COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/02658 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WP3D

AFFAIRE :

Fondation AMIPI BERNARD VENDRE

C/

S.A.S. MODULOTECH GROUP

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 19 Mars 2024 par le Président du TJ de [Localité 9]

N° RG : 23/02339

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16.01.2025

à :

M^e Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES (619)

M^e Victoire GUILLUY, avocat au barreau de VERSAILLES (446)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Fondation AMIPI BERNARD VENDRE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20240126

Plaidant : M^e Yves-Marie JOUBEAUD, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.S. MODULOTECH GROUP

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 531 102 986

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Victoire GUILLUY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446 – N° du dossier E0005P5V

Plaidant : M^e Wendy SORIANO, du barreau des Pyrénées Orientales

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La Fondation Amipi Bernard Vendre a conclu, en sa qualité de propriétaire des locaux dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 7] (Hauts-de-Seine), trois baux commerciaux :

— l’un avec la société 42pix (conclu suivant acte sous seing privé le 1er mars 2018 par la société Dimoxia, en sa qualité de propriétaire des locaux qu’elle a vendus à la fondation Amipi),

— le deuxième au bénéfice de la société Roadside Assistance Solutions, suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021 ; par avenant du 1er février 2022, la locataire a été substituée par la société Modulotech Group,

— le troisième avec la société Modulotech Group suivant acte sous seing privé du 1er février 2022.

La société 42pix a fait état d’infiltrations dans les locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée de l’immeuble. La société Modulotech Group a fait état de la vétusté des menuiseries au quatrième et au cinquième étages.

Par acte du 11 juillet 2023, la société Modulotech Group a fait assigner en référé la fondation Amipi Bernard Vendre aux fins d’obtenir principalement :

— la consignation des loyers échus à la Caisse des Dépôts et Consignation depuis la délivrance de l’assignation, jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état des locaux loués,

— sa condamnation au paiement de la somme de 24 000 euros à titre de provision au titre des préjudices subis,

— la réalisation des travaux de réfection nécessaires à l’utilisation des locaux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 19 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— ordonné à la fondation Amipi Bernard Vendre de procéder aux travaux de réfection suivants, nécessaires à l’utilisation des locaux loués à la société Modulotech Group sis [Adresse 2] à [Localité 8] portant sur :

— le défaut d’étanchéité au niveau du trottoir du porche d’entrée à gauche de la porte du monte-charge,

— le défaut d’étanchéité de la protection en tête au droit de la porte du monte-charge,

— la fissure infiltrante au pied du mur de façade située sur la gauche du porche d’entrée,

— le défaut d’étanchéité au niveau de l’angle du mur de façade se situant au droit du local technique derrière la descente des eaux pluviales,

— le réseau d’évacuation des eaux pluviales bouché,

— les dégradations sur le faux-plafond de la salle de douche potentiellement liées à une émergence d’eau ponctuelle par les joints de raccordement de l’évacuation des eaux pluviales en fonte lors de fortes intempéries,

— la réfection dans la salle du monte-charge pour résorber la fuite,

— les divers désordres au niveau des canalisations, notamment des mauvaises odeurs, du refoulement des eaux usées dans les sanitaires qui résulte d’un défaut affectant le flotteur,

— la fuite d’eau au sous-sol,

— la dépose d’une bande d’enrobé le long du mur incriminé,

— la mise en 'uvre d’une membrane d’étanchéité adaptée à une terrasse-parking,

— la mise en 'uvre d’une bande d’enrobé en lieu et place de l’ancienne,

— la mise en eau et observation de toute présence d’infiltration d’eaux de pluie,

— la réparation de la canalisation des eaux usées,

— autorisé la société Modulotech Group à consigner le montant des loyers à hauteur de 30 % à la Caisse des Dépôts et Consignation depuis le prononcé de l’ordonnance jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état des locaux loués,

— condamné la fondation Amipi Bernard Vendre à payer à la société Modulotech Group une provision de 6 000 euros, à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté la société Modulotech Group du surplus de ses demandes,

— condamné la fondation Amipi Bernard Vendre à payer à la société Modulotech Group la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la fondation Amipi Bernard Vendre au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2024, la fondation Amipi Bernard Vendre a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a débouté la société Modulotech Group du surplus de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la fondation Amipi Bernard Vendre demande à la cour de :

'- déclarer l’appel de la fondation Amipi recevable ;

— annuler et à défaut infirmer l’ordonnance de référé prononcé le 19 mars 2024 par le président

du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a :

— ordonné à la Fondation Amipi Bernard Vendre de procéder aux travaux de réfection suivants, nécessaires à l’utilisation des locaux loués à la société sas Modulotech Group sis [Adresse 2] à [Localité 8] portant sur :

' le défaut d’étanchéité au niveau du trottoir du porche d’entrée à gauche de la porte du monte-charge,

' le défaut d’étanchéité de la protection en tête au droit de la porte du monte-charge,

' la fissure infiltrante au pied du mur de façade située sur la gauche du porche d’entrée,

' le défaut d’étanchéité au niveau de l’angle du mur de façade se situant au droit du local

technique derrière la descente des eaux pluviales,

' le réseau d’évacuation des eaux pluviales bouché,

' les dégradations sur le faux-plafond de la salle de douche potentiellement liées à une

émergence d’eau ponctuelle par les joints de raccordement de l’évacuation des eaux

pluviales en fonte lors de fortes intempéries,

' la réfection dans la salle du monte-charge pour résorber la fuite,

' les divers désordres au niveau des canalisations, notamment des mauvaises odeurs, du

refoulement des eaux usées dans les sanitaires qui résulte d’un défaut affectant le

flotteur,

' la fuite d’eau au sous-sol,

' la dépose d’une bande d’enrobé le long du mur incriminé,

' la mise en 'uvre d’une membrane d’étanchéité adaptée à une terrasse-parking,

' la mise en 'uvre d’une bande d’enrobé en lieu et place de l’ancienne,

' la mise en eau et observation de toute présence d’infiltration d’eaux de pluie,

' la réparation de la canalisation des eaux usées,

— condamné la société Modulotech à consigner le montant des loyers à hauteur de 30 % à la Caisse des Dépôts et Consignation depuis le prononcé de la présente ordonnance jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état des locaux loués,

— condamné la Fondation Amipi à payer à la société Modulotech une provision de 6 000 euros, à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné la Fondation Amipi à payer à la société Modulotech la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Fondation Amipi au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

— débouter la société Modulotech de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la société Modulotech à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 et la condamner, en outre, au paiement de tous les dépens de première instance et d’appel.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Modulotech Group demande à la cour, au visa des articles 2044, 2052 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la Fondation Amipi Bernard Vendre mal fondée en son appel ;

en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référés rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 19 mars 2024 ;

— débouter la Fondation Amipi Bernard Vendre de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

— condamner la Fondation Amipi Bernard Vendre à verser la somme de 4 000 euros à la s.a.s Modulotech au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Fondation Amipi Bernard Vendre aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La fondation Amipi expose que, le 24 juillet 2023, soit postérieurement à l’assignation devant le premier juge, les parties ont conclu une transaction, soumise aux dispositions du droit français, définissant les conditions et modalités d’un règlement amiable du litige et prévoyant une clause de désistement de « toute instance et de toute action » judiciaire.

Elle affirme que cette transaction bénéficie de l’autorité de la chose jugée, même à supposer que l’une des parties manque à ses obligations en résultant, tant que la résolution de la transaction n’est pas judiciairement prononcée.

L’appelante en déduit que la société Modulotech, qui a poursuivi l’instance alors qu’elle s’était engagée à s’en désister, doit être déclarée irrecevable en ses demandes.

