COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 OCTOBRE 2012

R.G. N° 11/08619

AFFAIRE :

Société HOURAN & COMPAGNIE

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Octobre 2011 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 11/00010

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SELARL LVA

XXX & Associés

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société HOURAN & COMPAGNIE

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0129

APPELANTE

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES HAUTS DE SEINE

'EPF 92"

Ayant son siège XXX

XXX

XXX

pris en la personne de son Directeur Général Monsieur X Y domicilié en cette qualité audit siège

représenté par la XXX & Associés avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

INTIME

****************

L’affaire a été débattue le 12 juin 2012 en audience publique, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendue en son rapport, en l’absence du commissaire du Gouvernement, Monsieur le TRESORIER PAYEUR GENERAL DES YVELINES, Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine 16, XXX – XXX ayant été avisé de la date d’audience par convocation en date du 12 avril 2012, devant la cour composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,

Monsieur X CLODY, vice-président au tribunal de grande instance de PONTOISE,

Monsieur Emmanuel JOOS, juge au tribunal de grande Instance de CHARTRES,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Christine COLLET

FAITS ET PROCEDURE,

Par convention cadre du 17 avril 2008, la commune de Levallois-Perret a confié à l’Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine (EPF 92), le soin d’acquérir les parcelles nécessaires à la réalisation de logements sociaux dans six secteurs de la commune dont celui des 67 et 69 rue Jean-Jaurès.

Suivant délibération du 29 novembre 2007, le conseil municipal de Levallois-Perret a demandé l’ouverture d’enquêtes conjointes, préalables à la déclaration d’utilité publique et parcellaire, en vue de la réalisation de logements sociaux à cette adresse.

Par arrêté du 26 septembre 2008, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique, au profit de l’EPF 92, le projet de réalisation d’un programme de logements sociaux XXX à Levallois-Perret, et cessibles la parcelle cadastrée XXX située 67 rue Jean-Jaurès à Levallois-Perret (lots XXX à 9, 11 à 13, 15 à 21 et 24) ainsi que la parcelle cadastrée XXX située 69 rue Jean-Jaurès.

Par ordonnance du 4 février 2009 du Juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre, ces parcelles ont fait l’objet d’une expropriation au profit de l’EPF 92.

Un accord amiable a été conclu avec les propriétaires des murs de l’immeuble 69 rue Jean-Jaurès

L’EPF 92 a notifié à la SARL Houran & compagnie, en sa qualité de locataire commercial de l’immeuble situé 69 rue Jean-Jaurès à Levallois-Perret, son mémoire valant offre.

Celle-ci n’ayant pas été acceptée, l’EPF 92 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre qui, par jugement du 26 octobre 2011, a :

— fixé à 668.545,28 euros l’indemnité à revenir à la SARL Houran & compagnie pour son éviction du bien immobilier situé 69 rue Jean-Jaurès à Levallois-Perret,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que les dépens seront supportés par l’EPF 92.

La SARL Houran & compagnie a interjeté appel de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception portant la date d’expédition du 28 novembre 2011 et reçue le 29 novembre 2011 par le greffe de la cour qui l’a notifié le 5 décembre 2011 par lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés le 6 décembre 2011 par l’EPF 92 et par la Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine.

Suivant mémoire, accompagné de documents, déposé le 27 janvier 2012, et notifié par le greffe de la cour par lettres recommandées du 3 février 2012 dont les avis de réception ont été signés le 6 février 2012 par l’avocat de l’EPF 92 et le 8 février 2012 par la Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine, la société anonyme Houran & compagnie a demandé à la cour de réformer le jugement, de fixer l’indemnité principale lui revenant à la somme de 794.186 euros, de fixer les indemnités accessoires aux montants suivants : indemnité de remploi 78.268,60 euros, indemnité pour trouble commercial 17.500 euros, travaux non amortis 33.085 euros, frais de déménagement 8.587,28 euros, remboursement du dépôt de garantie 23.750 euros, frais de licenciement 4.852,51 euros.

Suivant mémoire en défense et d’appel incident, accompagné de documents, déposé le 2 mars 2012, reçu le même jour et notifié par le greffe de la cour par lettres recommandées du 6 mars 2012 dont les avis de réception ont été signés le 7 mars 2012 par l’avocat de la société Houran & compagnie et par la Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine, l’Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine a demandé à la cour de confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a fixé le coefficient à 2,5, de réformer le jugement pour le surplus, de fixer l’indemnité de dépossession revenant à la société Houran & compagnie en qualité de locataire de l’immeuble situé XXX à Levallois-Perret comme suit : pour l’hôtel, offre en valeur occupée, indemnité principale 230.450,44 euros, indemnités accessoires : indemnité de remploi 21.895,04 euros, trouble commercial 8.203 euros, frais de déménagement sur devis, frais de licenciement sur justificatifs soit un total de 260.548,48 euros, pour le bar offre en la forme alternative, soit il est considéré que l’activité bar est indemnisable : indemnité principale 300 fois la recette journalière 73.122,45 euros, indemnité de remploi 6.162,25 euros soit un total de 79.284,70 euros, soit il est considéré que l’activité de bar n’est pas indemnisable dès lors qu’elle n’est pas autorisée par le bail commercial et aucune indemnité n’est versée.

Suivant mémoire en défense et d’appel incident, daté du 2 mars 2012, adressé le 3 mars 2012, reçu le 5 mars 2012 et notifié par le greffe de la cour par lettres recommandées du 7 mars 2012 dont les avis de réception ont été signés le 8 mars 2012 par la Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine et l’avocat de la société Houran & compagnie, l’EPF 92, sollicitant la substitution de ces écritures à celles déposées par porteur le 2 mars 2012, a formé les mêmes demandes que précédemment sauf pour les frais de déménagement évalués à 0 euro, pour l’offre en la forme alternative pour le bar, si l’activité de bar est indemnisable: indemnité principale 300 fois la recette journalière 84.422,46 euros, indemnité de remploi 6.142,24 euros soit un total de 90.564,70 euros.

Suivant conclusions adressées le 23 février 2012, reçues le 5 mars 2012 et notifiées par le greffe de la cour par lettres recommandées du 9 mars 2012 dont les avis de réception ont été signés le 12 mars 2012 par l’avocat de l’EPF 92 et par l’avocat de la société Houran & compagnie, le commissaire du gouvernement a proposé à la cour de confirmer le jugement.

Les convocations pour l’audience du 12 juin 2012 ont été adressées par le greffe de la cour par lettres recommandées du 12 avril 2012, dont les avis de réception ont été signés le 13 avril 2012 par l’EPF 92 et par la Trésorerie Générale des Yvelines France Domaine, et le 18 avril 2012 par la société Houran et compagnie.

****

Considérant que l’Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine (EPF 92) ayant envoyé le second mémoire dans le délai qui lui était imparti, ce second mémoire sera retenu devant la cour et substitué au premier mémoire, ainsi que le demande l’appelante ;

Considérant que la cour est saisie de la demande de fixation de l’indemnisation du préjudice subi par la SARL Houran & compagnie, à la suite de l’expropriation de l’immeuble 69 rue Jean-Jaurès à Levallois-Perret, pour perte du fonds de commerce d’hôtel meublé et du fonds de commerce de bar avec licence IV, qu’elle exploitait dans les lieux ;

Considérant qu’à la demande de la cour, la société Houran & compagnie a envoyé, en cours de délibéré, la liasse fiscale certifiée par l’expert-comptable au 31 décembre 2011 ainsi que le bilan et le compte de résultat pour l’exercice clos le 31 décembre 2011 ; que l’EPF 92, qui a reçu en copie ces documents par l’intermédiaire de son conseil, a informé la cour que ces derniers n’appellent aucune observation de sa part ;

Considérant qu’il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux du 14 mars 2011 que l’hôtel meublé R+5, avec un commerce au rez-de-chaussée, est situé à proximité immédiate du centre ville de Levallois-Perret, à 10 minutes de la gare de Clichy-Levallois et du métro ; qu’il existe un studio au rez-de-chaussée, et que chaque étage est divisé en huit chambres ; que huit chambres sont équipées de sanitaires et de douche ; qu’une partie des chambres a été rénovée, les chambres non rénovées étant en état d’usage, que le gérant occupe au 1^er étage un local en bon état composé constitué de deux chambres ; qu’il existe des portes coupe-feu sur les paliers de tous les étages ; qu’une chambre a subi un incendie et est inoccupée ; que le commerce à usage de bar, situé au rez-de-chaussée, comprend une boutique, à l’état d’usage à usagé, aménagée d’un bar avec une façade vitrée donnant sur la rue et dispose de deux réserves peu aménagées, ainsi que d’un WC entre les deux réserves ; qu’une ancienne boutique, utilisée comme réserve, est également située, à droite de l’hôtel, au rez-de-chaussée ; que le gérant habite au premier étage de l’immeuble ;

Considérant que ce bien a été loué, pour une durée de 9 ans, à la SARL Houran & compagnie suivant bail commercial du 7 décembre 1998, renouvelé le 22 septembre 2009, à effet du 1^er juillet 2007, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 47.500 euros en principal ; que l’immeuble a été loué à usage exclusif d’hôtel meublé, le preneur étant, toutefois, autorisé à exploiter ou à sous-louer la deuxième boutique dépendant des lieux loués, soit pour l’exploitation d’un restaurant, soit pour la vente d’articles marocains ;

Considérant que le préjudice subi est évalué à la date du jugement ;

Considérant que l’EPF 92 critique le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 58.025 euros le montant de l’indemnité principale à revenir à l’expropriée au titre de son activité de bar; qu’elle fait valoir que la société Houran & compagnie, qui exploite dans les lieux un hôtel meublé, un café-bar, un tabac et un comptoir PMU ne respecte pas l’article 1728 du code civil qui ne lui permet pas de modifier son activité sans l’accord du bailleur, que l’affectation contractuelle des lieux prime sur l’usage fait par le locataire, que si le bail autorise l’exploitation d’un restaurant ou la vente d’articles marocains, l’activité principale est 'l’hôtel meublé’ et que, dans ces conditions, seule la perte du fonds de commerce d’hôtel meublé peut être indemnisée ;

Considérant que la société Houran & compagnie indique qu’elle n’exploite pas de tabac dans l’immeuble, que l’activité moderne de 'café-bar’ est conforme à la dénomination plus ancienne de commerce de vins et liqueurs, désignation contractuelle de la boutique dans le bail ;

Considérant que c’est exactement que le premier juge a évalué l’indemnité principale pour les deux activités exercées dans les locaux, après avoir énoncé que, statuant en matière d’expropriation, il n’est pas saisi de la question de la régularité de l’exploitation d’un bar dans les locaux loués au regard du bail mais de l’évaluation du préjudice subi, qu’il est constant que la SARL Houran & compagnie exploite un bar avec licence IV, que l’expropriation de l’immeuble a entraîné la cessation de cette activité, ce qui génère un préjudice qui doit être indemnisé ;

Considérant que la méthode d’évaluation retenue par le tribunal n’est pas contestée par les parties sauf en ce qui concerne, 1° pour la SARL Houran & compagnie, l’absence de prise en compte de l’impact négatif sur l’activité de la procédure d’expropriation depuis l’ouverture de l’enquête publique en 2008, le coefficient multiplicateur de 2,5 estimé trop modéré au regard des usages de la profession et de la jurisprudence, et chiffré à 3,5 à l’examen des décisions rendues faisant ressortir des coefficients de l’ordre de 3,25 à 4,50 pour des exploitations similaires, 2° pour l’EPF 92, l’absence d’application à l’hôtel d’un abattement pour vétusté dans l’hypothèse où ne serait pas retenue l’application d’un abattement de 20 % en raison des clauses exorbitantes du bail qu’elle maintient devant la cour, l’absence d’un abattement de 40 % pour occupation locative à usage d’habitation, pour l’activité bar l’application de 400 fois la recette journalière au lieu de 300 fois ;

Considérant qu’il n’est pas démontré par les éléments versés aux débats que l’ouverture de l’enquête publique dans le cadre de l’expropriation aurait entraîné un impact quelconque sur l’activité de l’établissement ;

Considérant qu’au regard des données comptables et des termes de références pour des exploitations similaires dans le voisinage proche, au jour du jugement, soumis à nouveau à la cour, c’est par des motifs appropriés et par une exacte appréciation du préjudice subi par la SARL Houran & compagnie que le tribunal a fixé le montant de l’indemnité principale pour l’activité d’hôtel meublé à la somme de 481.150 euros en retenant un coefficient multiplicateur de 2,5, en n’appliquant pas d’abattement de 20% pour clauses exorbitantes du bail, en excluant un abattement de 40% pour occupation, a fixé le montant de l’indemnité principale pour l’activité de bar à la somme de 112.400 euros (400 fois la recette journalière) en prenant en compte le bon emplacement de l’établissement, ainsi que le montant relativement modeste de la recette journalière , soit un total de l’indemnité principale de 593.550 euros ;

Considérant que le jugement est donc confirmé de ce chef ainsi que du chef de l’indemnité de remploi, calculée à hauteur de 5% jusqu’à 23.000 euros et de 10% pour le surplus, ce qu’admet l’expropriant dans ses écritures, et fixée exactement à la somme de 58.205 euros ;

Considérant que l’EPF ne conteste pas sérieusement qu’une indemnité pour trouble commercial est due pour trois mois de bénéfices déclarés (moyenne 2008, 2009, 2010) ; que c’est par une exacte appréciation que le tribunal a alloué de ce chef une indemnité de 8.203 euros, ainsi qu’une somme de 8.587,28 euros pour l’indemnité de déménagement ;

Considérant que c’est exactement que l’indemnité pour travaux non amortis a été rejetée par le premier juge les aménagements étant compris dans la valeur du fonds et l’indemnité principale étant basée sur le fonds de commerce ;

Considérant que l’EPF admet, dans ses écritures, que le remboursement, par elle, du dépôt de garantie versé par la SARL Houran & compagnie lors de la souscription du bail commercial doit intervenir dans le cadre de la résiliation dudit bail commercial ;

Considérant qu’en ce qui concerne la demande relative aux frais de licenciement, le jugement n’a pas statué sur ce point en l’absence de demande autre que 'pour mémoire'; qu’en appel, les documents présentés, liste des salariés et simple état, certifié par l’expert-comptable, d’indemnités dues, sont insuffisants pour établir le versement des sommes dues au 31 mars 2012 à ce titre aux intéressés ;

Considérant que chaque partie supportera ses dépens de l’instance d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement,

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,