19/02/2026

ARRÊT N° 89/2026

N° RG 23/04327 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P4EZ

EV/KM

Décision déférée du 20 Novembre 2023

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

[H]

[F] [U]

[G] [X] [R]

C/

[N] [Q]

infirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anouchka MASAROTTO, avocat au barreau d’ALBI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-11893 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [G] [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anouchka MASAROTTO, avocat au barreau d’ALBI

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-31555-2023-11894 du 04/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIME

Monsieur [N] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Hervé RENIER de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau d’ALBI

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2015, à effet au même jour, M. [N] [Q] a donné en location pour une durée de 3 ans à Mme [F] [U] et M. [G] [R] une maison d’habitation individuelle située à [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 600 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 décembre 2022, le bailleur a informé les locataires de son intention de reprendre le logement pour y habiter, la résiliation du bail prenant effet au 1er juillet 2023.

Le 6 janvier 2023, Mme [U] contestait la validité du congé pour fausseté du motif invoqué, considérant que la résiliation du bail avait pour objectif d’éviter au bailleur d’effectuer les travaux de mise en conformité demandés par la CAF.

Par acte du 28 mars 2023 Mme [U] et M. [R] ont fait assigner M. [Q] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi aux fins de :

— constater que l’absence de tentative de conciliation amiable du litige est justifiée par l’urgence manifeste et par les circonstances de l’espèce rendant impossible ladite tentative,

— déclarer nul et non avenu le congé frauduleux délivré par M. [N] [Q],

— condamner M. [N] [Q] à réaliser les travaux de mise en décence du logement loué sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir : travaux de mise en conformité de l’installation électrique, mise en sécurité des fondations du plancher bas, pose des garde-corps, étanchéité de la toiture, isolation thermique des combles et du plancher bas, rénovation des menuiseries, système de ventilation, désinfection des murs affectés de moisissures,

— ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à achèvement desdits travaux,

— condamner M. [N] [Q] à payer à Mme [F] [U] et M. [G] [R] la somme de 3 000 € pour trouble de jouissance,

— condamner M. [N] [Q] à délivrer à Mme [F] [U] et M. [G] [R] les quittances de loyer du 1er août 2015 au 31 mars 2022, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir,

— condamner M. [N] [Q] d’avoir à payer les dépens et d’avoir à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire 20 novembre 2023, le juge a :

— dit que le congé délivré par les preneurs aux fins de reprise n’est pas frauduleux,

— dit que le congé est irrégulier et de nul effet au motif qu’il ne pouvait être délivré que pour la date d’échéance du bail, soit le 1er août 2024,

— débouté Mme [F] [U] et M. [G] [R] de leurs demandes de travaux sous astreinte,

— débouté Mme [F] [U] et M. [G] [R] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance invoqué,

— dit qu’il n’y a pas lieu à suspendre le paiement des loyers,

— dit que M. [N] [Q] devra effectuer les travaux de mise en conformité des systèmes de ventilation.

— constaté que les quittances de loyers sont versées aux débats,

— constaté que les justificatifs d’assurance locative sollicités par le bailleur sont produits par Mme [F] [U],

— laissé les dépens et les frais irrépétibles engagés à la charge de chaque partie,

— rappelé que la décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 14 décembre 2023, Mme [U] et M. [R] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— dit que le congé délivré par les preneurs aux fins de reprise n’est pas frauduleux,

— débouté Mme [F] [U] et M. [G] [R] de leurs demandes de travaux sous astreinte,

— débouté Mme [F] [U] et M. [G] [R] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance invoqué,

— constaté que les quittances de loyers sont versées aux débats,

— laissé les dépens et les frais irrépétibles engagés à la charge de chaque partie.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [F] [U] et M. [G] [R] dans leurs dernières conclusions du 25 mai 2025, demandent à la cour au visa des articles 6, 15-1 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1731 du code civil de :

— déclarer recevable l’appel formé par Mme [F] [U] et M. [G] [R],

— déclarer irrecevable l’appel incident formé par M. [Q] par conclusions du 22 mai 2025,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1],

Statuant à nouveau sur ces chefs de jugement,

— déclarer sans objet la demande de nullité du congé frauduleux du 29 décembre 2022 compte tenu du départ volontaire des locataires,

— constater l’état d’indécence du logement loué situé [Adresse 5],

— déclarer sans objet la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise en décence du logement loué sous astreinte compte tenu du départ volontaire des locataires,

— déclarer sans objet la demande de suspension du paiement du loyer compte tenu du départ volontaire des locataires,

— condamner M. [N] [Q] à payer à Mme [F] [U] et M. [G] [R] la somme de 7.800 € au titre de leur préjudice de jouissance, somme arrêtée au jour des présentes et à parfaire au jour le plus proche de la décision à intervenir,

— rejeter les demandes de condamnation formée par M. [N] [Q] à l’encontre de Mme [F] [U] et de M. [G] [R],

— condamner M. [N] [Q] aux frais irrépétibles et aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

M. [N] [Q] dans ses dernières conclusions du 28 mai 2025, demande à la cour au visa des articles 6, 15-1, et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1731 du code civil :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— déclarer recevable les demandes formulées au titre de l’arriéré de loyer et des dégradations locatives,

— infirmer la décision dont appel,

— juger sans objet la demande de nullité du congé aux fins de reprise et la

demande de travaux sous astreinte,

— juger n’y avoir lieu à suspendre le paiement du loyer,

— débouter Mme [F] [U] et M. [G] [R] de leur demande de préjudice de jouissance,

— juger que les quittances des loyers réglés ont été délivrés aux locataires,

— condamner Mme [F] [U] et M. [G] [R] à verser la somme de 9 600€ au titre des loyers impayés entre le 1er mai 2023 et le 6 août 2024,

— condamner Mme [F] [U] et M. [G] [R] à verser la somme de

35 040.58 € en réparations des dégradations locatives,

— débouter les appelants de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens et à verser à M. [N] [Q] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

À l’audience les parties se sont accordées sur le report de l’ordonnance de clôture du 26 mai 2025 au jour de l’audience, les appelants ayant conclu le 24 mai et l’intimé ayant répondu le 28 mai.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Sur la demande principale :

La cour constate que les appelants, qui ont quitté les lieux, ne soutiennent plus leurs demandes initiales de : voir déclarer nul et non avenu le congé délivré par M. [Q], obtenir sa condamnation à leur remettre les quittances de loyer et à réaliser les travaux de mise en décence du logement loué sous astreinte avec suspension du paiement du loyer jusqu’à leur achèvement.

Les appelants font valoir que:

— l’état du logement a été constaté par [O] [Z] qui a relevé les désordres affectant l’installation électrique, l’absence d’isolation du plancher bas et les menuiseries, ainsi que l’humidité des lieux les contraignant à utiliser un chauffage supplémentaire pour parvenir à se chauffer et à sécher les pièces alors que la toiture de la maison n’était pas étanche ce qui les a contraints à poser une mousse polyuréthane pour réguler les venues d’eau,

— les factures établies par [L] [B] sont de complaisance de même que les attestations établies par cet artisan ainsi que par M. [A].

Le bailleur oppose que :

' il a fait effectuer des travaux avant l’entrée dans les lieux des locataires (remplacement des gardes corps et des fenêtres, réfection de la toiture),

' en 2022 il a été destinataire d’un courrier de la CAF l’informant d’un constat de non décence, il a sollicité des professionnels et la plupart des travaux ont été exécutés malgré l’opposition des locataires lors de l’intervention des entreprises,

' il soutient que les moisissures résultent de l’usage de moyens de chauffage inadaptés par les locataires qui n’allumaient pas le chauffage central.

Sur ce

La cour rappelle que:

— l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à son maintien en état et à son entretien normal,

— l’article 20-1 dispose enfin : «Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6…».

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent déterminées de la manière suivante:

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. ».

En l’espèce, la locataire est entrée dans les lieux le 1er août 2015.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi et en application de l’article 1731 du Code civil la locataire est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

De fait, la locataire ne s’est plainte d’aucun désordre jusqu’en 2022, c’est-à-dire après une occupation de sept ans. Il convient de préciser que le bailleur n’est tenu qu’à l’égard de Mme [U] au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon rapport établi le 1er juin 2022 par l’organisme Solidaire pour l’Habitat [Z] ( [O] [Z]) l’absence de décence des lieux était caractérisée par les désordres suivants: fuite dans la salle d’eau, porte-fenêtre du salon non étanche, défaut de ventilation dans la cuisine et fonctionnement à vitesse réduite, défaut de garde-corps des fenêtres à l’étage et de l’escalier extérieur, réseau électrique à vérifier (pas assez de prises dans certaines pièces de vie, fils apparents et boîtier de dérivation non fermé), présence de moisissures et traces d’infiltrations.

Selon ce rapport certaines anomalies relevées dans le logement constituaient des manquements aux critères de décence ainsi que des infractions au règlement sanitaire départemental.

Le rapport concluait qu’outre les anomalies relevées il était demandé au propriétaire de faire, a minima les travaux suivants :

— isolation des combles et du plancher bas (plafond de la cave) afin d’améliorer l’isolation thermique du logement,

— vérification de l’étanchéité au regard des traces d’infiltrations relevées au niveau de la toiture,

— faire en sorte que la ventilation fonctionne à une vitesse correcte en permanence, installation de grilles d’aération sur toutes les fenêtres des pièces de vie et détalonnage des portes intérieures pour faciliter une bonne ventilation.

Par courrier du 22 juin 2022, la CAF du [Z] informait le bailleur et les locataires que suite au diagnostic réalisé et à la non-conformité du logement aux critères de décence, l’allocation logement était suspendue, le bailleur ayant 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement.

Le bailleur produit:

' une facture du 26 janvier 2015 pour la pose de menuiseries en PVC blanc. Le rapport établi par [O] [Z] ne relève qu’une seule porte-fenêtre comme n’étant pas étanche, et son remplacement est démontré par le bailleur selon facture du 19 février 2023,

' une facture établie le 21 octobre 2015 concernant la réfection de la toiture de la maison moyennant 4545,50 €. Cependant, le rapport établi postérieurement, le 1er juin 2022 relève que des traces d’infiltrations nécessitent une vérification dont le bailleur ne justifie pas malgré la gravité des conséquences possibles de désordres affectant la toiture,

' une attestation établie par M. [L] [B] le 22 juin 2023 indiquant avoir effectué dans la salle de bain les travaux suivants : réfection du pourtour de la baignoire mise en place d’une bonde de trop-plein et raccords de la tuyauterie,

' une attestation de M. [W] [E] du 28 avril 2023 selon laquelle il a posé des garde-corps aux fenêtres et qu’il n’a pu poser le garde-corps de l’escalier extérieur, la locataire lui ayant empêché l’accès à la maison,

' un courrier établi le 11 octobre 2023 par M. [E] par lequel il indique s’être présenté au logement la veille pour prendre rendez-vous afin de fixer la rampe d’escalier extérieur ce qui lui a été refusé,

' une attestation de M. [M] [A] du 19 avril 2024 selon laquelle il a effectué des travaux électriques dans le logement objet du litige précisant : qu’il lui avait été impossible de mettre la VMC sur la position 2 en raison de l’opposition des locataires au motif de refroidissement du logement, qu’après le remplacement du tableau électrique des disjonctions intempestives ont eu lieux résultant du défaut d’isolement du réfrigérateur et avoir tenté de rallumer la VMC ainsi qu’il lui avait été demandé, sans succès malgré les messages laissés à la locataire. La cour relève cependant qu’il n’est pas prétendu que l’installation d’une VMC dans la cuisine a été tentée.

Il résulte de l’ensemble que les locataires ne démontrent pas que le logement était inhabitable lorsqu’ils en ont pris possession ni même postérieurement. Cependant, le rapport établi par [O] [Z] démontre que les lieux étaient affectés de désordres graves dont la reprise incombait au bailleur qui ne justifie pas avoir entrepris les travaux les plus importants préconisés d’isolation de la maison et de recherche de fuite.

En effet, alors que l’humilité des lieux était relevée dans le rapport il n’est pas justifié de travaux permettant une meilleure circulation de l’air (excepté une augmentation de la vitesse de la VMC) : installation d’une VMC dans la cuisine et de grilles d’aération sur toutes les fenêtres et détalonnage des portes intérieures.

Surtout, il n’est pas justifié de la recherche des causes de l’humidité constatée dans la maison, alors que le rapport relevait des traces d’infiltrations nécessitant une vérification de la toiture et préconisait «a minima » de faire réaliser l’isolation des combles et du plancher bas (plafond de la cave) afin d’améliorer l’isolation thermique du logement.

La carence du bailleur dans la réalisation des travaux préconisés d’isolation thermique efficace, alors que ceux dont il justifie étaient insuffisants à mettre fin aux désordres constatés par le rapport caractérise une absence de respect de son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu telle que définie à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, justifiant l’indemnisation de la locataire qui sollicite une indemnisation à compter du mois de juin 2022, c’est-à-dire au moment où le bailleur a été suffisamment informé des travaux devant être effectués.

Le courrier informatif de la CAF ayant été adressé à M. [Q] le 22 juin 2022, la locataire sera indemnisée de son préjudice à compter du 23 juin 2022 jusqu’à son départ le 6 août 2024, soit 25 mois et 13 jours.

Le loyer des locataires s’élevait à 600 €. Par ailleurs, la famille était composée de cinq enfants respectivement nés les 27 juin 2001, 8 octobre 2003, 7 avril 2005, 9 octobre 2007 et 1er août 2013 que leur jeune âge rendaient particulièrement sensibles à l’humidité des lieux, justifiant que le préjudice de jouissance subi soit évalué à 300 € par mois soit 7630 € pour la période concernée que le bailleur sera condamné à verser à la locataire, par infirmation de la décision déférée, la décision étant confirmée pour Monsieur [R].

Sur l’appel incident :

— sur la recevabilité de l’appel incident :

Les appelants rappellent qu’ils ont formé appel de la décision selon déclaration du 14 décembre 2023 sollicitant l’infirmation de la décision dont appel par conclusions notifiées le 12 mars 2024. Par conclusions du 3 juin 2024, l’intimé a conclu à la

confirmation de la décision sans former appel incident ni demande reconventionnelle et ce n’est que par conclusions notifiées le 22 mai 2025 qu’il a conclu à l’infirmation de la décision de l’appelant et sollicité 9600 € au titre de l’arriéré locatif outre 35'040,58 € en indemnisation des dégradations locatives.

L’intimé oppose que les locataires ayant quitté les lieux le 6 août 2024 c’est-à-dire après l’expiration du délai de l’article 904 du code de procédure civile, cet élément nouveau lui permettait de formuler ces nouvelles demandes, celle concernant les loyers n’étant pas nouvelle puisque les conclusions initiales sollicitaient n’y avoir lieu à suspendre le paiement du loyer.

Sur ce :

Selon l’article 564 du Code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers , ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

En outre, l’article 909 du même code prévoit :«L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.».

Néanmoins, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

En l’espèce, en réponse à la demande de Mme [U] et M. [R], la décision déférée a décidé qu’il n’y avait pas lieu de suspendre le paiement des loyers, conformément à la requête du bailleur, lequel par premières conclusions au fond du 3 juin 2024 a maintenu cette demande de rejet de suspension du paiement du loyer puisqu’à cette date les locataires étaient toujours dans les lieux.

Dès lors, la demande en paiement du solde du loyer, qui résulte du départ des occupants en cours de procédure, le 6 août 2024, ne peut être considérée comme une demande nouvelle mais seulement une demande de fixation du montant restant dû par eux au jour de leur départ postérieurement au délai prévu par l’article 909 du code de procédure civile. De même, les demandes présentées par le bailleur qui concernent les réparations locatives suite au départ des locataires, se rattachent par un lien suffisant aux demandes principales et sont directement liées à cette évolution du litige.

En conséquence, l’appel incident du bailleur doit être déclaré recevable.

— sur les demandes du bailleur :

Ni l’appel principal ni l’appel incident ne portent sur le constat par le premier juge de la délivrance des quittances de loyer, il n’y a donc pas lieu de « juger que les quittances de loyer réglé ont été délivrées au locataire », l’effet dévolutif n’a donc pas joué pour ce chef du jugement.

Les appelants ne contestent pas les montants réclamés par le bailleur au titre des loyers, correspondant au solde dû au jour de leur départ, soit 9600 € pour la période du 1er mai 2023 au 6 août 2024. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme.

S’agissant des réparations locatives, si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi laissant présumer un bon état des lieux à l’entrée des locataires, il n’est pas prétendu que la maison était neuve et il résulte des photographies produites par les parties qu’il s’agit d’une construction ancienne n’ayant pas fait l’objet de rénovations importantes. Par ailleurs, les occupants sont restés neuf ans dans les lieux.

Le bailleur sollicite la condamnation des appelants à lui verser 35'040,58 € en réparation des dégradations locatives correspondant à:

— réparations de la cuisine : 2013 € : correspondant à un document daté du 31 août 2024 établi par M. [L] [B] et qui n’est qualifié ni de devis ni de facture visant le coût de la réparation de la cuisine : charnières de porte, de tiroirs et changement de 5 portes, et de 8 vitres de portes intérieures et d’un panneau de porte intérieure, de lattes de plancher et d’une serrure de la porte de la cave.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie des lieux relève des désordres importants résultant essentiellement de la moisissure constatée dont il a été dit que la responsabilité incombait au bailleur, notamment autour de la porte-fenêtre conduisant sur la terrasse. Par ailleurs, si le document produit concerne le remplacement de lattes du plancher, le sol est indiqué comme étant un lino ancien et atteint par la vétusté. De plus, le remplacement d’une serrure de porte de cave est facturé 200 €, alors qu’aucune mention à ce titre ne figure à l’état des lieux de sortie. Enfin, il n’est pas fait mention de désordres affectant les équipements (difficultés d’ouverture, vitres cassées) justifiant les changements de portes, seules des taches étant relevées. Dès lors, le changement de ces équipements n’apparaît pas justifié et leur vétusté faisant en tout état de cause obstacle à toute indemnisation,

— remise en état de la maison : 32'447,58 €, selon devis établi le 11 septembre 2024 par M. [T] [P] pour des travaux de peinture de l’ensemble de la maison. Cependant, au regard de la vétusté applicable il ne peut être fait droit à la demande,

— remise en état du jardin : 580 € selon devis établi le 9 septembre 2024 de la société Alex’térieur Paysage. Il résulte de l’état des lieux de sortie qu’aucun entretien n’a été effectué, trois zones sont excavées avec présence de déchets de béton à l’intérieur du sol, la présence d’une piscine dont la toile est déchirée est relevée. Au regard des désordres constatés il doit être fait droit à la demande à hauteur du montant réclamé, au regard de la superficie de jardin. Les locataires seront donc condamnés à verser au bailleur 580 € de ce chef.

Sur les demandes annexes :

Au vu de la solution du litige, il convient de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance seront confirmés et chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Déclare recevable l’appel incident de M. [N] [Q],

Constate le départ de M. [G] [R] et de Mme [F] [U],

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [F] [U] d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Constate que M. [G] [R] et de Mme [F] [U] ne sollicitent plus que la nullité du congé aux fins de reprise délivré par M. [N] [Q] soit ordonnée, la réalisation de travaux et la suspension du loyer,

Condamne M. [N] [Q] à verser à Mme [F] [U] 7630 € au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne Mme [F] [U] et M. [G] [R] à verser à M. [N] [Q] :

—  9600 € au titre des loyers impayés,

—  580 € au titre des réparations locatives,

Rejette la demande de M. [N] [Q] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie gardera la charge des dépens d’appel par elle engagés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET