COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/06078 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYEV

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 9] ANGLE 2, IMMEUBLES SITUÉS [Adresse 5] par son syndic en exercice la SARL Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.)

C/

[R] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° RG : 1124000491

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thierry ALLAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Localité 9] ANGLE 2, IMMEUBLES SITUÉS [Adresse 4] ([Adresse 7] par son syndic en exercice la SARL Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.), dont le siège social est [Adresse 1]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Thierry ALLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28

APPELANT

****************

Monsieur [R] [Z], DA sginfiée le 29/01/2025 – Remise à l’étude

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [Z] est propriétaire des lots n° 2040 (appartement) et 2212 (parking) dans un immeuble sis [Adresse 10] et [Adresse 11] à [Localité 8] (95), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 19 mars 2024, le [Adresse 12] 2, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné M. [Z] devant le Tribunal de proximité de Sannois, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 3 510,89 euros au titre des charges et frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal, outre 1 500 euros à titre de dommages-intérêts et 1 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 2 septembre 2024, le Tribunal a :

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 820,18 euros, au titre de charges dues au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 et capitalisation desdits intérêts ;

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— octroyé des délais de paiement à M. [Z] sur 19 mois ;

— ordonné l’imputation des versements sur le capital ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné M. [Z] aux dépens.

Par déclaration en date du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 10 décembre 2024 par RPVA, et qui seront signifiées à M. [Z] le 13 décembre 2024 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, il expose :

— que le tribunal a rejeté à tort sa demande au titre des frais de recouvrement, alors que ceux-ci sont dus comme il est dit à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que la somme de 593 euros est exigible de ce chef, le débiteur étant redevable des frais de mise en demeure, de relance, de constitution d’hypothèques, et autres, ainsi que des frais prévus au contrat de syndic ;

— que la carence de M. [Z] a été complète, l’intéressé ne réglant plus aucune charge depuis le 30 avril 2021 ;

— qu’il en est résulté un préjudice pour la copropriété ;

— que d’autre part, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à l’intimé qui n’a pas produit de document au sujet de sa perte d’emploi ni n’a justifié de sa situation financière exacte.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande relative au frais de recouvrement, l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts, et a octroyé des délais de paiement à M. [Z] ;

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 593 euros au titre des frais de recouvrement ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— rejeter sa demande de délais de paiement ;

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Bien que s’étant vu signifier la déclaration d’appel le 29 janvier 2025 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [Z] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [Z] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

En application du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le tribunal a estimé à bon droit que l’activité du syndic en vue du recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, faisant partie de ses fonctions de base, et que le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires (article 9.1) n’en change pas la nature. La Cour ajoute que ledit contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire défaillant qui n’y est pas partie.

En conséquence seuls les frais relatifs aux mises en demeure exposés postérieurement à la première d’entre elles (celle du 4 août 2020) sont dus.

Au titre de ces frais, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer uniquement le coût des lettres recommandées avec avis de réception au tarif R1 en vigueur, y compris lorsque l’avis de réception n’en est pas produit, à savoir les sommes de :

— en 2020 : 2 x 4,30 euros ;

— en 2021 : 1 x 4,40 euros ;

— en 2022 : 4 x 4,55 euros ;

— en 2023 : 3 x 4,83 euros ;

et s’agissant des lettres simples :

— en 2020 : 2 x 1,16 euros ;

— en 2021 : 3 x 1,28 euros ;

— en 2022 : 4 x 1,43 euros ;

— en 2023 : 4 x 1,49 euros ;

— en 2024 : 1 x 1,89 euros ;

outre le coût d’un commandement de payer (97,71 euros) délivré au débiteur le 16 novembre 2023, soit en tout 163,13 euros.

M. [Z] sera en conséquence, par infirmation du jugement, condamné à payer au syndicat des copropriétaires pareille somme, au titre des frais de recouvrement.

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il résulte de la lecture de l’historique du compte que M. [Z] n’a réglé aucun acompte depuis le mois d’avril 2021. L’intéressé s’est donc rendu coupable de manquements répétés à ses obligations de copropriétaire. Si, lors des débats de première instance il avait indiqué se trouver au chômage et percevoir des allocations de l’ordre de 1 200 euros par mois, M. [Z] ne justifie pas de son impécuniosité devant la Cour, ni d’ailleurs de sa situation professionnelle, ni même n’allègue qu’il serait toujours au chômage. Dans ces conditions, par infirmation du jugement, il sera condamné à payer à la partie adverse une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

En application de l’article 1343-5 du code civil :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Dès lors que le dernier versement remonte au mois d’avril 2021, l’intimé a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait d’une durée sensiblement supérieure à celle prévue au texte suvisé. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il lui a octroyé des délais de paiement, et également en ce qu’il a ordonné l’imputation des versements sur le capital car cette mesure ne peut être mise en place que dans le cadre de délais de paiement.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, en raison de la modicité de la condamnation prononcée à hauteur d’appel.

M. [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 2 septembre 2024 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] Angle 2 de sa demande au titre des frais de recouvrement, en ce qu’il a octroyé des délais de paiement à M. [R] [Z], en ce qu’il a ordonné l’imputation des versements sur le capital, et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] Angle 2 la somme de 163,13 euros au titre des frais de recouvrement ;

— DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande de délais de paiement et de sa demande d’imputation des versements sur le capital ;

— CONDAMNE M. [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] Angle 2 la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] Angle 2 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [R] [Z] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT