COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 FEVRIER 2025

N° RG 22/06382 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VPFD

AFFAIRE :

[M] [Y] [C] [N]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] – [Localité 3] représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/05067

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Laetitia BOYAVAL- ROUMAUD,

M^e Anne GUALTIEROTTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [M] [Y] [C] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0618

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] – [Localité 3] représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0051

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [N] est propriétaire des lots 12, 57 et 120 correspondant à un appartement situé au 2e étage du bâtiment A, une cave et un parking situés au sous-sol du bâtiment, au sein de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte extrajudiciaire du 14 mai 2019, Mme [H] et M. [N] ont saisi le Tribunal de grande instance de Nanterre afin de voir :

— Annuler les résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2019,

— Dire et juger réputées non écrites les dispositions des articles 9 et 13 du règlement de

copropriété,

— Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal pour procéder à une nouvelle répartition des charges d’équipements propres aux cages d’escaliers et aux ascenseurs,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— les Dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Débouté Mme [H] et M. [N] de leur demande d’annulation des résolutions n°15 et n°16 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2019 ;

— Débouté Mme [H] et M. [N] de leur demande tendant à voir réputées non écrites les dispositions des articles 9, 13 et 15 du règlement de copropriété ;

— Débouté Mme [H] et M. [N] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— Débouté Mme [H] et M. [N] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure ;

— Condamné in solidum Mme [H] et M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Mme [H] et M. [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [N] a relevé appel de ce jugement du 5 septembre 2022, par déclaration du 20 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 8 novembre 2024, par lesquelles M. [N], appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement de la 8e chambre du Tribunal judiciaire de Nanterre du 5 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

— Annuler les résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2019 en ce qu’elles ont été adoptées par l’ensemble des copropriétaires et non par les seuls copropriétaires concernés et en ce qu’elles prévoient une répartition selon une clé qui n’existe pas, alors qu’elles auraient dû prévoir une répartition par cage d’escalier, conformément aux articles 37 et 84 du règlement de copropriété ;

— Dire et juger réputées non écrites les dispositions de l’article 13 du règlement de copropriété en ce qu’elles répartissent les charges des équipements propres à chaque cage d’escalier en charges générales de l’article 10 alinéa 2, de même que celles de l’article 15 concernant les charges ascenseurs ;

— Dire et juger réputées non écrites les dispositions de l’article 9 du règlement de copropriété qui définit les cages d’escalier avec leur vestibule et paliers en parties communes générales alors qu’elles ne sont affectées qu’à l’usage et à l’utilité non de tous les copropriétaires mais seulement de plusieurs d’entre eux ;

— Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la Cour pour procéder à une nouvelle répartition de ces charges d’équipements propres aux cages d’escaliers et aux ascenseurs conforme à l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et créant les parties communes spéciales par cage d’escalier avec les charges spéciales correspondantes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— le Dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir qui est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Vu les conclusions notifiées le 6 novembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

— Condamner M. [N] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [N] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP DPG Avocats, société d’avocats constituée, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande tendant à réputer non écrits les articles 9, 13 et 15 du règlement de copropriété :

En droit

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à compter du 1er juin 2020 et applicable à l’espèce :

' Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Selon l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.'

Selon l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. (…)

S’agissant de la licéité des articles 9, 13 et 15 du règlement de copropriété :

L’article 13 du règlement de copropriété, intitulé 'Charges communes', énonce :

' Les charges communes de l’ensemble des copropriétaires comprendront toutes les dépenses qui seront nécessaires pour quelque cause que ce soit, par l’entretien les réparations et le remplacement de toutes les parties communes déterminées à l’article 9, à l’exception de celles concernant les menues réparations à faire aux gros murs et refends à l’intérieur de chaque local privé qui seront à la charge respective des propriétaires et à l’exception encore des charges spéciales ci-après indiquées. »

L’article 15 du règlement de copropriété, intitulé 'Charges particulières', énonce :

'Ascenseurs / Bien que les ascenseurs soient la propriété de tous les copropriétaires, les dépenses d’entretien de réparations, éventuellement de remplacement, la consommation d’électricité, les primes d’assurances y afférents seront réparties seulement entre les copropriétaires des appartements et des boxes et parkings en sous-sol, qu’ils occupent ou non leurs locaux dans les proportions indiquées dans un tableau spécial qui demeurera ci-joint et annexé.'

Selon l’article 9 du règlement de copropriété, intitulé 'description des parties communes’ :

' Les parties communes placées sous le régime de l’indivision forcée, comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage d’un seul propriétaire … [et notamment]

— les compteurs centraux d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage … et généralement tous les appareils du service de l’immeuble,

— les ascenseurs (mécanisme, cabines de commandes, câbles de guidage, portes d’accès, cabines et agencements, locaux de poulies et machineries),

— les locaux et dégagements des locaux communs, les halls et vestibules, les escaliers de descente aux caves et ceux desservant les étages sur tout leur parcours, les cages d’escaliers, les paliers, les dégagements des caves, les locaux des poubelles et vide-ordures, les locaux servant de garage pour vélos, motos, scooters et voitures d’enfants, les locaux et poste de transformation, tous les locaux communs et d’une manière générale, tous espaces, dégagements, couloirs et locaux qui ne sont pas affectés à l’usage d’un seul propriétaire',

— Accessoires : tous objets mobiliers et ustensiles se trouvant pour les besoins de l’immeuble dans les parties communes et accessoires de ces parties communes (installation d’éclairage notamment)….'

En l’espèce,

M. [N] conteste le statut de partie commune conféré par l’article 9 du règlement de copropriété, aux halls et cages d’escalier et interphones qui, selon lui, n’ont d’utilité et d’usage que pour certains copropriétaires qui résident dans l’un des bâtiments de cette résidence, dont il met en exergue le caractère indépendant.

Pour écarter cette demande, le premier juge a rappelé que l’utilité desdits locaux et éléments d’équipement, s’apprécie en fonction de leur utilité potentielle et non pas en fonction de l’utilisation effective qui en est faite selon les habitudes ou convenances personnelles des copropriétaires. La Cour de cassation précise en outre (cass.civ 21 nov.2000 n°99-14.125) que la participation obligatoire à l’entretien d’un bien commun ne prend pas en compte l’usage effectif fait par chacun de l’équipement offert par la collectivité.

D’ailleurs il ressort des pièces produites, en particulier des plans schématiques ainsi que du procès-verbal de constat d’huissier daté du 27 février 2020, que tous les résidents doivent nécessairement passer par le hall du bâtiment A pour accéder à leurs lots, que les sous-sols et parkings sont communs aux cinq bâtiments, et que tous les copropriétaires ont dès lors potentiellement la capacité d’accéder, avec ou sans clé selon les accès considérés, à toutes les parties communes de la résidence et à tous les équipements communs y compris, notamment, ceux qui se trouvent dans une cage d’escalier qui n’est pas la leur.

S’agissant de la contestation des charges générales relatives à l’électricité, le premier juge a relevé l’absence de compteur particulier à chaque cage d’escalier.

S’agissant de la contestation des charges générales d’escaliers, d’interphones ou digicodes, les frais d’éclairage des vestibules, la Cour de cassation a jugé qu’il s’agit bien de charges générales qui doivent être réparties entre tous les copropriétaires (ibid. cass.civ 21 nov.2000 n°99-14.125)

S’agissant plus particulièrement des interphones : M. [N] soutient qu’ils ne sont utiles que pour les lots-appartements auxquels ils sont reliés, et qu’il convient d’en répartir les coûts en fonction du critère de l’utilité et non en charges générales.

S’il est exact que chaque cage d’escalier est équipée d’un interphone propre renseignant uniquement les noms des résidents de ladite cage d’escalier, le premier juge a toutefois relevé à bon escient, qu’en tant que chaque interphone participe au contrôle d’accès des bâtiments ainsi que de l’accès au sous-sol commun pour toute personne arrivant du niveau rez-de-chaussée, leur utilité objective est bien générale. Ainsi, il est manifeste que les interphones ne correspondent pas aux critères de l’article 8 du règlement de copropriété, intitulé 'description des parties privatives', qui sont affectées à 'l’usage exclusif et particulier’ du copropriétaire.

S’agissant de la contestation des charges particulières d’ascenseurs, telles que définies à l’article 15 du règlement de copropriété, précité, qui prévoit une grille de répartition spéciale desdites charges seulement entre les copropriétaires des appartements et des boxes et parkings en sous-sol, ce qui exclut de ces charges les copropriétaires des boxes et parkings extérieurs. L’appelant demande l’établissement d’une grille par escalier au motif que chaque ascenseur dessert les lots d’une seule cage d’escalier. Or le syndicat des copropriétaires réplique à juste titre, que le sous-sol est desservi par tous les ascenseurs.

M. [N] soutient encore qu’avec sa clé d’ascenseur du bâtiment A, il ne peut pas utiliser les quatre autres ascenseurs, ainsi que l’huissier a pu le constater en date du 27 février 2020. Toutefois il ressort des autres pièces du dossier qu’en 1993, tous les ascenseurs de la copropriété ont été équipés de la même clé commandée au prestataire Otis en 80 exemplaires (pièces syndicat des copropriétaires 17 et 18) et que cette configuration, qui correspond au fonctionnement normal de cette copropriété selon le syndicat des copropriétaires, a perduré juridiquement depuis cette date, en l’absence de décision contraire de l’assemblée générale. Dès lors, cet argument se voit dénué de force probante, et doit également être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, que M. [N] n’établit pas que l’actuelle qualification des charges générales et spéciales énoncée aux articles 9, 13 et 15 du règlement de copropriété, ne correspondrait pas à leur l’utilité objective au sens de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, précité.

Le jugement sera confirmé sur tous ces points.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 3 avril 2019 :

En droit

Selon l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie commune ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions concernant ces dépenses ».

En l’espèce

M. [N] soutient que ces résolutions 15 et 16, qui prévoient des travaux de remplacement des interphones et en fixent le budget, seraient entachées d’illégalité au regard des articles 10 al. 1er et 24-III de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des dispositions du règlement de copropriété, pour avoir été votées par l’ensemble des copropriétaires et non par les seuls copropriétaires concernés et en ce qu’elles prévoient une répartition selon une clé qui n’existe pas alors qu’elles auraient dû prévoir une répartition par cage d’escalier, conformément aux articles 37 et 84 du règlement de copropriété.

Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus, que s’agissant des interphones, leur utilité objective est générale et que par suite la répartition de leurs charges, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, précité, doit être faite selon la clé de répartition des charges générales. Dès lors, c’est sans méconnaître l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 que les résolutions 15 et 16 de cette assemblée générale du 3 avril 2019 ont été adoptées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il en ira de même, par voie de conséquence de ce qui a été dit et pour les mêmes motifs, s’agissant de la demande subséquente d’expertise présentée par M. [N].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, en cause d’appel, la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du 5 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 3], représenté par son syndic la société Gimcovermeille, elle-même représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne M. [M] [N] à payer les dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP DPG Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président