COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 MARS 2022

N° RG 20/05358 – N° Portalis DBV3-V-B7E-UEFO

AFFAIRE :

X

C/

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[…]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 22 Septembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° RG : 19/06095

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Natacha MAREST-CHAVENON

M^e Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur B X

né le […] à FORBACH

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et M^e F HERMET LARTIGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0716

Madame F G H X

née le […] à CLICHY

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et M^e F HERMET LARTIGUE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0716

APPELANTS

****************

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE […] représenté par son syndic, la SOCIETE KER GESTION, SARL au capital de 296.000,00 € immatriculée au RCS PONTOISE sous le numéro B 441 269 040, dont le siège social se trouve 57 rue Y Pecqueur à 95150 TAVERNY

[…]

[…]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Février 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente et Madame Valentine BUCK, conseiller, entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur D E.

***

M. et M^me X sont propriétaires au sein de l’immeuble situés […] à

[…], des lots 1, 10, 13 et 30, correspondant à un appartement, deux caves et un garage.

Il s’agit d’une petite copropriété de 8 lots.

Le 17 juin 2019, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue, au terme de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :

- la résolution n°12.2 portant sur la candidature des membres du conseil syndical et rejetant à la majorité des votants la candidature de M^me X à l’élection des membres du conseil syndical ;

- la résolution n°24 autorisant les membres du conseil syndical à effectuer des petits travaux

d’entretien, à titre bénévole, sur les parties communes de l’immeuble ;

- la résolution n°44 reportant le vote de travaux de ravalement extérieur de l’immeuble.

Soutenant principalement que la convocation à cette assemblée générale ne leur a pas été notifiée dans le délai légal, que la résolution n°12.2 telle que notifiée aux termes du procès-verbal adressé aux copropriétaires n’est pas conforme à celle qui a été votée, que la résolution n°24 viole les dispositions impératives des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et que la résolution

n°44 est constitutive d’un abus de majorité, les époux X ont assigné le syndicat des copropriétaires suivant acte du 1er octobre 2019, afin de demander, à titre principal, l’annulation de

l’assemblée générale du 17 juin 2019 et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions 12.2, 24, 38 et

44.

Par jugement du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné in solidum M. et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500

€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. et M^me X aux dépens ;

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. et M^me X ont interjeté appel suivant déclaration du 02 novembre 2020 à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la Cour, par leurs dernières conclusions signifiées le

24 septembre 2021, au visa des dispositions des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 ainsi que

10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

- infirmer la décision entreprise ;

Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

- dire que l’assemblée générale du 17 juin 2019 est nulle et de nul effet pour ne pas avoir été convoquée en respectant le délai impératif légal de 21 jours, décompté conformément aux modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 ;

Subsidiairement et pour le cas où l’assemblée générale du 17 juin 2019 ne serait pas déclarée nulle et de nul effet pour non-respect du délai de convocation au motif que les époux X ont voté pour certaines résolutions ;

- déclarer nulles et de nul effet les résolutions 12.2, 24 et 44 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 pour non-respect du délai impératif de convocation en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du

10 juillet 1965 ;

Plus subsidiairement,

- déclarer nulle et de nul effet la résolution 12.2 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 en ce qu’elle ne reproduit pas les votes exprimés lors de l’assemblée ;

- déclarer nulle et de nul effet la résolution 24 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 en ce qu’elle viole les dispositions impératives des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

- déclarer nulle et de nul effet la résolution 44 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 en ce qu’elle constitue un abus de majorité et le refus d’entretenir les bâtiments en violation de l’intérêt collectif de la copropriété ;

En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 6.000 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires également aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par la SCP Reynaud Associés, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

- les dispenser de toute participation aux frais et condamnations pouvant résulter de la présente instance ;

- dire que la charge de la procédure sera répartie exclusivement entre les autres copropriétaires, à

l’exclusion des époux X ;

- rejeter comme infondées les demandes du syndicat des copropriétaires ;

- déclarer irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires en son appel incident ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, par ses dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2022, au visa des dispositions des articles 9 du décret du 17 mars 1967et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 de :

- confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pontoise le 22 septembre 2020 en ce qu’il

a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement les époux X à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

- condamner solidairement les époux X à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

- condamner solidairement les époux X aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP

Evodroit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

1 ' La demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 juin 2019

M. et M^me X soutiennent que la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2019 leur a été présentée pour la première fois par les services postaux le 28 mai 2019 et donc dans un délai insuffisant au regard de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, qu’il n’est pas nécessaire qu’ils justifient d’un préjudice et peu importe qu’ils aient été présents ou non à l’assemblée générale, la condition d’opposant ou d’absent exigée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester une délibération n’étant pas requise pour la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que M^me X a expressément renoncé à se prévaloir du non-respect du délai institué par l’article 9 du décret de 1967 en votant la résolution n°4 de

l’assemblée générale.

***

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions est mal fondé à demander la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble pour convocation irrégulière.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a jugé irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, les époux X ayant voté favorablement certaines résolutions et les copropriétaires ayant décidé à l’unanimité de maintenir l’assemblée générale en sachant que les délais légaux n’étaient pas respectés.

En effet, de nombreuses résolutions ont été adoptées à l’unanimité, dont celle décidant de passer outre le non respect du délai de convocation, ou avec le vote favorable de M^me X, présente à cette assemblée générale. Dans ces conditions, M. et M^me X sont mal fondés à demander

l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble

2 ' La demande de nullité de la résolution n°12.2 de l’assemblée générale du 17 juin 2019

M. et M^me X font valoir que la résolution n°12.2 résultant du procès-verbal notifié aux copropriétaires n’est pas conforme à celle qui a été votée car elle ne tient pas compte de la réalité du vote, les époux Y s’étant globalement abstenus à l’occasion de tous les votes de candidats proposés au conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la résolution litigieuse a été rejetée à la majorité des votants dans le respect des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix étant inscrit au procès-verbal, signé par le président et le secrétaire de séance. Il ajoute que M. Y a confirmé avoir voté contre l’élection de M^me X et a considéré que la résolution querellée était correctement rédigée.

***

La résolution n°12.2 rejette la candidature de M. X au conseil syndical.

C’est par des motifs pertinents que le tribunal a débouté les époux X de leur demande de nullité de cette résolution, qui est conforme à celle qui a été votée.

En effet, selon le procès-verbal signé par le président de séance, M. Z, et le secrétaire, cinq copropriétaires ont voté contre la candidature de M^me X au conseil syndical, dont M. Y.

M. et M^me X produisent un courriel de M. Z du 26 juin 2019 adressé au syndic, et en copie aux copropriétaires, suivant lequel M. Z demande de rectifier le projet de procès-verbal concernant la résolution n°12 sur les élections des membres du conseil syndical en ce sens que M.

Y a voté pour M. A et s’est abstenu pour les autres candidats.

Toutefois, ce seul courriel ne suffit pas à attester de la réalité des faits qu’il invoque d’autant plus que

M. Z a ensuite signé le procès-verbal notifié aux copropriétaires et que M. Y a attesté,

d’une part, avoir voté contre la candidature de M^me X et d’autre part l’exactitude des résultats du vote consignés dans le procès-verbal.

3 ' La demande de nullité de la résolution n°24

M. et M^me X considèrent que la notion de « petits travaux d’entretien » est imprécise et que par conséquent cette résolution dépossède l’assemblée générale de son pouvoir de délibération préalable

à tous travaux d’entretien sur les parties communes et viole donc les dispositions impératives des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, l’ordre public de cet article 24 n’étant pas à deux vitesses, selon la taille de la copropriété ou l’appréciation d’ailleurs hypothétique des petits travaux ou de remise en état imaginés par le tribunal. Ils estiment que le conseil syndical agirait sans aucun contrôle ni de l’assemblée générale ni du syndic.

Le syndicat des copropriétaires répond que l’assemblée n’a pas consenti une délégation de pouvoir aux membres du conseil syndical, lesquels ont simplement été autorisés à effectuer bénévolement des petits travaux d’entretien portant sur les parties communes de l’immeuble, que la petite copropriété de huit lots dispose de moyens financiers très limités, qu’il est donc opportun que des petits travaux bénévoles puissent être effectués, que les intérêts de tous les copropriétaires sont préservés notamment car les charges sont limitées et car la résolution votée prévoit que les membres du conseil syndical sont tenus de prévenir les autres copropriétaires avant la réalisation de ces petits travaux. Il indique qu’une résolution équivalente avait été votée lors d’une précédente assemblée générale à une époque où M^me X était présidente du conseil syndical.
***

La résolution n°24 est rédigée comme suit : « autorisation à donner aux membres du conseil syndical d’effectuer bénévolement des petits travaux d’entretien des parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise les membres du conseil syndical à effectuer des petits travaux d’entretien, à titre bénévole, sur les parties communes de l’immeuble et informera les copropriétaires au préalable. Les fournitures éventuellement nécessaires à ces travaux feront

l’objet d’une facture pour remboursement ».

C’est à juste titre que le tribunal a considéré que la résolution porte sur de petits travaux d’entretien ou de remise en état ne nécessitant pas de compétence technique particulière, ne correspondant pas à ceux visés à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et que la copropriété étant très petite, il en va de son intérêt de faire des économies sur certains postes.

En effet, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précise la nature des travaux nécessitant un vote à la majorité et ne concerne pas les petits travaux d’entretien. Par ailleurs, les résolution n°19, 20 et 21 de

l’assemblée générale litigieuse autorisent le conseil syndical à procéder à des petits achats ou travaux jusqu’à 500 euros, fixent à 500 euros le seuil à partir duquel le conseil syndical doit être consulté par le syndic et à 1000 euros la mise en concurrence des entreprises.

Dans ces circonstances, la résolution n°24 vise bien les menus travaux d’entretien qui peuvent être effectués bénévolement et n’empiètent pas sur les pouvoirs de l’assemblée générale ni sur ceux du syndic.

4 ' La demande de nullité de la résolution n°44

Pour M. et M^me X, le refus de l’assemblée générale de voter le ravalement des bâtiments G et J constitue un abus de majorité notoire, mettant en péril les intérêts de la copropriété, et laisse croire à une collusion avec le promoteur du projet de construction sur le terrain voisin.

Le syndicat des copropriétaires répond que la décision de procéder au ravalement n’a pas été rejetée, mais simplement reportée à la prochaine assemblée générale afin de recueillir entretemps des documents et informations complémentaires, ces travaux ne présentant aucun caractère urgent,

l’immeuble n’étant pas en péril. Il ajoute qu’une étude des fondations est en cours et que les travaux de reprise des fondations doivent nécessairement être engagés avant la réalisation des travaux de ravalement, qu’il a donc été envisagé la venue d’un expert pour évaluer le caractère urgent de la réalisation de ce ravalement.

***

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2019, la résolution n°44 sur le vote de principe des travaux de ravalement extérieur des bâtiments J et G a été 'reportée à la prochaine assemblée générale et sera accompagnée de devis'.
C’est par de justes motifs adoptés par la cour que le tribunal a considéré que M. et M^me X ne rapportaient pas la preuve que cette résolution n’avait pas été prise dans un intérêt collectif, mais dans un intérêt personnel ou dans l’intérêt du groupe majoritaire.

En effet, aucun élément produit par les époux X ne caractérisent l’urgence de procéder au ravalement des bâtiment G et J. Le courriel de M. Z du 11 mai 2018 sur l’état des joints de ravalement ne faisant référence qu’à l’avis d’une entreprise chargée de poser des fenêtres. Le compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 23 septembre 2019 est postérieur à l’assemblée générale litigieuse, et révèle la volonté de rechercher des devis moins-disants ainsi que l’existence

d’expertises à la suite d’une déclaration de sinistre 'catastrophe naturelle' pouvant avoir une incidence sur des travaux de ravalement. Par ailleurs, la décision n’a été que reportée dans le but de recueillir des devis.

5 ' La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée

Le syndicat des copropriétaires estime que la présente instance n’est due qu’au ressentiment de Mme

X d’avoir été écartée du conseil syndical, que l’engagement d’une telle procédure judiciaire dans une aussi petite copropriété a évidemment des conséquences extrêmement néfastes sur son administration et sur sa trésorerie.

Les époux X répondent avoir toujours poursuivi l’intérêt collectif et non leurs intérêts individuels.

Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires est géré de manière désastreuse et que l’immeuble ne cesse de se dégrader.

C’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires qui ne démontre pas l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus de droit le droit d’agir en justice.

6 – Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit au rejet de la demande formée au visa de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du

10 juillet 1965.

Le sens de l’arrêt commande également de condamner solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Eaubonne la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,
Condamne solidairement M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Eaubonne la somme de 3. 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. et M^me X aux dépens et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Monsieur D E,

Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.