COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 21 DECEMBRE 2023

N° 2023/161

Rôle N° RG 20/04340 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFZDD

S.A.S. CA-RE

C/

Société FRASTEMA S.A.

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 23 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n°2020F0006.

APPELANTE

S.A.S. CA-RE, prise en la personne de son président,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société FRASTEMA S.A. société de droit luxembourgeoise, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant un établissement secondaire sis [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise PETEL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe DELMOTTE, Président

Madame Françoise PETEL, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023

Signé par Monsieur Philippe DELMOTTE, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Se prévalant d’un mandat de vente conclu entre elles, la SAS CA-RE, par exploit du 31 décembre 2019, a fait assigner la SA Frastema en paiement d’une somme de 792.000 euros à titre de dommages et intérêts devant le tribunal de commerce de Nice.

Par jugement réputé contradictoire du 23 janvier 2020, ce tribunal a débouté la SAS CA-RE de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Suivant déclaration du 27 mars 2020, la SAS CA-RE a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées et déposées le 27 janvier 2021, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, l’appelante demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

— réformer la décision querellée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— juger que la SA Frastema a conclu un mandat de vente avec elle, lequel est régulièrement répertorié au registre des mandats,

— juger qu’elle a exécuté le mandat selon les conditions convenues entre les parties,

— juger qu’elle a présenté à la SA Frastema une offre d’acquisition de la société Edelis au-dessus du prix convenu,

— juger qu’elle a donc rempli ses obligations,

— juger que la SA Frastema n’a pas communiqué de réponse claire et précise sur le devenir de l’offre présentée,

— juger que l’offre présentée était valide jusqu’au 30 décembre 2019 et que l’offre de prix maximale proposée était de 12.000.000 d’euros,

en conséquence,

— condamner la SA Frastema à lui payer la somme de 792.000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— débouter la SA Frastema de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SA Frastema à lui verser la somme de 5.000 euros pour résistance abusive,

— condamner la SA Frastema à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Frastema aux entiers dépens de l’instance en ce compris le droit proportionnel de

recouvrement qui reviendra à l’huissier.

Par conclusions récapitulatives notifiées et déposées le 17 décembre 2020, auxquelles il est expressément référé en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SA Frastema demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nice le 23 janvier 2020,

— débouter CA-RE de toutes ses demandes, y compris les demandes nouvelles en appel,

ajoutant au jugement dont appel,

— condamner la SAS CA-RE au paiement de la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts et celle de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS

La SAS CA-RE expose que, par mandat du 25 septembre 2019, l’intimée lui a confié le soin de vendre une propriété à [Localité 6] moyennant le prix de 9.200.000 euros, qu’elle a multiplié ses efforts pour rechercher un acquéreur de qualité, que, le 20 novembre 2019, elle a transmis à sa mandante une offre formulée par la société Edelis sur le sort de laquelle elle n’a cependant jamais, malgré de multiples démarches, obtenu de réponse de la part de la SA Frastema, que, compte tenu de la faute commise par celle-ci dans l’exécution du mandat, elle entend engager sa responsabilité.

L’appelante fait valoir que le mandat, intitulé « lettre de mission », qui précise notamment que le montant de la rémunération de l’intermédiaire immobilier est à la charge du vendeur à hauteur de 5,5 % HT du montant de la transaction, est bien valide et la relation contractuelle entre les parties clairement établie, que l’absence de mandat retenue par le tribunal est parfaitement erronée, alors d’ailleurs que les premiers juges retiennent dans le même temps l’existence du mandat confié et de l’offre de reprise pour évoquer les offres d’acquisition présentées.

Elle indique qu’elle a présenté une offre à la société venderesse pour un montant maximal de 12.000.000 d’euros, que le mandat a donc bien été respecté, le prix offert par la société Edelis étant bien supérieur au montant souhaité par la SA Frastema, que, alors même que plusieurs offres étaient contenues dans le document, le tribunal a retenu de manière arbitraire sans autre explication l’offre de prix la plus basse pour rejeter ses demandes.

La SAS CA-RE soutient que, outre le non-respect de ses obligations contractuelles, l’intimée persiste dans sa mauvaise foi en ne daignant pas communiquer les éléments sollicités.

La SA Frastema réplique que le mandat, élément indispensable soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, n’existe pas ou en tout état de cause n’est pas régulier, qu’en effet, il n’y a notamment ici pas de respect des mentions et obligations, pas de justification de l’inscription chronologique au registre des mandats, pas de formalité du double original, que la « lettre de mission » que l’appelante nomme « mandat » n’en est pas un, et s’il l’était, il serait nul, pour indétermination de l’objet et violation des articles 1128 et 1163 du code civil.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, pour que le professionnel ait droit à des honoraires, quatre conditions doivent être réunies, qui toutes en l’espèce font défaut, qu’il faut notamment que son intervention ait été déterminante pour la conclusion d’un contrat, qu’il n’y a pas eu de contrat passé avec Edelis, qu’aucune vente définitive n’a d’ailleurs encore eu lieu, avec qui que ce soit.

L’intimée fait valoir que, le droit à honoraires ou commission n’existant pas, la SAS CA-RE s’est pour cette raison cru autorisée à réclamer des dommages et intérêts, que, cependant, dans le cas où l’agent immobilier se trouve privé de sa rémunération, il lui appartient de prouver que cela résulte d’une faute de l’une des parties à 1'opération qui ne s’est pas réalisée, que toutefois encore faut-il ne pas se tromper de fondement juridique dans la demande, que, dans son assignation, l’appelante sollicitait une indemnisation sur le fondement contractuel du pseudo mandat, qu’elle ajoute désormais l’article 1240 à la loi Hoguet, que ce faisant, cette demande en cause d’appel sur ce fondement de la faute délictuelle, non évoqué en première instance, revêt le caractère d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’en tout état de cause, l’offre transmise par Edelis restait non acceptée, peu précise, assortie de tellement d’options et de conditions suspensives qu’elle ne pouvait lier qui que ce soit, et se trouvait insuffisante pour caractériser les diligences accomplies par la SAS CA-RE, qui ne décrit d’ailleurs pas ces dernières.

Sur ce, la « lettre de mission », signée par les parties le 25 septembre 2019 et enregistrée au registre des mandats de l’appelante sous le n°051004, « valide pour un délai, non exclusivement, de 3 mois », aux termes de laquelle la SA Frastema a donné mission à la SAS CA-RE « pour proposer à la Vente, sous la condition suspensive de l’obtention d’un Permis de Construire de 5000m2, (purgé de tous recours), les terrains immobiliers sis à [Adresse 3], sur les parcelles AH [Cadastre 4]/[Cadastre 5]. (…) », constitue bien un mandat, dont l’objet est certain et suffisamment déterminé au sens des textes précités.

Et, si la mention prescrite par les dispositions de l’article 1375 du code civil, relatives au nombre des originaux qui ont été faits du contrat, que vise l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, ne figure effectivement pas dans l’acte, la sanction n’en est pas la nullité de la convention elle-même.

Ceci étant, il n’est pas contesté que la mission n’a pas abouti à la signature d’un acte de vente du bien concerné, et la rémunération prévue en cas de succès ne saurait donc être due.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, il appartient à la SAS CA-RE d’établir, outre le préjudice et son lien de causalité, la faute selon elle commise par son mandant dans l’exécution du contrat.

Elle se prévaut à cet égard d’une « offre d’acquisition », datée du « 20 novembre 20019 », pourtant par elle transmise suivant courriels du 4 novembre 2019, aux termes de laquelle la SAS Edelis expose à la SA Frastema son intérêt « pour la réalisation d’un projet immobilier sur la parcelle située à [Adresse 3] et définie ci-dessous.

Désignation du bien :

Un terrain d’une surface d’environ 2500 m2 cadastrés AH [Cadastre 4] et AH [Cadastre 5].

Projet :

EDELIS envisage la construction, d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et d’activité.

Notre projet développera 6000 m2 minimum de surface plancher (')

C’est sur ces bases que la proposition de EDELIS est formulée.

Conditions suspensives :

(')

Prix :

Après une étude financière de cet avant-projet, nous vous proposons de signer une promesse unilatérale de vente (') au prix total net vendeur de :

7 750 000 euros

(')

Décomposition des variantes de prix :

1 ' Variante Prix :

Si obtention de 50% de PSLA sur les logements sociaux (')

8 500 000 euros

(')

2 ' Variante Prix :

Si vente de l’intégralité des logements sociaux au bailleur monégasque pour (')

10 250 000 euros

(')

3 ' Variante Prix :

Si révision du Plan Local d’Urbanisme (')

12 000 000 euros

(')

La présente proposition est valable jusqu’au 30 décembre 2019.

('). »

Mais, au vu de ce document, l’appelante ne peut soutenir que l’offre ainsi présentée constituait une offre « dans les conditions du mandat », quand celui-ci prévoyait «  proposer à la Vente, sous la condition suspensive de l’obtention d’un Permis de Construire de 5000m2, (…), sur les parcelles AH [Cadastre 4]/[Cadastre 5].

Pour un prix de vente de 9.2 Millions € (neuf millions deux cent mille Euros), net vendeur. ».

Dès lors, la SAS CA-RE, qui reproche à l’intimée son comportement fautif, sans pour autant le caractériser autrement qu’en imputant à cette dernière le fait de n’avoir pas donné suite à l’offre précitée, n’est pas fondée à rechercher la responsabilité de la SA Frastema.

En conséquence, et sans qu’il y ait davantage lieu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, l’appelante est déboutée de l’ensemble de ses demandes, et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.

Reconventionnellement, l’intimée, invoquant le dénigrement, ainsi que la volonté d’intimidation et de nuire de la SAS CA-RE, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts.

Elle fait notamment valoir que l’appelante avait à tout le moins l’obligation de l’assigner à une adresse où elle savait pouvoir la toucher à partie, que, cependant, elle a volontairement fait apparaitre l’adresse de l’établissement inscrit au greffe de Nice alors qu’elle savait qu’il s’agissait là du terrain nu, objet de la vente, que, ce faisant, elle a tenté d’obtenir par ruse un jugement rapide et sans comparution ni défense de sa part, alors même que la lettre de mission dont elle se prévaut précisait son siège social situé au Luxembourg.

Mais, outre qu’elle ne justifie d’aucun préjudice, la SA Frastema n’est pas fondée à reprocher à la SAS CA-RE de l’avoir assignée à une adresse qu’elle indique elle-même être celle figurant au registre du commerce et des sociétés de son établissement en France, comme cela résulte d’ailleurs des vérifications effectuées par l’huissier de justice instrumentaire mentionnées dans l’acte du 31 décembre 2019.

L’intimée est déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Déboute la SA Frastema de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,

Condamne la SAS CA-RE à payer à la SA Frastema la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT