] n’a pas d’intérêt à agir, et que les demandes formulées postérieurement à l’encontre du syndicat des copropriétaires sont prescrites.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 6 janvier 2026.

MOTIFS

Le juge de la mise en état comme les parties intimées rappellent avec pertinence que l’action en contestation d’une opposition exercée en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non contre son syndic, et que l’assignation doit préciser que le syndic est saisi en tant que représentant légal du syndicat , ou indiquer qu’elle est dirigée contre le syndicat pris en la personne de son syndic.

La cour de cassation retient cependant que lorsqu’elle est délivrée au syndic 'en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires', ou 'ès qualités de syndic de la copropriété', il doit être considéré que l’action est bien dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ( Cass. Civ. 3e, 31 mars 2016, n°15-10.409; Cass. Civ. 3e, 17 nov. 2021, n° 20-21.482).

En l’espèce l’assignation en contestation de l’opposition a été délivrée, le 24 janvier 2024, à 'la SARL Martin Gestion, ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]'.

Il doit donc, au regard de la jurisprudence de la cour de cassation, être considéré que la société Martin Gestion a bien été assignée en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, et non à titre personnel.

L’assignation a ainsi été signifiée au syndicat des copropriétaires, qui a qualité pour défendre à l’action en contestation de l’opposition, et à l’encontre duquel la société [W] a intérêt à agir.

L’action a d’autre part été engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires le 24 janvier 2024, soit avant l’expiration du délai de trois mois imparti pour agir prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ce délai courant à compter de la signification de l’opposition, faite en l’espèce le 30 novembre 2023.

Les fins de non recevoir soulevées par la société Martin Gestion et par le syndicat des copropriétaires doivent donc être écartées.

La cour, infirmant l’ordonnance, déclare les demandes de la société [W] recevables.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont de même infirmées.

La société Martin Gestion et le syndicat des copropriétaires sont tenus in solidum de supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable, à ce stade du litige, de laisser chacune des parties supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés, de sorte que les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue le 11 avril 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare les demandes de la société [W] recevables ;

Condamne in solidum la société Martin Gestion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] aux dépens de l’incident de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX