COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°362

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/06110 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYHI

AFFAIRE :

[N] [G]

…

C/

S.C.I. FONCIERE RU 01/2012 Au capital de 2.000 euros, inscrite au registre de commerce et des sociétés de PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1124000019

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16/12/2025

à :

M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM

M^e Gaëlle LE DEUN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [N] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [W] [T] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par : M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISM, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15

Plaidant : M^e Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Sandra MANSOIBOU, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIMEE

S.C.I. FONCIERE RU 01/2012 Au capital de 2.000 euros, inscrite au registre de commerce et des sociétés de PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 534 337 704

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33 – N° du dossier E0007ELS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 décembre 2021, la SCI Foncière Ru 01/2012, représentée par son mandataire de gestion immobilière la SAS Foncia Manago, a donné en location à M. [W] [T] [B] et Mme [N] [G] des locaux à usage d’habitation [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer initial en principal de 1 490 euros et 58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2023, la société Foncière Ru 01/2012 a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 767,23 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 décembre 2023, la société Foncière Ru 01/2012 a fait assigner M. [B] et Mme [G] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef avec toutes conséquences de droit,

— les condamner solidairement, ou à défaut in solidum, au paiement des sommes suivantes :

—  4 979,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023 ainsi que les loyers et charges dus à compter du 2 novembre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 29 juillet 2024, seule Mme [G] ayant comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2021 entre la société Foncière Ru 01/2012 d’une part, et M. [B] et Mme [G] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 9 août 2023,

— ordonné, en conséquence, à M. [B] et Mme [G] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [B] et Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Foncière Ru 01/2012 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder a leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [G] à verser à la société Foncière Ru 01/2012 la somme de 11 283,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date du 7 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [G] à verser à la société Foncière Ru 01/2012 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— débouté la société Foncière Ru 01/2012 de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [G] à verser à la société Foncière Ru 01/2012 la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [G] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val d’Oise en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 19 septembre 2024, M. [B] [T] et Mme [G] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, M. [B] et Mme [G], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 29 juillet 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, en ce qu’il :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 14 décembre 2021 sont réunies à la date du 9 août 2023 ;

— leur a ordonné de libérer les lieux dès la signification du jugement,

— a considéré qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Foncière Ru 01/2012 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— les a condamnés à verser à la société Foncière Ru 01/2012, la somme de 11 283,43 euros arrêtée au 7 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,

— les a condamnés à verser à la société Foncière Ru 01/2012 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges,

— les a condamnés in solidum à verser à la société Foncière Ru 01/2012 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés in solidum aux dépens,

En conséquence,

— débouter la société Foncière Ru 01/2012 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de l’exécution du contrat de bail d’habitation régularisé le 14 décembre 2021 avec la société Foncière Ru 01/2012,

— juger qu’ils se sont libérés de leur dette locative,

— juger que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

— ordonner leur maintien dans les lieux,

— condamner la société Foncière Ru 01/2012 à leur verser une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncière Ru 01/2012 aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, la société Foncière Ru 01/2012, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement du 29 juillet 2024 en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2021 avec M. [B] et Mme [G], concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 9 août 2023,

— ordonné à M. [B] et Mme [G] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— dit qu’à défaut pour M. [B] et Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné in solidum M. [B] et Mme [G] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— condamné M. [B] et Mme [G] in solidum à lui verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] et M. [B] in solidum aux dépens,

Subsidiairement en cas d’infirmation,

— laisser les frais de la procédure à la charge des appelants,

— débouter les appelants de leurs plus amples demandes,

— les condamner enfin in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [B] et Mme [G] in solidum en tous les dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [G] et M. [B] demandent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail, ordonné leur expulsion et les a condamnés à payer à la société Foncière Ru 21/2012 une indemnité d’occupation mensuelle.

Ils font grief au premier juge d’avoir considéré qu’ils n’étaient pas en situation de faire face au paiement du loyer courant et d’apurer leur dette dans le délai légal de 36 mois. Ils expliquent que les premiers impayés sont survenus en 2023, date à laquelle Mme [G] a rencontré des difficultés pour régler un crédit immobilier que la vente du bien n’avait pas permis de solder, ce qui a été aggravé par le changement de compte bancaire de leur propriétaire dont ils n’avaient pas été informés, entraînant le rejet de leurs règlements. Ils soulignent avoir fourni des efforts de paiement considérables ayant permis d’apurer la dette et que leur situation financière leur permet de régler les loyers courants. Ils soutiennent que leur expulsion aurait des conséquences désastreuses pour leur famille, leurs trois enfants résidant avec eux.

La société Foncière Ru 21/2012 conclut à la confirmation du jugement déféré et s’oppose aux demandes de Mme [G] et M. [B] en faisant valoir qu’au jour de l’audience, les locataires n’avaient pas repris le paiement du loyer courant, de sorte que la condition prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas remplie. Elle s’étonne des difficultés alléguées par les appelants au regard de leurs revenus plus que confortables et qu’ils n’aient régularisé la situation qu’en juillet 2025.

Sur ce,

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1984, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A titre liminaire, il sera relevé que si Mme [G] et M. [B] demandent l’infirmation du chef du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 9 août 2023 et concluent au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse, ils ne font valoir aucun moyen sur ce point et notamment ils ne justifient, ni même n’allèguent, que l’arriéré locatif aurait été réglé dans le délai imparti. La cour ne peut donc que confirmer ce chef du jugement.

Il résulte du décompte produit par les appelants (leur pièce 13) que le paiement du loyer courant est intégralement repris depuis le mois de mai 2025 et que la dette est soldée depuis le 2 juillet 2025. Le montant de leurs revenus, tels que résultant de leurs avis d’imposition versés aux débats, leur permet de faire face au paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, étant relevé les efforts de Mme [G] et M. [B] pour apurer leur dette et la reprise du loyer courant, il convient de leur accorder un délai de paiement jusqu’au 2 juillet 2025, de suspendre la clause résolutoire pendant ce délai et de constater que la dette ayant été réglée, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient donc d’infirmer ces chefs du jugement déféré.

Sur le dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où il a été nécessaire pour la bailleresse d’engager la présente procédure pour que la dette locative soit apurée, il convient de condamner Mme [G] et M. [B] in solidum aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant confirmées. Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est en conséquence rejetée.

Mme [G] et M. [B] sont condamnés in solidum à payer à la société Foncière Ru 21/2012 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 août 2023, et en ce qu’il a condamné Mme [N] [G] et M. [W] [T] [B] à payer à la société Foncière Ru 01/2012 la somme de 11 283,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 mai 2024 ainsi que la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Accorde, à titre rétroactif, à M. [W] [T] [B] et Mme [N] [G] des délais pour se libérer de leur dette locative jusqu’au 2 juillet 2025 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

Constate que M. [W] [T] [B] et Mme [N] [G] se sont libérés de leur dette locative le 2 juillet 2025 ;

Dit, en conséquence, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

Déboute subséquemment la SCI Foncière Ru 01/2012 de ses demandes en résiliation du bail, en expulsion des locataires et en condamnation de M. [W] [T] [B] et Mme [N] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Y ajoutant ,

Condamne M. [W] [T] [B] et Mme [N] [G] in solidum à payer à la SCI Foncière Ru 01/2012 la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [T] [B] et Mme [N] [G] in solidum aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président