Subsidiairement, la fondation Amipi soutient avoir respecté ses obligations nées de la transaction dès lors que :

— elle a missionné l’architecte dans le délai d’un mois qui lui était imparti,

— elle a effectué les travaux préconisés par l’architecte.

La société Modulotech affirme que, dès lors que la fondation Amipi n’avait pas respecté le protocole transactionnel, elle était bien fondée à poursuivre l’instance.

Elle expose à cet effet que :

— l’architecte n’est intervenu que le 7 septembre 2023 alors que le délai imparti par le protocole était d’un mois à compter du 24 juillet,

— les désordres relevés par l’architecte n’ont pas été réparés et les inondations perdurent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’article 2044 du code civil dispose que 'la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.'

En vertu des dispositions de l’article 2052 du même code, 'la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.'

En l’espèce, alors que la fondation Amipi avait été attraite devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre par assignation du 11 juillet 2023, les parties ont conclu le 24 juillet 2023 un 'protocole transactionnel’ aux termes duquel elles prenaient les engagements suivants :

'- Article 1 – Infiltrations

La fondation Amipi s’engage, dans le délai d’un mois à compter de la signature du présent protocole transactionnel, à donner une mission à Monsieur [T] [F], architecte (…) à l’effet d’établir un rapport sur la situation des locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée au regard des infiltrations.

Le rapport de Monsieur [T] [F] devra mentionner la situation du rez-de-chaussée et du sous-sol au regard des infiltrations, notamment indiquer si les travaux exécutés par la fondation Amipi ont eu pour effet de régler les infiltrations.

Si le rapport conclut que des infiltrations subsistent, Monsieur [T] [F] devra préciser les travaux qui doivent être effectués.

La fondation Amipi s’oblige à effectuer ces travaux pour régler définitivement la situation au regard des infiltrations dans le délai qui sera fixé par Monsieur [T] [F].

Monsieur [T] [F] devra contrôler les conditions d’exécution de ces travaux et constater si leur exécution a eu pour effet de mettre un terme définitif aux infiltrations.

(…)

— Article 3 – désistement d’instance et d’action.

La société Modulotech s’oblige à se désister de l’assignation qu’elle a engagée contre la fondation Amipi qui vient à l’audience du 16 octobre 2023.

' Article 4

la présente transaction a entre les parties l’autorité de la chose jugée. Les parties s’obligent en conséquence :

— à exécuter les obligations contractées aux termes des présentes,

— et à se désister de toute instance et de toute action qui aurait pour origine le différend mentionné dans l’exposé qui précède.'

À la lecture de l’ordonnance attaquée, il apparaît que l’audience de plaidoirie a eu lieu le 6 février 2024, la société Modulotech étant alors demanderesse et la fondation Amipi étant non comparante. Il est précisé qu’à l’audience du 16 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 6 février 2024.

Si une partie à la transaction, victime d’une inexécution, peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qui lui permet de suspendre la réalisation de ses propres obligations, il convient de préciser que, lorsque la transaction organise l’exécution des obligations selon un ordre chronologique, celui qui est tenu d’exécuter ses obligations en premier ne peut pas se prévaloir, de l’exception d’inexécution ( Cass. 1re civ., 17 oct. 1962 : Bull. civ. I, n° 429 ).

Or en l’espèce, il ressort de la rédaction de la transaction susmentionnée que le désistement d’instance et d’action de la société Modulotech devait intervenir nécessairement avant l’audience du 16 octobre 2023.

À cette date, la seule obligation mise à la charge de la fondation Amipi qui aurait éventuellement pu être non respectée était celle de saisir l’architecte dans le délai d’un mois.

Or, l’appelante justifie que, par courriel du 10 août 2023, elle a demandé à Monsieur [T] [F], architecte, s’il acceptait de se charger de la mission telle que prévue dans le protocole transactionnel. Les parties sont ensuite convenues, le 23 août, de se retrouver sur place le 7 septembre 2023.

La fondation Amipi a donc respecté son obligation, consistant à 'donner une mission à Monsieur [T] [F]' dans le délai requis, et ne peut être tenue comptable des contraintes d’agenda de celui-ci l’ayant amené à fixer un premier rendez-vous le 7 septembre 2023.

Dès lors, il convient de dire que la société Modulotech était mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution de la transaction puisqu’elle-même ne s’était pas désistée ainsi qu’elle s’y était engagée et il convient de rejeter les demandes de la société Modulotech. L’ordonnance querellée sera intégralement infirmée.

À titre surabondant, la transaction prévoyant plusieurs étapes successives (rédaction du rapport de M. [F] précisant les travaux à effectuer, réalisation des travaux par la fondation Amipi dans le délai fixé par M. [F], contrôle par l’architecte des conditions d’exécution de ces travaux), ce processus s’inscrivait nécessairement dans le temps.

La fondation Amipi justifie du déroulement de cette mission ainsi :

— premier compte-rendu de M. [F] à la suite de la réunion du 7 septembre 2023.

— compte-rendu à la suite de la réunion du 21 septembre 2023,

— compte rendu à la suite de la réunion du 10 novembre 2023,

— rapport du 3 mars 2024 faisant état de 3 désordres :

— désordres 1 : infiltrations d’eau pluviale par toiture terrassent parking : zone monte charge

— désordres 2 : infiltrations d’eau pluviale par toiture terrassent parking : zone dégagement devant cuisine

— désordres 3 : infiltrations d’eau pluviale par toiture terrassent parking : zone bureau

— désordres 4 : infiltrations d’eau pluviale par toiture terrassent parking : zone cage d’escalier

— rapport de visite après travaux du 23 août 2024 :

— aucune infiltration n’a été constatée pour les désordres 3 et 4,

— désordre 2 : aucune infiltration n’a été constatée depuis les travaux de réparation mais les travaux de réparation n’ont pas été correctement réalisés,

— désordre 1 : des infiltrations ont été constatées après les travaux.

— rapport de visite après travaux n°2 du 23 septembre 2024

— rapport de visite après travaux n°3 du 1er octobre 2024

— désordre 1 : reprise des travaux d’étanchéité

— désordre 2 : reprise des travaux d’étanchéité

— désordre 3 : aucune infiltration constatée depuis les travaux de réparation

— désordre 4 : aucune infiltration constatée depuis les travaux de réparation.

'Conclusion : (…) Ces constatations sont significatives de malfaçons dans les travaux réalisés par l’entreprise Novebat dans le cadre de la rénovation de l’étanchéité des parties suivantes :

' le long et contre le mur de la façade du monte-charge

' le joint de dilatation de la voie d’accès

' la descente d’eaux pluviales'

— rapport de visite après travaux n° 4 du 8 octobre 2024 qui fait état pour les désordres 1 et 2 de traces d’infiltrations récentes par goutte à goutte sans gravité,

— rapport de visite après travaux du 25 novembre 2024 qui confirme l’arrêt des infiltrations d’eau par le sol du parking de la subsistance d’une fuite au niveau de l’emboîture du tuyau d’eau pluviale.

Dès lors, la fondation Amipi a également respecté, autant que possible, la seconde obligation mise à sa charge par la transaction, étant souligné que les malfaçons de la société Novebat, qui sont à l’origine de la persistance de désordres d’infiltrations, ne peuvent lui être reprochées. Aucune inexécution de ses obligations ne peut donc lui être reprochée et la transaction devait donc s’appliquer entre les parties.

Sur les demandes accessoires

La fondation Amipi étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera également infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Modulotech ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la fondation Amipi la charge des frais irrépétibles exposés. L’intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance querellée ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Vu le protocole transactionnel du 23 juillet 2023,

Rejette les demandes de la société Modulotech Group formées à l’encontre de la fondation Amipi Bernard Vendre ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Modulotech Group à payer les dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Modulotech Group à verser à la fondation Amipi Bernard Vendre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président