COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50F

3e chambre

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 25 JUIN 2020

N° RG 19/01870

N° Portalis DBV3-V-B7D-TCAY

AFFAIRE :

H I épouse X

C/

Me O C

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 4

N° RG : 14/00541

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS

Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame H I épouse X

née le […] à SAINT-MANDÉ

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20190254

Représentant : Me Carol AIDAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0021

APPELANTE

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1/ Maître O C

[…]

[…]

prise :

- en sa qualité de liquidateur de la société SCCV LAURE,

- en sa qualité de liquidateur de la société FINAXIOME

- en sa qualité de liquidateur de la SARL FINAXIOME PRODUCTION

ayant leurs sièges […], […]

INTIME - assigné à domicile le 18 avril 2019

2/ Maître B E

né le […] à OFFOY

de nationalité Française

[…]

[…]

INTIME - assigné à personne présente le 24 avril 2019

3/ SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

N° SIRET : 542 097 902

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 347 - N° du dossier 1301151

INTIMEE

4/ SA CREDIT DU NORD

N° SIRET : 456 504 851

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

INTIMEE - ordonnance de désistement partiel rendue le 20 juin 2019

5/ SCP F RENOULT anciennement dénommée SCP B E et O F, Notaires associés

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

INTIMEE - assignée à personne habilitée le 18 avril 2019

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Composition de la cour :

L'affaire était fixée à l'audience publique du 14 mai 2020 pour être débattue devant la cour composée de :

Madame Marie-José BOU, Président, Madame Françoise BAZET, Conseiller, Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

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En application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience.

Les parties en ont été avisées par le greffe le 24 avril 2020 et ces dernières ne s'y sont pas opposées dans le délai de quinze jours.

Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi.

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FAITS ET PROCEDURE

M et Mme Y et Mme X ont acquis, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, des lots dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Laure situé à […], […], commercialisés et réalisés par les sociétés du groupe Finaxiome :

- la promotion au travers de Finaxiome,

- la commercialisation au travers de Finaxiome Distribution, devenue Finance +, devenue Seven, ou au travers de la société Fiventis,

- la maîtrise d''uvre au travers de Finaxiome Production,

- la gestion du bien au travers de Pierre et Locatif,

- le courtier en assurances, Finaxur,

- outre, les SCCV constituées pour chaque opération.

Mme X a signé un contrat de réservation le 24 janvier 2006 prévoyant une livraison pour le 3ème trimestre 2007. Elle a ensuite acquis par acte de la SCP E-F du 22 mai 2007, le lot B406 de 42,04 m² et l'emplacement de stationnement n° 57 pour un prix de 117.000 euros, pour une livraison finalement prévue au 3ème trimestre 2008.

Cette acquisition dans un objectif d'investissement a été financée en totalité par un emprunt n°60344804 contracté auprès de la BNP Paribas personal finance.

Le prêt a été souscrit à taux fixe de 5 % révisable moyennant échéances mensuelles de 645,89 euros pour une durée de 26 ans dont deux ans de préfinancement et un an de différé d'amortissement.

Ce prêt a été garanti par un contrat d'assurance dont les cotisations représentent un montant mensuel de 40,95 euros.

Elle a signé un mandat proposé par la société Pierre et Locatif, filiale du groupe Finaxiome, aux fins de gestion des biens acquis. La société Pierre et Locatif a ensuite cédé son portefeuille de mandats à la société SNG.

Or, les biens n'étant pas achevés, Mme X a obtenu la résolution de la vente par jugement du tribunal de grande instance de Lille du 23 mars 2012. La venderesse, la société SCCV Laure a été condamnée à lui restituer la somme de 105 300 euros correspondant à la partie du prix qu'elle avait payée et à lui verser la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Entre-temps, les sociétés composant le groupe Finaxiome ont été placées en redressement judiciaire par jugements du tribunal de commerce d'Amiens des 1er juin et 6 juillet 2012, converti en liquidation judiciaire par jugement de la même juridiction du 31 juillet 2012, M A étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Mme X, M et Mme Y, ainsi que d'autres acquéreurs, ont introduit le 17 septembre 2012, une instance au fond devant le tribunal de grande instance de Paris contre maître B

E, la SCP E-F, maître J A liquidateur de la SCCV Laure, la société Finaxiome, la société Finaxiome Production, le Caisse régionale du crédit mutuel de Normandie Seine, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Picardie, le Crédit agricole mutuel de Normandie Seine, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile de France, la BNP Paribas personal finance, la BNP Paribas, la Caisse de crédit mutuel d'Arras, le Crédit du Nord, Serenis Vie, la SCP K L et M N, administrateur de la société Seven, la société Fiventis.

Par ordonnance du 4 décembre 2013, le juge de la mise en état a transféré cette procédure au tribunal de grande instance de Versailles à la suite de son dépaysement demandé par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris Ile-de-France en application des articles 47 et 97 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :

• écarté des débats toutes pièces non visées expressément dans les conclusions du demandeur signifiées par RPVA le 5 janvier 2018,

• ordonné la résolution du contrat de prêt contracté auprès de la BNP Paribas personal finance par Mme X,

• condamné Mme X à payer à la BNP Paribas personal finance la somme de 90.649,64 euros au titre de la restitution des sommes versées dans le cadre du prêt résolu,

• dit que la BNP Paribas personal finance pourra conserver le bénéfice des sûretés réelles stipulées dans le contrat de prêt jusqu'à l'entière restitution des sommes restant dues après compensation,

• ordonné la caducité du contrat d'assurance souscrit par Mme X le 18 mai 2006 auprès de la société Sérénis vie sous le n° ET700.1546,

• condamné la société Sérénis vie à restituer à Mme X les cotisations d'assurance réglées, soit 5.150,17 euros,

• jugé irrecevables toutes les demandes de fixation de créance dirigées contre maître C en qualité de liquidateur judiciaire de la société SCCV Laure, de la société Finaxiome, de la société Finaxiome production,

• débouté, comme étant mal fondées, les demandes de M et Mme Y et Mme X contre la BNP Paribas personal finance de dommages et intérêts au titre du surcoût payé en raison de la surévaluation du bien vendu, du surcoût du prêt, et de la perte de rentabilité des fonds immobilisés au montage reposant sur des fautes précontractuelles (conflit d'intérêts ; manquements au devoir d'information, de conseil et de mise en garde ; dols sur le surcoût et les qualités intrinsèques de l'opération),

• débouté M et Mme Y et Mme X de leurs autres demandes d'indemnisation contre la BNP Paribas personal finance (délai de livraison ; fonds débloqués de manière anticipée),

• débouté M et Mme D et Mme X de leurs demandes d'indemnisation formulées contre le Crédit du Nord, la SCP E et F et maître E,

• débouté Mme X de sa demande tendant à ce que BNP Paribas personal finance, le Crédit du Nord, la SCP E et F et maître E soient condamnés à garantir la SCCV Laure du remboursement de la somme de 105.300 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée par jugement du TGI de Lille du 23 mars 2012,

• débouté M et Mme Y de leur demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels stipulés dans le prêt souscrit auprès de la BNP Paribas personal finance au titre du non-respect de l'article L. 312-10 ancien du code de la consommation,

• jugé irrecevable la demande de M et Mme Y tendant au prononcé de la nullité de la stipulation d'intérêts du prêt au titre du TEG erroné,

• rejeté les demandes de compensation comme étant sans objet,

• condamné M et Mme Y ainsi que Mme X in solidum aux dépens,

• condamné chaque demandeur, soit M et Mme Y ainsi que Mme X, à payer la somme de 1.500 euros à chacun des défendeurs soit respectivement à la BNP Paribas

personal finance, au Crédit du Nord et à la société civile professionnelle B E et O F y compris B E au titre de leurs frais irrépétibles.

Par acte du 13 mars 2019, Mme X a interjeté appel de cette décision à l'encontre de maître C, liquidateur des sociétés SCCV Laure, Finaxiome et Finaxiome Production, de M E, de la SCP E-F, du Crédit du Nord et de la BNP Paribas personal finance (BNPPF).

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 juin 2019, elle s'est désistée de son appel à l'encontre du Crédit du Nord.

Aux termes de conclusions du 14 avril 2020, elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et de :

A titre principal :

• confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la résolution du contrat de prêt n° 60344804 auprès de la BNP Paribas personal finance,

• confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la caducité du contrat d'assurance souscrit par Mme X auprès de la société Serenis Vie,

• confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Serenis Vie à lui restituer les cotisations d'assurance réglées, soit 5 150,17 euros,

• infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé irrecevables ses demandes dirigées contre maître C en qualité de liquidateur judiciaire de la société SCCV Laure, de la société SCCV Laure, de la société Finaxiome et de la société Finaxiome Production,

• statuant à nouveau : juger recevables et bien fondées les demandes formulées à l'encontre de maître O C en qualité de liquidateur judiciaire de la société SCCV Laure, de la société Finaxiome, de la société Finaxiome production,

• infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes d'indemnisation au titre du surcoût payé en raison de la surévaluation du bien vendu, du surcoût du prêt, au titre de la perte de l'avantage fiscal, de la perte locative, de la perte de rentabilité des fonds immobilisés, du préjudice moral, de ses autres demandes d'indemnisation mais également de sa demande à l'encontre de la BNP, maitre E, la société E et F et le Crédit du nord d'avoir à garantir la SCCV Laure du remboursement de la somme de 105 300 euros à laquelle la SCCV Laure a été condamnée en vertu du jugement rendu le 23 mars 2012, outre de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile de condamnation formulées l'encontre de la BNPPF, maitre E et la SCP E F,

• statuant à nouveau : constater les fautes précontractuelles et les dols aggravés dont l'ensemble des intervenants s'est rendu coupable à son encontre, constater les manquements aux obligations d'information et de conseil dont la banque prêteuse et le notaire se sont rendus coupables à son encontre, le manquement au devoir de mise en garde de la banque prêteuse et le manquement au devoir d'efficacité des actes du notaire,

• en conséquence :

• condamner in solidum, la BNPPPF, maître E, la SCP E et F à la somme de 105 300 euros de dommages et intérêts équivalent à la condamnation prononcée à l'encontre de la SCCV Laure, à titre subsidiaire, condamner in solidum la BNPPPF, maître E, la SCP E et F, à garantir la SCCV Laure du remboursement de la somme de 105 300 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée au profit de Mme X par jugement du tribunal de grande instance de Lille du 23 mars 2012,

• en tout état de cause :

• condamner in solidum, maître C es qualité de liquidateur de la société Finaxiome, de liquidateur de la société Finaxiome production, et de liquidateur de la SCCV Laure, la BNPPPF, la SCP E et F, maître E à lui verser la somme de 22 120 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal,

• condamner in solidum maître C ès qualité de liquidateur de la société Finaxiome, de

• liquidateur de la société Finaxiome production unipersonnelle, et de liquidateur de la SCCV Laure, la BNPPPF, la SCP E et F, maître E et le Crédit du Nord à lui verser la somme de 48 753 euros au titre de la perte locative, condamner in solidum, maître C ès qualité de liquidateur de la société Finaxiome, de liquidateur de la société Finaxiome production, et de liquidateur de la SCCV Laure, la BNPPPF, la SCP E et F, maître E à lui verser la somme de 42 986 euros au titre de la perte de rentabilité des fonds immobilisés, condamner in solidum maître C ès qualité de liquidateur de la société Finaxiome, de liquidateur de la société Finaxiome production unipersonnelle, et de liquidateur de la SCCV Laure, la BNPPPF, la SCP E et F, maitre E et le Crédit du Nord à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral,

• fixer ces sommes précédemment évoquées au passif de Finaxiome, de Finaxiome Production et de la SCCV Laure,

• prononcer la compensation entre les sommes qu'elle pourrait devoir aux 'défendeurs' et celles que ceux-ci pourraient lui devoir,

• condamner in solidum les intimés à payer une somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

• les condamner aux dépens avec recouvrement direct.

Par conclusions du 25 juillet 2019, la société BNP Paribas personal finance (BNPPPF) demande à la cour de :

• dire que sa responsabilité n'est pas engagée et qu'elle ne saurait être tenue à réparer les préjudices allégués par Mme X,

• en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

• y ajoutant :

• condamner Mme X au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel avec recouvrement direct.

Mme X a signifié sa déclaration d'appel à la SCP F Renoult le 18 avril 2019 à personne habilitée, à maître C à domicile et le 24 avril 2019, à la personne de M E. Les conclusions de l'appelante ont été signifiées le 17 juin 2019 à maître C à M E et à la SCP F Renoult.

Ces parties n'ont pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

SUR QUOI

- Sur la clôture

Les parties ont été destinataires de l'avis adressé en application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et ont déposé leurs dossiers.

La clôture est intervenue à la date initialement fixée pour l'audience de plaidoiries, soit le 14 mai 2020.

- Sur le fond

L'appelante indique qu'elle a été victime d'un processus malhonnête et sur le plan juridique, dolosif, de Finaxiome, et que si elle a pu en être victime, c'est parce que ni le notaire, ni la banque n'ont respecté leurs obligations et, au surplus, ont 'couvert' les agissements fautifs de Finaxiome.

L'appelante stigmatise en premier lieu le partenariat qui liait Finaxiome, le notaire et la banque, partenariat qui générait un conflit d'intérêt eu égard aux gains attendus par le notaire et la banque et qui les a conduits à privilégier les gains attendus aux devoirs d'information et de conseil qui s'imposaient pourtant à son égard.

Elle reproche en premier lieu à la banque comme au notaire de ne pas l'avoir avertie du surcoût du prix de vente qui, selon elle, 'absorbait l'avantage fiscal' considérant que sur ce point la collusion frauduleuse est établie. Elle indique qu'il est évident que si elle avait eu connaissance du surcoût pratiqué par le promoteur, de l'inanité de son opération et de son caractère illusoire, elle ne se serait pas engagée contractuellement. Elle soutient encore que le notaire et la banque ne pouvaient ignorer qu'à la mi 2006, la situation de Finaxiome était obérée et ne pouvait conduire qu'à sa ruine. Elle considère que la lettre du 1er juin 2007 que lui a adressée le notaire, par laquelle il l'informe que la vente a été conclue le 22 mai précédent démontre 'la parfaite connaissance par les intimés' de la situation obérée et leur défaillance dans leur obligation d'information : en effet, le notaire l'informe que la BNP qui devait être compte centralisateur et garant de l'achèvement des travaux s'est rétractée, et la cour 'ne sera pas dupe' des raisons pour lesquelles la banque s'est retirée ; c'est bien qu'elle avait compris que Finaxiome risquait fort de ne pas livrer. Elle reproche au notaire de ne pas lui avoir donné cette information avant la vente et considère qu'il a volontairement bafoué ses obligations.

Elle ajoute que le notaire a demandé le déblocage des fonds sans solliciter la justification la plus élémentaire de l'avancement des travaux et que d'autre part, 'les banques' ont débloqué les fonds sans détenir d'attestation justifiant de l'avancement de l'opération en contradiction avec toutes les plus élémentaires précautions et vérifications.

Rappelant que le notaire s'est désisté de tous les appels de fonds à partir du 26 septembre 2007, elle fait valoir qu'il a ainsi jeté ses clients 'en pâture' à la malhonnêteté caractérisée de Finaxiome en infraction à ses devoirs professionnels.

***

Il sera préalablement noté que Mme X s'étant désistée de son appel à l'encontre du Crédit du Nord, ses demandes tendant à le voir condamner à lui payer les sommes de 48 753 euros, au titre de la perte locative et de 50 000 euros au titre du préjudice moral sont irrecevables.

Les demandes à l'encontre du notaire et de la banque

Il sera préalablement observé que, pour étayer ses accusations de malversations, l'appelante cite dans ses conclusions d'autres ventes gérées par Finaxiome dans d'autres villes et verse aux débats de très nombreuses pièces qui concernent d'autres acquéreurs dont la majorité ont acquis un bien dans une autre région, alors qu'elle est seule en demande dans cette instance et que la cour ne doit contrôler que la régularité de sa propre acquisition.

Il est de principe que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. Lorsque cet acte est une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, les renseignements que le vendeur a l'obligation légale de fournir sur l'état d'avancement des travaux procèdent de ceux dont le notaire est tenu de vérifier l'exactitude, car ils influent sur deux instruments indispensables à la sécurisation de ce type de vente : le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et la fraction du prix exigible au jour de la vente. Ces renseignements prennent la forme d'une attestation d'un homme de l'art (articles R. 261-11 ou R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation) que le notaire doit annexer à son acte authentique (L. 261-11 du même code). Mais les annexer ne suffit pas, il doit encore en vérifier la cohérence.

Cette vérification prend la forme d'une investigation sur pièces ; le notaire n'a effectivement pas à se rendre sur le chantier pour vérifier l'état réel de l'immeuble.

Il sera préalablement observé que l'essentiel de l'argumentaire de l'appelante repose sur le présupposé que le notaire et la banque en cause ont agi dans le cadre d'une collusion frauduleuse avec la société Finaxiome.

L'appelante procède essentiellement par voie d'affirmations s'agissant de la connaissance qu'auraient eue le notaire et la banque des difficultés financières de Finaxiome qui allaient empêcher qu'elle n'achève les travaux.

Il convient de rappeler que la vente dont s'agit a été conclue en mai 2007 et qu'il appartient à l'appelante de rapporter la preuve que le notaire et la banque avaient à cette date connaissance de difficultés financières telles du promoteur que l'opération de construction allait forcément en être compromise.

Or, aucun élément concret, clair et précis ne permet de considérer qu'à la date de la vente en cause, M G et la BNPPPF aient su que le promoteur rencontrait des problèmes financiers importants lorsque Mme X a acquis son bien, étant rappelé que ce n'est qu'en 2012 que Finaxiome a été placée en redressement judiciaire.

Il sera observé que Mme X ne verse pas le moindre rapport émanant des mandataires au redressement judiciaire des sociétés SCCV Laure et Finaxiome, qui aurait constitué une analyse objective de leur situation financière et de l'origine de leurs difficultés.

Il est toutefois indiqué dans l'extrait de la 'revue indépendante des prévisions financières du Groupe Finaxiome' établie le 25 février 2010 par la société PricewaterhouseCoopers, dans un paragraphe consacré à l'historique, que le groupe a connu une forte expansion des ventes de lots sur des programmes en défiscalisation, qu'à partir de 2007, les ventes ont chuté en raison des problèmes des investisseurs en défiscalisation, désolvabilisés par la crise bancaire, et que du fait de son positionnement géographique, le groupe n'a pas pu profiter du regain d'activité généré par la loi Sellier à partir de 2009.

Au regard de cet unique constat qui émane d'un spécialiste de l'analyse financière, il apparaît que les difficultés financières de Finaxiome sont notamment liées à la crise des années 2007- 2008, et que, si les ventes cont commencé à chuter en 2007, ni M E, ni la BNPPPF ne pouvaient donc connaître avant cet événement des difficultés qui n'étaient pas encore survenues.

Le groupe Finaxiome réalisait des opérations immobilières sur l'ensemble du territoire national et même si M E a été en charge d'un certain nombre d'actes concernant ce groupe dans la région amiénoise, ce seul élément est bien insuffisant pour en déduire qu'il ne pouvait ignorer les difficultés du groupe, dont rien ne démontre en outre qu'elles existaient au jour de l'acquisition litigieuse.

S'agissant du prix de vente, il était fixé dans le contrat de réservation dans la signature duquel ni le notaire ni la banque ne sont intervenus.

En tout état de cause, il convient de rappeler qu'en l'espèce, le prix au m² doit être calculé sur le prix de vente hors taxe, soit sur 97 826 euros, et qu'en conséquence, ce prix n'est pas de 2 783 euros comme soutenu par l'appelante, mais de 2 327 euros (surface de 42,04 m²), étant précisé qu'est inclus dans ce prix la place de stationnement couverte.

L'appelante invoque les 'références de la cote annuelle des valeurs immobilières et foncières' ('Callon') publiées en janvier 2006 pour la ville de Roubaix qui évaluent le prix du neuf, lequel varie selon le standing de l'immeuble et qui, selon elle, démontrent qu'elle a été victime d'une

surévaluation manifeste du prix. Elle prétend que son bien est d'un niveau normal (2 190 euros/m²) alors qu'il pourrait se situer plus près du niveau 'standing' (2 680 euros).

Le notaire, pas plus que la banque, n'avaient de responsabilité dans la fixation du prix de vente dont en outre il n'est pas démontré qu'il ait été manifestement excessif (2 327 euros), étant précisé que rien n'interdisait à Mme X, avant de réserver son bien, de se renseigner sur les prix du marché.

S'agissant des reproches formulés à l'encontre du notaire en ce qui concerne les délais de livraison et les appels de fonds, il résulte des pièces produites que lorsque le notaire a transmis le projet d'acte de vente à l'appelante, il lui a bien indiqué très clairement que la date de livraison avait été modifiée. Mme X, dûment informée par le notaire du report de la livraison du bien (ce qui n'a rien d'exceptionnel dans le cadre de vente en VEFA) avait la possibilité de protester, ce qu'elle n'a pas fait.

L'appelante affirme que M E 'avait préalablement aidé Finaxiome à percevoir le premier appel de fonds alors que l'avancement de l'opération ne le permettait pas'.

Il convient de rappeler que lors de la vente (le 22 mai 2007), a été versée au notaire la somme de 23 400 euro compte-tenu du stade d'avancement des travaux, cette somme représentant 20% du prix de vente, et qu'était annexée à l'acte de vente l'attestation d'avancement des travaux du 1er février 2007 établie par le maître d''uvre selon laquelle les travaux avaient atteint la phase d'achèvement de la plate forme VRD.

L'appelante ne produit pas la moindre pièce permettant de remettre en cause l'état d'avancement des travaux tel qu'il était décrit dans l'attestation que le notaire a annexée à l'acte de vente, étant rappelé qu'en tout état de cause, M E n'avait aucune obligation de se rendre sur place pour vérifier l'état d'avancement des travaux.

S'agissant de la banque, chaque appel de fonds était accompagné de l'attestation d'avancement des travaux requise.

Mme X soutient que son prêt a été débloqué de manière anticipée, le 19 mars 2007, soit 64 jours avant que ne soit signé l'acte de vente.

Il résulte effectivement du relevé de situation que la BNPPPF a adressé à Mme X le 12 novembre 2010 qu'une somme de 23 400 euros a été débloquée le 19 mars 2007. Mais Mme X communique l'appel de fonds émis le 4 juin 2008 sur lequel il apparaît que l'appel de fonds de 20% n'a été en réalité facturé que le 23 mai 2007, soit le lendemain de la vente.

En toute hypothèse, et en admettant même que le prêt ait été débloqué avec 64 jours d'avance, l'attestation d'avancement des travaux était bien antérieure comme datée du 1er février 2007, il est probable que cette situation résulte du report de la date initialement fixée pour la signature de l'acte de vente et Mme X ne fournit aucune explication sur les conséquences éventuellement préjudiciables de cette situation.

Le banquier dispensateur de crédit est tenu d'un devoir de mise en garde et engage sa responsabilité à l'égard de son client emprunteur lorsqu'il n'attire pas son attention sur les risques attachés à l'opération envisagée ou sur la disproportion de son engagement au regard de ses possibilités financières et le risque de surendettement qui en découle, non sur l'opportunité ou les risques de l'opération financée, la banque dispensatrice de crédit, n'ayant pas à s'immiscer dans les affaires de son client pour apprécier l'opportunité des opérations auxquelles il procède et il n'y a pas lieu à mise en garde si le prêt accordé est adapté aux revenus de l'emprunteur ou à son patrimoine immobilier, pouvant garantir le remboursement du prêt.

Sauf anomalie apparente, la banque n'est pas tenue de vérifier l'exactitude des éléments déclarés par l'emprunteur et en l'espèce, la banque justifie qu'elle disposait de l'avis d'imposition de Mme X sur les revenus 2004 faisant apparaître un montant de salaires, pensions et rentes perçu de 48 767 euros, ce qui correspond à un revenu mensuel de 4 064 euros. Mme X, qui semble soutenir aujourd'hui que son salaire était bien inférieur, verse aux débats des avis d'imposition postérieurs révélant la perception de 36 991 euros en 2008, de 38 252 euros en 2009 et de 39 908 euros en 2010.

Il est intéressant toutefois de noter que dans le document qu'elle présente comme l'étude patrimoniale réalisée avant qu'elle ne réserve le bien (pièce n° 7), ses revenus sont mentionnés comme étant de 48 767 euros.

Il sera en outre ajouté que Mme X travaillait en qualité de cadre, chargée de gestion, au sein de la banque CA Calyon et qu'elle n'ignorait donc vraisemblablement pas sa capacité d'endettement.

Mme X soutient que lors de la souscription du crédit auprès de la BNP, elle remboursait déjà deux emprunts souscrits auprès du Crédit Lyonnais, mais elle ne verse aux débats que deux documents l'un et l'autre intitulés 'tableau d'amortissement définitif du 26.12.2003" (produits sous le même numéro de pièce 156, nommée dans le bordereau de pièces 'tableau d'amortissement LCL'), l'un porte sur un prêt de 30 500 euros au taux de 2,75% sur 10 ans (échéances de 300,91 euros), l'autre sur un prêt de 29 500 euros sur 10 ans au taux de 2,75% (échéances de 291,05 euros). Toutefois, il ne peut être considéré avec certitude que ces deux documents démontrent qu'elle avait souscrit deux emprunts puisqu'ils portent l'un et l'autre le même numéro de prêt, étant précisé que l'appelante ne produit ni les contrats de prêt, ni le moindre extrait de son compte bancaire permettant de vérifier les montants prélevés au titre desdits crédits.

Dans l'étude patrimoniale, il est fait état d'un loyer de 425 euros et pas d'une charge d'emprunt à hauteur de 592 euros.

En admettant même que Mme X ait supporté le remboursement de deux crédits pour un coût mensuel de 591,96 euros (300,91 + 291,05), les échéances du prêt souscrit auprès de la BNP étaient de 591,96 pendant les 36 premiers mois, puis de 645,96 euros, en sorte que pendant les trois premières années son endettement était de 977,09 euros (591,96 + 385,13) puis de 1 237,85 euros (591,96 + 645,89), restant donc inférieur à 33%, taux d'endettement généralement admis, des revenus mensuels de 4 064 euros.

L'investissement locatif financé était lui-même générateur de revenus, le logement devant être loué et procurer un revenu annuel (selon l'étude de patrimoine, pièce n° 7) de 5 100 euros la 1ère année, pour atteindre 5 745 euros la 9ème année, ce qui permettait de rembourser partie du crédit, et, compte tenu de l'avantage fiscal consenti, de faire face aisément à la charge de l'emprunt.

Compte tenu de ces éléments, il n'est nullement établi que la BNP lui a consenti cet emprunt au mépris de ses obligations d'information et de mise en garde.

La BNPPPF indique sans être contredite que s'agissant du programme vendu par la SCCV Laure, elle n'a financé que deux acquisitions sur 83 lots, en sorte qu'il est inexact de soutenir qu'elle avait le monopole du programme de construction ici en cause.

La circonstance que la banque centralisatrice n'ait finalement pas été la BNP, mais le Crédit du Nord, et que la garantie extrinsèque d'achèvement (qui a d'ailleurs été mise en oeuvre avec succès, la résidence Laure ayant été achevée en juin 2013) n'ait finalement pas été consentie par la BNP mais par la société QBE, ce dont le notaire a averti Mme X par courrier du 1er juin 2017, est dépourvue de la moindre conséquence sur la situation personnelle de l'intéressée ainsi que sur les vicissitudes rencontrées par le promoteur. En tout état de cause, Mme X ne saurait

sérieusement soutenir que la BNP a ainsi voulu se désengager, alors qu'elle l'accuse dans le même temps d'avoir sciemment participé à des déblocages de fonds non justifiés.

L'appelante reconnaît elle-même que M E n'a pas perçu les appels de fonds émis postérieurement à l'acte de vente. A supposer que ces appels de fonds n'aient pas correspondu à l'état d'avancement réel des travaux, aucun reproche ne peut donc être fait au notaire. L'allégation selon laquelle il s'est ainsi désengagé afin de laisser ses clients en 'pâture' à la 'malhonnêteté caractérisée' de Finaxiome est particulièrement audacieuse et dépourvue de toute portée, puisqu'elle consiste à reprocher au notaire tout, et son contraire.

Force est donc de constater qu'ainsi que l'avait déjà justement analysé le tribunal, l'appelante échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'une faute de M E et de l'étude dans laquelle il instrumentait.

S'agissant des appels de fonds postérieurs, les pièces communiquées par l'appelante sous le n°93 démontrent qu'ils étaient toujours accompagnés de l'attestation du maître d'oeuvre sur l'état d'avancement des travaux, documents que Mme X a transmis à la banque et qui autorisaient celle-ci à débloquer les fonds à la demande de sa cliente.

Force est de constater que Mme X qui soutient que ces attestations d'avancement des travaux étaient inexactes ne prouve aucunement que la banque ait pu en avoir connaissance.

En l'absence de faute démontrée qui auraient été commise par le notaire, l'étude dans laquelle il instrumentait et la BNPPPF, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme X des demandes formées à leur encontre.

Les demandes à l'encontre du liquidateur des sociétés des sociétés SCCV Laure, Finaxiome et Finaxiome Production

Le tribunal a jugé irrecevables les demandes de fixation de créances dans la mesure où elles ont été introduites après le jugement d'ouverture d'une procédure collective et sans que ne soit produit de déclaration de créance.

L'appelante indique qu'elle produit sa déclaration de créances et que ses demandes sont recevables.

Elle précise plus loin dans ses écritures que la liquidation judiciaire de la SCCV Laure a été clôturée pour insuffisance d'actifs.

Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre d'un défendeur avant que l'action en justice ne soit engagée, les actions en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent sont irrecevables (article L. 622-21-I du code de commerce). Le créancier doit procéder à la déclaration de sa créance entre les mains du représentant des créanciers.

Il est constant que cette instance a été introduite le 17 septembre 2012 soit postérieurement au placement en liquidation judiciaire des sociétés (redressement judiciaire des sociétés Finaxiome le 1er juin 2012, liquidation judiciaire le 31 juillet 2012, redressement judiciaire de la SCCV Laure le 6 juillet 2012, liquidation judiciaire le 31 juillet 2012).

L'appelante produit désormais des déclarations de créance datées des 12 août 2012 (sociétés Finaxiome) et 10 septembre 2012 (SCCV Laure).

Toutefois, il résulte des propres dires de Mme X que la liquidation judiciaire de la SCCV Laure a été clôturée pour insuffisance d'actifs et le 'certificat' en provenance du site infogreffe' versé

aux débats évoque quant à lui un plan de cession en date du 31 juillet 2012.

En conséquence, il apparaît que les demandes de Mme X formées à l'encontre de la SCCV Laure sont irrecevables en l'absence de mise en cause du mandataire ad'hoc qu'elle aurait dû faire désigner, les fonctions de Me C, liquidatrice, ayant pris fin.

Pour ce motif substitué, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par Mme X à l'encontre de la SCCV Laure.

Les créances pour lesquelles aucune instance n'était en cours lors de l'ouverture de la procédure de redressement ou liquidation judiciaire mais qui ne relèvent pas de la compétence du juge commissaire, telles que celles déclarées par Mme X doivent être déclarées au représentant des créanciers mais nécessitent que la juridiction compétente statue sur leur bien fondé et en fixe le montant.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de Mme X à l'encontre des sociétés Finaxiome.

Les préjudices invoqués par Mme X à l'encontre de l'ensemble des intimés portent sur la perte de l'avantage fiscal (22 120 euros), la perte des loyers (48 753 euros), la perte de rentabilité des fonds (42 986 euros) et le préjudice moral (50 000 euros).

Les préjudices financiers ont été fixés ainsi par l'appelante sur la base d'une seule pièce (n° 7), à savoir une 'étude patrimoniale'.

Fiaxiome possédait la quasi totalité de la SCCV Laure et Finaxiome Production était le maître d'oeuvre d'exécution du chantier de la résidence Laure.

Finaxiome partage donc les mêmes torts que ceux de la SCCV Laure s'agissant de l'absence d'achèvement du bien dans les délais prévus. S'agissant de Finaxiome Production, maître d'oeuvre d'exécution, Mme X ne consacre pas une ligne sur la faute qu'elle lui impute. Mme X sera donc déboutée de ses demandes à son encontre faute de caractériser une faute à l'origine des préjudices qu'elle invoque.

S'agissant des préjudices résultant de la faute commise par Finaxiome et qui a consisté à ne pas achever le bien dans le délai prévu, il apparaît que les dommages matériels dont Mme X sollicite la prise en charge résultent de sa décision de solliciter la résolution de la vente, qui l'a effectivement privée de la possibilité de bénéficier des avantages financiers qui en découlaient, sachant qu'in fine, la résidence a été achevée en 2013.

Il sera d'ailleurs observé que Mme X qui a agi en résolution de la vente à l'encontre de la SCCV Laure avait alors seulement sollicité l'indemnisation d'un préjudice moral sans faire la moindre référence aux préjudices financiers aujourd'hui invoqués.

Les demandes au titre de la perte de l'avantage fiscal, de la perte des loyers et de la perte de rentabilité des fonds seront donc rejetées comme ne constituant pas une conséquence directe du retard de livraison.

Ce dernier est en revanche à l'origine de multiples tracas pour Mme X et de vives inquiétudes à l'origine d'un préjudice moral qui sera justement réparé par une somme de 10 000 euros qui sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Finaxiome.

Le jugement sera confirmé s'agissant de ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles

Succombant en appel à l'encontre de la BNPPPF, seule partie ayant constitué avocat, Mme X sera condamnée aux dépens exposée par cette partie. Pour des considérations d'équité il n'y a pas lieu d'allouer à la banque une indemnisation au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La société Finaxiome sera condamnée à supporter les dépens exposés en appel par Mme X et à lui verser une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, dans les limites de l'appel,

Déclare irrecevables les demandes de Mme X tendant à voir condamner la société Crédit du Nord à lui payer les sommes de 48 753 euros, au titre de la perte locative et de 50 000 euros au titre du préjudice moral,

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par Mme X à l'encontre de maître C en sa qualité de liquidateur de la société Finaxiome et de la société Finaxiome Production,

Le confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Déclare recevables les demandes de Mme X à l'encontre de maître C en sa qualité de liquidateur de la société Finaxiome et de la société Finaxiome Production,

Rejette toutes les demandes de Mme X à l'encontre de la société Finaxiome Production,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Finaxiome la créance de Mme X à la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral,

Rejette les autres demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Finaxiome,

Y ajoutant :

Rejette la demande formée par la société BNP Paribas personal finance au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne Mme X à supporter les dépens d'appel exposés par la société BNP Paribas personal finance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Finaxiome à payer à Mme X la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne la société Finaxiome aux dépens d'appel exposés par Mme X qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,