COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/02330 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZBQ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FIDELIS IMMOBILIER

C/

Monsieur [O] [E]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Janvier 2023 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-1049

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS FIDELIS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 6], agissant elle même poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Caroline JOURNO-NAÏM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

APPELANT

****************

Monsieur [O] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [E] est propriétaire du lot n° 7 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à [Localité 6] (92), [Adresse 4].

Saisi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ suivant assignation datée du 3 août 2022, d’une demande en paiement de la somme de 2 507,58 euros au titre de charges impayées et de celle de 2 256,39 euros au titre de frais de recouvrement à l’encontre de M. [E], le demandeur réclamant en outre la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le Tribunal de proximité d’Asnières a selon jugement réputé contradictoire daté du 19 janvier 2023 :

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 400,68 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du 1er octobre 2020 au 22 juillet 2022, appel de charges afférent au troisième trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 ;

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées par RPVA le 7 juillet 2023, qui seront signifiées à l’intimé le 11 juillet 2023 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, il expose :

— que M. [E] paie ses charges irrégulièrement, un précédent jugement ayant été rendu à son encontre le 29 décembre 2020 et ayant donné lieu à la mise en place de mesures d’exécution forcées ;

— qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement sont dus par le copropriétaire ; que de multiples frais de relance ont dû être engagés ;

— que le principal réclamé (2 507,58 euros) incluait des intérêts au taux légal (168,59 euros) et les dépens afférents au jugement susvisé ;

— qu’il n’y avait pas lieu de les déduire car ledit jugement ayant été entièrement exécuté, les versements ont été portés au crédit du compte de M. [E] ;

— que de même, les frais qui avaient été rejetés par ce jugement ont été recrédités (565,26 euros) ;

— qu’il produit un nouveau décompte arrêté au 1er juillet 2023, au terme duquel la somme de 3 663,98 euros est due au titre des charges et celle de 4 983,89 euros au titre des frais de recouvrement ;

— qu’au vu des manquements réitérés de M. [E], qui ont placé la trésorerie de la copropriété dans une situation difficile, il est fondé à réclamer sa condamnation à des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner M. [E] au paiement des sommes de 3 663,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 au titre des charges, et de 4 983,89 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamner M. [E] au paiement de la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [E] au paiement de la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et de celle de 3 000 euros au titre de ceux d’appel ;

— condamner M. [E] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.

M. [E], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel le 7 juin 2023 en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [E] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 I de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2, al. 1 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [E],

— le décompte des sommes dues par M. [E] en cette qualité,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 octobre 2020, 27 mai 2021, 23 juin 2021, 16 juin 2022, et 20 juin 2023, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux à venir,

— les appels de fonds jusqu’au 2ème trimestre 2022 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er juillet 2023.

Il résulte des pièces produites que le montant des charges dues au 1er juillet 2023 s’élève à 3 663,98 euros ; par infirmation du jugement, l’intimé sera condamné au paiement de pareille somme, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022, date de l’assignation, sur la somme de 2 507,58 euros, et à compter du 11 juillet 2023, date de signification des conclusions d’appel, sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4 983,89 euros de ce chef. Il n’y a pas lieu de déduire des frais irrépétibles et dommages et intérêts qui avaient été écartés par le tribunal en un précédent jugement vu que ceux-ci ont été soustraits du compte le 15 janvier 2021.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat ; la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation. Par ailleurs, les honoraires d’avocat ne font pas partie des frais de recouvrement, et leur sort sera fixé ci-après au titre de la condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Doivent donc être déduites du compte :

— les sommes de 360 euros, 360 euros et 840 euros (honoraires du syndic) ;

— celles de 14 x 50 euros (frais de relance) ;

— les honoraires d’avocat (2002,50 euros) ;

— les condamnations en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, afférentes à de précédentes procédures sur le sort desquelles il a déjà été statué et pour lesquelles le syndicat des copropriétaires détient un titre exécutoire, soit 278,57 euros et 94,48 euros.

Par contre M. [E] reste redevable, à hauteur du tarif R1 alors en vigueur, du coût des mises en demeure des 20 janvier 2021, 2 février 2021, 3 mai 2021, 10 août 2021, 4 novembre 2021, 31 janvier 2022, 2 mai 2022, 1er août 2022, 2 novembre 2022, 2 décembre 2022, 30 janvier 2023, 2 mars 2023, 27 avril 2023 et 5 juin 2023, à savoir 4,40 x 5, 4,55 x 5 et 4,83 x 4 : 64,07 euros.

La Cour condamne M. [E] au paiement de la somme de 412,41 euros au titre des frais de recouvrement, par infirmation du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, il s’avère que M. [E] avait déjà été condamné au paiement d’un arriéré de charges par un jugement rendu par le tribunal de proximité d’Asnières le 29 décembre 2020, à lui signifié le 26 janvier 2021. Des impayés se sont produits peu de temps après alors que le débiteur n’a jamais mis en avant des difficultés financières qui auraient pu justifier sa carence. Par infirmation du jugement il sera condamné au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

En équité il échet de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de mettre à la charge de l’intéressé une somme supplémentaire de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

M. [E] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant par défaut

— INFIRME le jugement en date du 19 janvier 2023 en toutes ses dispositions sauf celles qui ont condamné M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, et ont rappelé que ledit jugement bénéficiait de l’exécution provisoire de droit ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6], au titre des charges, la somme de 3 663,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022 sur la somme de 2 507,58 euros, et à compter du 11 juillet 2023 sur le surplus ;

— CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6], au titre des frais de recouvrement, la somme de 412,41 euros ;

— CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT