COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 23/06362 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCLZ

AFFAIRE :

[O] [D]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic, le CABINET FRANCILIEN IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2021 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° RG : 18/10251

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Céline BORREL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Céline BORREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic, le CABINET FRANCILIEN IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillante

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [D] est propriétaire du lot n°120 (appartement) et du lot n°98 (cave) de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété.

Par déclaration du 5 septembre 2023, M. [D] relève appel du jugement rendu contradictoirement le 6 septembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Nanterre et limite son appel aux dispositions ci-dessous dudit jugement en tant qu’il :

— l’a débouté de toutes ses demandes,

— l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— l’a condamné à supporter les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2023, par lesquelles M. [D], appelant, invite la Cour, à :

— réformer le jugement du 6 septembre 2021 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a rejeté ses demandes tendant à ce qu’il soit remboursé d’un trop payé au titre de ses charges de consommation individuelle d’eau froide et d’eau chaude sanitaire, outre au titre des charges d’entretien des compteurs pour la période 1er janvier 2009 au 31 décembre 2015, et en ce qu’il l’a condamné à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 12 805,60 euros à titre de remboursement du trop payé sur les régularisations de charges d’eau froide individuelle, d’eau chaude individuelle et d’entretien des compteurs depuis le 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2015,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 11 821,16 euros à titre de remboursement du trop payé sur les régularisations de charges d’eau froide individuelle, d’eau chaude individuelle et d’entretien des compteurs depuis le 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2015,

A titre très subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 6 871,35 euros à titre de remboursement du trop payé sur les régularisations de charges d’eau froide individuelle, d’eau chaude individuelle et d’entretien des compteurs depuis le 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2015,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 211,18 euros à titre de remboursement du trop payé pour la période 1er janvier 2009 au 31 décembre 2015 au titre des charges de consommation d’eau pour les parties communes générales de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 390,74 euros au titre du remboursement de la régularisation de charges effectuée indument au titre de l’exercice civil 2015 pour les charges de consommation individuelle d’eau froide et d’eau chaude sanitaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dire que M. [D] sera dispensé du paiement de sa quote-part relative à la charge commune des frais de procédure et des condamnations qui seront prononcées par votre juridiction en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires, qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant à personne (l’acte étant reçu par M. [E], pour le compte du Cabinet Francilien Immobilier) le 8 décembre 2023, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence du syndicat des copropriétaires, il convient de statuer sur les prétentions de M. [D] après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande principale, tendant au paiement d’une somme de 12 805,60 euros à titre de remboursement du trop payé sur les régularisations de charges d’eau froide individuelle, d’eau chaude individuelle et d’entretien des compteurs depuis le 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2015

M. [D] réclame les sommes suivantes :

* 1 042,23 euros pour l’année 2009,

* 2 112,52 euros pour l’année 2010,

* 2 281,32 euros pour l’année 2011,

* 2 242,07 euros pour l’année 2012,

* 2 703,03 euros pour l’année 2013,

* 1 913,08 euros pour l’année 2014,

* 511,35 euros pour l’année 2015.

Le règlement de copropriété stipule, Titre II, chapitre IV intitulé 'Charges d’eau froide’ article 18 intitulé 'Définition-Répartition’ (page 74) :

' Les charges d’eau froide comprennent le prix de l’eau froide consommée par les occupants de chaque appartement ou autre local et la redevance pour la location, l’entretien et les réparations éventuelles de compteurs particuliers.

Les charges d’eau froide ne seront considérées comme charges spéciales que si la pose obligatoire de compteurs individuels dans chaque appartement est décidée par l’assemblée générale (…) Jusqu’à l’installation dans la totalité des lots des compteurs individuels, les charges d’eau froide seront réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales.

Dans l’hypothèse prévue au premier alinéa de l’article précédent, chaque copropriétaire supportera les dépenses correspondant à la consommation d’eau froide indiquée par le compteur individuel installé dans son appartement quel que soit l’occupant, ainsi que la redevance pour la location, l’entretien et les réparations éventuelles du compteur particulier.

La différence susceptible d’exister entre le total des consommations individuelles et celles relevées au compteur général de l’immeuble sera répartie au prorata des consommations individuelles (…).".

et, concernant l’eau chaude, Titre II, chapitre III intitulé 'Frais de chauffage et d’eau chaude’ article 16 b) intitulé 'Répartition des dépenses d’eau chaude’ (page 73)

' Des compteurs d’eau chaude seront installés dans chaque local et la consommation d’eau chaude sera payée d’après les indications portées par ces compteurs.

S’il est installé un compteur général à la sortie de la chaudière, et si la consommation générale relevée sur celui-ci, est supérieure au total des consommations enregistrées par les compteurs individuels, la différence sera répartie au prorata de ces dernières.'

Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que la demande de M.[D] ne pourrait qu’être rejetée, car cela induirait qu’entre 2009 et 2015 aucune consommation d’eau chaude et d’eau froide n’aurait été enregistrée pour son lot n°120, alors qu’il est occupé par deux personnes (lui-même et sa mère).

Par ailleurs, si M. [D] fait valoir que les charges d’eau ont été appelées, pendant toutes ces années, d’une part sur le fondement de relevés inexacts et d’autre part en méconnaissance du critère de l’utilité inscrit à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il ne l’établit pas en se bornant à produire des 'bordereaux de consommation de la cité – [Localité 7]' au titre des années 2009 à 2013 incluse, longs de plusieurs dizaines de pages, ne supportant pas l’adresse de l’immeuble en litige, où le lot n°120 apparaît sous le nom de propriétaire '[I]' avec une mention 'nous’ en surcharge manuscrite et sur les pages desquels figurent de très nombreuses surcharges manuscrites, biffures et ratures.

Ainsi que le Tribunal l’a justement relevé, il incombait à M. [D], pour combattre la présomption simple d’exactitude des compteurs d’eau établie par l’article 1353 du code civil, d’avoir recours à toute personne qualifiée pour se prononcer sur l’éventuel dysfonctionnement des compteurs, où entamer toute diligence au soutien de sa thèse relative à l’utilité objective des charges appelées au titre de l’eau, ce qu’il n’a pas fait.

Ensuite, il ressort des pièces produites, en particulier du procès-verbal d’assemblée générale du 11 septembre 2013 (pièce A-3) qu’ont été approuvés dans leur intégralité :

— les comptes annuels clos au 31 décembre 2009 et leur répartition (résolution 5),

— les comptes annuels clos au 31 décembre 2010 et leur répartition (résolution 6),

— les comptes annuels clos au 31 décembre 2011 et leur répartition (résolution 7),

— les comptes annuels clos au 31 décembre 2012 et leur répartition (résolution 8),

et que M. [D] n’a pas voté contre ces quatre résolutions.

Enfin, il n’est pas fondé à se prévaloir d’une répartition des charges d’eau selon les tantièmes, car un tel calcul méconnaitrait les stipulations susrappelées du règlement de copropriété.

S’agissant en toute fin des années 2013 à 2015, où l’opérateur a changé et où l’assemblée générale de 2013 a décidé d’instaurer des forfaits de consommation, la Cour adopte les motifs retenus par le Tribunal.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il en ira de même, pour les mêmes motifs, des demandes de même nature faites pour des montants moindres, à titre subsidiaire et très subsidiaire.

Sur les deux dernières demandes tendant au paiement, premièrement, d’une somme de 211,18 euros 'à titre de remboursement du trop payé pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2015 au titre des charges de consommation d’eau pour les parties communes générales de l’immeuble’ et, en second lieu, d’une somme de 390,74 euros 'au titre du remboursement de la régularisation de charges effectuée indument au titre de l’exercice civil 2015 pour les charges de consommation individuelle d’eau froide et d’eau chaude sanitaire'

Elles seront rejetées pour les mêmes motifs que précédemment, M. [D] se bornant à alléguer ' le syndicat des copropriétaires n’est matériellement pas en mesure de calculer la quote-part des charges due par chacun des copropriétaires au titre de la consommation d’eau pour les parties communes générales de l’immeuble (…) il ne lui est donc pas possible de justifier à l’égard des copropriétaires à ce titre d’une créance liquide pour toute la période 2009 – 2015'.

En tout dernier lieu, si M. [D] fait un dernier développement, en pp. 32 et 33 de ses longues écritures, sur une ' Demande additionnelle relativement au remboursement de la régularisation des charges de consommation d’eau froide et d’eau chaude sanitaires effectuée en 2016', celle-ci n’est pas au nombre des prétentions exposées au dispositif des conclusions.

Il suit de tout ce qui précède, que le jugement sera confirmé en tous points.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

— CONFIRME le jugement du 6 septembre 2021 du Tribunal Judiciaire de Nanterre,

Y ajoutant,

— CONDAMNE M. [O] [D], [Adresse 3] à [Localité 8] aux dépens d’appel,

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT