COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 64A

14^e chambre

ARRET N°

contradictoire

DU 22 SEPTEMBRE 2010

R.G. N° 10/05328

AFFAIRE :

S.A.R.L. S.A.F. exerçant sous l’enseigne ILITALIA (AU FOURNIL)

C/

D X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 24 Juin 2010 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 10/00501

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU,

M^e Jean-Michel TREYNET,

SCP FIEVET-LAFON,

M^e Farid SEBA

EXPERTISE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. S.A.F. exerçant sous l’enseigne ILITALIA (AU FOURNIL)

XXX

XXX

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20100786

assistée de M^e Philippe RAOULT (avocat au barreau de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

Monsieur D X

XXX

XXX

représenté par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU – N° du dossier 300444

assisté de M^e Corinne ROUX (avocat au barreau de VERSAILLES)

Madame B Y

XXX

XXX

représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU – N° du dossier 300444

assistée de M^e Corinne ROUX (avocat au barreau de VERSAILLES)

XXX ET 63 AVENUE DE SAINT CLOUD Pris en la personne de son syndic la Société AGENCE LAROZE

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-Michel TREYNET – N° du dossier 19756

assistée de M^e Dorothée ORLOWSKA (avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE)

S.A.R.L. AU FOURNIL A PIZZAS

XXX

XXX

représentée par la SCP FIEVET-LAFON – N° du dossier 20100694

assistée de M^e Michelle LICCIONI (avocat au barreau de VERSAILLES)

Monsieur H Z

XXX

XXX

représenté par M^e Farid SEBA – N° du dossier 0012946

assisté de M^e Christine BLANCHARD-MASI (avocat au barreau de VERSAILLES)

Monsieur J A

XXX

XXX

représenté par M^e Farid SEBA – N° du dossier 0012946

assisté de M^e Christine BLANCHARD-MASI (avocat au barreau de VERSAILLES)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2010, Monsieur Jean-H FEDOU, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-H FEDOU, président,

Madame Ingrid ANDRICH, conseiller,

Monsieur Philippe BOIFFIN, conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre LOMELLINI

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2010, la société S.A.F, exploitant sous l’enseigne ILITALIA, a acquis de la société AU FOURNIL A PIZZAS un fonds de commerce de restauration/restauration rapide de pizzas, pâtes, salades et autres, exploité au 63 avenue de Saint-Cloud à Versailles dans des locaux dont le bailleur est l’indivision Z/A.

Monsieur X et Mademoiselle Y sont propriétaires dans le même immeuble d’un appartement situé au 1^er étage (lot n° 54), d’une chambre (lot n° 60) et d’une cave (lot n° 65) ; l’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Faisant valoir qu’en infraction avec le règlement de copropriété, la société AU FOURNIL A PIZZAS avait, avec l’agrément des membres de l’indivision Z/A, créé et débuté, courant août 2009, l’exploitation d’un fonds de commerce de pizzeria et de vente à emporter, et avait ultérieurement exécuté les travaux nécessités par la transformation d’une agence immobilière en pizzeria et modifié la façade de l’immeuble pour y faire apparaître plusieurs enseignes successives éclairées par divers dispositifs et ce, sans avoir recours aux entreprises de la copropriété, Madame B Y et Monsieur D X ont, par actes des 25 et 30 mars 2010, assigné en référé Messieurs H Z et J A, membres de l’indivision Z/A, la société AU FOURNIL A PIZZAS, la société S.A.F. ILITALIA et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 104 RUE DE LA PAROISSE ET 63 AVENUE DE SAINT-CLOUD, pour voir interdire sous astreinte l’exploitation d’un commerce de pizzeria, motif pris des nuisances prohibées par le règlement de copropriété.

Par ordonnance de référé contradictoire du 24 juin 2010, le président du tribunal de grande instance de Versailles a notamment :

— mis hors de cause la société AU FOURNIL A PIZZAS,

— dit l’ordonnance opposable au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 104 RUE DE LA PAROISSE ET 63 AVENUE DE SAINT-CLOUD à Versailles représenté par la société LAROZE GESTION IMMOBILIER, syndic,

— ordonné, à compter du 1^er jour suivant la signification de l’ordonnance, la cessation totale de l’exploitation du commerce de pizzeria situé 63 avenue de Saint-Cloud à Versailles par la société S.A.F., ce sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard,

— condamné in solidum Messieurs Z et A et la société S.A.F. ILITALIA à payer à Madame Y et Monsieur X la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens de l’instance en référé à la charge de Messieurs Z et A, la société S.A.F. ILITALIA in solidum,

— dans leurs rapports entre eux, dit que la charge de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera supportée à 80 % par Messieurs Z et A et à 20 % par la société S.A.F. ILITALIA,

— dit n’y avoir lieu à référé pour le suplus.

La société S.A.F. ILITALIA a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du délégataire du premier président en date du 2 juillet 2010, elle a été autorisée à assigner à jour fixe les intimés pour l’audience de la chambre des vacations de la cour d’appel de Versailles en date du 13 juillet 2010 à 10 heures 30.

Par arrêt du 13 juillet 2010, la cour d’appel de Versailles a constaté que les assignations délivrées à la requête de l’appelante ne l’ont été que le 7 juillet 2010, alors même que, selon les termes de l’ordonnance présidentielle, l’assignation devait être délivrée avant le 6 juillet 2010.

Aussi, elle a rejeté le moyen tiré de l’identification de la personne morale appelante, et dit que la société S.A.F. n’est plus recevable à se prévaloir du bénéfice de l’ordonnance présidentielle rendue au visa de l’article 917 du code de procédure civile, puis renvoyé l’affaire devant la 14^e chambre de la cour d’appel de Versailles.

Aux termes de ses conclusions en date du 22 juillet 2010, la société S.A.F. demande à la cour d’appel de réformer l’ordonnance de référé rendue le 24 juin 2010 par le président du tribunal de grande instance de Versailles, et, statuant à nouveau, de :

— à titre principal, débouter Monsieur X et Madame Y de toutes leurs prétentions et condamner Monsieur X et Madame Y à payer à la société S.A.F. ILITALIA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel,

— à titre subsidiaire, condamner la société AU FOURNIL A PIZZAS à payer une provision de 45.000 € à la société SAF ILITALIA,

— condamner la société AU FOURNIL A PIZZAS à payer une somme de 5.000 € à la société S.A.F. ILITALIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens d’appel.

Suivant conclusions récapitulatives en date du 10 août 2010, Monsieur H Z et Monsieur J A demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, de débouter les consorts Y et X de toutes leurs prétentions, au besoin de condamner la société ILITALIA à garantir Messieurs Z et A des sommes qui seraient mises à leur charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et de condamner les consorts Y et X à leur régler la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Suivant écritures récapitulatives en date du 6 septembre 2010, Madame B Y et Monsieur D X concluent à titre principal à la confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance de référé du 24 juin 2010.

A titre subsidiaire, ils suggèrent la désignation de tel expert qu’il plaira à la cour, avec pour mission de se rendre sur place, de dire si les nuisances dénoncées sont réelles pour les occupants de l’immeuble, d’en déterminer l’ampleur, de dire s’ils sont de nature à nuire à la tranquillité des occupants de l’immeuble et de décrire le système d’extraction des graisses et fumées de la pizzeria.

A titre incident, ils demandent à la cour d’appel de débouter les appelants et co-intimés de l’intégralité de leurs prétentions.

Ils sollicitent en outre la condamnation in solidum de Monsieur H Z, Monsieur J A, la société S.A.F. et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 104 RUE DE LA PAROISSE ET 63 AVENUE DE SAINT-CLOUD à Versailles, à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, qui comprendront le coût des constats d’huissier.

Par conclusions du 26 août 2010, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 104, RUE DE LA PAROISSE ET 63 AVENUE DE SAINT-CLOUD 78000 Versailles, pris en la personne de son syndic, la société LAROZE GESTION IMMOBILIER SAS, demandent à la cour d’appel de constater que la seule demande de la société SAF ILITALIA à son encontre est de rendre opposable la procédure intentée à l’encontre de l’indivision Z, copropriétaire, de son locataire, et des consorts Y/X.

S’agissant de la demande de cessation de toute exploitation sous astreinte, il demande à se voir donner acte qu’il s’en remet à la sagesse de la cour concernant la demande de cessation de l’exploitation, étant rappelé que le président du tribunal de grande instance a fait droit à cette demande au visa de constats non contradictoires.

S’agissant de la remise en état de la façade, il demande qu’il soit constaté que l’assemblée générale du 1^er juin 2010 a accordé a posteriori l’autorisation requise (résolutions n° 15 et 18 : les travaux en façade), et il demande qu’il lui soit donné acte qu’il s’en remet à la sagesse de la cour concernant la demande de remise en état des façades.

Il sollicite en outre la condamnation de tout succombant à lui régler la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE L’ARRÊT,

Considérant que le règlement de copropriété prévoit expressément que l’immeuble est à usage d’habitation, de bureaux, de commerce et d’artisanat sans aucune précision de la destination spéciale de chaque lot, que chaque copropriétaire peut en changer l’affectation sans avoir à solliciter l’autorisation de la copropriété, que les boutiques créées peuvent être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ;

Que les lots appartenant à Madame Y et Monsieur X ont été affectés par eux à l’usage d’habitation ;

Que le lot 51 appartenant à l’indivision Z-A est affecté à un usage commercial, d’agence immobilière jusqu’en 2009, puis de restauration à compter de l’installation dans les lieux de la société AU FOURNIL A PIZZAS qui a cédé en février 2010 son fonds de commerce à la société SAF ILITALIA ;

Qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Que les seules réserves apportées par le règlement de copropriété à la liberté totale de chaque copropriétaire d’user comme il l’entend de son lot sont l’exigence du respect des normes de sécurité, l’éventuelle soumission à des autorisations administratives et l’absence d’atteinte à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit produit ou les odeurs dégagées ;

Considérant dès lors, que le fait pour un copropriétaire d’effectuer ou de laisser son locataire exécuter des travaux sans recourir aux entreprises de la copropriété ne constitue pas une infraction au règlement de copropriété, seule l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux portant atteinte ou emprise aux parties communes d’un immeuble soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 étant constitutive d’une violation du règlement de copropriété ;

Qu’en l’espèce, il ne peut être fait grief du changement d’affectation des locaux d’agence immobilière en pizzeria, ni à l’indivision Z-M ni à ses locataires successifs, dès lors que le règlement de copropriété ne l’interdit pas ;

Que s’il ressort des pièces versées aux débats que l’installation d’un extracteur comme la modification de la façade de l’immeuble n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires antérieurement à leur exécution et que seule la transformation des façades a fait l’objet d’une ratification par une assemblée générale des copropriétaires qui n’a pas été contestée, force est de constater qu’aucune demande d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires relative à la destruction des ouvrages ou à une éventuelle action en justice du syndicat des copropriétaires à l’encontre des contrevenants aux règles régissant la copropriété, n’a été formée par Madame Y et Monsieur X ;

Qu’un copropriétaire n’a pas qualité pour agir directement en réparation de l’atteinte causée aux parties communes, mais seulement en réparation du préjudice que lui cause cette éventuelle atteinte qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier ;

Considérant que si les copropriétaires voisins du commerce de restauration ont droit à une jouissance paisible de leur lot, le copropriétaire titulaire du lot à usage de commerce a droit également de jouir et exploiter le local selon l’affectation qu’il est libre de lui donner ;

Que si l’affectation d’un lot de copropriété à un usage de commerce dans un immeuble résidentiel impose aux copropriétaires voisins propriétaires de lots à usage d’habitation, de supporter les allers et venues des clients, des salariés, des fournisseurs qui impliquent éventuellement des stations sur le trottoir domaine public, situé au droit des fenêtres des étages supérieurs et la diffusion vers ses étages des bavardages sur le domaine public, cette affectation particulière ne peut avoir pour conséquence de contraindre les autres copropriétaires à supporter des émanations de fumées ou de graisse génératrices d’odeurs désagréables ;

Que Madame B Y et Monsieur D X produisent divers constats d’huissier dressés depuis le changement du commerce exercé dans le lot appartenant à l’indivision Z-M qui sont de nature à établir l’existence de nuisances autres que de simples désagréments dus à la présence d’un commerce quelqu’il soit, à savoir des remontées d’odeurs dans les parties communes et dans leur local d’habitation, malgré l’installation, réalisée semble-t-il au mépris des règles régissant la copropriété, d’un extracteur ;

Qu’au regard du droit dont dispose chaque copropriétaire d’affecter un lot à un usage commercial, il ne peut être accédé, sans avoir recherché les mesures propres à mettre un terme aux nuisances décrites par les autres copropriétaires, à une demande d’interdiction pure et simple d’exploitation commerciale ;

Qu’il convient, au contradictoire de toutes les parties impliquées qui ne s’y opposent pas, et notamment, de la société AU FOURNIL A PIZZA qui a exécuté les travaux d’installation d’un extracteur dont il convient d’examiner la bonne marche, d’ordonner comme le demandent subsidiairement Madame Y et Monsieur X, une expertise pour déterminer l’existence, l’ampleur des nuisances olfactives et de bruits et les travaux nécessaires pour qu’il y soit remédié ;

Que l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a mis hors de cause la société AU FOURNIL A PIZZAS et ordonné la cessation totale de l’exploitation du commerce de pizzeria situé 63 avenue de Saint-Cloud à Versailles par la société S.A.F., ce sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard ;

Considérant que la demande de cessation de l’exploitation seule formulée en première instance a contraint la société exploitant SAF ILITALIA à exposer pour y défendre des frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ; qu’il y a lieu de condamner Madame Y et Monsieur X à lui verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre les autres parties et Madame Y et Monsieur X ;

Considérant que Madame Y et Monsieur X succombent en leur demande principale doivent être tenus aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS ;

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance de référé rendue entre les parties le 24 juin 2010 ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la cessation totale immédiate et définitive de l’exploitation commerciale du commerce de pizzeria situé au 63 avenue de Saint-Cloud à Versailles ;

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la société AU FOURNIL A PIZZAS ;

Y ajoutant ;

Condamne Madame B Y et Monsieur D X à verser à la société SAF ILITALIA la somme de 2 000 € (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute toutes les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder Monsieur F G, XXX, XXX, lequel aura pour mission, les parties ou leurs représentants appelés, de :

— se rendre sur les lieux,

— examiner les désordres allégués par Madame Y et Monsieur X et en particulier ceux mentionnés dans leurs conclusions,

— rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres, et dire s’ils sont dus à des travaux non conformes au règlement de copropriété et à l’état initial de l’appartement, par rapport aux règles de l’art et à la réglementation en vigueur,

— fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction qui pourra être saisie de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

— indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la suppression des nuisances à l’aide de devis que devront, à sa demande lui fournir les parties,

Dit que l’expert :

— pourra obtenir communication de tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au Greffe dans le délai de quatre mois à compter de l’acceptation de sa mission ;

Fixe à la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) la provision de l’expert qui sera avancée par Madame Y et Monsieur X dans un délai d’un mois de la signification du présent arrêt ;

Désigne le conseiller de la Mise en état de la chambre, auquel il sera référé en cas de difficulté dans l’exécution de la mesure d’expertise ordonnée ;

Condamne Madame Y et Monsieur X aux entiers dépens de première instance et de l’appel, autorisation étant donnée aux avoués en la cause, de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-H FEDOU, Président et par Madame LOMELLINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,