Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 9 décembre 2025, n° 23/06729

TGI 28 août 2023

CA Versailles
Infirmation 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale
La cour a jugé que le copropriétaire ne peut attaquer en justice une assemblée générale en son ensemble s'il a voté en faveur de l'une de ses résolutions.
Accepté
Régularité des convocations
La cour a constaté que la convocation a été faite conformément aux exigences légales, rendant la contestation de la S.A.R.L. New York Investissements infondée.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense en justice
La cour a jugé que la S.A.R.L. New York Investissements, ayant succombé dans ses prétentions, doit être condamnée à rembourser les frais de justice du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 9 déc. 2025, n° 23/06729
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/06729
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 28 août 2023, N° 20/09167
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle FRISÉHélène LAFONT-GAUDRIOTCatherine FRANCESCHI
Cabinet(s) :	FRANCESCHI AVOCAT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VISION 80, son syndic c/ S.A.R.L. NEW YORK INVESTISSEMENTS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 23/06729 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDIL

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VISION 80 pris en la personne de son syndic, la SAS ATRIUM GESTION

S.A.R.L. NEW YORK INVESTISSEMENTS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Août 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° RG : 20/09167

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU,

M^e Hélène LAFONT- GAUDRIOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VISION 80 pris en la personne de son syndic, la SAS ATRIUM GESTION, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

APPELANTE

****************

S.A.R.L. NEW YORK INVESTISSEMENTS

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Hélène LAFONT-GAUDRIOT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et M^e Estelle FRISÉ, Plaidant, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 030

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

La SARL New-York Investissements est propriétaire du lot n° 400.191 dans la résidence [10] 80, sise [Adresse 3] à [Localité 7] (92).

Lors de l’assemblée générale de la copropriété datée du 29 septembre 2020, ont été votées un certain nombre de résolutions portant le n° 9 (nomination du syndic) et le n° 23 (mandat donné au syndic pour engager une procédure au fond à l’encontre de la SARL New-York Investissements, en suppression de la division matérielle de son bien qui portait atteinte à la destination de l’immeuble).

Par acte en date du 27 décembre 2020, la SARL New-York Investissements a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], [Adresse 3] à Courbevoie, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en vue d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2020, et subsidiairement de certaines de ses résolutions (n° 9 et 23).

Par jugement en date du 28 août 2023, ledit tribunal a :

— annulé l’assemblée générale du 29 septembre 2020 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL New-York Investissements la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, il a relevé que la SARL New-York Investissements n’avait pas été dûment convoquée à ladite assemblée générale.

Par déclaration en date du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 25 juin 2024, il fait valoir :

— que la SARL New-York Investissements a divisé son lot en deux, par fermeture de la trémie permettant l’accès aux deux niveaux, situés aux 14ème et 15ème étage ;

— que pour procéder ainsi, l’intéressée aurait dû se pourvoir d’une autorisation en assemblée générale car ces travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble ;

— que c’est en conséquence de cela que l’assemblée générale du 29 septembre 2020 a habilité le syndic à agir en justice à l’encontre de la SARL New-York Investissements, au nom du syndicat des copropriétaires ;

— que la SARL New-York Investissements est irrecevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale en son entier, car elle a voté en faveur de certaines de ses résolutions ;

— que s’agissant des convocations, elles sont régulières ; que l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’elles se font par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise contre récépissé ou émargement ; qu’en l’espèce, une lettre recommandée avec avis de réception de convocation a été envoyée à la SARL New-York Investissements le 17 juin 2020, et présentée le 22 juin 2020, alors que l’intéressée ne l’a pas retirée ;

— qu’elle a été valablement convoquée ;

— que s’agissant de la résolution n° 9 relative à la désignation du syndic, elle est également régulière, car la mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité, et le conseil syndical peut en être dispensé comme il est dit à l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que s’agissant de la résolution n° 23, donnant au syndic mandat à agir en justice à l’encontre de la SARL New-York Investissements, elle est régulière car il y a bien eu du fait des travaux en cause atteinte à la destination de l’immeuble, puisque la hauteur sous plafond des logements se trouve réduite, et que cela a été constaté par un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice que l’occupante des lieux avait autorisé à entrer ;

— que l’intimée ne justifie d’aucun préjudice.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

— débouter la SARL New-York Investissements de ses prétentions ;

— la condamner au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 28 mars 2024, la SARL New-York Investissements réplique :

— que l’assemblée générale en question est nulle ;

— qu’au jour où elle s’est tenue, elle n’avait toujours pas reçu la convocation ; que la France se trouvait alors en période de confinement si bien qu’un échange de mails aurait été préférable ;

— qu’il importe peu qu’elle ait voté en faveur de certaines résolutions, s’agissant des règles régissant la validité de la tenue de l’assemblée générale ;

— que concernant la résolution n° 9, il était nécessaire de mettre en concurrence plusieurs syndics et de notifier aux copropriétaires les projets de contrat ; qu’une assemblée générale antérieure avait rejeté la proposition de dispense de mise en concurrence ;

— que concernant la résolution n° 23, le syndic s’est rendu sur place avec un commissaire de justice non autorisé à entrer dans les lieux, alors qu’il s’agissait d’une habitation privée ; que de plus, le constat par lui dressé ne lui a pas été communiqué ;

— que par ailleurs, le règlement de copropriété autorise la subdivision de lots dès lors que les parties communes ne sont pas impactées ; que chaque propriétaire de parties privatives peut y apporter tout changement ; que les travaux en cause n’ont porté aucune atteinte à la destination de l’immeuble ; qu’ils n’ont nullement créé un 15ème étage ; que le plancher à partir duquel il y a lieu d’apprécier la hauteur de l’immeuble est celui dudit étage, en vertu de l’article R 146-3 du code de la construction et de l’habitation.

La SARL New-York Investissements demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— subsidiairement, annuler les résolutions n° 9 et 23 de l’assemblée générale du 29 septembre 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

MOTIFS

Un copropriétaire ne peut attaquer en justice une assemblée générale en son ensemble, et ce pour quelque motif que ce soit, s’il a voté en faveur de l’une ou l’autre de ses résolutions. Au cas d’espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale daté du 29 septembre 2020 que la SARL New-York Investissements a voté contre la résolution n° 1, pour la résolution n° 1.1, contre la résolution n° 4, contre la résolution n° 8, contre la résolution n° 9, contre la résolution n° 10.2, pour la résolution n° 10.4, contre la résolution n° 10.5, contre la résolution n° 11, contre la résolution n° 12, contre la résolution n° 13, contre la résolution n° 26, et contre la résolution n° 31. Dès lors, le jugement ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a annulé l’ensemble de l’assemblée générale litigieuse.

L’intimée était d’ailleurs d’autant moins en mesure de se plaindre de ne pas avoir été convoquée à ladite assemblée générale qu’elle y a pris part : elle était mentionnée en page 3 parmi les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Et s’agissant des convocations à l’assemblée générale, elles sont régulières en la forme et le syndicat des copropriétaires démontre l’avoir adressée à la SARL New-York Investissements le 17 juin 2020 par lettre recommandée avec avis de réception, la destinataire ayant été avisée de la faculté qu’elle avait de retirer cette lettre à la Poste le 22 juin 2020. Cette convocation est valable conformément à l’article 64 du décret du 17 mars 1967 selon lequel : Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Il importe donc peu que l’intimée ne soit pas allée chercher le pli à la Poste.

La résolution n° 9 avait pour objet de désigner un syndic, le cabinet Atrium. La majorité requise à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été réunie, un second vote a eu lieu séance tenante conformément à l’article 25-1, à la majorité de l’article 24.

La SARL New-York Investissements objecte qu’il était nécessaire de mettre en concurrence plusieurs syndics et de notifier aux copropriétaires les projets de contrat, et qu’une précédente assemblée générale avait rejeté la proposition de dispense de mise en concurrence.

Selon l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.

Il en résulte que la dispense d’une mise en concurrence ne revient qu’à l’initiative du conseil syndical, et en l’espèce force est de constater qu’il n’a pas pris de décision à ce sujet.

Par ailleurs, et surtout, la SARL New-York Investissements fait remarquer à juste titre qu’aucune assemblée générale n’avait supprimé l’exigence de cette mise en concurrence. En effet, lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019, une résolution n° 10 portant sur la dispense du conseil syndical de procéder à la mise en concurrence du syndic avait été rejetée. Cette mise en concurrence était donc obligatoire.

Mais en tout état de cause il résulte des dispositions légales susrappelées, parfaitement claires, que la formalité de mise en concurrence n’est pas sanctionnée par l’irrégularité de la désignation du syndic.

La demande d’annulation de la résolution n° 9 sera en conséquence rejetée.

S’agissant de la résolution n° 23, elle avait pour objet d’habiliter le syndic à agir en justice à l’encontre de la SARL New-York Investissements pour obtenir la suppression de la division matérielle de son bien, laquelle portait atteinte à la destination de l’immeuble.

Il résulte des pièces produites que :

— le 5 février 2020 le syndic a adressé une lettre à la SARL New-York Investissements au sujet des travaux privatifs qu’elle avait réalisés dans son logement et qui semblaient affecter les parties communes ; il annonçait se rendre sur les lieux ;

— un procès-verbal de constat en date du 18 février 2020 a relevé qu’à l’emplacement où était localisé l’ancien escalier, aucune trémie n’était visible, alors que des traces blanchâtres se trouvaient sur les marches de l’escalier ce qui laissait à penser que des travaux avaient été entrepris sur place ;

— le 24 février 2020, le syndic a adressé à la SARL New-York Investissements une lettre recommandée avec avis de réception dans laquelle il lui a fait reproche d’avoir réalisé des travaux dans les parties communes sans avoir recueilli au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, et lui a rappelé qu’elle ne pouvait pas modifier la distribution intérieure des lots, ni leur affectation, ni leur usage, ni leur destination ;

— le 13 mars 2020, le conseil du syndic a rappelé à la SARL New-York Investissements que la subdivision d’un lot de copropriété ne pouvait être autorisée que si elle était compatible avec la destination de l’immeuble, conforme à son caractère et à sa situation, et que si elle n’emportait aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement de la copropriété.

Si en page 3 du règlement de copropriété il est indiqué que selon l’état descriptif de division, chaque copropriétaire pouvait diviser un lot en deux ou plusieurs lots, il importe de ne pas confondre ces deux documents : cette autorisation figurait donc dans l’état descriptif de division et non pas dans le règlement de copropriété même s’il la rappelait pour mémoire.

En tout état de cause, dans le cadre de la présente instance la Cour n’a nullement le pouvoir de porter une appréciation sur les mérites de l’action en justice envisagée ni sur ses chances de succès. Elle peut seulement vérifier la régularité du vote et aussi la nature des informations qui ont été données aux différents copropriétaires au sujet de l’action en justice en question. Lors de l’assemblée générale, il a bien été indiqué que celle-ci avait pour objet l’obtention de la suppression de la division matérielle de l’appartement de la SARL New-York Investissements, et il a été précisé qu’il avait été constaté par huissier que celle-ci avait réalisé des travaux dans son lot en duplex, à savoir la suppression de l’escalier et le rebouchage de la trémie séparant les deux niveaux, et que cette subdivision était interdite, car elle avait pour conséquence une modification de la classification de l’immeuble et de le faire entrer dans la catégorie des immeubles de grande hauteur, ce qui avait pour corollaire l’augmentation du budget de fonctionnement du syndicat des copropriétaires et l’obligation de réaliser de lourds travaux de mise en conformité du bâtiment, notamment au plan de la sécurité incendie. Il était également indiqué que les mises en demeure qui avaient été adressées à la SARL New-York Investissements étaient demeurées vaines. La résolution en question est donc régulière. Il appartiendra au Tribunal judiciaire de Nanterre, à ce jour saisi par assignation datée du 29 janvier 2021, de trancher toutes les contestations de la SARL New-York Investissements notamment celles relatives à la régularité du procès-verbal de constat en date du 18 février 2020 susvisé.

Le jugement sera en conséquence réformé en toutes ses dispositions et la SARL New-York Investissements déboutée de ses prétentions.

La SARL New-York Investissements, qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 28 août 2023 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— DEBOUTE la SARL New-York Investissements de ses prétentions ;

— CONDAMNE la SARL New-York Investissements à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SARL New-York Investissements aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT