COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70Z

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JUIN 2016

R.G. N° 14/03679

AFFAIRE :

A Y

C/

K L M G-J

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Versailles

N° chambre : 03

N° Section :

N° RG : 10/05014

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thierry DE VALLOMBREUSE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Michel RONZEAU de La SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D’OISE,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE TRENTE JUIN DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans après prorogation l’affaire entre :

Madame A Y divorcée X

née le XXX à XXX

XXX

78860 SAINT NOM-LA-BRETECHE

Représentant : M^e Thierry DE VALLOMBREUSE, avocat postulant/plaidant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 540 – N° du dossier 561

APPELANTE

****************

Maître K L M G-J

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Michel RONZEAU de la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat postulant/plaidant au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 1222050

INTIMEE

XXX DE ST NOM LA

BRETECHE, association syndicale libre, sise

XXX

XXX

poursuites et diligences de son prédisent en exercice y domicilié,

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 – N° du dossier 20096453

(caducité de l’appel constatée par ordonnance d’incident du 18 décembre 2014)

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES ROSIERS

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 – N° du dossier 20096453

(caducité de l’appel constatée par ordonnance d’incident du 18 décembre 2014)

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Mai 2016, Madame Odile BLUM, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Odile BLUM, Président,

Madame K LELIEVRE, Conseiller,

Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT

*

Vu le jugement rendu le 27 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :

— déclaré irrecevable le courrier du conseil de l’ASL du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche reçu le 21 février 2014,

— rejeté la demande de M^me A Y épouse X visant à déclarer irrecevables les demandes de l’association syndicale libre du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche représentée par son président en exercice,

— rejeté la demande de M^me X visant à déclarer irrecevables les demandes de la SCI Les Rosiers,

— reçu l’intervention volontaire de la SCI Les Rosiers,

— ordonné à M^me X de procéder à la démolition du chemin d’accès voiture et des deux emplacements supplémentaires de parkings qu’elle a fait construire, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

— condamné M^me X à verser à l’association syndicale libre du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche, représentée par son président en exercice, et à la SCI Les Rosiers la somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me X à verser à M^me G-J la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples et contraires,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me X aux entiers dépens dont distraction ;

Vu l’appel de ce jugement relevé le 14 mai 2014 par M^me A Y qui a intimé l’ASL du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche, la SCI Les Rosiers et M^me G-J ;

Vu l’ordonnance rendue le 18 décembre 2014 par le conseiller de la mise en état qui a constaté la caducité de la déclaration d’appel de M^me Y à l’égard de l’ASL du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche et de la SCI Les Rosiers ;

Vu les dernières conclusions du 5 avril 2016 de M^me A X née Y (M^me X) qui demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner M^e G-J à la garantir et à la relever indemne de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le jugement dont appel,

— condamner M^e G-J à lui payer 18.500 € en réparation de son préjudice,

— condamner M^e G-J à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du 24 mars 2016 de M^e K G-J, notaire, qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes à son encontre,

— vu les articles 1382 et suivants du code civil, dire que M^me X ne rapporte la preuve ni de sa faute ni d’un préjudice indemnisable en lien de causalité avec les manquements qui lui sont reprochés,

— débouter M^me X de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre,

— condamner M^me X à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel et aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que suivant acte reçu les 31 mai et 5 juin 2006 par M^e G-J, notaire à Paris, avec la participation de son propre notaire, M^me X a acquis 1.000 parts sociales de la SCI Les Rosiers, donnant droit à la jouissance exclusive et particulière du lot n°3 défini au règlement particulier de la société, désigné comme suit :

'1) la jouissance exclusive et privative d’une aire de construction à déterminer suivant les règles établies pour la zone de construction figurant sous la lettre C au plan ci-joint et annexé, laquelle zone d’une contenance de mille cent trente mètres carrés.

2) le droit d’édifier en vertu d’un droit de superficie, une maison d’habitation, ses dépendances et ses abords.

3) le un cinquième (1/5^e) des parties communes.

Observation faite que la partie non réservée pour l’aire de construction dans la zone de construction C entrera dans les parties communes des terrains, objet des présentes',

ainsi que les 'constructions édifiées sur l’aire de construction du troisième lot sises commune de Saint-Nom-la-Bretèche (Yvelines), XXX et consistant en une maison d’habitation …';

Que faisant état de la réalisation de travaux par M^me X, sans l’avis de la commission d’architecture instituée par son cahier des charges et la violation de celui-ci, l’association syndicale libre du Golf de Saint-Nom-la-Bretèche a, le 12 mai 2010, assigné M^me X pour la voir condamner sous astreinte, à démolir, notamment, les éléments de construction qu’elle avait édifiés ; que la SCI Les Rosiers est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de l’ASL'; que M^me X a assigné M^e G-J en garantie ;

Que ces instances ayant été jointes, le jugement déféré a été rendu dans les termes sus-rappelés au motif, notamment sur l’instance principale, que les statuts et le cahier des charges de l’ASL sont opposables à M^me X et que celle-ci a fait construire un chemin d’accès voiture et deux emplacements supplémentaires de parking en contravention avec les dispositions du cahier des charges de l’ASL ;

Considérant que la déclaration d’appel ayant été déclarée caduque en ce qu’elle concerne l’ASL et la SCI des Rosiers, la cour n’est plus saisie que de la demande de M^me X, rejetée par les premiers juges, tendant à voir retenir la responsabilité de M^e G-Hà son égard ;

sur la faute du notaire

Considérant que M^me X reproche aux premiers juges d’avoir confondu dans la même obligation, celle d’information et de conseil et celle, spécifique, de reproduction in extenso de la clause litigieuse ;

Qu’elle soutient que le notaire, qui connaissait l’intervention de l’ASL à l’acte de cession et les dispositions de l’article 6 de son cahier des charges, a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne mettant pas en évidence les dispositions de sa clause XXIV et en reproduisant au contraire, une autre partie du cahier des charges, lui laissant ainsi croire que celles-ci étaient seules importantes ; que le notaire a également manqué à son obligation supplémentaire de respecter les clauses du cahier des charges de l’ASL en n’en reproduisant pas in extenso les termes dans l’acte de cession alors même qu’il n’apporte pas la preuve de ce qu’il lui a communiqué la version en vigueur du cahier des charges qui n’était pas publiée au jour de la cession ; qu’elle fait valoir que M^e G-J ne peut évoquer la présomption de connaissance attachée aux mentions de ses actes pour se décharger’ du manquement à son obligation supplémentaire de reproduction in extenso de la clause litigieuse du cahier des charges de l’ASL ;

Considérant que M^me G-J réplique qu’elle n’a commis aucune faute et qu’il résulte de l’acte de cession, paraphé et signé par M^me X, qu’elle a rappelé à celle-ci l’existence du cahier des charges et des statuts de l’ASL ; qu’elle soutient que le fait de n’avoir pas reproduit le cahier des charges in extenso dans l’acte ne saurait constituer une faute de sa part dès lors que l’acte de cession y renvoie à plusieurs reprises et de façon détaillée avec l’indication que M^me X en avait parfaite connaissance et était en possession d’un exemplaire ;

Considérant que l’acte notarié reçu par M^e G-J porte mention de l’intervention à l’acte de la SCI Les Rosiers qui déclare autoriser la cession et accepter M^me X comme nouvel associé 'pour autant qu’elle accepte en tant que nouveau membre de l’association syndicale libre du Golf de Saint nom La Bretèche, les clauses figurant aux statuts et cahier des charges d’origine de ladite association, modifiés le 24 octobre 1969 et aux termes d’assemblées en date des 8 mars 1978, 21 avril et 22 juin 1982, 5 avril 2002 et 4 avril 2003, le tout ayant été porté à la connaissance du cessionnaire dès avant ce jour, ce que ce dernier reconnaît expressément’ puis indique expressément, en page 21, au titre des charges et conditions à la charge du cessionnaire, que 'la présente cession a lieu … aux conditions du cahier des charges et des statuts de l’association syndicale libre du Golf de Saint Nom la Bretèche des 8, 16 et 17 octobre 1959 et des modifications des 8 mars 1978, 21 avril, 22 juin 1982, 5 avril 2002 et 4 avril 2003 ci-dessus énoncés en l’exposé qui précède, et du cahier des charges et règlement particulier en date du 7 février 1969 que le cessionnaire déclare parfaitement connaître et être en possession d’un exemplaire’ ; qu’en outre M^me X ne dément pas le fait, relevé par les premiers juges, que par mentions manuscrites en date du 19 mai 2006, et donc antérieurement à la cession, elle a reconnu avoir pris connaissance du cahier des charges et statuts de l’ASL ;

Qu’au vu de ces éléments, M^me X n’est pas fondée à prétendre que M^e G-J ne fait pas la preuve de ce qu’un exemplaire actualisé des statuts et du cahier des charges de l’ASL lui a bien été remis à l’occasion de la cession'; qu’elle n’est pas fondée non plus à imputer à faute au notaire le fait de n’avoir pas reproduit in extenso l’ensemble des clauses du cahier des charges qu’elle avait en sa possession et qu’elle a déclaré formellement bien connaître ;

Considérant toutefois, que M^e G-J, notaire instrumentaire, était tenue d’une obligation d’information à l’égard des parties à l’acte ; qu’elle se devait, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait, d’attirer l’attention de M^me X sur toutes les dispositions particulières et contraignantes du cahier des charges, notamment celles figurant à l’article XXIV du cahier des charges modifié en 2003 relatives au 'contrôle des projets de constructions', imposant de soumettre, préalablement à toute demande de permis de construire et travaux, les plans et devis descriptifs à la commission d’architecture'; qu’elle a ainsi commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle ;

sur le dommage et le lien de causalité

Considérant que M^me X ne saurait se voir garantir par le notaire de sa condamnation à une obligation de faire ;

Considérant que pour le surplus M^me X estime avoir, par la faute du notaire, subi un dommage constitué par le coût de la construction et de la démolition des ouvrages qu’elle a fait édifier ainsi que par l’impossibilité dans laquelle elle se trouve d’aménager normalement sa maison au regard de 'ses séquelles invalidantes’ ; qu’elle évalue la réparation du premier des ces deux postes de préjudice à la somme de 18.700 € et le second à celle de 10.000 € qu’elle ne reprend pas dans le dispositif de ses dernières conclusions au titre du récapitulatif de ses prétentions sur lequel, seul, en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue ;

Considérant que les frais de construction et de démolition des ouvrages réalisés par M^me X en violation des dispositions du cahier des charges de l’ASL, n’ont pas pour cause le manquement de M^e G-J à son devoir d’information, mais la décision délibérément prise par M^me X de réaliser divers travaux d’aménagement extérieurs sans les soumettre à l’avis préalable de la commission d’architecture qui lui avait opposé un premier refus le 18 mars 2009 à la suite du dossier qu’elle lui avait préalablement présenté'; que ces frais sont donc sans lien de causalité directe avec la faute reprochée ;

Considérant que pour le surplus, M^me X n’établit pas avoir indiqué au notaire, au jour de la cession, qu’elle entendait réaliser des travaux ni que la possibilité de faire les travaux nécessités par le handicap qu’elle allègue, était déterminante de son consentement à l’acquisition ; qu’elle ne démontre pas plus que, si elle agit dans le respect des dispositions du cahier des charges, l’exécution des travaux qu’elle envisage sera inévitablement refusé par la commission d’architecture instituée par le cahier des charges de l’ASL';

Considérant que M^me X qui ne justifie d’aucun préjudice certain en lien de causalité directe avec la faute du notaire, est mal fondée en ses demandes à son encontre ;

Que le jugement sera, en conséquence, confirmé ;

sur les dépens et les frais irrépétibles

Considérant que M^me X, qui succombe sur son recours, sera condamnée aux dépens d’appel ;

Que vu l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement sur ce chef seront confirmées et la somme complémentaire de 1.500 € sera allouée à M^e G-J pour ses frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement ;

y ajoutant,

Condamne M^me X née Y à payer à M^e G-J la somme complémentaire de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M^me X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Odile BLUM, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,