COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 Janvier 2025

N° RG 23/05993 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WBRL

AFFAIRE :

[R] [L]

C/

Etablissement Public OPH-HAUTS DE SEINE HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/01/25

à :

M^e Laetitia NIAMBA

M^e Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [R] [L]

née le 06 Septembre 1965

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Laetitia NIAMBA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 777

Plaidant : M^e Isabelle WIEN de la SELEURL SELARL WIN, avocat au barreau de PARIS, Toque D 1999

****************

INTIMEE

Etablissement Public OPH-HAUTS DE SEINE HABITAT (anciennement dénommé Office Public Départemental de l’Habitat des Hauts de Seine), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC,

Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 6 janvier 2014, l’OPH Hauts de Seine Habitat a donné en location à Mme [L] un appartement de 3 pièces n°39, 2ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6].

Le règlement intérieur indiquant l’interdiction de bruits indésirables, a été signé par la locataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2021, le bailleur a fait délivrer assignation à Mme [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux fins de :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation de la locataire,

— voir ordonner, en conséquence, son expulsion immédiate et sans délai, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais risques et périls de la locataire,

— voir condamner Mme [L] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer contractuel, outre les charges depuis le prononcé de la décision de résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clefs,

— voir condamner Mme [L] à lui payer la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens intégrant le coût du procès-verbal de constat d’huissier en date du 7 juin 202l.

Un conciliateur de justice a été saisi, en vain.

Par jugement contradictoire du 28 juillet 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— déclaré l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH recevable en ses prétentions,

— prononcé à la date du jugement, la résiliation du bail d’habitation consenti à Mme [L],

— ordonné l’expulsion de Mme [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— réduit à un mois le délai pour quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la locataire en un lieu choisi par ses soins et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

— condamné Mme [L] à payer en derniers ou quittances au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et révisables selon les modalités prévues au bail et ce, depuis le 28 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [L] à payer à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la locataire aux dépens, en ce non compris le coût du constat d’huissier établi le 7 juin 2021 pour recueillir des déclarations du voisinage,

— rappelé l’exécution provisoire de sa décision.

Par déclaration reçue au greffe le 10 août 2023, la locataire a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 avril 2024, Mme [L] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 28 juillet 2023 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

à titre principal,

— condamner l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire,

— dire qu’elle bénéficiera d’un délai de 18 mois à compter de la signification de la décision pour trouver un nouveau logement,

en toute hypothèse,

— condamner l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH à lui payer la somme de 800 euros au titre de la condamnation du jugement du 28 juillet 2023 qu’elle a réglée,

— condamner l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH à lui payer la somme de 1440 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à titre de frais irrépétibles de première instance,

— condamner l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à titre de frais irrépétibles d’appel,

— condamner l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le15 janvier 2024, l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH demande à la cour de :

— débouter la locataire de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il :

* l’a déclaré recevable en ses prétentions,

* a prononcé résiliation du bail d’habitation consenti à Mme [L] le 6 janvier,

* a ordonné en conséquence l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef de l’appartement litigieux, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux depuis la signification du jugement,

* a réduit à un mois le délai pour quitter les lieux,

* a dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la locataire en un lieu choisi par ses soins et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

* condamné la locataire à payer en deniers ou quittances une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et révisable selon les modalités qui avaient été prévues au bail, depuis le 28 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel de Mme [L].

Au soutien de son appel, Mme [L] reproche au premier juge de s’être appuyé, pour faire droit à la demande de l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH, sur les uniques courriers et mains courantes d’une seule voisine, Mme [G], occupante de l’appartement situé au-dessus du sien, pendant la période du 30 novembre 2020 au 18 février 2022, soit plus d’une année au cours de laquelle Mme [G] espérait obtenir un autre logement, le sien étant rempli d’humidité et de moisissures, que le litige s’inscrit dans un contexte de mésentente avec cette voisine, ainsi qu’avec une autre, Mme [J], dont l’appartement était situé au-dessous du sien.

L’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH réplique que Mme [L] est de particulière mauvaise foi, qu’elle continue de nier être l’auteur de troubles de voisinage, en reprenant très exactement la même argumentation que celle développée devant le tribunal de proximité, prétendant que le bruits ne proviennent pas de son appartement mais qu’ils sont liés à une mauvaise insonorisation de l’immeuble, que pourtant le premier juge a, dans une décision pourtant circonstanciée, parfaitement répondu à l’ensemble de l’argumentaire, en se donnant même la peine de dresser un tableau récapitulatif de touts les incidents ayant émaillé les relations de voisinage, qu’ainsi il a parfaitement relevé que Mme [L] ne versait aux débats aucun élément de preuve ne venant contredire de manière tangible les déclarations de Mme [G] et Mme [J] qui sont circonstanciées et concordantes. La bailleresse ajoute que c’est avec une particulière mauvaise foi que Mme [L] prétend que la seule à se plaindre est Mme [G], alors plusieurs personnes attestent des troubles de voisinage et du comportement agressif de Mme [L].

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

Aux termes du jugement querellé, le premier juge a retenu que :

* l’ensemble des éléments du dossier, à la fois circonstanciés et concordants (déclarations homogènes de Mme [G] corroborées par les déclarations de Mme [L], relations difficiles avec le personnel de la bailleresse pendant plusieurs semaines, vacance de l’appartement située au-dessus de celui de Mme [L] pendant deux années), démontrent suffisamment que Mme [L] est à l’origine de nombreuses nuisances incompatibles avec la jouissance paisible des lieux loués, ce qui a, conduit notamment la famille [G] à déménager en avril 2023,

* le fait que les locaux loués soient mal insonorisés ne permet pas d’écarter la réalité du comportement de Mme [L] incompatible avec la tranquillité du voisinage, puisqu’il apparaît que c’est Mme [L] elle-même qui au est au centre des nuisances (reproches émis par la voisine du 1er étage et plaintes réitérées de M. et Mme [G] occupant un appartement au 3ème étage), et qu’il n’a été fait état d’aucune zone de conflit dans l’immeuble où se trouvent les lieux loués,

* le fait que M. et Mme [G] aient, une seule fois, fait état de problèmes d’humidité dans leur appartement ne saurait sérieusement permettre de présumer leur mauvaise foi caractérisée selon Mme [L], par le fait qu’ils ont dénoncé ses agissements pour obtenir un nouveau logement,

* le fait que le fils de Mme [L] ait un parcours tout à fait positif ne peut avoir la moindre incidence sur les effets du comportement personnel de Mme [L], il en de même s’agissant du fait qu’elle paie régulièrement le loyer et les charges.

La cour estime que le premier juge, à l’issue d’un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, par une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance et par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour faire droits aux demandes de l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH aux fins de résiliation du bail consenti à Mme [L] et d’expulsion, les moyens développés par l’appelante au soutien de son appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a très exactement répondu : en effet, les éléments apportés par Mme [L] sont peu probants et insuffisants à faire échec aux déclarations des voisins et des employés de la bailleresse qui constituent des éléments de preuve qui ne sauraient été écartés, qu’en effet :

* les témoignages des voisins qui ont été auditionnés sous l’anonymat par le commissaire de justice, mandaté à cet effet, qui s’est bien sûr préalablement assuré de l’identité et de la qualité des locataires, sont parfaitement recevables, dans de telles circonstances, de crainte de représailles,

*au surplus, les troubles dénoncés ne se réduisent pas à de simples nuisances sonores, ainsi que tente de la faire accroire Mme [L], mais au vu des pièces produites, il lui est reproché des insultes, hurlements proférés à l’encontre des voisins, le harcèlement quotidien dont elle est à l’origine en les épiant à longueur de journée, et en les importunant à tout moment.

Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, la responsabilité du locataire ne peut être effacée, ni minorée par le fait qu’aucune autre infraction n’ait été établie, ni même alléguée depuis la date de survenance des faits, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.

Le comportement de Mme [L] qui s’est obstinée à perturber la tranquillité de son voisinage immédiat en dépit des rappels à ses obligations, constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Le jugement ne peut donc qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les mesures accessoires.

Mme [L] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant in solidum Mme [L] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 28 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions,

Déboute Mme [L] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] à verser à l’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la Selarl Jeanine Halimi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président