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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00732 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O3OA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JANVIER 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 20/03895

APPELANT :

Monsieur [L] [F]

né le 07 Mai 1988 à [Localité 3] – 34

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jean Baptiste ROYER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [E] [N] épouse [W]

née le 25 Décembre 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Suivant acte du 22 avril 2020, Mme [E] [N] a donné à bail commercial à la SASU Elba en cours d’immatriculation au registre du commerce de Montpellier représentée par M. [L] [F], son président, un local dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] composé de trois lots, le n° 26 consistant un local de vente , le n°20 en un cellier et le n° 49 en un parking , pour y exercer 'une activité commerciale , libérales ou artisanale mais à l’exclusion de tout commerce de bouche et de nuisances ', moyennant un loyer annuel de 9 480euros HT .

Le même jour, la SAS Elba a acquis le fonds de commerce de la SASU Epoxy Sol 3D, précédent locataire de Mme [N] qui est intervenue à l’acte et a agrée le cessionnaire.

Le 21 juillet 2020, par lettre avec accusé de réception, le syndic de la copropriété de l’immeuble sus visé a mis en demeure Mme [N] d’intervenir auprès de son locataire qui exercerait une activité d’épicerie de nuit engendrant des nuisances pour les copropriétaires.

Selon procès verbal établi le 29 juillet 2020, à la demande de Mme [N], il apparaît que le local exploité sous l’enseigne Mini market est ouvert le jour du constat à 23heures 50.

Par ordonnance du 4 septembre 2020 du président du tribunal judiciaire de Montpellier, Mme [N] a été autorisée à assigner à jour fixe M. [F].

Par acte du 18 septembre 2020, Mme [N] a fait citer à jour fixe M. [F] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 22 avril 2020 sur le fondement de l’article 1842 du code civil, prononcer sur le fondement de l’article 1227 et suivants du code civil, la résolution dudit contrat, et dans tous les cas ordonner l’expulsion de l’intéressé des locaux donnés à bail avec si besoin le concours de la force publique, le condamner à lui payer la somme de 50euros par jours au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’à son départ des lieux et la remise des clés et à lui payer la somme de 4000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. [F] tenant à l’absence dans la cause de la SASU Elba, prononcé la nullité du contrat de location du 22 avril 2020 conclu entre Mme [N] et la SASU Elba en cours d’immatriculation représentée par M. [F], ordonné l’expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef, des lieux loués composés des lots n° 20, 26 et 49 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] et condamné M. [F] à payer à Mme [N] une indemnité d’occupation de 790euros HT par mois à compter du 22 avril 2020 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés et la somme de 2 000euros au titre de l’article 700 Du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La juridiction a retenu la nullité du bail conclu le 22 avril 2020 entre la SASU Elba en cours d’immatriculation et Mme [N], la SASU ne bénéficiant pas à cette date de la personnalité morale faute d’immatriculation, que cette nullité absolue ne peut être confirmée par un éventuel bail verbal et que de surcroît, le bail excluait toute activité de nuit et que la bailleresse justifie d’une violation de ces dispositions.

Le 4 février 2021, M. [L] [F] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées et notifiées le 2 août 2021, M. [L] [F] demande à la cour de :

Vu les articles 1810 et 1842 du code civil,

Dire et juger l’appel formé par M. [F] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 12 janvier 2021 comme étant parfaitement recevable tant sur le fond que la forme,

Reformer le jugement ainsi rendu en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce plus particulièrement tendant à voir prononcer la nullité du contrat de bail commercial en date du 22 avril 2020 et ordonner l’expulsion de M. [L] [F] et tout occupant de son chef,

In limine litis :

Juger irrecevable la demande de nullité de Mme [N] du bail conclu entre elle-même et la société SASU à défaut de mise en cause de ladite société,

Débouter Mme [N] de ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal sur le fond :

Dire et juger que l’erreur de désignation de M. [F] résulte d’une erreur matérielle,

Dire et juger valable le contrat de bail commercial conclu entre Mme [N] et la société Elba,

Débouter Mme [N] de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :

Constater que M. [F] a régulièrement exploité le fonds de commerce d’alimentation depuis le 22 avril 2020 et a régulièrement réglé le loyer commercial à Mme [N],

Dire et juger que M. [F] est titulaire d’un contrat de bail commercial verbal en vertu des dispositions de l’article L145-1 du code de commerce,

Débouter Mme [N] de ses demandes, fins et prétentions,

A titre encore plus subsidiairement :

Si la cour devait juger nul le contrat du 22 avril 2020 :

Constater que le contrat de cession du bail commercial conclu entre la société Elba et la société Résine Epoxy 3D ne peut être jugé nul, à défaut de mise en cause de la société Résine Epoxy 3 D

Constater que la nullité du contrat de bail du 22 avril 2020 est sans effet sur la validité du contrat de bail cédé le même jour à la société Elba et datant du 1er septembre 2019,

Débouter Mme [N] de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause :

Condamner Mme [N] à payer à M. [F] la somme de 2 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient que Mme [N] ne peut soutenir à la fois que M. [F] représente la SASU Elba pour l’assignation et qu’il n’a pas agi pour le compte de la SASU sur le fond, sauf à se contredire, que dès lors la demande de nullité est irrecevable, faute d’avoir mis en cause la société SASU.

Il fait valoir que M. [F] a conclu le contrat au nom de la société en cours de formation avant qu’elle n’acquiert la personnalité morale, que la rédaction maladroite de l’acte constitue une erreur matérielle qui ne peut entraîner la nullité de l’acte puisque M. [F], unique associé de la SASU, était nécessairement mandaté pour la représenter et signer en son nom le bail.

A titre subsidiaire, il fait valoir également que M. [F] est titulaire d’un bail commercial verbal puisqu’il exploite le commerce dans le local sus visé et qu’il règle régulièrement les loyers échus entre les mains de la bailleresse qui les a acceptés.

A titre infiniment subsidiairement, il soutient que le contrat de bail du 1er septembre 2019, lui a été régulièrement cédé par la société Résine Epoxy Sol 3D, précédent locataire lors de la cession du fonds de commerce.

Enfin sur la résolution du bail, il indique que le bail ne prévoit aucune interdiction à l’exercice d’un commerce de nuit et que Mme [N] ne justifie d’aucune nuisance.

Par conclusions déposées le 21 juillet 2022, Mme [N] demande à la cour de :

A titre principal,

Vu l’article 1842 du Code civil,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Montpellier le 12 janvier 2021 en

ce qu’il a :

— 'Prononcer la nullité du contrat de bail du 22 avril 2020,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef des locaux formant les lots 20, 26 et 49 de l’immeuble en copropriété dénommé « LE 665 » situé [Adresse 4] à [Localité 3], avec en tant que de besoin le concours de la force publique,

— Condamné Monsieur [F] à verser à Madame [N] épouse [W] la somme de 2.000euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de première instance.'

Le réformer pour le surplus et :

— Condamner Monsieur [L] [F] à payer en deniers ou quittance à Madame [N] épouse [W] une indemnité d’occupation de 50euros par jour calendaire courant du 22 avril 2020 à la date de libération des lieux et de remise des clés.

A titre subsidiaire,

Confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Montpellier le 12 janvier 2021.

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1227 et suivants du Code civil,

Prononcer la résolution du contrat de bail du 22 avril 2020 à effet au jour de l’assignation,

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef des locaux formant les lots 20, 26 et 49 de l’immeuble en copropriété dénommé « LE 665 » situé [Adresse 4] à [Localité 3], avec en tant que de besoin le concours de la force publique,

Le condamner à payer en deniers ou quittance à Madame [N] épouse [W] une indemnité d’occupation de 50euros par jour calendaire, courant de la date d’effet de la résolution à la date de libération des lieux et de remise des clés,

En tout état de cause,

Déclarer les prétentions nouvelles présentées par Monsieur [F] irrecevables,

Débouter Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Le condamner à payer à Madame [N] épouse [W] la somme de 4.000euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel,

Condamner Monsieur [L] [F] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Elle expose que l’assignation a été délivrée le 9 septembre 2020, que la société Elba qui n’était pas immatriculée à cette date ne disposait pas de la personnalité juridique, qu’il ne saurait être fait grief à Madame [N] épouse [W] de ne pas avoir assigné une personne inexistante.

Sur la nullité du bail, elle soutient que le bail commercial mentionne bien « La société ELBA, Société par Action Simplifiée Unipersonnelle immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro (en cours) » que l’acte n’a pas été signé par une personne agissant au nom de la société en formation, mais par la société elle-même préalablement à son immatriculation, que lors de la signature du contrat, la future Société ELBA ne jouissait pas de la personnalité morale comme en dispose l’article 1842 du Code civil, que le bail est par conséquent frappé de nullité.

Sur le bail verbal, elle fait valoir que la nullité affectant l’acte est absolue et que l’acte n’est pas susceptible de confirmation ou de ratification par un contrat verbal et qu’au surplus les loyers ont été irrégulièrement payés.

Sur la cession du bail, elle fait valoir que la cession du droit au bail a été consentie à la SASU Elba qui n’est pas dans la cause et non au profit de M. [F] qui ne peut revendiquer le bénéfice du bail en son nom propre, qu’en tout état de cause, le bail consenti avec le précédent locataire a été anéanti par la conclusion du nouveau bail.

Enfin sur la résolution du bail, elle précise que le preneur doit se conformer au règlement de copropriété dont il reconnaît avoir pris connaissance, que la réalité des nuisances n’est pas contestée pas plus que leur gravité, que de surcroît, le commerce a fait l’objet de fermetures administratives le 13 août 2021 et le 27 avril 2022 pour vente de tabac sans autorisation, que le fait d’exercer une activité illégale constitue une faute de nature à engendrer la résolution du bail au visa des articles 1227 et suivants du code civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2023.

Motifs :

Sur l’absence de la société Elba dans la cause :

M. [L] [F] soutient que les demandes en nullité du bail passé entre Mme [N] et la société Elba, dirigées à l’encontre de M. [F], étranger au dit contrat, seraient irrecevables en l’absence de la dite société à la procédure.

L’article 32 du Code de procédure civile dispose qu’ « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ». L''article 122 du Code de procédure civile précise par ailleurs que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, défaut d’intérêt,… ».

L’article 789 du code de procédure civile précise : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : ['] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. » Cependant le conseiller de la mise en état ne peut connaître des fins de non-recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état ou par le tribunal. Or tel est le cas en l’espèce le tribunal judiciaire de Montpellier ayant rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. [F] pour défaut de mise en cause de la SASU Elba.

Force est de constater que lors de la souscription du contrat de bail, la SASU Elba était dépourvue de personnalité morale faute d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et ce en application des dispositions de l’article 1842 du code civil, et que dés lors la SASU Elba, qui antérieurement à son immatriculation, n’avait pas encore acquis la personnalité morale, était dépourvue de tout droit de se défendre en justice à la date de l’assignation, date à laquelle il convient de se placer pour apprécier l’existence de droit à agir pour le défendeur. C’est donc à bon droit que Mme [N] ne l’a pas assignée le 9 septembre 2020.

Il convient de confirmer la décision de première instance.

Sur la nullité du contrat de bail du 22 avril 2020 :

Par acte du 22 avril 2020, Mme [N] a donné à bail des locaux à la SASU Elba, immatriculée au RCS de Montpellier 'sous le numéro ' en cours ' la dite société étant représentée par M. [L] [F] en qualité de président '.

Une société non encore immatriculée est dépourvue de personnalité juridique et donc de capacité à contracter.

M. [L] [F] soutient qu’il est intervenu à l’acte au nom de la société Elba en formation avant son immatriculation et que la société a repris l’engagement souscrit qui est réputé avoir été contracté par elle depuis l’origine en application des dispositions de l’article 1843 du code civil.

Toutefois, le contrat litigieux a été conclu par la société Elba elle-même, préalablement à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et non par une personne ayant agi au nom de cette société en formation. Alors que seuls les actes accomplis pour le compte d’une société commerciale en formation, et non ceux accomplis par la société elle-même, peuvent faire l’objet d’une reprise par la société après son immatriculation ;

Il résulte sans ambiguïté de l’acte du 22 avril 2020, que la bénéficiaire du bail est la SASU Elba en qualité de preneur, société en cours d’immatriculation, représentée par M. [L] [F] agissant en qualité de représentant de cette société, ce dont il doit être déduit que ce n’est pas ce dernier qui a agi pour le compte de la société en sa qualité de président mais bien la société elle-même, le fait qu’il ait été précisé que celle-ci était en cours d’immatriculation, ne modifiant en rien l’indication de la société elle-même comme partie contractante. Il convient de retenir que la convention litigieuse a été conclue par une société dépourvue de toute capacité juridique et d’en déduire que la nullité absolue affectant cette convention la prive de tout effet.

La convention souscrite par la SASU Elba le 22 avril 2020, c’est à dire à une date où elle n’était pas immatriculée encore au registre du commerce et des sociétés, est atteinte d’une nullité absolue, sans que cette irrégularité puisse être couverte par des actes extérieurs postérieurs à l’immatriculation.

Sur l’existence d’un bail verbal entre Mme [N] et M. [F] :

M. [L] [F] soutient qu’un bail verbal existerait entre lui-même et Mme [N] aux motifs qu’il occupe les lieux depuis le 22 avril 2020, y exerce son activité commerciale et règle régulièrement les échéances de loyer entre les mains de la bailleresse qui les acceptent.

Il est constant qu’en application des dispositions de l’article 1180 du code civil, un acte nul d’une nullité absolue ne peut être rétroactivement confirmé, même s’il est possible aux parties de renouveler leur accord une fois que la cause de la nullité a cessé.

Toutefois en l’espèce, M. [F] sollicite le bénéfice du bail verbal à son profit et non au profit de la SASU Elba. Cette prétention ne constitue pas une confirmation de l’acte déclaré nul mais le bénéfice d’une nouvelle convention souscrite par la bailleresse avec un tiers par rapport aux parties concernées par l’acte annulé.

La preuve de l’existence d’un bail s’effectue par tous moyens. En effet, la signature d’un écrit n’est pas nécessaire comme le rappelle l’article 1714 du code civil : 'On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.'Toutefois, le bail qui ne peut résulter de la simple occupation des lieux suppose de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations comme le paiement d’un loyer, que l’exercice des droits découlant du prétendu bail.

L’article 1716 du code civil autorise de rapporter la preuve du bail verbal par tous moyens en cas de commencement d’exécution. Il appartient donc à celui qui se prévaut d’un bail d’en rapporter la preuve et M. [F] doit fournir des éléments permettant d’établir qu’il a régulièrement exercé son activité au sus et vu de Mme [N] et qu’il s’est comporté comme un preneur à son égard et Mme [N] en bailleur.

M. [F] justifie de l’existence d’un bail verbal le liant à Mme [N] concernant le local litigieux par la production de ses relevés de compte bancaire sur lesquels apparaît le versement de la somme de 850euros correspondant aux échéances échues du loyer mensuel, provisions pour charge comprise, le 12 septembre 2020 et le 16 octobre 2020 et d’un échange de mail aux termes duquel M. [U] [W], époux de Mme [N], indique à M. [F] que ce dernier est redevable de la taxe foncière pour l’année 2020 pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 3], local qu’il a occupé de ' mai à décembre 2020" dixit M. [W].

Mme [N] soutient que M. [F] ne s’est acquitté qu’irrégulièrement du montant du loyer dus, les échéances échues restant impayées. Toutefois, ce manquement éventuel du locataire à l’exécution de ses obligations contractuelles n’a pas fait l’objet d’une demande de résiliation du contrat de bail verbal souscrit entre les parties et n’est pas de nature à justifier le prononcé de la nullité du bail.

Sur la résolution judiciaire du bail verbal :

Mme [N] sollicite la résolution judiciaire du contrat aux motifs que le preneur viole ses obligations notamment en exerçant dans les locaux une activité illégale.

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination présumée par les circonstances, à défaut de convention. L’abus de jouissance est constitué lorsque le preneur exerce dans les locaux donnés à bail une activité illégale à laquelle la bailleresse n’a nullement convenu.

Deux arrêtés préfectoraux ont été établis l’un le 13 août 2021 et le second le 27 avril 2022 prononçant la fermeture administrative de l’établissement situé [Adresse 4] à [Localité 3], les agents de la brigade des douanes ayant le 18 mai 2021 et le 28 février 2022 procédé à un contrôle de l’établissement litigieux à l’occasion duquel ils ont découvert des paquets de cigarettes, de tabac à rouler et de tabac à narguilé, alors que la vente au détail de tabac est un monopole d’Etat qui l’exerce par l’intermédiaire de débitants habilités et que M. [F] ne dispose d’aucune autorisation pour vendre ce produit. L’infraction de détention frauduleuse de tabacs en vu de la revente commise par le locataire a été constatée à deux reprises dans les locaux donnés à bail.

Dés lors sur le fondement de l’article 1227 du code civil , la bailleresse est fondée à obtenir la résolution du contrat de bail souscrit le 22 avril 2020 pour violation par M. [F] de son obligation de jouissance paisible.

L’indemnité d’occupation due par M. [F] à compter de la présente décision sera fixée au montant du loyer en cours, et ce jusqu’à la parfaite restitution des lieux loués à la bailleresse.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir et condamné M. [L] [F] à payer à Mme [N] [E] la somme de 2 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce la résolution du contrat de bail verbal existant entre M. [F] et Mme [N] portant sur les lots n° 20,26 et 49 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3],

Ordonne en conséquence l’expulsion de M. [L] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués et avec si besoin est, l’usage de la force publique,

Condamne M. [L] [F] à payer à Mme [E] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu soit le somme de 790euros par mois à compter de la présente décision jusqu’à la date de la restitution des locaux,

Condamne M. [L] [F] à payer à Mme [E] [N] la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M [L] [F] aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier Le Président