COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2025

N° RG 23/00458 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VUNU

AFFAIRE :

S.C.I. FC MONIN

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] SISE [Adresse 5] représenté par son syndic la société [Localité 3] IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/02412

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Flore LELACHE,

M^e François PERRAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. FC MONIN

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Flore LELACHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 264

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] SISE [Adresse 5] représenté par son syndic la société [Localité 3] IMMOBILIER, dont le siège est situé [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 393

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI FC Monin possède plusieurs locaux commerciaux dans la Résidence [Adresse 4] à [Localité 6], résidence soumise au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a entrepris des travaux de fermeture des accès à la résidence, qui ont été votés lors de plusieurs assemblées générales :

—  2016 et 2017 : la pose de grands portails, côté [Adresse 4] et commissaires priseurs ainsi que côté [Adresse 5],

—  2019 : la pose d’une grille sur le muret de 15 mètres linéaires qui sépare l’espace jardin des

parkings extérieurs situés dans la cour des commissaires-priseurs,

—  2020 : la pose d’une grille sur le grand muret de 35 mètres linéaires situé entre le bâtiment C et l’hôtel des ventes : c’est la résolution contestée.

Suivant acte extrajudiciaire du 6 mai 2020, la SCI FC Monin a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir annuler les résolutions 12, 16-1 à 16-4 adoptées par l’assemblée générale du 5 mars 2020, et de le voir condamné à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par un jugement contradictoire rendu le 22 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— Rejeté l’ensemble des demandes de la SCI FC Monin,

— l’a condamnée à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— Dit n’y avoir lieu de dispenser la SCI FC Monin de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

La SCI FC Monin en a interjeté appel le 19 janvier 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2024, par lesquelles la SCI FC Monin, appelante, invite la Cour à :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 22 novembre 2022,

Et statuant à nouveau,

— Annuler les résolutions 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 de l’assemblée générale du 5 mars 2020,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 407,71 euros en réparation de son préjudice,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à son bénéfice,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Garel Faget dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 18 février 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner la SCI FC Monin à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— Condamner la SCI FC Monin aux entiers dépens d’appel,

A titre subsidiaire et pour le cas où par impossible il serait fait droit en tout ou partie aux demandes de la SCI FC Monin :

— Dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI FC Monin,

— Laisser les dépens de première instance et d’appel à la charge de la SCI FC Monin par une décision spécialement motivée au visa de l’article 696 du code de procédure civile.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande d’annulation des résolutions 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 de l’assemblée générale du 5 mars 2020 :

En droit

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

' Sont notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour,

I.-Pour la validité de la décision : / (…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…)'

L’article 13 al. 1er du décret du 17 mars 1967 dispose que :

' L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.'

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

' La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.'

En l’espèce

Pour rejeter la demande d’annulation des résolutions 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 de l’assemblée générale du 5 mars 2020, portant selon l’intitulé de la résolution n°16, sur ' l’engagement de la seconde tranche de travaux de pose d’une grille entre les parkings côté commissaires-priseurs et le passage piéton', et respectivement sur :

— résolution 16-1 : ' l’engagement des travaux de pose d’une grille entre les parkings côté commissaires-priseurs et le passage piéton'

— résolution 16-2 : 'Honoraires syndic', voté pour un montant de 446,94 euros TTC

— résolution 16-3 : 'Budget', voté pour un montant de 13 656, 61 euros TTC

— résolution 16-4 : 'Appels',

le premier juge, après avoir justement relevé que les travaux litigieux d’un montant supérieur au seuil de 5 000 euros voté par l’assemblée générale de 2019, étaient soumis à l’obligation règlementaire de mise en concurrence telle que rappelée ci-dessus, et constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse de 2020, ne mentionnait qu’un seul devis (société Bouguin), a toutefois poursuivit ainsi : 'il résulte des termes de la résolution n°17-1 votée lors de l’assemblée générale du 19 mars 2019, que la question concernant les travaux de fournitures et de pose des grilles sur le muret devant les commissaires-priseurs … avait déjà été soumise aux copropriétaires et … en annexe de la convocation, le devis de la société Serrurerie métallique du Roannais … Bien que le devis de la société Serrurerie métallique du Roannais ne leur ait pas été de nouveau communiqué avant la tenue de l’assemblée générale de 2020, les copropriétaires en avaient néanmoins pris connaissance lors de l’assemblée générale de 2019, de sorte qu’ils étaient en mesure d’effectuer une comparaison avec le second devis de la société Bouguin après mise en concurrence des deux entreprises.' (Faite en 2019 – ndlr)

Une telle neutralisation est toutefois impossible.

La Cour retient que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse du 5 mars 2020, ne mentionne qu’un seul devis (société Bouguin), ce dont les deux parties conviennent. Cela implique que n’ont pas été notifiés, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, plusieurs devis concernant la réalisation desdits travaux, ce qui constitue une violation des articles 11 et 19-2 du décret du 17 mars 1967, précités. Par suite, et sans qu’il soit besoin de rechercher si les devis soumis à l’assemblée générale de l’année 2019 auraient concerné ou pas, les mêmes portes ou grilles, la résolution n°16-1 de l’assemblée générale du 5 mars 2020, doit être annulée ainsi que les trois résolutions n°16-2, 16-3 et 16-4 qui lui sont subséquentes.

Le second moyen tiré de la suppression sans vote d’un portillon commun à la faveur de cette résolution n°16, ne sera pas retenu dès lors que cette suppression est mentionnée au procès-verbal de l’assemblée générale, et que l’appelante n’établit pas qu’elle n’apparaîtrait pas dans les éléments communiqués aux copropriétaires avec la convocation à ladite assemblée générale.

Le jugement sera infirmé et l’ensemble de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 5 mars 2020, comprenant les résolutions n°16-1 à 16-4, sera annulé.

A toutes fins utiles, la Cour rappelle que, selon la Cour de Cassation, 'l’exécution d’une décision d’assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation'.

Sur la demande de l’appelante tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 407,71 euros en réparation de son préjudice

La SCI FC Monin allègue d’un préjudice car elle ' n’a pas été mise en mesure de comparer le devis de la société BOUGUIN avec une offre de marché.', elle en estime la valeur par référence à la décision de la Cour de Cassation n°18-21.357. Toutefois cette décision ne s’applique pas à l’espèce, dès lors que la Cour de Cassation était saisie d’un litige concernant des travaux réalisés sans vote alors que l’urgence n’était pas établie (travaux de peinture…), engageant la responsabilité fautive du syndic.

De plus, la SCI Monin n’établit ni l’existence ni la réalité du préjudice allégué, en se bornant à produire un tableau imprimé en février 2020 intitulé 'simulation quote-parts’ d’où il ressort qu’elle serait appelée à payer une somme de 407,71 euros pour les travaux.

Cette demande sera rejetée, par confirmation du jugement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le sens du jugement uniquement en ce qui concerne la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale de 2020. Celui-ci sera dès lors confirmé s’agissant des dépens, mais sera infirmé s’agissant de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile : la somme due sera minorée et rapportée à 1 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI FC Monin la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Réforme le jugement du 22 novembre 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles, seulement en tant qu’il a :

* Rejeté la demande de la SCI FC Monin tendant à l’annulation des résolutions 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 de l’assemblée générale du 5 mars 2020,

* condamné la SCI FC Monin à payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Annule les résolutions n° 16-1, 16-2, 16-3 et 16-4 de l’assemblée générale du 5 mars 2020,

— Condamne la SCI FC Monin, RCS de Versailles n° D 751 381 641, dont le siège social est [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] Immobilier ayant son siège [Adresse 2], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] Immobilier ayant son siège [Adresse 2], à payer à la SCI FC Monin, RCS de Versailles n° D 751 381 641, dont le siège social est [Adresse 1]) agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 3] Immobilier ayant son siège [Adresse 2], aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Garel Faget dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit que la SCI FC Monin sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT