ARRET

N°

S.C.I. 'DUMENIL’S'

C/

[Y]

DB/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT TROIS JANVIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01296 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JA6F

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. 'DUMENIL’S' agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Faustine LEVEL substituant M^e Laurent ANTON de la SELARL ANTON LAURENT, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Madame [X] [Y]

née le 30 Mars 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emilie DECROOS substituant M^e Nathalie AMOUEL de la SCP CARON-AMOUEL, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 07 novembre 2024, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 23 janvier 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2019, la SCI Dumenil’s, bailleur, et Mme [X] [Y], locataire, ont régularisé un contrat de bail professionnel pour une activité de pédicure-podologue, portant sur un local d’une superficie de 22,10 m² dans un immeuble situé [Adresse 6] à Amiens (Somme), d’une durée de six ans et moyennant un loyer mensuel de 750 euros HT.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er novembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2021, Mme [Y] a informé la SCI Dumenil’s de son départ à la retraite et de la résiliation du bail à compter du 31 mars 2022.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mars 2022, Mme [Y] a informé la SCI Dumenil’s du rachat de son activité (incluant le droit au bail) par Mme [T] [O], de sorte qu’elle a sollicité l’annulation de la résiliation de cet élément d’actif.

Le 11 mars 2022, la SCI Dumenil’s a accepté de ne pas se prévaloir de la résiliation du bail.

Par acte authentique du 22 juillet 2022, Mme [Y] a cédé son cabinet professionnel, incluant son droit au bail, à Mme [O].

Un état des lieux contradictoire a été établi le 22 juillet 2022 entre la SCI Dumenil’s, Mme [Y] et Mme [O].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 septembre 2022, Mme [Y], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI Dumenil’s de lui restituer le dépôt de garantie de 1 500 euros.

Par lettre officielle du 13 septembre 2022, la SCI Dumenil’s, par l’intermédiaire de son conseil, a refusé de restituer le dépôt de garantie, motifs pris de dégradations causées aux cloisons et au parquet du local professionnel, dont la reprise a été chiffrée à la somme de 3 282, 90 euros. Elle l’a également mise en demeure de lui payer la différence entre le montant des travaux réparatoires et le dépôt de garantie, soit la somme de 1 782, 90 euros.

Par lettre officielle du 3 octobre 2022, Mme [Y], par l’intermédiaire de son conseil, a refusé de lui payer la somme demandée aux motifs que le local professionnel a été repris en l’état par Mme [O] et que le bailleur n’a entrepris aucun travaux. Elle a de nouveau mis en demeure le bailleur de lui restituer le dépôt de garantie.

Par lettre officielle du 7 octobre 2022, la SCI Dumenil’s a de nouveau sollicité paiement du montant des travaux réparatoires.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, Mme [Y] a fait assigner la SCI Dumenil’s devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de restitution du dépôt de garantie et de condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 28 février 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

Débouté la SCI Dumenil’s de sa demande de condamnation de Mme [X] [Y] à lui verser la somme de 3 282,90 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du local professionnel n°6 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à AMIENS (Somme) ;

Condamné la SCI Dumenil’s à restituer à Mme [X] [Y] le dépôt de garantie de 1 500 euros, ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022 ;

Condamné la SCI Dumenil’s à payer à Mme [X] [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Débouté Mme [X] [Y] de sa demande de condamnation de la SCI Dumenil’s à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamné la SCI Dumenil’s aux dépens ;

Condamné la SCI Dumenil’s à payer à Mme [X] [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 27 mars 2024, la SCI Dumenil’s a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 4 juin 2024 par lesquelles la SCI Dumenil’s demande à la cour de :

La recevoir en son appel principal et l’y déclarer bien fondée,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la SCI Dumenil’s de sa demande de condamnation de Mme [X] [Y] à lui verser la somme de 3 282,90 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du local professionnel n°6 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à AMIENS (Somme) ;

Condamné la SCI Dumenil’s à restituer à Mme [X] [Y] le dépôt de garantie de 1 500 euros, ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022 ;

Condamné la SCI Dumenil’s à payer à Mme [X] [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamné la SCI Dumenil’s aux dépens ;

Condamné la SCI Dumenil’s à payer à Mme [X] [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

en conséquence, statuant à nouveau,

Débouter Mme [X] [Y] de l’intégralité de ses demandes,

À titre reconventionnel,

Condamner Mme [X] [Y] à lui verser la somme 3 282,90 euros TTC à titre de dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état des locaux loués,

Dire et juger qu’elle conservera le dépôt de garantie de Mme [X] [Y] d’un montant de 1 500 euros,

et, en tout état de cause,

Condamner Mme [X] [Y] aux entiers dépens,

Condamner Mme [X] [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 19 juillet 2024 par lesquelles Mme [Y] demande à la cour de :

La dire et juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

en conséquence,

Confirmer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens en date du 28 février 2024,

Débouter la SCI Dumenil’s , prise en la personne de son représentant légal, de toutes demandes plus amples et contraires,

Condamner la SCI Dumenil’s, prise en la personne de son représentant légal, à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI Dumenil’s, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 2 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations au local et la restitutions du dépôt de garantie :

Il résulte des articles 1730, 1731, 1732 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé par les parties le 1er novembre 2019 décrit les locaux et les équipements fournis mais ne précise pas leur état.

En tout état de cause, les parties ne contestent pas le fait que les locaux étaient neufs lorsqu’ils ont été délivrés à la locataire.

L’état des lieux de sortie du 22 juillet 2022 relève les dégradations suivantes :

—  36 lames de PVC rayées,

— des trous dans une cloison pour fixer l’essuie mains,

— rayure du mur près de l’escalier,

— éclats sur la peinture des murs en rebord de la fenêtre près du bureau,

— un trou sur le mur en retour face à la fenêtre.

Il est précisé en outre dans l’état des lieux de sortie que Mme [X] [Y] a fait poser une cloison non autorisée par le bailleur.

Cet état des lieux est corroboré par des photographies produites par la bailleresse deux jours après l’état des lieux de sortie (rayures sur le plancher et éclats sur la peinture d’un mur et des rebords des fenêtres).

La locataire produit elle-même des photographies d’éclats sur la peinture des rebords des fenêtres, d’un éclat sur la peinture d’un mur et du trou sur le mur en retour face à la fenêtre.

Ainsi les dégradations suivantes sont établies :

— rayures sur 36 lames de PVC,

— présence de trois trous dans les murs,

— dégradation de la peinture des rebords de fenêtres,

— un éclat sur un mur.

S’il est exact qu’à l’heure actuelle, la SCI Dumenil’s ne justifie n’avoir engagé aucun travaux de réparation, cependant, il n’est pas nécessaire de démontrer la réalisation effective de travaux de reprise pour que le bailleur puisse prétendre à l’indemnisation de son préjudice ; l’existence de dégradations suffisant à établir ledit préjudice.

En l’espèce, la bailleresse a fait établir un devis réparation chiffré à la somme de 3 282,90 euros TTC. Il s’agit cependant d’un montant global car le coût de chaque poste de réparation n’est pas détaillé au devis.

En revanche, ce devis correspond :

— au remplacement intégral du parquet,

— à la repeinte du plafond et de tous les murs.

La SCI Dumenil’s justifie ces coûts par des considérations esthétiques en ce que le remplacement des seules lames de PVC endommagées et le rebouchage puis la repeinte des trois trous et divers éclats de peinture risqueraient d’occasionner des différences de teintes.

Toutefois, la réparation du préjudice ne peut excéder sa valeur et il ne saurait résulter de celle-ci un profit pour le bailleur.

Dès lors, le coût des réparations sera estimé à la somme de 1 500 euros.

L’article 14 du contrat de bail relatif au dépôt de garantie stipule par ailleurs que s’imputeront sur ce dernier les sommes dont le preneur pourrait être débiteur envers le bailleurs ou dont celui-ci serait rendu responsable.

Dans ces conditions, la SCI Dumenil’s sera autorisée à conserver le dépôt de garantie en indemnisation des dégradations commises et la décision entreprise sera infirmée sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance :

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée en conformité avec les stipulations du bail et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, le contrat de bail professionnel du 1er novembre 2019 stipule que le local est équipé d’un climatiseur réversible, notamment destiné à en assurer le chauffage.

Par la production d’attestations, la locataire établit que le système de ventilation réversible n’a pas fonctionné sur la durée de la location et que la salle d’attente des patients, en partie commune, n’était pas chauffée. Ce fait n’est d’ailleurs pas contesté par la bailleresse qui indique être en contentieux avec le constructeur du système de chauffage mais précise toutefois avoir fournir un radiateur à bain d’huile pour assurer le chauffage de la cellule louée.

L’état des lieux de sortie du 22 juillet 2022 relève également que la climatisation réversible est à l’arrêt et qu’un radiateur à bain huile a été fourni à la locataire.

La réalité de la non-conformité de la délivrance du local et du trouble qui en est résulté pour l’entreprise de Mme [Y] en terme d’accueil de sa patientèle est ainsi démontrée et la décision du première instance, qui lui a alloué à ce titre une indemnisation de 500 euros, sera confirmée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Chacune des parties succombant partiellement, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel et il sera dit que chaque partie en supportera la moitié.

En outre, il apparaît équitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposé en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à l’appel sauf en ce qu’elle a condamné la SCI Dumenil’s à payer à Mme [X] [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués et y ajoutant,

Dit que SCI Dumenil’s conservera le dépôt de garantie en indemnisation des dégradations causées par Mme [X] [Y] aux locaux loués,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit que chaque partie en supportera la moitié,

Laisse à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposé en première instance et en appel,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT