COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

N°2024/424

Rôle N° RG 21/06600 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMKN

[B] [H] [J]

[X] [R] [W] [G] épouse [J]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michel REYNE

M^e Patrice BALDO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 06 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05734.

APPELANTS

Monsieur [B] [H] [J]

né le 12 Décembre 1940 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michel REYNE de la SCP REYNE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [R] [W] [G] épouse [J]

née le 28 Janvier 1945 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michel REYNE de la SCP REYNE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 3] LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] Pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL du CABINET DES 5 AVENUES, dont le siège est situé : [Adresse 1], demeurant c/o la SARL du CABINET DES 5 AVENUES, dont le siège est situé : [Adresse 1]

représentée par M^e Patrice BALDO de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller-Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte en date du 14 novembre 2008, Monsieur et Madame [J] ont fait donation à leur fille, Madame [U] [J], en avancement de part successorale en pleine propriété de 54% du lot n°24 sis à [Adresse 3], consistant en un appartement au 8ème étage, deux caves au sous-sol (n°25 et 26), la toiture en terrasse et 78/1.000èmes indivis des parties communes générales de l’immeuble.

Par acte du même jour, les époux [J] ont cédé à leur fille et à leur gendre, Monsieur [F], les 46% restant du bien contre la somme de 152.490 euros.

Ainsi Monsieur [F], à hauteur de 23 %, et Madame [U] [J], à hauteur 77 %, sont devenus propriétaires en indivision de l’appartement situé au 8ème étage de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Monsieur [F] et Madame [U] [J] ont été représentés vis-à-vis du syndic par un mandataire, Monsieur [M] [C], GESTION IMMOBILIERE, [Adresse 4] à [Localité 5], à la suite de leur divorce survenu en 2011.

Par jugement définitif en date du 16 mai 2017, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a ordonné la révocation totale de la donation en date du 14 novembre 2008 par laquelle les époux [J] ont fait donation à Madame [U] [J] en pleine propriété de 54% du lot n°24 du bien sis [Adresse 3] à Marseille .

Ce jugement a été signifié au Syndicat des Copropriétaires, le 20 septembre 2017 et publié au Service de la Publicité foncière, le 04 octobre 2017, volume 2017 P 6904.

En l’état de la révocation de la donation, l’indivision est constituée depuis le 20 septembre 2017 et jusqu’au 22 février 2018, de la manière suivante :

— Monsieur [F] à hauteur de 23 % et Madame [U] [J] pour 23 %, représentés vis-à-vis du syndic par Monsieur [M] [C], mandataire ;

— les époux [J] sans lien avec Monsieur [M] [C].

Le 22 février 2018, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction durant cinq années maximum, Monsieur [B] [J] a été désigné mandataire de l’ensemble de l’indivision en remplacement de Monsieur [M] [C].

Le 26 février 2018, un courrier recommandé a été adressé par Monsieur [B] [J] au syndic pour l’aviser du mandat général et lui demander de lui adresser tout courrier et toutes convocations aux assemblées générales ainsi que les procès-verbaux.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2018, Monsieur [J] et Madame [J] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Marseille pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET DES 5 AVENUES, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*prononcer la nullité de l’assemblée générale du 12 mars 2018, pour absence de convocation des requérants à titre personnel

Et à titre de mandataire ;

*prononcer la nullité de la troisième résolution de ladite assemblée générale et les résolutions subséquentes pour les graves irrégularités les affectant ;

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET DES 5 AVENUES à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET DES 5 AVENUES aux dépens ;

L’affaire était évoquée à l’audience du 19 janvier 2021

Monsieur [J] et Madame [J] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, sollicitant également la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Marseille pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET DES 5 AVENUES à leur rembourser les charges payées de ce chef, soit la somme de 6.031,08 euros ;

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Marseille pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET DES 5 AVENUES demandait au tribunal de dire et juger les époux [J] irrecevables en leur action, faute de justifier leur qualité de propriétaire et capacité pour ester et subsidiairement concluait au débouté de leurs demandes.

Il sollicitait également la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 06 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* annulé l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 5] en date du 12 mars 2018

* rejeté la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] au remboursement de la somme de 6.031,08 euros au titre des charges

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 03 mai 2021, Monsieur [B] [J] et Madame [X] [J] ont interjeté appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] au remboursement de la somme de 6.031,08 euros au titre des charges

— n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon les dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 novembre 2021, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur et Madame [J] demandent à la Cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de charges sollicitées par les époux [J] ;

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à leur payer la somme de 6.031,08 euros, avec intérêts de droit à compter de la demande ;

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à leur payer la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Marseille aux entiers dépens distraits au profit de Maître Michel REYNE, de la SCP REYNE AVOCATS, sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs demandes, les époux [J] font valoir que l’Assemblée Générale en date du 12 mars 2018 a été annulée définitivement et plus précisément toutes les différentes résolutions qui ont été décidées le jour du vote des travaux, à savoir :

— la résolution n°3 1ère partie qui concerne la réalisation des travaux de rénovation de la chaufferie, le choix de l’entreprise et le montant des travaux.

— la résolution n°3 2ème partie qui concerne le financement de ces travaux par trois appels de fonds.

— la résolution n°4 qui concerne l’attribution au syndic d’honoraires de gestion financière des travaux pour des valeurs de 1.70% et 0.85%.

— la résolution n°5 qui concerne l’attribution au Bureau d’études [P] YPSENE d’honoraires de maîtrise d''uvre des travaux pour une valeur de 8,50% du montant des travaux et le financement de ces horaires par trois appels de fonds.

— la résolution n°7 qui concerne l’attribution d’un contrat d’entretien de la nouvelle chaufferie à l’entreprise PR Réfrigération pour un montant de 2.532.00 euros annuel cinq fois supérieur au précédent contrat établi avec le chauffagiste évincé.

Ils indiquent que du fait de cette annulation judiciaire des résolutions de l’Assemblée Générale, la nouvelle Assemblée Générale du 24 janvier 2019, dont a fait état le Tribunal pour rejeter la demande des concluants, prive de tout effet le verdict des premiers juges puisque cette deuxième assemblée générale du 24 janvier 2019 ne fait que ratifier le montant des travaux votés auxquels se sont opposés légitiment les concluants et n’a ratifié aucune autre résolution précitée notamment celles relatives aux appels de fonds qui n’ont ainsi plus d’existence légale.

Ils rappellent également la chronologie des faits :

— le 24 janvier 2019, une assemblée générale spéciale ratifie la dépense des travaux de rénovation de la chaufferie pour seulement une partie des factures, certaines factures n’étant pas ratifiées.

— le 6 juin 2019, en application du compromis de vente, pouvoir a été donné à Madame [A] [E] et Monsieur [L] [T] [Y] d’assister à l’assemblée générale du 26 juin 2019 au motif que toutes les dépenses votées à cette occasion seraient à leur charge.

— le 26 juin 2019 à 14 heures, l’acte authentique de vente du lot n°24 appartenant aux trois indivisaires [J]-[F] était enregistré au profit de Madame [A] [E] et de Monsieur [L] [T] [Y].

— le 26 juin 2019 à 18 heures 15, une assemblée générale approuve les comptes octobre 2017 ' septembre 2018 arrêtés au 30 septembre 2018, approuve le budget octobre 2018 ' septembre 2019 et approuve le budget octobre 2019 ' septembre 2020.

Les époux [J] expliquent que le versement effectué de charges pour un montant de 15.383,75 euros comprenant la somme de 6.031,08 euros a été versé non pas amiablement lors de la vente mais par obligation suite à opposition, sur mise en demeure du syndic qui s’opposait à la vente. Ce versement a été confirmé par le syndic en date du 18 mai 2021, soit avant la signature de l’acte authentique.

Ils considèrent que ce n’est pas à l’issue de la vente que le paiement des charges a été versé au syndic mais bien avant comme précisé par courrier du syndic du 18 mai 2021, soulignant que ce même syndic avait mentionné par courrier que c’était suite à son opposition à la vente que ce versement a été effectué.

Selon les dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 août 2021, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la cour de :

*débouter Monsieur [J] et Madame [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

*confirmer les chefs du jugement critiqué,

Reconventionnellement,

*condamner les époux [J] à lui payer la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamner les époux [J] aux dépens d’appel, comprenant le timbre fiscal de 225 euros et le droit de plaidoirie de 13 euros.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que la demande initiale d’annulation s’est transformée en demande de restitution.

Par ailleurs il fait observer que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 mars 2018 est irrecevable car seul le copropriétaire peut agir en annulation d’une assemblée générale.

Il souligne que l’assemblée générale du 24 janvier 2019 ratifiait les comptes des travaux de la chaufferie et de facto la décision de le faire, ajoutant que le fait de payer le montant exact des charges visées dans l’état préalable à la vente démontrait l’existence d’un accord des indivisaires.

Il précise que le fait de régler le montant exact des charges visées dans l’état préalable à la vente demandé par le notaire mandataire manifeste un accord de tous les indivisaires.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

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Sur ce

Attendu qu’à titre liminaire, si le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] soutient aux termes de ses écritures que la demande des époux [J] est irrecevable, ceux-ci ne détenant que 54% du lot n°24 du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] alors que seul le copropriétaire peut agir en annulation d’une assemblée générale, force est de constater d’une part qu’il n’en tire aucune conséquence juridique et d’autre part, que cette prétention n’est pas reprise au dispositif.

Qu’il résulte des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente procédure que « les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961 Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

Qu’il s’en suit que la cour n’est pas saisie de cette prétention.

1°) Sur la demande de remboursement de charges

Attendu que les époux [J] demandent à la Cour de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à leur payer la somme de 6.031,08 euros, avec intérêts de droit à compter de la demande.

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ;

Que sont notamment approuvés dans les conditions de majorité :

« a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné » ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) (abrogé)

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.- Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Attendu que le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 12 mars 2018 de la copropriété [Adresse 3], selon sa résolution n°3, indique que l’assemblée a décidé, après avoir pris connaissance du rapport d’analyse des offres du bureau d’études E. LEVEN et avoir entendu toutes explications ou précisions de Monsieur [P] et en avoir délibéré, de confier la rénovation de la chaufferie avec la solution « passage au gaz » à l’entreprise PR REFRIGERATION selon sa proposition de 70.370,95 euros TTC, plus l’option « détection gaz » pour 2.163,44 euros TTC.

Que l’assemblée générale spéciale du 12 mars 2018 a été annulée par jugement du 06 avril 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille uniquement parce qu’à cette assemblée n’avaient pas été convoqués Monsieur [J] es-qualité de mandataire de l’indivision [J]-[F], Madame [U] [J] et Monsieur [F].

Que le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 24 janvier 2019 de la copropriété [Adresse 3], à laquelle Monsieur [J] a été régulièrement convoqué et à laquelle il a participé, selon sa résolution n°5 régulièrement adoptée conformément aux règles de majorité prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, indique que l’assemblée, après en avoir délibéré, décide de ratifier la dépense des travaux de rénovation de la chaufferie collective selon la facture de la société PR REFRIGERATION jointe pour un montant de 72.364,90 euros TTC et la facture du bureau d’études YPSENE jointe pour un montant de 3.951,02 euros TTC.

Que Monsieur [J] ne l’ayant pas contestée dans le délai de l’article 42 de la loi précitée, cette dernière est devenue définitive depuis l’expiration de ce délai.

Qu’il s’en suit que Monsieur [J] n’est pas fondé à contester l’imputation d’une quote-part correspondante.

Qu’au surplus le jugement du 6 avril 2021 prononçant l’annulation de l’assemblée générale spéciale du 12 mars 2018 est indifférent, puisque ce n’est pas le principe des travaux ou de la dépense des travaux de rénovation qui constitue le fondement de cette annulation, mais bien l’absence de convocation de Monsieur [J] es-qualité de mandataire de l’indivision à l’assemblée générale spéciale.

Qu’à titre surabondant, il importe peu qu’il ait été procédé à des appels de fonds au titre des charges nécessaires à la réalisation des travaux de rénovation de la chaufferie collective en vertu d’une assemblée générale spéciale annulée, une assemblée générale spéciale postérieure étant venue ratifier le montant desdits travaux, et implicitement leur autorisation.

Qu’il y a lieu, tenant ces éléments, de débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande en remboursement des charges payées au titre des travaux de rénovation de la chaufferie collective.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point.

2°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [J] aux dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 6 avril 2021du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [X] [G] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL du CABINET DES 5 AVENUES, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [J] et Madame [X] [G] épouse [J] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,