COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2022

N° RG 21/02556

N° Portalis DBV3-V-B7F-UOPQ

AFFAIRE :

X, Y, I H DE C épouse née B E

C/

Z, A, F D

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Avril 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 18/10628

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU

M^e Olivier AMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X, Y, I H DE C épouse née B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2165837

Représentant : M^e Arnaud MOQUIN de l’AARPI OXYNOMIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0119

APPELANTE

****************

1/ Madame Z, A, F D

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 732 – N° du dossier 20210153

Représentant : M^e Corinne PILLET de la SCP IFL Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0042 -

INTIMEE

2/ S.A.R.L. CONSEIL EUROPEEN D’INVESTISSEMENT ET DE FINANCEMENT COURTAGE, exploitant sous l’enseigne CEIFI-CO

N° SIRET : 380 774 265

[…]

[…]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 -
N° du dossier 1288

Représentant : M^e Amélie RICHARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0010

INTIMEEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame I José BOU, président et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame I-José BOU, Président,

Madame Z BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

--------

FAITS ET PROCÉDURE

M^me X H de C est propriétaire d’un bien immobilier situé […], consistant en un studio formant le lot n°17 de l’ensemble immobilier ayant pour référence cadastrale Section AL N°108 lieu-dit Neuilly sur Seine.

M^me H de C et son époux, décédé depuis, ont confié la gestion patrimoniale de leurs biens à la société Conseil européen d’investissement et de financement courtage (ci-après la société CEIFICO), qui a notamment réalisé une étude comparative entre une remise en location du studio et sa mise en vente, puis M^me H de C lui a consenti, le 25 avril 2018, 'un mandat de recherche d’un acquéreur et de négociation’ au prix net vendeur de 260 000 euros.

Par lettre du 27 avril 2018, M^me Z D a fait part à la société CEIFICO de sa volonté d’acquérir ledit bien immobilier au prix de 245 000 euros, précisant que le prix serait payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente, renonçant à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, la durée de l’offre d’achat de dix jours expirant le 7 mai 2018. Le jour même, soit le 27 avril 2018, M^me H de C a accepté l’offre d’acquisition de son bien au prix de 245 000 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 18 mai 2018, les trois enfants de M^me H de C ont informé M^me D et la société CEIFICO de la nullité de l’acceptation de l’offre d’achat par leur mère, au vu de l’absence de date d’une telle acceptation, de l’abus de faiblesse dont elle a été victime, alors qu’elle souffrait de pertes de discernement, et du prix de cession inférieur à la valeur réelle du bien.

Par courriers de son conseil des 21 juin et 24 juillet 2018, M^me H de C s’est opposée à la réalisation de la vente. M^me D a alors fait sommation, par acte du 27 juillet 2018, à M^me H de C d’exécuter la vente du bien immobilier au prix de 245 000 euros, de prendre toutes dispositions utiles envers son notaire en vue de la mise en état de la vente immobilière au plus tard le 30 août 2018 et de la signature du compromis de vente par acte authentique au plus tard le 30 septembre 2018.

Une réponse négative à cette sommation a été formalisée par courrier d’avocat du 30 juillet 2018 et, le 20 novembre 2018, M^me H de C a donné mandat à l’agence immobilière Efficity de vendre le studio au prix de 315 000 euros, puis a conclu, le 31 janvier 2019, une promesse de vente notariée en faveur d’un nouvel acquéreur au prix de 310 000 euros.

C’est dans ces conditions que, par acte du 25 octobre 2018, M^me D a fait assigner M^me H de C devant le tribunal de grande instance de Nanterre en vente forcée du bien immobilier situé à Neuilly -sur-Seine et a procédé à la publicité de l’assignation, le 11 février 2019, au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de Nanterre.

Par acte du 11 février 2019, M^me H de C a fait assigner en intervention forcée la société CEIFICO aux fins de voir constater la nullité, tant du mandat de recherche d’un acquéreur et de négociation confié à la société CEIFICO, que de l’acceptation de l’offre d’achat par M^me D, ainsi qu’en réparation des préjudices subis.

Les instances ont été jointes.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- dit que la vente portant sur le bien situé […] 92200 Neuilly-sur-Seine, pour un prix de

245 000 euros, est parfaite entre M^me H de C et M^me D,

- débouté M^me H de C de l’ensemble de ses demandes,

- invité en conséquence M^me H de C et M^me D à régulariser la vente par devant tout notaire de leur choix,

- ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à M^me H de C et M^me D, de réitérer par acte authentique la vente, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement;

- dit qu’à défaut de réitération de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification

du jugement, ledit jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de M^me H de C, venderesse, et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière,

- condamné M^me H de C à payer à la société CEIFICO la somme de 5 000 euros au titre de ses honoraires,

- débouté la société Ceifico de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M^me H de C à payer à M^me D et la société CEIFICO la somme de 2000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^me H de C aux entiers dépens,

- ordonné l’exécution provisoire,
- rejeté pour le surplus.

Par acte du 20 avril 2021, M^me H de C a interjeté appel.

Par ordonnance de référé du 10 juin 2021, le premier président de la cour d’appel de Versailles a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par dernières écritures du 29 novembre 2021, M^me H de C demande à la cour de :

- déclarer son appel recevable et fondé et, y faisant droit,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions préjudiciables à M^me H de C et notamment en ce qu’il a dit que la vente du bien était parfaite et invité en conséquence les parties à régulariser l’acte de vente et qu’à défaut le jugement vaudrait vente, en ce qu’il a condamné M^me H de C à payer à la société CEIFICO la somme de 5 000 euros au titre de ses honoraires outre, à la société CEIFICO et à Madame D une somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

- juger que le mandat que la société CEIFICO a fait signer à M^me H de C le 25 avril 2018 est nul par application de la loi du 2 janvier 1970, faute de détention par la société CEIFICO de la carte d’agent immobilier,

- juger que ce même mandat est nul par application des articles L221-8 et suivants et des articles L.242-1 et suivants du code de la consommation,

- juger que ce même mandat est nul à raison de l’abus de faiblesse par lequel il a été obtenu,

- juger que la signature de M^me H de C sur l’offre de M^me D du 27 avril 2018 est nulle et de nul effet en ce qu’elle n’est que la suite et la conséquence d’un mandat affecté de nullité et en ce que cette signature procède également d’un démarchage à domicile illicite et d’un

abus de faiblesse à l’égard de M^me H de C,

Subsidiairement,

- juger que la lettre du 27 avril 2018 est une simple lettre d’intention ne comportant aucun engagement d’achat de M^me D et que sa signature par M^me H de C ne pouvait valoir contrat,

- juger que ladite lettre ne comporte pas de définition précise de la chose vendue et du prix des choses vendues et que sa signature ne pouvait valoir accord sur la chose et sur le prix de ces choses et donc contrat de vente,

- juger que M^me H de C a rétracté sa signature avant toute communication de son acceptation de la lettre du 27 avril 2018 à M^me D et juger que cette rétractation a été valablement exercée par application de l’article 1118 du code civil,

- condamner la société CEIFICO et M^me D, 'conjointement et solidairement', à payer à M^me H de C une somme de 30 000 euros au titre du préjudice de perte de chance,

- condamner la société CEIFICO et M^me D, 'conjointement et solidairement', à payer à M^me H de C, au titre de la perte de revenus de son bien, la somme de 16 840 euros, à raison du préjudice subi jusqu’au 30 avril 2021, outre 701,67 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir au titre du préjudice postérieur au 1er mai 2021 ou de restitution des biens si l’exécution provisoire a été poursuivie,

- condamner M^me D à payer à M^me H de C une somme de 12 500 euros au titre de la perte subie à raison du paiement de la facture Efficity, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019 et capitalisation des intérêts,

- condamner 'conjointement et solidairement’ la société CEIFICO et M^me D à payer à M^me H de C une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de son préjudice moral,

- condamner 'conjointement et solidairement’ la société CEIFICO et M^me D à payer à M^me H de C une somme de 25 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner conjointement et solidairement la société CEIFICO et M^me D aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 24 novembre 2021, M^me D demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• dit que la vente portant sur le bien situé […] 92200 Neuilly-sur-Seine, pour un prix de 245 000 euros, est parfaite entre M^me H de C et M^me D, débouté M^me H de C de l’ensemble de ses demandes,•

• invité en conséquence M^me H de C et M^me D, à régulariser la vente par devant tout notaire de leur choix,

• ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à M^me H de C et M^me D, de réitérer par acte authentique la vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

• dit qu’à défaut de réitération de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de M^me H de C, et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière,

• condamné M^me H de C à payer à la société CEIFICO la somme de 5 000 euros au titre de ses honoraires, débouté la société CEIFICO de sa demande de dommages et intérêts,•

• condamné M^me H de C à payer à M^me D et la société CEIFICO la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M^me H de C aux entiers dépens,• ordonné l’exécution provisoire,•

Y ajoutant :

'Subsidiairement',

- juger que le dol imputable à M^me H de C a rompu le lien de causalité entre la prétendue faute de M^me D et les préjudices financiers d’une part et le préjudice moral d’autre part,

- juger que le dol imputable à M^me H de C exclut, par application de l’article 1231-4 du code civil, le droit à réparation du dommage indirect,

En conséquence,
- débouter M^me H de C de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter M^me H de C de ses demandes relatives à l’annulation de tout acte de vente ayant pour objet le bien immobilier situé […] à Neuilly sur Seine et de ses demandes pécuniaires subséquentes, faute pour M^me D d’avoir poursuivi l’exécution provisoire du jugement entrepris,

- condamner M^me H de C au paiement de la somme de 15 000 euros à M^me D au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 24 novembre 2021, la société CEIFICO demande à la cour de :

- la recevoir en ses écritures et l’y déclarer bien fondée,

Ce faisant,

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a, validant le mandat confié à la concluante et confirmant la rencontre des volontés :

• dit que la vente portant sur le bien situé […] 92200 Neuilly-sur-Seine, pour un prix de 245 000 euros, est parfaite entre M^me H de C et M^me D, débouté M^me H de C de l’ensemble de ses demandes,•

• invité en conséquence M^me H de C et M^me D, à régulariser la vente par devant tout notaire de leur choix,

• ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à M^me H de C et M^me D, de réitérer par acte authentique la vente dans un délai d’un mois compter de la signification du jugement,

• dit qu’à défaut de la réitération de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de M^me H de C, et fera l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière,

• condamné M^me H de C à payer à la société CEIFICO la somme de 5000 euros au titre de ses honoraires,

• condamné M^me H de C à payer à M^me D et la société CEIFICO la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M^me H de C aux entiers dépens,• ordonné l’exécution provisoire du jugement,•

- débouter M^me H de C de toutes ses demandes, et notamment de celles formulées au titre de la radiation de la publication de l’assignation et de la perte de revenus subie du fait de l’impossibilité de remettre le bien en location,

A titre incident,

- réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société CEIFICO au titre de l’indemnisation des préjudices découlant des atteintes portées à son image et de l’injuste remise en question de son professionnalisme,

Statuant à nouveau,

- condamner M^me H de C à indemniser la société CEIFICO à hauteur de 5 000 euros, en réparation du préjudice subi du fait des atteintes portées à son image et de l’injuste remise en question de son professionnalisme,
En toute hypothèse,

- condamner M^me H de C à verser à la société CEIFICO la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens d’appel avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2021.

SUR QUOI

Sur la validité du mandat

M^me H de C soutient en premier lieu que la société CEIFICO est intervenue, dans le cadre du mandat, en violation des règles d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et a exercé illicitement l’activité d’agent immobilier. Elle indique qu’elle démontre en effet que la société CEIFICO s’est livrée au moins à deux opérations relevant du champ d’application de la l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

L’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 définit son champ d’application en ces termes: 'la présente loi s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui', opérations que le texte classe en 8 catégories dont 'l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-locations, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeuble bâtis ou non bâtis'.

L’entremise suffit donc pour caractériser l’exercice de la profession d’agent immobilier. Il a été jugé que cet exercice devient habituel dès la deuxième entremise, réalisée 'à quelques mois d’intervalle’ ou bien encore lorsqu’exécutant un mandat unique portant sur un ensemble immobilier à vendre après division en lots, l’intermédiaire reçoit plusieurs engagements d’achat.

En revanche, échappe aux prévisions de la loi Hoguet l’intermédiaire qui ne réalise qu’une seule opération d’entremise ou qui procède 'à des actes ponctuels en vertu d’un mandat de droit commun’ et se livre 'occasionnellement à une opération isolée'.

Il est exact que dans la 'lettre de mission globale’ conclue entre M^me H de C et la société CEIFICO figurent, en sus des actes de conseil en gestion de patrimoine, les missions suivantes :

'Prendre en charge le suivi de la gestion immobilière de l’appartement situé à Neuilly en :

. établissant les quittances de loyer sur demande du locataire

. assistant aux assemblées générales de copropriété

. établissant la répartition des charges propriétaire/locataire

. réévaluant les loyers à chaque date anniversaire

. établissant le relevé des revenus fonciers en vue de la déclaration d’IRPP

. entretenant les relations avec le syndic en cas de besoin'.
Toutefois, ces missions ont été grisées et la société CEIFICO indique, sans être utilement contredite, que précisément, elles ne lui ont jamais été confiées. Il n’est d’ailleurs pas produit aux débats la moindre pièce permettant de considérer qu’elle a assuré la gestion de cet appartement.

L’appelante invoque un arrêt de la Cour de cassation (pourvoi 06-17957) qui, selon elle, révélerait la justesse de son analyse. Cette décision qui concernait une société qui avait reçu mandat de vendre deux ensembles immobiliers est sans rapport avec la présente espèce, la société CEIFICO n’ayant reçu qu’un mandat de recherche portant sur un unique bien immobilier.

Ainsi, aucune des pièces versées aux débats par l’appelante ne permet de retenir que la société CEIFICO ait prêté son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d’autrui à d’autres occasions que celle objet du litige. Son expert comptable a certifié que 'le chiffre d’affaires sur la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2020 n’est constitué que de commissions sur souscriptions de contrats d’assurance et de commissions sur encours de gestion d’assurance dans ce cadre la SARL CEIFICO ne perçoit aucun honoraires sur transactions ou gestion immobilière'. C’est donc sans commettre une 'erreur de droit', contrairement à ce que soutient l’appelante, que le tribunal a jugé que la société CEIFICO n’était pas soumise à la loi Hoguet.

M^me H de C invoque ensuite la nullité du mandat en raison de la violation des dispositions des articles L.221-8 et suivants du code de la consommation.

Les parties s’opposent sur la lecture des dispositions des articles L.221-18 et L.221-16-1 12° du code de la consommation après l’entrée en vigueur de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

M^me H de C soutient que le mandat de recherche reste soumis aux obligations du code de la consommation relatives au droit de rétractation, nonobstant les dispositions de la loi précitée qui ne s’appliquent pas à un mandat de recherche d’acquéreur.

Aux termes de l’article L.221-18 du code de la consommation 'le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25".

Toutefois, l’article L.221-2 12° prévoit que sont exclus des dispositions précédentes : 'Les contrats portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles'.

Le contrat en cause s’intitulait 'mandat de recherche d’un acquéreur et de négociation', M^me H de C y donnait mandat à la société CEIFICO de rechercher un acquéreur pour le bien en cause, pour un prix global de 260 000 euros, à charge pour elle de rétribuer les services de conseils, présentation, assistance, visites, déplacements, frais administratifs, constitution du dossier’ à la société CEIFICO à hauteur de 3% HT.

Or, le mandat de recherche d’un acquéreur ne constitue pas un contrat portant sur la création, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, en sorte que les dispositions de l’article L.221-18 précitées lui sont toujours applicables. Il n’est pas discuté que le mandat du 25 avril 2018 a été signé chez M^me H de C, donc 'hors établissement'.

Il est également constant qu’il ne comportait pas de mention sur la faculté du mandant de se rétracter.

La méconnaissance de l’article L. 221-18 du code de la consommation, disposition d’ordre public, est sanctionnée par la nullité du mandat.
Dès lors que l’offre d’achat a été adressée par M^me D à la société CEIFICO, même si c’est M^me H de C qui l’a acceptée, cette acceptation est entachée de nullité dès lors que la société CEIFICO ne détenait pas de mandat valable pour s’entremettre et lui soumettre l’offre.

En l’absence d’offre d’achat valablement acceptée par M^me H de C, il n’y a pas eu d’accord sur la vente du bien

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a dit que la vente du bien en cause était parfaite au profit de M^me D et en toutes ses autres dispositions subséquentes.

Sur les demandes indemnitaires

Dans les motifs de ses écritures, M^me H de C indique que la cour devra ordonner à M^me D de faire radier l’inscription de son assignation au 'registre immobilier', à ses frais et sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de l’arrêt à intervenir, mais cette prétention ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour. Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef.

M^me H de C rappelle qu’elle avait trouvé un acquéreur pour son studio au prix de 310 000 euros et qu’une promesse de vente avait été signée devant notaire le 31 janvier 2019 à une date à laquelle l’assignation de M^me D n’avait fait l’objet d’aucune publication. Elle indique que la publication de l’assignation a empêché la réalisation de cette vente, qu’elle a donc perdu une chance de vendre dans les mêmes conditions, le marché immobilier se trouvant désormais en recul. Elle évalue son préjudice de ce chef à la somme de 30 000 euros.

Il apparaît que la promesse unilatérale de vente consentie par M^me H de C le 31 janvier 2019 était soumise à la condition suspensive de l’obtention, par les acquéreurs, de deux prêts, un crédit relais de 182 000 euros, et un prêt 'long terme’ de 200 000 euros. Il n’est donc pas certain que les bénéficiaires auraient obtenu ces financements et qu’ils auraient levé l’option. Il n’est par ailleurs nullement prouvé que le marché de l’immobilier à Neuilly sur Seine ait subi la moindre baisse, s’agissant notamment des biens de petite surface, M^me H de C s’abstenant d’ailleurs de verser aux débats la moindre évaluation du studio en cause.

La perte de chance alléguée n’est pas établie, la demande à ce titre sera rejetée.

M^me H de C soutient que du fait de la procédure initiée par M^me D et de sa revendication de la propriété du studio, elle n’a pu remettre son bien en location de telle sorte que son patrimoine ne lui a procuré aucun revenu et a, au surplus, généré des charges. Elle évalue ce préjudice à la somme de 16 840 euros, du mois de mai 2019 au 30 avril 2021, outre la somme de 701,67 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir.

La société CEIFICO conclut au rejet de ces prétentions, nouvelles en appel.

Il est exact que M^me H de C n’a pas évoqué ce préjudice financier devant les premiers juges.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Toutefois, aux termes de l’article 566 les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Or, dès lors que M^me H de C sollicitait en première instance la réparation de divers préjudices liés, selon elle, au fait qu’elle avait été empêchée de vendre son bien par l’action en justice de M^me D, sa demande nouvelle résultant de l’impossibilité alléguée de le louer apparaît comme un complément à ses prétentions développées devant les premiers juges.

La demande est donc recevable.

Toutefois, elle n’est pas fondée puisque le studio n’était plus loué depuis fin 2017 et que l’intention de M^me H de C était de le vendre et non de le remettre en location, ce qui aurait entraîné son immobilisation sur une longue période.

Elle sera donc déboutée de sa prétention de ce chef.

M^me H de C indique que consécutivement à l’échec de la réalisation de la promesse de vente qui avait été signée le 31 janvier 2019, elle a dû acquitter, au bénéfice de la société Efficity, la commission d’agence d’un montant de 12 500 euros, en pure perte, puisque la vente n’a pu se réaliser compte tenu de la publication de l’assignation, 'mais sans faute de l’agent qui avait trouvé un acquéreur et avait exécuté son mandat'. Elle sollicite la condamnation 'conjointe et solidaire’ de M^me D et de la société CEIFICO à lui verser la somme de 12 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019, et capitalisation.

La cour observe en premier lieu qu’on ne peut que s’étonner qu’une agence immobilière ait perçu une commission alors que la vente n’a pas été signée, puisqu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la rémunération de l’intermédiaire ne peut être exigée que lorsque l’opération est effectivement conclue et constatée dans un seul écrit contenant l’engagement des parties. En tout état de cause, M^me H de C ayant été assignée le 25 octobre 2018 par M^me D, c’est en parfaite connaissance de cause des risques qu’elle prenait qu’elle a signé une promesse de vente le 31 janvier 2019, son argument consistant à dire que tant que l’assignation n’était pas publiée, elle pouvait disposer de son bien étant inopérant. En conséquence, le paiement d’une commission à la société Efficity est exclusivement imputable à M^me H de C dont la demande de ce chef sera rejetée.

M^me H de C indique que, victime d’un abus de faiblesse et de 'non respect des dispositions protectrices du code de la consommation', elle s’est trouvée confrontée, alors qu’elle est aujourd’hui âgée de 87 ans, à une procédure illégitime, à l’échec de la vente de son studio et à un tracas considérable d’autant plus préjudiciable qu’elle se trouve dans un état de santé physique et psychique diminué. Elle sollicite en réparation de ce préjudice moral la condamnation 'conjointe et solidaire’ de M^me D et de la société CEIFICO au paiement de la somme de 20 000 euros.

Il n’est pas justifié par M^me H de C d’un préjudice distinct de celui résultant de l’obligation de se défendre en justice qui sera réparé au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sens de la présente décision, la demande de la société Ceifico de condamnation de M^me H de C à lui verser 5 000 euros en réparation du préjudice subi 'du fait des atteintes portées à son image et de l’injustice remise en question de son professionnalisme’ sera rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.

La société CEIFICO sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 4 000 euros à M^me H de C au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile . M^me D et la société CEIFICO seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté la société CEIFICO de sa demande de dommages-intérêts.

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Dit que le mandat signé par M^me H de C avec la société CEIFICO le 25 avril 2018 est nul.

Dit qu’en conséquence l’acceptation de l’offre de M^me D par M^me H de C le 27 avril 2018 est nulle.

Rejette toutes les demandes de M^me D.

Déclare recevables les demandes formées par M^me H de C du chef de l’impossibilité de louer son bien.

Les rejette.

Rejette les autres demandes indemnitaires de M^me H de C.

Condamne la société CEIFICO à payer à M^me H de C la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette les autres demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société CEIFICO aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame I-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.